【文章內容簡介】 美麗星辰產(chǎn)品策略 產(chǎn)品設計參考方向： 大面積景觀陽臺 多露臺設計 破局 銷售展示策略 綜合服務大使 目的：人性化服務體系，創(chuàng)新模式，建立項目的第一形象，給與客戶專業(yè)的高品質服務，形成口碑傳播 服務內容：為客戶提供全方位的法律、地產(chǎn)咨詢服務 強化置業(yè)顧問培訓！ 破局 銷售展示策略 銷售中心 銷售中心并非單純的產(chǎn)品展示、接待地點。銷售中心本身就是最大的銷售道具。 銷售中心裝修必須突出項目品質、居住文化、客戶身份感、客戶的社會地位。 本案的新銷售中心必須給人以豪華、大氣、高貴的感覺 破局 銷售展示策略 內部景觀及物業(yè)大堂 對現(xiàn)有的一期社區(qū)內部景觀進行重新打造，并將項目二期美麗星辰景觀提前打造出來，為客戶提供更優(yōu)質的居住體驗。 同時針對一期上層，在第一棟高層封頂后，裝修出一個相對豪華的入戶大堂，為客戶提供充分的居住想象和體驗。 破局 物業(yè)形象展示策略 銷售中心設置形象保安崗位，另配置一吧臺服務員，隨時為顧客提供餐點和飲料。銷售中心的保潔工作必須全面到位，保證現(xiàn)場的整潔，做到一絲不染。 小區(qū)大門和樣板示范區(qū)處，也必須設置形象保安和保潔，充分體現(xiàn)本案物業(yè)管理公司的專業(yè)性和細致入微的服務，讓客戶充分感受到購買本案物業(yè)所能體現(xiàn)出的私屬圈層和尊崇感、地位感。 破局 物業(yè)形象展示策略 高端物業(yè)服務模式：超級管家、貼心服務 ?搬家服務； ?預定及叫車服務； ?上門煮食、清潔、送飯、維修； ?托兒服務； ?代繳水電費服務； ?日用品配送中心； ?寵物寄養(yǎng)或急救服務； ?上門收取干洗衣物等。 破局 客戶渠道策略 關鍵詞：社區(qū)文化、體驗高品質生活 榮新匯 業(yè)主俱樂部 破局 客戶渠道策略 ? 營造社區(qū)居住的文化氛圍，滿足目標客戶的心理尊崇感和社會地位認同； ? 為項目信息的病毒式傳播提供有效的渠道； ? 為項目銷售積累客戶資源； 目 的 破局 客戶渠道策略 關鍵詞：商業(yè)聯(lián)盟、提升附加值 與秀山餐飲、娛樂、商場、裝修公司、家電、家具賣場等機構或公司形成商業(yè)聯(lián)盟，凡榮新匯業(yè)主俱樂部成員在聯(lián)盟商家處消費，均可獲得一定幅度的額外優(yōu)惠。 破局 客戶渠道策略 關鍵詞：活動、老帶新 與聯(lián)盟商家不定期的開展各類型客戶聯(lián)誼活動，如酒會、音樂會、業(yè)主運動會等活動。增強客戶對開發(fā)企業(yè)品牌及項目的忠誠度。加強客戶渠道建設，重新制定老帶新的策略，最大程度的發(fā)揮老業(yè)主的口碑效應，以促進樓盤銷售。 破局 營銷執(zhí)行 客戶再定位 通過了解，本案在前期的銷售過程中，鄉(xiāng)鎮(zhèn)一級客戶所占比例非常大，而秀山城區(qū)內客戶相對較少。原因何在？ 小宗土地出讓，擁有自建房？ 市區(qū)內競爭太激勵？ 換房的意愿不大？ 交通成本過高？ 表象下所掩蓋的真相： 項目并無真正能吸引住城區(qū)客戶的亮點 破局 營銷執(zhí)行 客戶再定位 本案前期目標客戶群應該為： 城區(qū)內客戶和鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶 城區(qū)內客戶：約占 60%70%比例 鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶：約占 30%40%比例 城區(qū)內客戶：政府公務員、私企業(yè)主、經(jīng)商人士、企事業(yè)單位職工、準備結婚一族等 ? 良好的居住環(huán)境 ? 優(yōu)質的物業(yè)管理 ? 完善的社區(qū)配套 ? 居住的心理尊崇感、社會的心理認同 ? 交通的便利性 破局 營銷執(zhí)行 客戶再定位 鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶：鄉(xiāng)鎮(zhèn)教師、公務員、個體戶 ? 進城居住 ? 良好的居住環(huán)境 ? 優(yōu)質的物業(yè)管理 ? 對社會地位追求心理上的價值認同 ? 高性價比 破局 營銷執(zhí)行 客戶再定位 城區(qū)客戶 投資客戶 強化物業(yè)的大盤調性、完善的配套、物管的星級服務、優(yōu)美的社區(qū)環(huán)境、未來的交通便利性、居住的尊崇心理。 強化配套的完善、優(yōu)美的社區(qū)環(huán)境、物業(yè)的搞性價比、物業(yè)的大盤形象、造城的理念。 破局 營銷執(zhí)行 客戶再定位 解決之道 限量供應、持續(xù)加推、重點控制 銷控策略 價格策略 低價入市（活動促銷） 、穩(wěn)步提升、細分定價 長蓄短收、集中引爆 銷售策略 高調入市、全線覆蓋 推廣策略 破局 營銷執(zhí)行 策略總綱 A、前期應低價進入，以確保二組團開盤成功為前提。但并非直接降價，適當?shù)牟扇』顒哟黉N技巧。 B、為前期銷售造勢，為后期價格提升提供基礎和操作空間。 C、對市場進行再試探，探知市場對價格的敏感度和接受度。 建議本案二期的入市均價為 2100元 /m2。 低價入市原則 破局 營銷執(zhí)行 策略總綱 價格策略 A、 本案二期進行多次定價。 B、 第一次為客戶積累期價格（開盤價）。 C、 第二次為二期二組團開盤價格。 D、 第三次將二組團銷控保留單位再進行適當提價，具體幅度根據(jù)前期銷售情況確定，如市場情況較好，爭取項目實際銷售均價再提升；如效果不佳，可平價推出。 階梯式調價 破局 營銷執(zhí)行 策略總綱 價格策略 ? 本項目定價應遵循差異化定價原則。 ? 按照單位在項目內所處的不同位置、樓層、景觀、面積大小、戶型等綜合因素進行打分、加權、微調，確定每套單位最終價格。 ? 按照本項目均好性的特點和自身因素考慮，其單價最高差異不超過 200元 /m2，單個因素單價差異不超過 100元/m2。 破局 營銷執(zhí)行 策略總綱 價格策略 細部定價原則 1．銷控目的 ? 保證不同營銷階段有足夠的優(yōu)質房源供應，并使難銷房源提前消化。 ? 為了達到爆發(fā)式銷售的目的，需要制造限量供應的 “ 供不應求 ” 局面 破局 營銷執(zhí)行 策略總綱 銷控策略 2．銷控原則 原則一：開盤期間限量推出房源，開盤當日引起客戶的搶購的火爆場面，再根據(jù)銷售情況加推部分房源； 原則二：預留足夠的優(yōu)質房源 ， 視銷售情況推出 。 破局 營銷執(zhí)行