【正文】 而以目前我國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)來看，這一目標(biāo)的達(dá)成為時(shí)尚遠(yuǎn)。從這一角度分析，本次調(diào)控更多體現(xiàn)的是中央欲擺脫房地產(chǎn)綁架中國經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀的一種決心。 體現(xiàn)了中央欲擺脫房地產(chǎn)綁架中國經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀的一種決心 對(duì)開發(fā)企業(yè)的影響： 新政或?qū)⑹归_發(fā)企業(yè)資金壓力將顯著加大，投資信心和開工建設(shè)可能受到較大影響。 對(duì)政府的影響： 新政或?qū)⒓哟蟮胤秸?cái)政壓力，影響保障性住房建設(shè)和土地供應(yīng)計(jì)劃的順利完成。 對(duì)銀行的影響： 新政或?qū)p少銀行的營業(yè)收入并加大銀行的房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)。 對(duì)購房者影響： 新政已使購房者產(chǎn)生了普遍觀望情緒，大多數(shù)購房者預(yù)期房價(jià)將下跌。 政策影響 三、總結(jié)與展望 上半年總結(jié) 2022年以來調(diào)控政策對(duì)市場心理層面形成巨大沖擊，不確定因素大大加強(qiáng)； 目前，由于宏觀調(diào)控政策壓力影響，加上 2022年全年的過度熱銷，市場在房價(jià)過高以及調(diào)控政策的壓力下， 整體購買力透支，觀望氣氛濃重； 上半年各開發(fā)商依然緊咬價(jià)格關(guān)口， 上半年度未見房價(jià)下跌情況。 下半年展望 ? 貨幣政策是影響中國房地產(chǎn)市場走勢的關(guān)鍵因素。始于 2022年底的寬松性貨幣政策如何退出，將是影響 2022年及以后房地產(chǎn)市場走勢的關(guān)鍵因素； ? 由于多種政策的疊加效應(yīng)，將對(duì)開發(fā)企業(yè)的資金狀況和投資信心產(chǎn)生較大影響。預(yù)計(jì)未來半年， 全國房地產(chǎn)開發(fā)投資、拿地、新開工等指標(biāo)的同比增速將逐漸放緩。； ? “新國十條”背景下的 2022年全國保障性住房和棚戶區(qū)改造用地的供應(yīng)計(jì)劃合計(jì)占總供應(yīng)量比重達(dá) 33%，保障性今后一段時(shí)間內(nèi)將成為住房供應(yīng)的重要組成部分； ?上半年積壓樓盤的上市，必定導(dǎo)致下半年公寓市場呈現(xiàn)供大于求的情況，在政策不發(fā)生變化的前提下，只有剛性需求下的小戶型值得看好； ? 從銷售環(huán)節(jié)看，如何應(yīng)對(duì)“二套房”貸款政策從而順利開展銷售工作，將是各開發(fā)商下半年工作的重點(diǎn)； ? 未來巨大的銷售壓力及政策調(diào)控可能逼迫各開發(fā)商逐漸作出讓步，整體市場均價(jià)在下半年逐漸下降是大勢所趨。 四、政策對(duì)即墨房地產(chǎn)市場影響 動(dòng)感世代成交套數(shù) 一山一墅成交套數(shù) 萬科四季花城成交套數(shù) 從即墨部分項(xiàng)目成交情況來看， 4月調(diào)控政策出臺(tái)后，對(duì)于即墨房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了一定的影響，觀望情緒有所加重，各項(xiàng)目成交較前期均有所萎縮，但下降幅度不大；表明即墨房地產(chǎn)市場需求依舊旺盛，仍處于健康穩(wěn)定發(fā)展階段。 Part3 項(xiàng)目概況篇 一、項(xiàng)目地塊位臵 即墨市中心 溫泉鎮(zhèn)、鰲山衛(wèi)鎮(zhèn)別墅區(qū) 項(xiàng)目地塊位于即墨市鶴山路以北、埠惜路以東，地處即墨市中心邊緣，周邊多為空地配套設(shè)施較少，主要依靠市中心生活配套。 周邊道路系統(tǒng)較為發(fā)達(dá)，依靠即墨市主干道鶴山路，出行較為便捷。 二、項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀 項(xiàng)目地塊地塊目前大部分為毛地，基本未經(jīng)過平整，但在地塊西部，存在部分前期爛尾別墅、公寓建筑，為中式風(fēng)格，預(yù)期將在項(xiàng)目正式動(dòng)工后進(jìn)行改建或拆除。 三、項(xiàng)目地塊周邊環(huán)境 ? 地理位臵 ?位于即墨中心城區(qū)邊緣，距離城市中心較近 ?受到沿海別墅區(qū)和中心城區(qū)的輻射，區(qū)位條件佳 ?北面緊靠即墨市主干道之一鶴山路，為雙向 6車道，交通便捷 ?西依埠惜路，為雙向 2車道，較為狹窄 ? 道路狀況 ? 生活配套 ?地塊周邊多為空地，目前有即墨實(shí)驗(yàn)中學(xué)在建 ?地塊周邊生活配套稀缺，主要依靠中心城區(qū) ? 景觀資源 ?項(xiàng)目周邊自然景觀較少，僅東北部臨近盟旺山 ?項(xiàng)目地塊邊緣有天然河道，可引入打造項(xiàng)目水系 環(huán)境狀況 四、項(xiàng)目地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 青島即墨別墅項(xiàng)目 占地面積（平方米） 182125 總建筑面積（平方米） 72850 土地用途 住宅 容積率 （當(dāng)前規(guī)劃） 終止日期 2072年 4月 五、項(xiàng)目地塊 SWOT分析 O 機(jī)會(huì)： ?利用別墅產(chǎn)品的稀缺效應(yīng)； ?即墨市對(duì)于高檔物業(yè)需求的增加； W 劣勢： ?項(xiàng)目周邊多為空地，居住氛圍較差； ?項(xiàng)目地塊周邊配套稀缺，主要依靠市中心生活配套，較為不便； ?項(xiàng)目原為爛尾項(xiàng)目，地塊中尚存爛尾建筑，可能對(duì)后期營銷產(chǎn)生不利影響 T 威脅： ?項(xiàng)目地塊景觀資源較沿海別墅區(qū)差，未來上市，可能受到該區(qū)域沖擊 ?客戶群體和產(chǎn)品定位不準(zhǔn)確導(dǎo)致項(xiàng)目失??； S 優(yōu)勢： ?項(xiàng)目地塊較為方正便于建筑排布； ?別墅地塊的稀缺性； ?項(xiàng)目地塊有自然坡度，便于打造坡地別墅，提高別墅產(chǎn)品私密性； ?緊靠盟旺山，具有一定的自然景觀資源。 Part4 競爭市場篇 一、競爭市場細(xì)分 市中心區(qū)域 沿海溫泉?jiǎng)e墅區(qū)域 城市邊緣高尚住宅區(qū)域 本項(xiàng)目 即墨市房地產(chǎn)市場主要由 3大區(qū)域構(gòu)成，分別是市中心區(qū)域、城市邊緣高尚住宅區(qū)域以及溫泉鎮(zhèn)、鰲山衛(wèi)鎮(zhèn)的沿海溫泉?jiǎng)e墅區(qū)域。 其中沿海溫泉?jiǎng)e墅區(qū)域主要以別墅產(chǎn)品為主，為即墨最高端住宅區(qū)； 城市邊緣高尚 住宅區(qū)域內(nèi)由普通住宅、花園洋房以及別墅構(gòu)成，價(jià)格略低；市中心區(qū)域目前為舊區(qū)改造區(qū)域，價(jià)格最低。 沿海溫泉區(qū)域與 城市邊緣高尚 住宅區(qū)域?yàn)楸卷?xiàng)目主要競爭區(qū)域 上海景園 即發(fā)陽光城 市中心區(qū)域 海信馬山新城 中惠景園 市中心區(qū)域 ?主要代表項(xiàng)目分布情況 項(xiàng)目名稱 地理位臵 占地面積（平 方米） 總建筑面積（平 方米） 既發(fā)陽光城 文化路西側(cè)（近華山一路） 52550 72528 上海景園 文化路 58號(hào)（文化路東側(cè)近泰山一路） 25000 30000 海信馬山新城 華山一路 157號(hào) 215605 300000 中惠景園 文化路與泰山一路交匯處 114552 137464 市中心區(qū)域的 4個(gè)代表項(xiàng)目分別是即發(fā)陽光城、上海景園、海信馬山新城和中惠景園，總建筑面積為 539992平方米。 項(xiàng)目名稱 在售戶數(shù) 開盤時(shí)間 銷售率 既發(fā)陽光城 608 20221 95% 上海景園 216 202212 70% 海信馬山新城 1070 2022－ 5 90％ 中惠景園 547 202210 80％ 從去化情況來看，市中心區(qū)域去化情況較好， 09年開盤的項(xiàng)目去化率基本都在 7成以上，其主要原因是即墨消費(fèi)者對(duì)于學(xué)區(qū)較為看重，而市中心區(qū)域項(xiàng)目周邊均有優(yōu)質(zhì)的教育設(shè)施，從而導(dǎo)致各項(xiàng)目去化較快。 ?供應(yīng)情況 ?去化情況 從價(jià)格情況來看，市中心區(qū)域價(jià)格相對(duì)較低，在 3700－ 6000元 /平方米之間，其中多層產(chǎn)品價(jià)格要略高于小高層產(chǎn)品。 項(xiàng)目名稱 均價(jià)（元 /平方米） 產(chǎn)品細(xì)分 單價(jià)范圍（元 /平方米） 既發(fā)陽光城 5500 多層 5300－ 6000 上海景園 4000 多層 3800－ 4500 小高層 3700－ 4200 海信馬山新城 5000 多層 4000－ 6000 中惠景園 4000 多層 3800－ 4300 A、產(chǎn)品面積 從產(chǎn)品方面來看，即墨多層產(chǎn)品居多；面積方面，普通住宅產(chǎn)品中大面積的房型較受歡迎。 項(xiàng)目名稱 產(chǎn)品類型 產(chǎn)品細(xì)分 建筑樓層 面積（平方米） 既發(fā)陽光城 公寓 多層 5+1層 90－ 142 上海景園 公寓 多層 6層 90－ 160 小高層 10層 110－ 130 海信馬山新城 公寓 多層 6層 93－ 135 中惠景園 公寓 多層 6層 64－ 137 ?產(chǎn)品情況 ?價(jià)格情況 B、面積配比 面積配比方面，市場中三房與二房比例基本持平，其中三房面積位于 130－ 140平方米；二房面積位于 90－ 110平方米。 項(xiàng)目名稱 房型 面積 戶數(shù) 比例 即發(fā)陽光城 三房二廳 140142 250 40% 二房二廳 93110 350 60% 上海景園 三房二廳 128 110 50% 二房二廳 90 70 30% 其他 90130 40 20% 海信馬山新城 三房二廳 130－ 136 642 60% 二房二廳 93－ 103 428 40% 中惠景園 三房二廳 113－ 137 246 45% 二房二廳 79－ 95 274 50% 一房一廳 64 27 5% C、產(chǎn)品風(fēng)格 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目建筑風(fēng)格 即發(fā)陽光城 現(xiàn)代簡約 上海景園 現(xiàn)代簡約 海信馬山新城 現(xiàn)代簡約 中惠景園 現(xiàn)代簡約 D、產(chǎn)品附加值及賣點(diǎn) 項(xiàng)目名稱 贈(zèng)送部分 面積 賣點(diǎn) 即發(fā)陽光城 無 無 學(xué)區(qū)房 上海景園 無 無 價(jià)格低 海信馬山新城 無 無 學(xué)區(qū)房 中惠景園 無 無 學(xué)區(qū)房 產(chǎn)品風(fēng)格方面，各項(xiàng)目風(fēng)格較為陳舊，以較為老式的現(xiàn)代簡約風(fēng)格為主。 賣點(diǎn)方面，中心區(qū)域主要是以學(xué)區(qū)為主；學(xué)區(qū)較差的則以較低的價(jià)格來吸引消費(fèi)者。 項(xiàng)目名稱 商業(yè)配套 就學(xué)條件 醫(yī)療設(shè)施 既發(fā)陽光城 距離市中心約 2公里，屬于西北部郊區(qū) 市重點(diǎn)中學(xué)、 28中等較好學(xué)校 市區(qū)各醫(yī)院 上海景園 距離市區(qū)中心 3－ 4公里，周邊少量零散商業(yè) 學(xué)區(qū)一般 市區(qū)各醫(yī)院 海信馬山新城 利群超市和小商品城 德馨小學(xué)、二十八中 市區(qū)各醫(yī)院 中惠景園 周邊零散商業(yè) 市一中、第一職業(yè)中專、開 發(fā)區(qū)中學(xué) 市區(qū)各醫(yī)院 市中心區(qū)域內(nèi)配套相對(duì)較為齊全，有優(yōu)質(zhì)的學(xué)區(qū)和完善的醫(yī)療設(shè)施，商業(yè)配套主要集中于市中心的鶴山路、煙青路周邊。 ?競爭項(xiàng)目周邊配套 沿海溫泉?jiǎng)e墅區(qū)主要以別墅項(xiàng)目為主，各項(xiàng)目主要分布在溫泉鎮(zhèn)和鰲山衛(wèi)鎮(zhèn)內(nèi)。 海信溫泉王朝 青建橄欖樹 芭東小鎮(zhèn) 依泉美廬 天泰藍(lán)泉?jiǎng)e墅 天泰圣羅尼克 嶺海迪亞灣 沿海溫泉?jiǎng)e墅區(qū)域 沿海溫泉?jiǎng)e墅區(qū)域 ?主要競爭項(xiàng)目分布情況 項(xiàng)目名稱 地理位臵 占地面積（平方米） 總建筑面積（平方米） 嶺海迪亞灣 溫泉鎮(zhèn)濱海（近鰲山衛(wèi)鎮(zhèn)段） 110000 47000 芭東小鎮(zhèn) 大田路（溫泉鎮(zhèn)東邊，近麒麟山莊度假村） 362464 127000 青建橄欖樹 大田路（溫泉鎮(zhèn)西邊） 147000 15000 天泰圣羅尼克 萊青路（溫泉鎮(zhèn)東南邊） 270000 202200 依泉美廬 海泉路近溫泉一路（溫泉鎮(zhèn)南邊） 300000 68519 天泰藍(lán)泉?jiǎng)e墅 海泉路近溫泉一路（溫泉鎮(zhèn)南邊，依泉美廬對(duì)面） 73372 25887 海信溫泉王朝 大田路（溫泉鎮(zhèn)西邊，青建橄欖樹斜對(duì)面） 667000 266000 沿海溫泉?jiǎng)e墅區(qū)域在售別墅項(xiàng)目主要有 7個(gè)，總建面積達(dá)到 749406平方米，區(qū)域供應(yīng)體量較大，市場競爭激烈。 ?供應(yīng)情況 項(xiàng)目名稱 在售戶數(shù) 開盤時(shí)間 銷售率 嶺海迪亞灣 216 202210 未開盤，但全部預(yù)定 芭東小鎮(zhèn) 162 2022510 80% 青建橄欖樹 90 20223 50% 天泰圣羅尼克 200 20224 30% 依泉美廬 174 202212 60% 天泰藍(lán)泉?jiǎng)e墅 57 2022725 70% 海信溫泉王朝（二期） 232 202272 20% 去化方面，區(qū)域別墅產(chǎn)品市場接受度較高，去化速度快，多數(shù)項(xiàng)目月均去化速度都在 10%以上，其中嶺海迪亞灣項(xiàng)目尚未開盤已經(jīng)全部預(yù)訂。 ?去化情況 項(xiàng)目名稱 均價(jià)（元 /平方米） 產(chǎn)品細(xì)分 單價(jià)范圍（元 /平方米） 嶺海迪亞灣 8000 獨(dú)幢 未定 雙拼 未定 聯(lián)排 未定 芭東小鎮(zhèn) 22022（裝修標(biāo)準(zhǔn) 3000元 /平方米） 獨(dú)幢 18000－ 27000 青建橄欖樹 8500 聯(lián)排 7000－ 10000 天泰圣羅尼克 10000 獨(dú)幢 11000－ 12022 雙拼 9000－ 10000 聯(lián)排 8300－ 9000 依泉美廬 16000 獨(dú)幢 14000－ 19000 天泰藍(lán)泉?jiǎng)e墅 15000 獨(dú)幢 15000－ 17000 雙拼 12022－ 14000 海信溫泉王朝 15000 獨(dú)幢 17000－ 22022 雙拼 12022－ 15000 聯(lián)排 8000－ 10000 合院 14000－ 16000 價(jià)格方面，區(qū)域內(nèi)別墅均價(jià)位于 15000元 /平方米左右，其中聯(lián)排別墅價(jià)格較低，位于 7000－ 10000元 /平方米之間；雙拼別墅位于 9000－ 15000元 /平方米之間；獨(dú)棟別墅價(jià)格最高位于 11000－ 27000元 /平方米之間。 ?價(jià)格情況 項(xiàng)目名稱 產(chǎn)品類型 產(chǎn)品細(xì)分 建筑樓層 面積（平方米） 嶺海迪亞灣 別墅 獨(dú)幢 3層 320－ 330 雙拼 3層 240－ 260 聯(lián)排 3層 170－ 200 芭東小鎮(zhèn) 別墅 獨(dú)幢 2層 250－ 600 青建橄欖樹 別墅 聯(lián)排 3層 317－ 382 天泰圣羅尼克 別墅 獨(dú)幢 2－ 3層 310－ 360 雙拼 2－ 3層 201－ 250 聯(lián)排 2－ 3層 170－ 200 依泉美廬 別墅 獨(dú)幢 2層 340－ 710 天泰藍(lán)泉?jiǎng)e墅 別墅