【文章內(nèi)容簡介】 調(diào)，小區(qū)內(nèi)各類設(shè)施、設(shè)備多，智能化程度高，工程配套齊，在管理中不僅要配置較強(qiáng)的工程技術(shù)力量，更要加強(qiáng)管理。小區(qū)內(nèi)的物業(yè)類型多樣化，綠 化面積大，且有大量的屋頂綠化，停車泊位多，整個(gè)小區(qū)進(jìn)出口多，共有 4個(gè)出入口和 4 個(gè)地下停車場出入口，這就要求在員工的配置上要求高。 三是小區(qū)商場配置，為業(yè)主購物帶來方便，但要控制好商鋪的餐飲、Tong Ce Guang Chang 通策廣場物業(yè)管理投標(biāo)書 18 娛樂業(yè)的管理，因這兩類商業(yè)經(jīng)營會(huì)帶來環(huán)境污染和噪音污染。同時(shí)，還要處理好商鋪與住宅樓之間鬧與靜的關(guān)系。 四是 AC 幢樓之間設(shè)置的游泳池、 A 幢內(nèi)設(shè)置的中央空調(diào)、以及 A、B、 C 三幢內(nèi)業(yè)主工作用餐、生活用餐也都存在一定的困難，這些都是在管理中的難點(diǎn)。對此，我們在特別建議部分作進(jìn)一步表述。 通策廣場小區(qū)管理服務(wù)特別 策劃 （ 1） 人員配置 進(jìn)駐通策廣場小區(qū)展開管理和服務(wù)的人員，我司將選派 具有寫字樓管理經(jīng)驗(yàn)的員工組成，以確保通策廣場物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量，對電梯，中央空調(diào)，配電房，水泵房，消控中心，弱電系統(tǒng)，智能化配置的管理人員均由專業(yè)技師擔(dān)當(dāng)。 對會(huì)展和商鋪管理工作由從事商業(yè)管理和社區(qū)管理的專業(yè)人擔(dān)當(dāng)，對保安實(shí)行半軍事化管理，綠化養(yǎng)護(hù)由專業(yè)園林技師擔(dān)任指導(dǎo)。 （ 2） 保安管理 對通策廣場小區(qū)實(shí)行 24 小時(shí)保安管理。在門衛(wèi)安保中實(shí)行定人定點(diǎn)管理，對地下停車場實(shí)行動(dòng)態(tài)管理與靜態(tài)管理相結(jié)合，實(shí)行定點(diǎn)定車管理，保持通道暢通， 車庫整潔，停放有序。對消控系統(tǒng)實(shí)行 24 小時(shí)巡查，整個(gè)小區(qū)實(shí)行人防和技防相結(jié)合管理。夜間巡邏擴(kuò)大到小區(qū)周邊外圍。 （ 3） 消防管理 由于通策廣場小區(qū)是綜合性樓盤、商鋪、寫字樓、會(huì)展占小區(qū)三分之一，因此在小區(qū)內(nèi)應(yīng)合理配置消防滅火器材。同時(shí)，加強(qiáng)保安員的消防巡查，熟悉滅火取水點(diǎn)。加強(qiáng)保安員對消監(jiān)控系統(tǒng)技防的 24 小時(shí)值班檢查和督導(dǎo)工作，防范于未然。此外，還要加強(qiáng)對商鋪的消防檢查，以確保商店的安全。在日常管理中，根據(jù)小區(qū)特點(diǎn)，制訂相應(yīng)的消防安全制度及重點(diǎn)部位的防范措施，事故處Tong Ce Guang Chang 通策廣場物業(yè)管理投標(biāo)書 19 置程序和應(yīng)急預(yù)案。同時(shí)，還將建立群防群 治組織，加大消防知識(shí)宣傳力度，每年進(jìn)行一次消防演練，確保小區(qū)消防安全。 （ 4） 裝修管理 在業(yè)主的裝修過程中，嚴(yán)格遵守杭州市房屋裝修辦法，對進(jìn)場施工人員實(shí)行出入證管理制度，對裝修方案需持房管部門的審批意見辦理，對違章裝修予以堅(jiān)決的制止，對裝修引起的公共場所，建筑成品等損壞的，一律追究當(dāng)事人的責(zé)任，以確保通策廣場小區(qū)全體業(yè)主的利益。同時(shí)做到 ① 安排專人專班負(fù)責(zé)業(yè)主裝修的審批，檢查和驗(yàn)收。② 業(yè)主入住時(shí)建立裝修管理法規(guī)宣傳欄，讓業(yè)主明確自己的權(quán)利和義務(wù)，審批程序和要求，寓管理于宣傳中，爭取業(yè)主理解，支持。 ③ 業(yè)主辦理入住時(shí)，主動(dòng)與裝修管理相關(guān)部門取得聯(lián)系，爭取主管部門現(xiàn)場辦公咨詢，為業(yè)主提供便利，寓管理于服務(wù)中。業(yè)主的裝修管理工作，由管理處負(fù)責(zé)管理服務(wù)。 （ 5） 綠化管理 由于通策廣場的綠化率達(dá) ％，綠化面積25964 平方米。為使通策廣場小區(qū)的綠化做到四季常青，我司將派園藝師負(fù)責(zé)專項(xiàng)養(yǎng)護(hù)、確保綠化成活率。 （ 6） 商鋪管理 對通策廣場的商鋪管理，我們將重點(diǎn)放在以下三個(gè)方面進(jìn)行。一是對有影響環(huán)境污染，噪音污染企業(yè)的管理，嚴(yán)格按環(huán)保部門的要求進(jìn)行管理，未經(jīng)環(huán)保部門同意的，堅(jiān)持予以制止；二是對商鋪 的裝修管理和加強(qiáng)廣告牌的管理，對違反裝修辦法和廣告法的行為，予以堅(jiān)持制止；三是加強(qiáng)對商鋪環(huán)境衛(wèi)生和治安管理，與商鋪經(jīng)營者，簽訂相關(guān)責(zé)任書。 （ 7） 公共設(shè)施設(shè)備的維保 由于通策廣場小區(qū)的公共設(shè)施對應(yīng)制訂電梯中央空調(diào)等設(shè)施多且智能化程度高，我們Tong Ce Guang Chang 通策廣場物業(yè)管理投標(biāo)書 20 將根據(jù)通策廣場小區(qū)的公共設(shè)施對應(yīng)制訂維保標(biāo)準(zhǔn)，操作程序，運(yùn)行記錄，考核制度等，確保責(zé)任明確，及時(shí)維護(hù)，以實(shí)現(xiàn)設(shè)施設(shè)備安全運(yùn)行。 （ 8） 保潔管理 對通策廣場的保潔工作，我司將實(shí)行定員定崗，分片包干的責(zé)任制辦法實(shí)施管理，對門衛(wèi)、道路、停車場地，綠化帶的保潔按市優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn) 行日常保潔和考核，以確保大樓環(huán)境衛(wèi)生。 （ 9） 外來人員管理 考慮到通策廣場小區(qū)地處科技園區(qū)，外來人員較多的可能性。因此，我們將加大對外來人員管理工作，凡外來人員入住小區(qū)的，必須先辦理暫住證，并與業(yè)主簽訂相關(guān)治安管理責(zé)任書，以保障小區(qū)安全。 （ 10） 出租房管理 考慮到通策廣場業(yè)主對房產(chǎn)投資的可能性，房產(chǎn)出租系數(shù)加大，因此，出租房的管理中，我司將配合社區(qū)、派出所共同做好管理工作，做到出租房人員的來源、人數(shù)、對象、性別的單獨(dú)登記，并與相關(guān)人員簽訂使用責(zé)任書，以確保房屋、設(shè)備、設(shè)施、小區(qū)治安、衛(wèi)生、綠化、 環(huán)境的維護(hù)，保護(hù)小區(qū)全體的利益。 物業(yè)管理有限公司的管理優(yōu)勢 根據(jù)浙江聯(lián)發(fā)房地實(shí)業(yè)有限公司通策廣場物業(yè)管理招標(biāo)文件的要求，結(jié)合本投標(biāo)書對通策廣場的分析，管理重點(diǎn)和特別策劃，我們認(rèn)為，我司對管理好通策廣場以及為全體業(yè)主進(jìn)行優(yōu)良服務(wù)，具有以下六個(gè)方面的優(yōu)勢。 一是 我公司市場化程度高，公司目前所管樓盤 80%以上是通過公開招投標(biāo)獲得。企業(yè)擁有一批敬業(yè)精神強(qiáng)，管理水平高，服務(wù)技能專業(yè)的員工隊(duì)伍，這對管理好通策廣場小區(qū)奠定了基礎(chǔ)。 二是 我公司是一家貳級(jí)資質(zhì)物管企業(yè)，管理面積已達(dá) 42余萬平方米，初步形成了 企業(yè)的規(guī)模效應(yīng)，這對大樓的工程維護(hù)、保潔、保安、綜合服務(wù)的展開發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢。同時(shí)，我司在通策廣場附近已有管理樓盤，因此，可產(chǎn)生一定的規(guī)模效應(yīng)。 三是 我司的物業(yè)管理是從賓館物業(yè)開始的，因此在管理和服務(wù)的理念上具有良好的基礎(chǔ)，人力資源儲(chǔ)備充足，我們在對Tong Ce Guang Chang 通策廣場物業(yè)管理投標(biāo)書 21 通策廣場的管理中，將引入賓館式的管理服務(wù)理念。 四是 我司已有創(chuàng)建市優(yōu)樓盤的成功經(jīng)驗(yàn)，這對我司在通策廣場展開服務(wù)，并以市優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行管理提供了可靠的保證。 五是 我司已是 ISO9002 質(zhì)量體系貫標(biāo)單位，有企業(yè)文化，管理質(zhì)量等方面的優(yōu)勢，對管理好通策廣場奠定了基礎(chǔ)。 六是 我司有從事商業(yè)經(jīng)營人才，曾對我司已管樓盤的商鋪提供過多項(xiàng)業(yè)務(wù)咨詢，建議，并取得開發(fā)商和經(jīng)營者好評。這對通策廣場的商鋪管理，提供了日常管理的成功經(jīng)驗(yàn)。 特別建議 我們認(rèn)為浙江聯(lián)發(fā)房地產(chǎn)實(shí)業(yè)有限公司開發(fā)的通策廣場是一個(gè)綜合性的物業(yè)樓盤，該樓盤又處在高新區(qū)科技園區(qū)內(nèi)。因此，建好管好通策廣場是開發(fā)商和物業(yè)管理公司共同的責(zé)任。對業(yè)主而言，開發(fā)商和管理商的共同目標(biāo)就是使小區(qū)物業(yè)最快、最大化保值、增值，使物業(yè)收費(fèi)與物業(yè)服務(wù)相匹配，贏得業(yè)主的滿意最大化。因此，我司提出三項(xiàng)特別建議。 第一 ，如果我司中標(biāo)，希望能盡介入在建項(xiàng)目的前期物業(yè)顧問工作，以便盡早地向開發(fā)商提供有關(guān)建議，以減少開發(fā)商不必要的投資，為業(yè)主今后的日常生活節(jié)省開支做出貢獻(xiàn)。 第二 、建議開發(fā)商慎重考慮在 A、 C 樓之間的室內(nèi)泳池建設(shè)，以避 免泳池在日常運(yùn)行中帶來的場地資源和水資源的浪費(fèi)。同時(shí)，建議將游泳池場地改作員工餐廳，因 A 樓 17000 平方米為寫字樓和酒店式公寓，員工就餐區(qū)是目前杭城寫字樓的必配項(xiàng)目，建議開發(fā)商再三考慮。 第三 ，建議開發(fā)商不要在 A 樓設(shè)立中央空調(diào)，因 為， A 樓業(yè)主由寫字樓和酒店式公寓業(yè)主組成。寫字樓一般日間使用空調(diào)較多，晚間停用；而酒店式公寓的業(yè)主一般晚間在家使用空調(diào)，白天不用空調(diào)，如 A樓設(shè)中央空調(diào)，業(yè)主一般難以承擔(dān)使用費(fèi)用，這在杭州的“長堤明苑”和“雙牛大廈”已有慘痛教訓(xùn)，至今也未能解決，建議開發(fā)商設(shè)分層空調(diào)或分體空調(diào)解決為好。 擬采取的管理方式、工作計(jì)劃與物資裝備 管理方式： Tong Ce Guang Chang 通策廣場物業(yè)管理投標(biāo)書 22 我們在通策廣場小區(qū)的管理將采取直線職能制的管理方式。在管理處集中統(tǒng)一指揮下，各職能部門員工依靠科學(xué)的管理組織，進(jìn)行優(yōu)質(zhì)、高效、專業(yè)的管理和服務(wù)，其要點(diǎn)如下 ： （ 1）管理處實(shí)行內(nèi)部獨(dú)立核算： （ 2）工作重點(diǎn)放在門衛(wèi)、商鋪、車庫、工程設(shè)施設(shè)備、會(huì)展中心及園林綠化： （ 3）管理重點(diǎn)放在工程設(shè)施設(shè)備的維護(hù)、消防安全、治安安全、二次裝修、綠化保潔及社區(qū)文化； （ 4）員工配置以管理寫字樓宇物業(yè)經(jīng)驗(yàn)的員工為主，社區(qū)管理和商鋪管理服務(wù)員工相匹配： （ 5）文化特色以企業(yè)文化為主，企業(yè)文化相匹配； （ 6）管理中體現(xiàn)動(dòng)態(tài)管理與靜態(tài)管理相結(jié)合，主動(dòng)服務(wù)與被動(dòng)服務(wù)相結(jié)合，以充分體現(xiàn)現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)的理念和實(shí)務(wù)操作的特色。 工作計(jì)劃： 我們在獲得通策廣場小區(qū)的物業(yè)管理權(quán)后，將立即 組織多方面力量，有計(jì)劃地開展各項(xiàng)前期準(zhǔn)備工作，主要包括以下內(nèi)容： ▲ 立即建立前期物業(yè)顧問工作班子，前期物業(yè)顧問班子，由總經(jīng)理辦公室、工程師辦公室及擬任管理處主任等人員組成，配合貴公司展開前期物業(yè)顧問工作，并逐步熟悉物業(yè)情況。 ▲ 組織專家、學(xué)者、制定導(dǎo)入 CIS 方案，在對小區(qū)規(guī)劃、建筑風(fēng)格及使用功能方面進(jìn)行研究，精心設(shè)計(jì)制作好 VI 的各方面工作。 ▲ 在正式接管前 10 天內(nèi)，做好管理處的組建工作，如貴公司要求部分人員先期進(jìn)入，可適當(dāng)提前，并完成員工的培訓(xùn)工作。 ▲在公司刊物上，免費(fèi)宣傳 通策廣場小區(qū)的相關(guān)資料、信息、初步擬定的宣傳篇幅為一個(gè)整版。 ▲向貴公司提供物業(yè)前期顧問的咨詢、建議等資料，均以書面形式進(jìn)行。 ▲做好公安、物價(jià)、房管、環(huán)衛(wèi)、郵電、綠化、市政、街道、供電、給水煤等職能部門的工作銜接。 ▲做好業(yè)主入住時(shí)所需的一切材料，如寫字樓使用公約等。 Tong Ce Guang Chang 通策廣場物業(yè)管理投標(biāo)書 23 ：物資裝備（詳見測算部分） 前期介入階段工作計(jì)劃 Tong Ce Guang Chang 通策廣場物業(yè)管理投標(biāo)書 24 入伙階段工作計(jì)劃 序號(hào) 項(xiàng)目 工作內(nèi)容 計(jì)劃時(shí)間 1 簽訂委托 管理合同 1）簽訂委托物業(yè)管理服務(wù)合同； 2）與貴公司就物業(yè)管理 用房、經(jīng)營用房等事宜進(jìn)行協(xié)商，得以明確。 中標(biāo)后 一周內(nèi) 2 熟悉物業(yè)參與物業(yè)建議 1）收集整理各類圖紙資料熟悉樓盤區(qū)情況； 2）參加工程例會(huì)； 3）就物業(yè)管理工作，提出專業(yè)建議； 4）參與工程驗(yàn)收工作。 中標(biāo)后到 物業(yè)交付 3 組織機(jī)構(gòu) 1）員工選調(diào)和招聘； 2）員工培訓(xùn)和考核； 3）員工上崗和試運(yùn)行。 物業(yè)交付 前 10 天 4 辦公后勤 工作 1）管理用房確定與裝修； 2）安排員工用房； 3）物資配備 物業(yè)交付 前 10 天 5 制定各項(xiàng) 管理制度 1）嚴(yán)格按照 ISO9002 國際質(zhì)量管理體系標(biāo)準(zhǔn)，制定各 項(xiàng)工作制度； 2）結(jié)合寫字樓實(shí)際情況，制定管理處各項(xiàng)制度。 物業(yè)交付 前 10 天 6 物業(yè)驗(yàn)收 與交接 1）依照接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，逐項(xiàng)嚴(yán)格進(jìn)行檢查； 2）對不合格項(xiàng)目，備案并督促責(zé)任部門整改； 3）符合接管標(biāo)準(zhǔn)后辦理書面移交手續(xù)。 序號(hào) 項(xiàng)目 工作內(nèi)容 計(jì)劃時(shí)間 1 入伙 實(shí)施 1）與房管、物價(jià)、環(huán)衛(wèi)、公安等有關(guān)政府職能部門及單位取得聯(lián)系，開展有關(guān)工作； 2）各項(xiàng)入伙資料文本的準(zhǔn)備； 3）明確入伙流程及各崗位職責(zé)； 4）入伙手續(xù)辦理。 物業(yè)交付 前 10 天 2 初次業(yè)主意見 調(diào)查 1）了解業(yè)主各類信息，加強(qiáng)與業(yè)主交流； 2）針對業(yè)主合理意見，進(jìn)行整改； 3）回訪與反饋意見收集。 物業(yè)交付使用 三個(gè)月內(nèi) 3 二次裝修管理 1）裝修方案審批，宣傳裝修規(guī)定； 2）裝修手續(xù)辦理； 3）裝修施工工程監(jiān)控； 4）裝修工程驗(yàn)收。 物業(yè)交付 使用起 4 檔案建立與 管理 1）收集業(yè)主物業(yè)檔案； 2）按檔案管理法進(jìn)行整理建檔； 3）檔案的保管、使用、管理。 物業(yè)交付 使用起 Tong Ce Guang Chang 通策廣場物業(yè)管理投