【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 獨(dú)幢 3－ 4層 439－ 560 雙拼 3－ 4層 325－ 389 海信溫泉王朝 別墅 獨(dú)幢 2－ 3層 352－ 413 雙拼 2－ 3層 260－ 309 聯(lián)排 2－ 3層 256－ 265 合院 2－ 3層 271－ 272 A、產(chǎn)品面積 產(chǎn)品面積方面，區(qū)域內(nèi)聯(lián)排別墅面積在 170－ 382平方米，主力面積在 260平方米左右；雙拼別墅面積在 201－ 389平方米，主力面積在280平方米左右；獨(dú)棟別墅面積在 250－ 710平方米，主力面積在 370平方米左右。 ?產(chǎn)品情況 項(xiàng)目名稱 房型 面積 戶數(shù) 比例 嶺海迪亞灣 獨(dú)棟 320330 12 6% 雙拼 240260 20 8% 聯(lián)排 170200 184 86% 芭東小鎮(zhèn) 全獨(dú)棟 250600 162 100% 青建橄欖樹(shù) 聯(lián)排 382 約 24 25% 聯(lián)排 317 約 24 25% 聯(lián)排 359 約 48 50% 天泰圣羅尼克 雙拼 201250 110 55% 聯(lián)排 172200 70 35% 獨(dú)棟 310360 20 10% 依泉美廬 獨(dú)棟 360370 107 63% 獨(dú)棟 400430 16 8% 獨(dú)棟 480550 44 25% 獨(dú)棟 710 7 4% 天泰藍(lán)泉 獨(dú)棟 439560 41 75% 雙拼 325389 16 25% 海信溫泉王朝 獨(dú)棟 352413 51 22% 雙拼 260309 48 21% 聯(lián)排 256265 66 29% 合院 271272 59 28% B、面積配比 面積配比方面，區(qū)內(nèi)獨(dú)棟別墅比例達(dá)到 41％；非獨(dú)棟別墅達(dá)到59％，其中雙拼別墅為 17％，聯(lián)排別墅為37％，可見(jiàn)區(qū)域內(nèi)以中低端的別墅產(chǎn)品為主 C、產(chǎn)品風(fēng)格 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目建筑風(fēng)格 嶺海迪亞灣 西班牙海灣 芭東小鎮(zhèn) 北美風(fēng)格 青建橄欖樹(shù) 西班牙式風(fēng)格 天泰圣羅尼克 愛(ài)琴海式簡(jiǎn)約風(fēng)格 依泉美廬 地中海（西、意、法混合） 天泰藍(lán)泉 地中海（西、意、法混合） 海信溫泉王朝 西班牙式 產(chǎn)品風(fēng)格方面，區(qū)域內(nèi)別墅以歐式風(fēng)格為主，其中又以地中海西班牙風(fēng)格居多 D、產(chǎn)品附加值及賣點(diǎn) 項(xiàng)目名稱 贈(zèng)送部分 面積（平方米） 賣點(diǎn) 嶺海迪亞灣 露臺(tái) 30－ 70 溫泉、自建海灣 花園 60－ 100 芭東小鎮(zhèn) 花園 80－ 200 高爾夫球場(chǎng)、滑雪場(chǎng)、溫泉 青建橄欖樹(shù) 花園 40－ 60 溫泉 天泰圣羅尼克 露臺(tái) 40－ 60 高爾夫球場(chǎng)、滑雪場(chǎng)、坡地 花園 50－ 70 依泉美廬 地下室 200 高爾夫球場(chǎng)、滑雪場(chǎng)、溫泉 花園（下沉庭院） 110 天泰藍(lán)泉 花園（下沉庭院） 120 高爾夫球場(chǎng)、滑雪場(chǎng)、溫泉 海信溫泉王朝 地下室 70－ 100 高爾夫球場(chǎng)、溫泉 花園 50－ 100 產(chǎn)品附加值方面，各項(xiàng)目以贈(zèng)送露臺(tái)、花園、地下室為主，其中露臺(tái)面積在 30－ 70平方米左右，花園在50－ 200平方米，地下室面積在 70－ 200平方米左右 賣點(diǎn)方面，區(qū)域內(nèi)別墅多以溫泉、高爾夫球場(chǎng)、滑雪場(chǎng)為主，但嶺海迪亞灣項(xiàng)目略有不同，是以自建海灣作為項(xiàng)目最大賣點(diǎn)。 ?競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目周邊配套 項(xiàng)目名稱 商業(yè)配套 就學(xué)條件 醫(yī)療設(shè)施 嶺海迪亞灣 目前無(wú)商業(yè)配套，自己規(guī)劃配套較好，距離另一大型濱海商業(yè)項(xiàng)目 4－ 5公里 目前無(wú)相關(guān)配套，自己規(guī)劃有相關(guān)內(nèi)容 目前無(wú)相關(guān)配套，自己規(guī)劃有相關(guān)內(nèi)容 芭東小鎮(zhèn) 溫泉鎮(zhèn)僅有少數(shù)低端商業(yè) 溫泉鎮(zhèn)目前無(wú)教育配套，正 在規(guī)劃中 溫泉鎮(zhèn)僅有一個(gè)衛(wèi)生站， 無(wú)其他醫(yī)院 青建橄欖樹(shù) 溫泉鎮(zhèn)僅有少數(shù)低端商業(yè) 溫泉鎮(zhèn)目前無(wú)教育配套，正 在規(guī)劃中 溫泉鎮(zhèn)僅有一個(gè)衛(wèi)生站， 無(wú)其他醫(yī)院 天泰圣羅尼克 無(wú)商業(yè)配套 無(wú)教育配套 無(wú)醫(yī)院配套 依泉美廬 溫泉鎮(zhèn)僅有少數(shù)低端商業(yè) 溫泉鎮(zhèn)目前無(wú)教育配套，正 在規(guī)劃中 溫泉鎮(zhèn)僅有一個(gè)衛(wèi)生站， 無(wú)其他醫(yī)院 天泰藍(lán)泉?jiǎng)e墅 溫泉鎮(zhèn)僅有少數(shù)低端商業(yè) 溫泉鎮(zhèn)目前無(wú)教育配套，正 在規(guī)劃中 溫泉鎮(zhèn)僅有一個(gè)衛(wèi)生站， 無(wú)其他醫(yī)院 海信溫泉王朝 溫泉鎮(zhèn)僅有少數(shù)低端商業(yè) 溫泉鎮(zhèn)目前無(wú)教育配套，正 在規(guī)劃中 溫泉鎮(zhèn)僅有一個(gè)衛(wèi)生站， 無(wú)其他醫(yī)院 區(qū)域地理位臵較偏，距離市中心較遠(yuǎn)，目前生活配套缺乏，主要依靠溫泉鎮(zhèn)上的少量低端商業(yè)配套；醫(yī)療設(shè)施匱乏，僅有一個(gè)衛(wèi)生站；教育設(shè)施則是一片空白，尚待規(guī)劃。 一山一墅 麗山國(guó)際 動(dòng)感時(shí)代 萬(wàn)科四季花城 城市邊緣高尚住宅區(qū)域 本項(xiàng)目 城市邊緣高尚住宅區(qū)域位于即墨城市東部，區(qū)域內(nèi)有普通住宅、花園洋房、別墅等多種產(chǎn)品。項(xiàng)目主要分布在鶴山路沿線。 ?主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分布情況 城市邊緣高尚住宅區(qū)域 項(xiàng)目名稱 地理位臵 占地面積（平方米） 總建筑面積（平方米） 麗山國(guó)際 鶴山路景觀大道（市區(qū)東） 2022000 1700000 一山一墅 鶴山路北埠西路東（市區(qū)東） 180000 97000 動(dòng)感世代 泰山一路中側(cè)（近遼河二路） 120220 180000 萬(wàn)科四季花城 鶴山路東側(cè)（近泰山一路） 150000 270000 目前區(qū)域內(nèi)教具代表性的項(xiàng)目主要有 4個(gè)，其中尚未開(kāi)盤(pán)的大盤(pán)麗山國(guó)際和在售的一山一墅與本項(xiàng)目同為別墅項(xiàng)目，位于本項(xiàng)目周邊，總建筑面積達(dá)到 1797000平方米，為本項(xiàng)目未來(lái)主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。 動(dòng)感世代和萬(wàn)科四季花城為普通住宅項(xiàng)目，總建面積為 450000平方米，位于泰山一路、鶴山路市，處于市中心邊緣地區(qū)。 ?供應(yīng)情況 項(xiàng)目名稱 在售戶數(shù) 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 銷售率 麗山國(guó)際 103 202210 未開(kāi)盤(pán) 一山一墅 68 202212 75％ 動(dòng)感時(shí)代 150（花園洋房） 20225 30% 萬(wàn)科四季花城 500 20224 70% 去化方面，除麗山國(guó)際尚未開(kāi)盤(pán)外，各項(xiàng)目去化速度均較快，其中萬(wàn)科四季花城去化速度最快，月均去化速度達(dá)到 90套左右，其主要原因是即墨地區(qū)消費(fèi)者對(duì)于開(kāi)發(fā)商品牌較為看重。同為普通住宅的動(dòng)感世代月均去化也達(dá)到了 15套。 一山一墅作為別墅項(xiàng)目，在開(kāi)盤(pán) 8個(gè)月后，去化率也達(dá)到了 75％，月均去化套數(shù)約為 6套左右，去化速度較快?？梢?jiàn)，區(qū)域受認(rèn)可度較高，市場(chǎng)較為活躍。 ?需求情況 項(xiàng)目名稱 均價(jià)（元 /平方米） 產(chǎn)品細(xì)分 單價(jià)范圍（元 /平方米） 麗山國(guó)際 未定 獨(dú)幢 未定 一山一墅 8500 獨(dú)幢 9000－ 11000 雙拼 8000－ 9000 聯(lián)排 7000－ 8000 動(dòng)感時(shí)代 4800 多層 4800－ 7000 萬(wàn)科四季花城 7500（裝修標(biāo)準(zhǔn) 1000－ 2300元 /平方米） 高層 5700－ 8500 小高層 5700－ 8500 價(jià)格方面，普通住宅中，萬(wàn)科四季花城開(kāi)發(fā)商品牌知名度高，受即墨市場(chǎng)追捧，且其為精裝修產(chǎn)品，因此其價(jià)格高于動(dòng)感世代。 別墅產(chǎn)品中，麗山國(guó)際尚未開(kāi)盤(pán)，一山一墅均價(jià)為 8500元 /平方米。 ?價(jià)格情況 項(xiàng)目名稱 產(chǎn)品類型 產(chǎn)品細(xì)分 建筑樓層 面積（平方米） 麗山國(guó)際 別墅 獨(dú)幢 3層 240－ 360 一山一墅 別墅 獨(dú)幢 3層 328－ 500 雙拼 3層 260－ 290 聯(lián)排 3層 200－ 250 動(dòng)感時(shí)代 花園洋房 多層 4－ 6層 125－ 131 萬(wàn)科四季花城 公寓 高層 18層 90－ 160 小高層 9－ 10層 110－ 136 A、產(chǎn)品面積 產(chǎn)品面積方面，區(qū)域內(nèi)聯(lián)排別墅面積在 200－ 250平方米；雙拼別墅面積在 260－ 290平方米；獨(dú)棟別墅面積在 240－ 500平方米，主力面積在 330平方米左右。普通住宅中則包含了多層、小高層、高層，面積在 90－ 160平方米之間。 ?產(chǎn)品情況 項(xiàng)目名稱 房型 面積 戶數(shù) 比例 麗山國(guó)際 獨(dú)棟 240 10 10% 獨(dú)棟 300 80 80% 獨(dú)棟 360 10 10% 一山一墅 獨(dú)棟 325500 36 40% 雙拼 240290 12 25% 聯(lián)排 200250 20 35% 動(dòng)感時(shí)代 三房二廳 131 45 30% 三房二廳 125 45 30% 三房二廳 130 60 40% 萬(wàn)科四季花城 二房二廳 90 70 15% 三房一廳 110 150 30% 三房二廳 130 150 30% 三房二廳 160 140 25% B、面積配比 面積配比方面，別墅產(chǎn)品中，獨(dú)棟別墅比例達(dá)到 81％；非獨(dú)棟別墅達(dá)到 19％，其中雙拼別墅為 7％，聯(lián)排別墅為 12％ 普通住宅產(chǎn)品方面，三房獨(dú)占鰲頭，比例達(dá)到89％，二房?jī)H為 11％。 C、產(chǎn)品風(fēng)格 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目建筑風(fēng)格 麗山國(guó)際 北美風(fēng)格 一山一墅 中式園林 動(dòng)感時(shí)代 現(xiàn)代簡(jiǎn)約 萬(wàn)科四季花城 南加州風(fēng)格 產(chǎn)品風(fēng)格方面，區(qū)域內(nèi)并無(wú)明顯特征，各類風(fēng)格并存，市場(chǎng)接受度無(wú)太大差別 D、產(chǎn)品附加值及賣點(diǎn) 項(xiàng)目名稱 贈(zèng)送部分 面積（平方米） 賣點(diǎn) 麗山國(guó)際 地下室 70 盟旺山、自然水系 花園 120－ 160 一山一墅 花園 獨(dú)幢 300；聯(lián)排 90 中式園林風(fēng)格、盟旺山 動(dòng)感世代 露臺(tái) 30－ 50 自身配套齊全、品牌 萬(wàn)科四季花城 飄窗 5 品牌 產(chǎn)品附加值方面，各項(xiàng)目以贈(zèng)送露臺(tái)、花園、地下室、飄窗為主，其中露臺(tái)面積在 30－ 50平方米左右，花園在 90－ 300平方米，地下室面積在 70平方米，飄窗面積在 5平方米左右。 賣點(diǎn)方面，區(qū)域內(nèi)別墅以盟旺山及周邊水系為主，普通住宅則主要以開(kāi)發(fā)商自身品牌效應(yīng)來(lái)吸引消費(fèi)者。 項(xiàng)目名稱 商業(yè)配套 就學(xué)條件 醫(yī)療設(shè)施 麗山國(guó)際 距離市區(qū)中心商圈 4－ 5公里 實(shí)驗(yàn)中學(xué)、開(kāi)發(fā)區(qū)小學(xué)、自建 小學(xué) 市區(qū)各醫(yī)院 一山一墅 距離市區(qū)中心商圈 4－ 5公里 實(shí)驗(yàn)中學(xué)、開(kāi)發(fā)區(qū)小學(xué) 市區(qū)各醫(yī)院 動(dòng)感時(shí)代 距離市中心約 3公里，周邊無(wú)成熟商 業(yè) 開(kāi)發(fā)區(qū)學(xué)區(qū) 市區(qū)各醫(yī)院 萬(wàn)科四季花城 距離市區(qū)中心不到 2公里，周邊有高檔賓館及零散商業(yè) 開(kāi)發(fā)區(qū)學(xué)區(qū) 市區(qū)各醫(yī)院 區(qū)域地處城市邊緣，周邊生活配套少，主要依靠市中心的相關(guān)生活配套，相對(duì)便利性較差 ?競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目周邊配套 三、重點(diǎn)個(gè)案分析 項(xiàng)目位臵：即墨開(kāi)發(fā)區(qū)埠惜路 760號(hào)，盟旺山西側(cè) 開(kāi)盤(pán)時(shí)間： 2022年 12月 30日 總體量： 97000平方米 建筑風(fēng)格：中式 項(xiàng)目推出產(chǎn)品：一山一墅現(xiàn)有聯(lián)排、雙拼、獨(dú)棟別墅在售，面積從 225500余平不等，其中 225平聯(lián)排別墅價(jià)格 150萬(wàn)左右 /套。 均價(jià)： 8500元 /平方米 ?一山一墅與本項(xiàng)目相毗鄰，且各方面條件均較為接近，是本項(xiàng)目最主要的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。 ?該項(xiàng)目目前去化情況較好，月均去化達(dá)到 6套左右，主力去化面積分別為聯(lián)排 270平方米，獨(dú)棟 370平方米 ?客群主要為私營(yíng)業(yè)主、政府官員及家屬 、金融證券行業(yè)人員以及部分青島及周邊城市的投資客 一山一墅 項(xiàng)目位臵：即墨即墨市鶴山路 166號(hào) 開(kāi)盤(pán)時(shí)間： 2022年 4月 總體量： 270000平方米 建筑風(fēng)格：南加州 項(xiàng)目推出產(chǎn)品：萬(wàn)科四季花城現(xiàn)有面積 90平 165平房源在售，其中 90平房源總價(jià)約 52萬(wàn) /套，均為精裝修產(chǎn)品，其中 90－ 107平方米裝修標(biāo)注為 1000元 /平方米； 136－ 160平方米裝修標(biāo)準(zhǔn)在 2300元 /平方米。 均價(jià)： 7500元 /平方米 ?該項(xiàng)目產(chǎn)品為普通住宅，目前去化情況較好，月均去化達(dá)到90套左右，主力去化面積分別為 3房 107平方米 ?客群主要為即墨市場(chǎng)私營(yíng)業(yè)主（本地）、企事業(yè)單位工作人員以及部分萬(wàn)科會(huì)員客戶 萬(wàn)科四季花城 四、競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)總結(jié) 市中心區(qū)域： ?區(qū)域內(nèi)主要以普通住宅為主，與項(xiàng)目有較大差異 ?區(qū)域內(nèi)普通住宅由多層和小高層構(gòu)成，其中二房和三房比例基本持平 ?區(qū)域內(nèi)受到學(xué)區(qū)概念的推動(dòng)，各項(xiàng)目去化均較快， 09年上市項(xiàng)目去化率均位于 7成以上 ?各項(xiàng)目賣點(diǎn)主要依靠學(xué)區(qū)概念為主；區(qū)域內(nèi)配套齊全，生活較為便利 市中心區(qū)域與本項(xiàng)目距離較近，但區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品以普通住宅為主，與本項(xiàng)目有較大的差別，因此，與本項(xiàng)目不具可比性。 沿海溫泉?jiǎng)e墅區(qū)域： ?區(qū)域內(nèi)別墅項(xiàng)目眾多，競(jìng)爭(zhēng)激烈 ?區(qū)域內(nèi)別墅以歐式風(fēng)格為主，由小面積的獨(dú)棟、聯(lián)排和雙拼別墅構(gòu)成，其中經(jīng)濟(jì)型別墅與獨(dú)棟別墅比例為 59： 41，表明區(qū)域內(nèi)別墅檔次不高，以經(jīng)濟(jì)型為主 ?區(qū)域別墅市場(chǎng)接受度高，去化較快，均價(jià)位于 15000元 /平方米 ?各項(xiàng)目均贈(zèng)送大量面積，產(chǎn)品附加值高，而賣點(diǎn)主要依靠周邊的海景、溫泉、高爾夫球場(chǎng)、滑雪場(chǎng)等；但區(qū)域內(nèi)生活配套缺乏，日常生活不便 沿海溫泉?jiǎng)e墅區(qū)域與本項(xiàng)目距離較遠(yuǎn)，且周邊自然資源遠(yuǎn)優(yōu)于項(xiàng)目所處區(qū)域，因此，與本項(xiàng)目不具有太強(qiáng)的可比性。