【文章內容簡介】 ，效果明顯的推廣方式， 同時 也表現了開發(fā)商對業(yè)主的無限關懷。 ? 項目形象期 ，多以 “ 與項目相關的各種論壇，獲得某項房產界的獎項，媒體對 開發(fā)項目體驗游覽 ” 等活動來宣傳造勢，加深項目在市場上的印象，提高開發(fā) 商品牌及項目知名度。 ? 項目銷售期， 多針對目標客戶進行 “ 高爾夫邀請賽 ” 、 “ 客戶答謝 酒會 ” 等活動 維系老客戶，利用口碑行銷積累新客戶。 ? 樣板間開放期 ，對配合車展及試乘試駕吸引新老客戶前來參觀，積累客戶， 聚集人氣。 區(qū)域板塊特征篇 ? 古城區(qū)板塊 ? 木瀆板塊 ? 太湖板塊 ? 石湖板塊 ? 澄湖板塊 ? 雙湖板塊 ? 青劍湖板塊 ? 陽澄湖板塊 ? 春申湖板塊 古城區(qū)板塊 別墅樓盤分布圖 江南人家 拙政東園 庭園 留園 姑蘇人家 觀前庭院 MOMA美墅 桃塢小筑 蘭亭苑 桃塢巷 金帝城市別墅 注：紅色字為在售項目 黑色字為售完項目 平門府 古城區(qū)在售別墅樓盤列表 古城區(qū)板塊 樓盤名稱 建筑面積 建筑風格 容積率 總套數 均價 （元 /㎡ ） 主力面積（㎡） 總價（萬元） 拙政東園 1萬 傳統(tǒng)中式 30套 獨棟： 3500050000 315— 374 1500— 2022 庭園 8萬 傳統(tǒng)中式 256套 聯排： 2022025000 209— 278 400— 700 桃塢巷 傳統(tǒng)中式 160套 獨棟： 17000 聯排： 14000 聯排 248300 獨棟 350、 1306 聯排 330425 獨棟 5952200 姑蘇人家 2萬 傳統(tǒng)中式 23套 獨棟： 2400030000 7001200 16803500 平門府 10萬 傳統(tǒng)中式 270套 獨棟：預計 20220 280450 6001500 古城區(qū)板塊 板塊特征： 土地的稀缺性使得古城區(qū)板塊的樓盤體量都不大，土地 的人文底蘊賦予各樓盤濃郁的中國風情，與現代生活相 結合營造大家風范。 建筑風格： 傳統(tǒng)中式 配套環(huán)境： 觀前和石路商業(yè)圈 交通條件： 蘇州環(huán)線、滬寧高速、人民路 價格因素： 聯排產品價格在 1400025000元 /㎡ ，獨棟的價格已突破 30000元 /㎡ ，直逼 50000元 /㎡ 客源情況： 蘇州本地私營業(yè)主對老城區(qū)有很深的歸屬感，他們是市 場的主力客源。來自于上海、港臺和海外華人等客戶， 非常喜歡蘇州的深厚文化底蘊。 發(fā)展趨勢：隨著土地的稀缺，該板塊別墅的價值將日益凸顯，升值 潛力較大。 古城區(qū)板塊 項目概況： 典型個案分析 庭園 開發(fā)商： 蘇州庭園房屋開發(fā)有限公司 建筑設計： 浙江南方建筑勘察有限公司 產品形態(tài)： 聯排 建筑面積： 8萬 ㎡ 總戶數： 256戶 主力價格： 聯排 20220－ 25000元 / ㎡ 主力面積區(qū)間： 聯排 209278 ㎡ 古城區(qū)板塊 開發(fā)次序： 典型個案分析 庭園 項目首次開盤為 2022年 9月，當時均價為 12022元 /平方米，之后根據工程進度分批次推出，每批次推出 30套左右，2022年推出項目的最后兩批，分別為第十批和第十一批。 第十批于 2022年 1月推出，推出 30余套，第十一批于 2022年 6月 15日推出，推出40余套，主力戶型為 200260平方米，目前均價為 2022025300元 /平方米。 第十批 第十一批 古城區(qū)板塊 建筑設計： 典型個案分析 庭園 項目建筑風格為傳統(tǒng)中式，粉墻黛瓦，采用多進式院落住宅布局。其最大特色是巷弄規(guī)劃，它東西為 “ 巷 ” ，南北為 “ 弄 ” ，重現了蘇州古城風貌的空間肌理，兩條一縱一橫的水陸并行的街道形成對蘇州雙棋盤格局的隱喻 。 古城區(qū)板塊 戶型設計： 典型個案分析 庭園 項目多為兩層設計，通過前庭、中庭、后院、天井等景觀空間，以不同的大小尺度，營造濃郁的蘇式庭園氛圍。采用借景、對景、框景等造景技法，營造一個多層次的立體綠色空間。于兩戶之間設置一個公共的活動空間，為現代人的交流與溝通提供方便。 古城區(qū)板塊 客戶分析： 典型個案分析 庭園 客戶區(qū)域：蘇州本地為主，少量的上海、港臺等 客戶職業(yè)：企業(yè)私營企業(yè)主為主，公務員占有很大比例 置業(yè)目的：改善居住環(huán)境、以自住為主要置業(yè)目的 置業(yè)特征：對古城區(qū)的生活有著美好的向往和喜好，有很深的歸屬感， 喜歡其深厚的歷史人文底蘊。 木瀆板塊 木瀆樓盤分布圖 注：紅色字為在售項目 黑色字為售完項目 姑蘇 桃花源 御景花園 香溪琴谷 山雨墅 天鄰風景 泉景花園 蘇園 天倫隨園 木瀆板塊 木瀆板塊在售別墅樓盤列表 樓盤名稱 建筑面積 建筑風格 容積率 總套數 均價 （元 /㎡ ） 主力面積（㎡） 總價（萬元） 姑蘇 桃花源 19萬 中式 1089套 聯排 11000－12022 雙拼 11000－13000 聯排 310 雙拼 350 聯排 350－ 370 雙拼 400－ 450 香溪琴谷 18萬 現代 250套 聯排 11000 合院 16000 獨棟 14500 203－ 332 220530 御景花園 美式 43套 雙拼： 17000獨棟： 20220 262－ 487 400－ 1000 木瀆板塊 板塊特征： 是較早發(fā)展起來的別墅聚集區(qū)域，主要依托天平山及 靈巖山的山景資源，區(qū)域發(fā)展成熟。 建筑風格： 風格較多，早期以歐美風格為主，近期出現中式及現 代風格。 配套環(huán)境： 木瀆鎮(zhèn)商業(yè)區(qū) 交通條件： 竹園路、蘇福路、金山路、未來輕軌 1號線 主力戶型： 主力面積控制合理，聯排別墅在 200平米左右 價格因素： 聯排及雙拼的均價基本在 12022元 /平米左右，獨棟均 價在 1500020220元 /平米左右 客源情況： 客源基本以新區(qū)及市區(qū)的外企高管、私企老板為主 發(fā)展趨勢： 區(qū)域以良好的山景資源為依托，隨著輕軌 1號線的站 點設置，區(qū)域將進一步的發(fā)展成熟。 木瀆板塊 典型個案分析 項目概況： 姑蘇 桃花源 開發(fā)商： 江蘇吳中地產集團有限公司 建筑設計： 上海東方建筑設計研究院 景觀設計： 英國 GFSamp。上海貽貝景觀 產品形態(tài)： 聯排、雙拼 建筑面積： 19萬 ㎡ 總戶數： 1089戶 主力價格： 聯排 11000－ 12022元 / ㎡ 雙拼 11000－ 13000元 / ㎡ 主力面積區(qū)間： 聯排 310 ㎡ 、雙拼 350 ㎡ 木瀆板塊 典型個案分析 開發(fā)次序： 一期 07年 4月開盤，推出約 200套，主力面積 170平米，總價約 250－ 399萬（不含地下室） 。 二期 07年 10月開盤，推出約 400套，分批次推出，聯排別墅主力面積 210+100平米，總價約 350－ 370萬（含地下室），雙拼別墅主力面積 350平米，總價 400－ 450萬（含地下室）。 姑蘇 桃花源 一期 二期 三期 木瀆板塊 典型個案分析 建筑設計： 中式風格，主力面積為 175220平米，每套宅院均附有 70100平米的陽光地下室及下沉式庭院，由前庭、天井、后院和露臺共同組成四度空間 。 姑蘇 桃花源 木瀆板塊 典型個案分析 景觀設計： 以南北中心軸線貫穿的綠化水系及庭院組團植物構成的生態(tài)景觀，運用了中國傳統(tǒng)造園的隔、抑、曲手法，采用 5重遞進的景觀設計，創(chuàng)造了步移景異的效果，同時首創(chuàng)了六合一的合院別墅，營造蘇式別墅生活意境 。 姑蘇 桃花源 木瀆板塊 典型個案分析 戶型設計： 姑蘇 桃花源 戶型面積控制合理，戶型采用前庭、后院、中庭的設計，緊湊實用，功能分區(qū)明顯。 木瀆板塊 典型個案分析 客戶分析： 姑蘇 桃花源 客戶區(qū)域：木瀆周邊區(qū)域客戶為主，其他區(qū)域為輔 客戶職業(yè)：大型企業(yè)的高層管理者及私營企業(yè)主 置業(yè)目的：改善居住環(huán)境、度假兼投資 置業(yè)特征：追求生活品質，注重生態(tài)環(huán)境，鐘愛中式產品 太湖板塊 太湖樓盤分布圖 西山恬園 翠峰山莊 太湖 胥香園 中信太湖城 溫泉 1858 福園 東山景園 東山會 太湖板塊 太湖板塊在售別墅樓盤列表 樓盤名稱 建筑面積 建筑風格 容積率 總套數 均價 主力面積 （㎡） 總價 （萬元） 西山恬園 蘇式 60 獨棟： 2022030000 230— 280 450— 850 東山會 現代中式 50 獨棟： 1500018000 300— 700 550— 1000 東山景園 蘇式 129 獨棟： 10000 246— 364 260— 380 福園 蘇式 136 聯排： 80009000 435— 465 390— 420 翠峰山莊 英倫 45 獨棟： 900011000 580— 720 500— 850 溫泉 1858 新蘇式 83 聯排： 1100013000 174— 220 200— 300 中信太湖城 76萬 現代中式 68 聯排： 10000 雙拼： 12022 獨棟： 15000 聯排 30 雙拼 400、 獨棟 356 聯排： 300 雙拼： 500 獨棟： 500600 太湖板塊 板塊特征： 依靠太湖風景區(qū)，早期的別墅產品一般為超大面積的 度假型 豪宅，當前的產品度假型別墅在中等面積發(fā)展，產品在出現 雙拼別墅和聯排別墅，范圍從西山發(fā) 展到東山，并逐步向 太湖邊上的胥口鎮(zhèn)發(fā)展。 建筑風格： 中式、蘇式、歐式產品 配套環(huán)境： 太湖、西山、東山、胥口原有生活配套，山水資源豐富。 交通條件： 太湖大道、繞城高速等 主力戶型： 面積區(qū)間兩極化較明顯，超大戶型與經濟型戶型共存 價格因素： 聯排均價基本 在 11000－ 13000元 /平米，獨棟均價在 18000元 /平米左右 客源情況： 客源基本以吳中區(qū)私企老板為主，其次為市區(qū)度假型客群， 再次為上海等外地投資兼度假客戶。 發(fā)展趨勢： 環(huán)太湖區(qū)域別墅市場日趨成熟，別墅市場前景看好。 太湖板塊 典型個案分析 項目概況： 西山恬園 開發(fā)商： 蘇州市天能房地產有限公司 產品形態(tài)： 獨棟 建筑面積： ㎡ 總戶數： 60戶 主力價格： 約 500萬 /棟； 主力面積區(qū)間： 450— 600 ㎡ 太湖板塊 典型個案分析 建筑設計： 西山恬園 西山恬園，純蘇中園林別墅，除了大山大水的大氣，更有以淡雅相尚的秀氣。連綿的中式院落，布局自由，亭榭廊檻，宛轉其間，清新灑脫，將中國園林的精巧靈秀、虛實掩映、移步換景等特色融于一體，創(chuàng)造出人與自然，與水、石最親近的接觸。 太湖板塊 典型個案分析 戶型設計： 西山恬園 太湖板塊 典型個案分析 客戶分析： 西山恬園 客戶區(qū)域：蘇州地區(qū)約 60%，上海、浙江等外地客戶約 40%。 （其中該項目一、二期投資性客戶較多，三期由于近期國家宏觀經濟政策 調整，自住型客戶增多。） 客戶職業(yè)：以私營業(yè)主為主，少量在華投資臺商。 置業(yè)目的：多為度假兼養(yǎng)老型客戶，輔以少量投資性客客戶。