【文章內(nèi)容簡介】 調(diào)，小區(qū)內(nèi)各類設施、設備多，智能化程度高，工程配套齊，在管理中不僅要配置較強的工程技術(shù)力量，更要加強管理。小區(qū)內(nèi)的物業(yè)類型多樣化，綠 化面積大，且有大量的屋頂綠化，停車泊位多，整個小區(qū)進出口多，共有 4個出入口和 4 個地下停車場出入口，這就要求在員工的配置上要求高。 三是小區(qū)商場配置，為業(yè)主購物帶來方便，但要控制好商鋪的餐飲、Tong Ce Guang Chang 通策廣場物業(yè)管理投標書 18 娛樂業(yè)的管理，因這兩類商業(yè)經(jīng)營會帶來環(huán)境污染和噪音污染。同時，還要處理好商鋪與住宅樓之間鬧與靜的關(guān)系。 四是 AC 幢樓之間設置的游泳池、 A 幢內(nèi)設置的中央空調(diào)、以及 A、B、 C 三幢內(nèi)業(yè)主工作用餐、生活用餐也都存在一定的困難，這些都是在管理中的難點。對此，我們在特別建議部分作進一步表述。 通策廣場小區(qū)管理服務特別 策劃 （ 1） 人員配置 進駐通策廣場小區(qū)展開管理和服務的人員，我司將選派 具有寫字樓管理經(jīng)驗的員工組成，以確保通策廣場物業(yè)管理的服務質(zhì)量，對電梯，中央空調(diào)，配電房，水泵房，消控中心，弱電系統(tǒng)，智能化配置的管理人員均由專業(yè)技師擔當。 對會展和商鋪管理工作由從事商業(yè)管理和社區(qū)管理的專業(yè)人擔當，對保安實行半軍事化管理，綠化養(yǎng)護由專業(yè)園林技師擔任指導。 （ 2） 保安管理 對通策廣場小區(qū)實行 24 小時保安管理。在門衛(wèi)安保中實行定人定點管理，對地下停車場實行動態(tài)管理與靜態(tài)管理相結(jié)合，實行定點定車管理，保持通道暢通， 車庫整潔，停放有序。對消控系統(tǒng)實行 24 小時巡查，整個小區(qū)實行人防和技防相結(jié)合管理。夜間巡邏擴大到小區(qū)周邊外圍。 （ 3） 消防管理 由于通策廣場小區(qū)是綜合性樓盤、商鋪、寫字樓、會展占小區(qū)三分之一，因此在小區(qū)內(nèi)應合理配置消防滅火器材。同時，加強保安員的消防巡查，熟悉滅火取水點。加強保安員對消監(jiān)控系統(tǒng)技防的 24 小時值班檢查和督導工作，防范于未然。此外，還要加強對商鋪的消防檢查，以確保商店的安全。在日常管理中，根據(jù)小區(qū)特點，制訂相應的消防安全制度及重點部位的防范措施，事故處Tong Ce Guang Chang 通策廣場物業(yè)管理投標書 19 置程序和應急預案。同時，還將建立群防群 治組織，加大消防知識宣傳力度，每年進行一次消防演練，確保小區(qū)消防安全。 （ 4） 裝修管理 在業(yè)主的裝修過程中，嚴格遵守杭州市房屋裝修辦法，對進場施工人員實行出入證管理制度，對裝修方案需持房管部門的審批意見辦理，對違章裝修予以堅決的制止，對裝修引起的公共場所，建筑成品等損壞的，一律追究當事人的責任，以確保通策廣場小區(qū)全體業(yè)主的利益。同時做到 ① 安排專人專班負責業(yè)主裝修的審批，檢查和驗收。② 業(yè)主入住時建立裝修管理法規(guī)宣傳欄，讓業(yè)主明確自己的權(quán)利和義務，審批程序和要求，寓管理于宣傳中，爭取業(yè)主理解，支持。 ③ 業(yè)主辦理入住時，主動與裝修管理相關(guān)部門取得聯(lián)系，爭取主管部門現(xiàn)場辦公咨詢，為業(yè)主提供便利，寓管理于服務中。業(yè)主的裝修管理工作，由管理處負責管理服務。 （ 5） 綠化管理 由于通策廣場的綠化率達 ％，綠化面積25964 平方米。為使通策廣場小區(qū)的綠化做到四季常青，我司將派園藝師負責專項養(yǎng)護、確保綠化成活率。 （ 6） 商鋪管理 對通策廣場的商鋪管理，我們將重點放在以下三個方面進行。一是對有影響環(huán)境污染，噪音污染企業(yè)的管理，嚴格按環(huán)保部門的要求進行管理，未經(jīng)環(huán)保部門同意的，堅持予以制止；二是對商鋪 的裝修管理和加強廣告牌的管理，對違反裝修辦法和廣告法的行為，予以堅持制止；三是加強對商鋪環(huán)境衛(wèi)生和治安管理，與商鋪經(jīng)營者，簽訂相關(guān)責任書。 （ 7） 公共設施設備的維保 由于通策廣場小區(qū)的公共設施對應制訂電梯中央空調(diào)等設施多且智能化程度高，我們Tong Ce Guang Chang 通策廣場物業(yè)管理投標書 20 將根據(jù)通策廣場小區(qū)的公共設施對應制訂維保標準，操作程序，運行記錄，考核制度等，確保責任明確，及時維護，以實現(xiàn)設施設備安全運行。 （ 8） 保潔管理 對通策廣場的保潔工作，我司將實行定員定崗，分片包干的責任制辦法實施管理，對門衛(wèi)、道路、停車場地，綠化帶的保潔按市優(yōu)標準進 行日常保潔和考核，以確保大樓環(huán)境衛(wèi)生。 （ 9） 外來人員管理 考慮到通策廣場小區(qū)地處科技園區(qū)，外來人員較多的可能性。因此，我們將加大對外來人員管理工作，凡外來人員入住小區(qū)的，必須先辦理暫住證，并與業(yè)主簽訂相關(guān)治安管理責任書，以保障小區(qū)安全。 （ 10） 出租房管理 考慮到通策廣場業(yè)主對房產(chǎn)投資的可能性，房產(chǎn)出租系數(shù)加大，因此，出租房的管理中，我司將配合社區(qū)、派出所共同做好管理工作，做到出租房人員的來源、人數(shù)、對象、性別的單獨登記，并與相關(guān)人員簽訂使用責任書，以確保房屋、設備、設施、小區(qū)治安、衛(wèi)生、綠化、 環(huán)境的維護，保護小區(qū)全體的利益。 物業(yè)管理有限公司的管理優(yōu)勢 根據(jù)浙江聯(lián)發(fā)房地實業(yè)有限公司通策廣場物業(yè)管理招標文件的要求，結(jié)合本投標書對通策廣場的分析，管理重點和特別策劃，我們認為，我司對管理好通策廣場以及為全體業(yè)主進行優(yōu)良服務，具有以下六個方面的優(yōu)勢。 一是 我公司市場化程度高，公司目前所管樓盤 80%以上是通過公開招投標獲得。企業(yè)擁有一批敬業(yè)精神強，管理水平高，服務技能專業(yè)的員工隊伍，這對管理好通策廣場小區(qū)奠定了基礎。 二是 我公司是一家貳級資質(zhì)物管企業(yè)，管理面積已達 42余萬平方米，初步形成了 企業(yè)的規(guī)模效應，這對大樓的工程維護、保潔、保安、綜合服務的展開發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢。同時，我司在通策廣場附近已有管理樓盤，因此，可產(chǎn)生一定的規(guī)模效應。 三是 我司的物業(yè)管理是從賓館物業(yè)開始的，因此在管理和服務的理念上具有良好的基礎，人力資源儲備充足，我們在對Tong Ce Guang Chang 通策廣場物業(yè)管理投標書 21 通策廣場的管理中，將引入賓館式的管理服務理念。 四是 我司已有創(chuàng)建市優(yōu)樓盤的成功經(jīng)驗，這對我司在通策廣場展開服務，并以市優(yōu)標準進行管理提供了可靠的保證。 五是 我司已是 ISO9002 質(zhì)量體系貫標單位，有企業(yè)文化，管理質(zhì)量等方面的優(yōu)勢，對管理好通策廣場奠定了基礎。 六是 我司有從事商業(yè)經(jīng)營人才，曾對我司已管樓盤的商鋪提供過多項業(yè)務咨詢，建議，并取得開發(fā)商和經(jīng)營者好評。這對通策廣場的商鋪管理，提供了日常管理的成功經(jīng)驗。 特別建議 我們認為浙江聯(lián)發(fā)房地產(chǎn)實業(yè)有限公司開發(fā)的通策廣場是一個綜合性的物業(yè)樓盤，該樓盤又處在高新區(qū)科技園區(qū)內(nèi)。因此，建好管好通策廣場是開發(fā)商和物業(yè)管理公司共同的責任。對業(yè)主而言，開發(fā)商和管理商的共同目標就是使小區(qū)物業(yè)最快、最大化保值、增值，使物業(yè)收費與物業(yè)服務相匹配，贏得業(yè)主的滿意最大化。因此，我司提出三項特別建議。 第一 ，如果我司中標，希望能盡介入在建項目的前期物業(yè)顧問工作，以便盡早地向開發(fā)商提供有關(guān)建議，以減少開發(fā)商不必要的投資，為業(yè)主今后的日常生活節(jié)省開支做出貢獻。 第二 、建議開發(fā)商慎重考慮在 A、 C 樓之間的室內(nèi)泳池建設，以避 免泳池在日常運行中帶來的場地資源和水資源的浪費。同時，建議將游泳池場地改作員工餐廳，因 A 樓 17000 平方米為寫字樓和酒店式公寓，員工就餐區(qū)是目前杭城寫字樓的必配項目，建議開發(fā)商再三考慮。 第三 ，建議開發(fā)商不要在 A 樓設立中央空調(diào)，因 為， A 樓業(yè)主由寫字樓和酒店式公寓業(yè)主組成。寫字樓一般日間使用空調(diào)較多，晚間停用；而酒店式公寓的業(yè)主一般晚間在家使用空調(diào)，白天不用空調(diào)，如 A樓設中央空調(diào)，業(yè)主一般難以承擔使用費用，這在杭州的“長堤明苑”和“雙牛大廈”已有慘痛教訓，至今也未能解決，建議開發(fā)商設分層空調(diào)或分體空調(diào)解決為好。 擬采取的管理方式、工作計劃與物資裝備 管理方式： Tong Ce Guang Chang 通策廣場物業(yè)管理投標書 22 我們在通策廣場小區(qū)的管理將采取直線職能制的管理方式。在管理處集中統(tǒng)一指揮下，各職能部門員工依靠科學的管理組織，進行優(yōu)質(zhì)、高效、專業(yè)的管理和服務，其要點如下 ： （ 1）管理處實行內(nèi)部獨立核算： （ 2）工作重點放在門衛(wèi)、商鋪、車庫、工程設施設備、會展中心及園林綠化： （ 3）管理重點放在工程設施設備的維護、消防安全、治安安全、二次裝修、綠化保潔及社區(qū)文化； （ 4）員工配置以管理寫字樓宇物業(yè)經(jīng)驗的員工為主，社區(qū)管理和商鋪管理服務員工相匹配： （ 5）文化特色以企業(yè)文化為主，企業(yè)文化相匹配； （ 6）管理中體現(xiàn)動態(tài)管理與靜態(tài)管理相結(jié)合，主動服務與被動服務相結(jié)合，以充分體現(xiàn)現(xiàn)代物業(yè)服務的理念和實務操作的特色。 工作計劃： 我們在獲得通策廣場小區(qū)的物業(yè)管理權(quán)后，將立即 組織多方面力量，有計劃地開展各項前期準備工作，主要包括以下內(nèi)容： ▲ 立即建立前期物業(yè)顧問工作班子，前期物業(yè)顧問班子，由總經(jīng)理辦公室、工程師辦公室及擬任管理處主任等人員組成，配合貴公司展開前期物業(yè)顧問工作，并逐步熟悉物業(yè)情況。 ▲ 組織專家、學者、制定導入 CIS 方案，在對小區(qū)規(guī)劃、建筑風格及使用功能方面進行研究，精心設計制作好 VI 的各方面工作。 ▲ 在正式接管前 10 天內(nèi)，做好管理處的組建工作，如貴公司要求部分人員先期進入，可適當提前，并完成員工的培訓工作。 ▲在公司刊物上，免費宣傳 通策廣場小區(qū)的相關(guān)資料、信息、初步擬定的宣傳篇幅為一個整版。 ▲向貴公司提供物業(yè)前期顧問的咨詢、建議等資料，均以書面形式進行。 ▲做好公安、物價、房管、環(huán)衛(wèi)、郵電、綠化、市政、街道、供電、給水煤等職能部門的工作銜接。 ▲做好業(yè)主入住時所需的一切材料，如寫字樓使用公約等。 Tong Ce Guang Chang 通策廣場物業(yè)管理投標書 23 ：物資裝備（詳見測算部分） 前期介入階段工作計劃 Tong Ce Guang Chang 通策廣場物業(yè)管理投標書 24 入伙階段工作計劃 序號 項目 工作內(nèi)容 計劃時間 1 簽訂委托 管理合同 1）簽訂委托物業(yè)管理服務合同； 2）與貴公司就物業(yè)管理 用房、經(jīng)營用房等事宜進行協(xié)商，得以明確。 中標后 一周內(nèi) 2 熟悉物業(yè)參與物業(yè)建議 1）收集整理各類圖紙資料熟悉樓盤區(qū)情況； 2）參加工程例會； 3）就物業(yè)管理工作，提出專業(yè)建議； 4）參與工程驗收工作。 中標后到 物業(yè)交付 3 組織機構(gòu) 1）員工選調(diào)和招聘； 2）員工培訓和考核； 3）員工上崗和試運行。 物業(yè)交付 前 10 天 4 辦公后勤 工作 1）管理用房確定與裝修； 2）安排員工用房； 3）物資配備 物業(yè)交付 前 10 天 5 制定各項 管理制度 1）嚴格按照 ISO9002 國際質(zhì)量管理體系標準，制定各 項工作制度； 2）結(jié)合寫字樓實際情況，制定管理處各項制度。 物業(yè)交付 前 10 天 6 物業(yè)驗收 與交接 1）依照接管驗收標準，逐項嚴格進行檢查； 2）對不合格項目，備案并督促責任部門整改； 3）符合接管標準后辦理書面移交手續(xù)。 序號 項目 工作內(nèi)容 計劃時間 1 入伙 實施 1）與房管、物價、環(huán)衛(wèi)、公安等有關(guān)政府職能部門及單位取得聯(lián)系，開展有關(guān)工作； 2）各項入伙資料文本的準備； 3）明確入伙流程及各崗位職責； 4）入伙手續(xù)辦理。 物業(yè)交付 前 10 天 2 初次業(yè)主意見 調(diào)查 1）了解業(yè)主各類信息，加強與業(yè)主交流； 2）針對業(yè)主合理意見，進行整改； 3）回訪與反饋意見收集。 物業(yè)交付使用 三個月內(nèi) 3 二次裝修管理 1）裝修方案審批，宣傳裝修規(guī)定； 2）裝修手續(xù)辦理； 3）裝修施工工程監(jiān)控； 4）裝修工程驗收。 物業(yè)交付 使用起 4 檔案建立與 管理 1）收集業(yè)主物業(yè)檔案； 2）按檔案管理法進行整理建檔； 3）檔案的保管、使用、管理。 物業(yè)交付 使用起 Tong Ce Guang Chang 通策廣場物業(yè)管理投