【正文】 而以目前我國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)來看，這一目標的達成為時尚遠。從這一角度分析，本次調(diào)控更多體現(xiàn)的是中央欲擺脫房地產(chǎn)綁架中國經(jīng)濟現(xiàn)狀的一種決心。 體現(xiàn)了中央欲擺脫房地產(chǎn)綁架中國經(jīng)濟現(xiàn)狀的一種決心 對開發(fā)企業(yè)的影響： 新政或?qū)⑹归_發(fā)企業(yè)資金壓力將顯著加大，投資信心和開工建設(shè)可能受到較大影響。 對政府的影響： 新政或?qū)⒓哟蟮胤秸斦毫?，影響保障性住房建設(shè)和土地供應(yīng)計劃的順利完成。 對銀行的影響： 新政或?qū)p少銀行的營業(yè)收入并加大銀行的房地產(chǎn)貸款風險。 對購房者影響： 新政已使購房者產(chǎn)生了普遍觀望情緒，大多數(shù)購房者預(yù)期房價將下跌。 政策影響 三、總結(jié)與展望 上半年總結(jié) 2022年以來調(diào)控政策對市場心理層面形成巨大沖擊，不確定因素大大加強； 目前，由于宏觀調(diào)控政策壓力影響，加上 2022年全年的過度熱銷，市場在房價過高以及調(diào)控政策的壓力下， 整體購買力透支，觀望氣氛濃重； 上半年各開發(fā)商依然緊咬價格關(guān)口， 上半年度未見房價下跌情況。 下半年展望 ? 貨幣政策是影響中國房地產(chǎn)市場走勢的關(guān)鍵因素。始于 2022年底的寬松性貨幣政策如何退出，將是影響 2022年及以后房地產(chǎn)市場走勢的關(guān)鍵因素； ? 由于多種政策的疊加效應(yīng)，將對開發(fā)企業(yè)的資金狀況和投資信心產(chǎn)生較大影響。預(yù)計未來半年， 全國房地產(chǎn)開發(fā)投資、拿地、新開工等指標的同比增速將逐漸放緩。； ? “新國十條”背景下的 2022年全國保障性住房和棚戶區(qū)改造用地的供應(yīng)計劃合計占總供應(yīng)量比重達 33%，保障性今后一段時間內(nèi)將成為住房供應(yīng)的重要組成部分； ?上半年積壓樓盤的上市，必定導(dǎo)致下半年公寓市場呈現(xiàn)供大于求的情況，在政策不發(fā)生變化的前提下，只有剛性需求下的小戶型值得看好； ? 從銷售環(huán)節(jié)看，如何應(yīng)對“二套房”貸款政策從而順利開展銷售工作，將是各開發(fā)商下半年工作的重點； ? 未來巨大的銷售壓力及政策調(diào)控可能逼迫各開發(fā)商逐漸作出讓步，整體市場均價在下半年逐漸下降是大勢所趨。 四、政策對即墨房地產(chǎn)市場影響 動感世代成交套數(shù) 一山一墅成交套數(shù) 萬科四季花城成交套數(shù) 從即墨部分項目成交情況來看， 4月調(diào)控政策出臺后，對于即墨房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了一定的影響，觀望情緒有所加重，各項目成交較前期均有所萎縮，但下降幅度不大；表明即墨房地產(chǎn)市場需求依舊旺盛，仍處于健康穩(wěn)定發(fā)展階段。 Part3 項目概況篇 一、項目地塊位臵 即墨市中心 溫泉鎮(zhèn)、鰲山衛(wèi)鎮(zhèn)別墅區(qū) 項目地塊位于即墨市鶴山路以北、埠惜路以東，地處即墨市中心邊緣，周邊多為空地配套設(shè)施較少，主要依靠市中心生活配套。 周邊道路系統(tǒng)較為發(fā)達，依靠即墨市主干道鶴山路，出行較為便捷。 二、項目地塊現(xiàn)狀 項目地塊地塊目前大部分為毛地，基本未經(jīng)過平整，但在地塊西部，存在部分前期爛尾別墅、公寓建筑，為中式風格，預(yù)期將在項目正式動工后進行改建或拆除。 三、項目地塊周邊環(huán)境 ? 地理位臵 ?位于即墨中心城區(qū)邊緣，距離城市中心較近 ?受到沿海別墅區(qū)和中心城區(qū)的輻射，區(qū)位條件佳 ?北面緊靠即墨市主干道之一鶴山路，為雙向 6車道，交通便捷 ?西依埠惜路，為雙向 2車道，較為狹窄 ? 道路狀況 ? 生活配套 ?地塊周邊多為空地，目前有即墨實驗中學(xué)在建 ?地塊周邊生活配套稀缺，主要依靠中心城區(qū) ? 景觀資源 ?項目周邊自然景觀較少，僅東北部臨近盟旺山 ?項目地塊邊緣有天然河道，可引入打造項目水系 環(huán)境狀況 四、項目地塊經(jīng)濟指標 青島即墨別墅項目 占地面積（平方米） 182125 總建筑面積（平方米） 72850 土地用途 住宅 容積率 （當前規(guī)劃） 終止日期 2072年 4月 五、項目地塊 SWOT分析 O 機會： ?利用別墅產(chǎn)品的稀缺效應(yīng)； ?即墨市對于高檔物業(yè)需求的增加； W 劣勢： ?項目周邊多為空地，居住氛圍較差； ?項目地塊周邊配套稀缺，主要依靠市中心生活配套，較為不便； ?項目原為爛尾項目，地塊中尚存爛尾建筑，可能對后期營銷產(chǎn)生不利影響 T 威脅： ?項目地塊景觀資源較沿海別墅區(qū)差，未來上市，可能受到該區(qū)域沖擊 ?客戶群體和產(chǎn)品定位不準確導(dǎo)致項目失??； S 優(yōu)勢： ?項目地塊較為方正便于建筑排布； ?別墅地塊的稀缺性； ?項目地塊有自然坡度，便于打造坡地別墅，提高別墅產(chǎn)品私密性； ?緊靠盟旺山，具有一定的自然景觀資源。 Part4 競爭市場篇 一、競爭市場細分 市中心區(qū)域 沿海溫泉別墅區(qū)域 城市邊緣高尚住宅區(qū)域 本項目 即墨市房地產(chǎn)市場主要由 3大區(qū)域構(gòu)成，分別是市中心區(qū)域、城市邊緣高尚住宅區(qū)域以及溫泉鎮(zhèn)、鰲山衛(wèi)鎮(zhèn)的沿海溫泉別墅區(qū)域。 其中沿海溫泉別墅區(qū)域主要以別墅產(chǎn)品為主，為即墨最高端住宅區(qū)； 城市邊緣高尚 住宅區(qū)域內(nèi)由普通住宅、花園洋房以及別墅構(gòu)成，價格略低；市中心區(qū)域目前為舊區(qū)改造區(qū)域，價格最低。 沿海溫泉區(qū)域與 城市邊緣高尚 住宅區(qū)域為本項目主要競爭區(qū)域 上海景園 即發(fā)陽光城 市中心區(qū)域 海信馬山新城 中惠景園 市中心區(qū)域 ?主要代表項目分布情況 項目名稱 地理位臵 占地面積（平 方米） 總建筑面積（平 方米） 既發(fā)陽光城 文化路西側(cè)（近華山一路） 52550 72528 上海景園 文化路 58號（文化路東側(cè)近泰山一路） 25000 30000 海信馬山新城 華山一路 157號 215605 300000 中惠景園 文化路與泰山一路交匯處 114552 137464 市中心區(qū)域的 4個代表項目分別是即發(fā)陽光城、上海景園、海信馬山新城和中惠景園，總建筑面積為 539992平方米。 項目名稱 在售戶數(shù) 開盤時間 銷售率 既發(fā)陽光城 608 20221 95% 上海景園 216 202212 70% 海信馬山新城 1070 2022－ 5 90％ 中惠景園 547 202210 80％ 從去化情況來看，市中心區(qū)域去化情況較好， 09年開盤的項目去化率基本都在 7成以上，其主要原因是即墨消費者對于學(xué)區(qū)較為看重，而市中心區(qū)域項目周邊均有優(yōu)質(zhì)的教育設(shè)施，從而導(dǎo)致各項目去化較快。 ?供應(yīng)情況 ?去化情況 從價格情況來看，市中心區(qū)域價格相對較低，在 3700－ 6000元 /平方米之間，其中多層產(chǎn)品價格要略高于小高層產(chǎn)品。 項目名稱 均價（元 /平方米） 產(chǎn)品細分 單價范圍（元 /平方米） 既發(fā)陽光城 5500 多層 5300－ 6000 上海景園 4000 多層 3800－ 4500 小高層 3700－ 4200 海信馬山新城 5000 多層 4000－ 6000 中惠景園 4000 多層 3800－ 4300 A、產(chǎn)品面積 從產(chǎn)品方面來看，即墨多層產(chǎn)品居多；面積方面，普通住宅產(chǎn)品中大面積的房型較受歡迎。 項目名稱 產(chǎn)品類型 產(chǎn)品細分 建筑樓層 面積（平方米） 既發(fā)陽光城 公寓 多層 5+1層 90－ 142 上海景園 公寓 多層 6層 90－ 160 小高層 10層 110－ 130 海信馬山新城 公寓 多層 6層 93－ 135 中惠景園 公寓 多層 6層 64－ 137 ?產(chǎn)品情況 ?價格情況 B、面積配比 面積配比方面，市場中三房與二房比例基本持平，其中三房面積位于 130－ 140平方米；二房面積位于 90－ 110平方米。 項目名稱 房型 面積 戶數(shù) 比例 即發(fā)陽光城 三房二廳 140142 250 40% 二房二廳 93110 350 60% 上海景園 三房二廳 128 110 50% 二房二廳 90 70 30% 其他 90130 40 20% 海信馬山新城 三房二廳 130－ 136 642 60% 二房二廳 93－ 103 428 40% 中惠景園 三房二廳 113－ 137 246 45% 二房二廳 79－ 95 274 50% 一房一廳 64 27 5% C、產(chǎn)品風格 項目名稱 項目建筑風格 即發(fā)陽光城 現(xiàn)代簡約 上海景園 現(xiàn)代簡約 海信馬山新城 現(xiàn)代簡約 中惠景園 現(xiàn)代簡約 D、產(chǎn)品附加值及賣點 項目名稱 贈送部分 面積 賣點 即發(fā)陽光城 無 無 學(xué)區(qū)房 上海景園 無 無 價格低 海信馬山新城 無 無 學(xué)區(qū)房 中惠景園 無 無 學(xué)區(qū)房 產(chǎn)品風格方面，各項目風格較為陳舊，以較為老式的現(xiàn)代簡約風格為主。 賣點方面，中心區(qū)域主要是以學(xué)區(qū)為主；學(xué)區(qū)較差的則以較低的價格來吸引消費者。 項目名稱 商業(yè)配套 就學(xué)條件 醫(yī)療設(shè)施 既發(fā)陽光城 距離市中心約 2公里，屬于西北部郊區(qū) 市重點中學(xué)、 28中等較好學(xué)校 市區(qū)各醫(yī)院 上海景園 距離市區(qū)中心 3－ 4公里，周邊少量零散商業(yè) 學(xué)區(qū)一般 市區(qū)各醫(yī)院 海信馬山新城 利群超市和小商品城 德馨小學(xué)、二十八中 市區(qū)各醫(yī)院 中惠景園 周邊零散商業(yè) 市一中、第一職業(yè)中專、開 發(fā)區(qū)中學(xué) 市區(qū)各醫(yī)院 市中心區(qū)域內(nèi)配套相對較為齊全，有優(yōu)質(zhì)的學(xué)區(qū)和完善的醫(yī)療設(shè)施，商業(yè)配套主要集中于市中心的鶴山路、煙青路周邊。 ?競爭項目周邊配套 沿海溫泉別墅區(qū)主要以別墅項目為主，各項目主要分布在溫泉鎮(zhèn)和鰲山衛(wèi)鎮(zhèn)內(nèi)。 海信溫泉王朝 青建橄欖樹 芭東小鎮(zhèn) 依泉美廬 天泰藍泉別墅 天泰圣羅尼克 嶺海迪亞灣 沿海溫泉別墅區(qū)域 沿海溫泉別墅區(qū)域 ?主要競爭項目分布情況 項目名稱 地理位臵 占地面積（平方米） 總建筑面積（平方米） 嶺海迪亞灣 溫泉鎮(zhèn)濱海（近鰲山衛(wèi)鎮(zhèn)段） 110000 47000 芭東小鎮(zhèn) 大田路（溫泉鎮(zhèn)東邊，近麒麟山莊度假村） 362464 127000 青建橄欖樹 大田路（溫泉鎮(zhèn)西邊） 147000 15000 天泰圣羅尼克 萊青路（溫泉鎮(zhèn)東南邊） 270000 202200 依泉美廬 海泉路近溫泉一路（溫泉鎮(zhèn)南邊） 300000 68519 天泰藍泉別墅 海泉路近溫泉一路（溫泉鎮(zhèn)南邊，依泉美廬對面） 73372 25887 海信溫泉王朝 大田路（溫泉鎮(zhèn)西邊，青建橄欖樹斜對面） 667000 266000 沿海溫泉別墅區(qū)域在售別墅項目主要有 7個，總建面積達到 749406平方米，區(qū)域供應(yīng)體量較大，市場競爭激烈。 ?供應(yīng)情況 項目名稱 在售戶數(shù) 開盤時間 銷售率 嶺海迪亞灣 216 202210 未開盤，但全部預(yù)定 芭東小鎮(zhèn) 162 2022510 80% 青建橄欖樹 90 20223 50% 天泰圣羅尼克 200 20224 30% 依泉美廬 174 202212 60% 天泰藍泉別墅 57 2022725 70% 海信溫泉王朝（二期） 232 202272 20% 去化方面，區(qū)域別墅產(chǎn)品市場接受度較高，去化速度快，多數(shù)項目月均去化速度都在 10%以上，其中嶺海迪亞灣項目尚未開盤已經(jīng)全部預(yù)訂。 ?去化情況 項目名稱 均價（元 /平方米） 產(chǎn)品細分 單價范圍（元 /平方米） 嶺海迪亞灣 8000 獨幢 未定 雙拼 未定 聯(lián)排 未定 芭東小鎮(zhèn) 22022（裝修標準 3000元 /平方米） 獨幢 18000－ 27000 青建橄欖樹 8500 聯(lián)排 7000－ 10000 天泰圣羅尼克 10000 獨幢 11000－ 12022 雙拼 9000－ 10000 聯(lián)排 8300－ 9000 依泉美廬 16000 獨幢 14000－ 19000 天泰藍泉別墅 15000 獨幢 15000－ 17000 雙拼 12022－ 14000 海信溫泉王朝 15000 獨幢 17000－ 22022 雙拼 12022－ 15000 聯(lián)排 8000－ 10000 合院 14000－ 16000 價格方面，區(qū)域內(nèi)別墅均價位于 15000元 /平方米左右，其中聯(lián)排別墅價格較低，位于 7000－ 10000元 /平方米之間；雙拼別墅位于 9000－ 15000元 /平方米之間；獨棟別墅價格最高位于 11000－ 27000元 /平方米之間。 ?價格情況 項目名稱 產(chǎn)品類型 產(chǎn)品細分 建筑樓層 面積（平方米） 嶺海迪亞灣 別墅 獨幢 3層 320－ 330 雙拼 3層 240－ 260 聯(lián)排 3層 170－ 200 芭東小鎮(zhèn) 別墅 獨幢 2層 250－ 600 青建橄欖樹 別墅 聯(lián)排 3層 317－ 382 天泰圣羅尼克 別墅 獨幢 2－ 3層 310－ 360 雙拼 2－ 3層 201－ 250 聯(lián)排 2－ 3層 170－ 200 依泉美廬 別墅 獨幢 2層 340－ 710 天泰藍泉別墅 別墅