【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 化特色，強(qiáng)化差異性。 耀眼的 時(shí)尚 都市的 焦點(diǎn) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 42 第四部分 :招商策略 商業(yè)主題定位 商業(yè)文化主題的項(xiàng)目的 靈魂 ， 那經(jīng)營(yíng)主題就是項(xiàng)目 實(shí)體 ， 經(jīng)營(yíng)主題是項(xiàng)目自身實(shí)力的展現(xiàn)。 經(jīng)營(yíng)主題的確立，為項(xiàng)目的發(fā)展添加了 “集群效應(yīng)” ， 使商家聚集于此。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 43 第四部分 :招商策略 商業(yè)主題定位 項(xiàng)目商業(yè)經(jīng)營(yíng)主體定位： 商業(yè)中心 —— town 強(qiáng)勢(shì)的經(jīng)營(yíng)主題定位，為項(xiàng)目提供了更廣闊的發(fā)展空間，引導(dǎo)項(xiàng)目規(guī)模發(fā)展。 規(guī)模 = 強(qiáng)勢(shì) = 強(qiáng) “ 市 ” 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 44 第四部分 :招商策略 商業(yè)主題定位 無(wú)論是“向心力”，還是“集群效應(yīng)”，商業(yè)項(xiàng)目成功的關(guān)鍵在于二者的有機(jī)結(jié)合，形成適合項(xiàng)目主題定位。 本項(xiàng)目的商業(yè)主題定位為： 時(shí)尚之都 —— modern town 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 45 第四部分 :招商策略 商業(yè)主題定位 這里是合肥最具規(guī)模、最具特色的服飾批發(fā)市場(chǎng) 這里是服裝之城，服裝批發(fā)集散地 這里是時(shí)尚之城，感受最舒適的購(gòu)物環(huán)境 這里展示的不僅僅是服裝，還有最時(shí)尚、最前沿的文化 這里流通的不僅僅是一件件商品，更是時(shí)尚文化的傳播 …… 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 46 第四部分 :招商策略 經(jīng)營(yíng)業(yè)種規(guī)劃 B1F： 時(shí)尚運(yùn)動(dòng)廣場(chǎng) 運(yùn)動(dòng)品牌服飾、休閑品牌服飾、韓流服飾、牛仔服飾、新品展示中心（利用中庭廣場(chǎng)設(shè)置） 1F： 品牌直銷 show 各品牌服飾廠家直銷中心（時(shí)裝、休閑裝、西裝、裙褲） 2F： 淑女潮流館 外貿(mào)品牌服飾、流行少女裝、休閑少淑女服飾、時(shí)尚少淑女服飾、內(nèi)衣 3F： 紳士名品館 紳士西服、商務(wù)休閑服、男士精品配件、名牌襯衫、領(lǐng)帶、西褲 4F： 都會(huì)時(shí)尚館 反季傾銷賣場(chǎng)、羽絨服、針織服飾、兒童服飾、 快餐店、顧客休息區(qū)、兒童游樂(lè)場(chǎng)、服飾修改處 中綠廣場(chǎng)二期 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 47 第四部分 :招商策略 經(jīng)營(yíng)業(yè)種規(guī)劃 負(fù)一層經(jīng)營(yíng)業(yè)種規(guī)劃 規(guī)劃主題： 時(shí)尚運(yùn)動(dòng)廣場(chǎng) 規(guī)劃業(yè)種： 運(yùn)動(dòng)品牌服飾、休閑品牌服飾、韓流服飾、 牛仔服飾、 新品展示中心（利用中庭廣場(chǎng)設(shè)置） 規(guī)劃設(shè)想： 利用中庭廣場(chǎng)，設(shè)置新品展示中心，為商家發(fā)布不同季節(jié)新品服飾；同時(shí)制造商場(chǎng)活動(dòng)熱點(diǎn)，積聚人氣。（中庭為商業(yè)物業(yè)的核心結(jié)構(gòu)之一，它是商業(yè)物業(yè)的人流動(dòng)線聚集中心點(diǎn)，即站在中庭可以看到物業(yè)內(nèi)所有商鋪。） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 48 第四部分 :招商策略 經(jīng)營(yíng)業(yè)種規(guī)劃 負(fù)一層經(jīng)營(yíng)業(yè)種規(guī)劃 建議品牌商家： 北美風(fēng)休閑服飾 堡獅龍 東方駱駝 湯尼威爾 TJB 海東 澳士邦 長(zhǎng)潤(rùn) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 49 第四部分 :招商策略 經(jīng)營(yíng)業(yè)種規(guī)劃 一層經(jīng)營(yíng)業(yè)種規(guī)則 規(guī)劃主題： 品牌直銷 show 規(guī)劃業(yè)種： 各品牌服飾廠家直銷中心（時(shí)裝、休閑裝、西裝、裙褲） 規(guī)劃設(shè)想： 引進(jìn)時(shí)尚服飾品牌生產(chǎn)廠家，設(shè)立廠家直銷中心，作為廠家展示服飾商品中心，及物流批發(fā)中心，同時(shí)也是項(xiàng)目整體品質(zhì)展現(xiàn)的重要區(qū)域。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 50 第四部分 :招商策略 經(jīng)營(yíng)業(yè)種規(guī)劃 一層經(jīng)營(yíng)業(yè)種規(guī)劃 建議品牌商家： 百先得 卡洛佳 美爾雅 富紳 琴曼 虎豹 順美 七匹狼 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 51 第四部分 :招商策略 經(jīng)營(yíng)業(yè)種規(guī)劃 二層經(jīng)營(yíng)業(yè)種規(guī)劃 規(guī)劃主題： 淑女潮流館 規(guī)劃業(yè)種： 外貿(mào)品牌服飾、流行少女裝、休閑少淑女服飾、時(shí)尚少淑女服飾、 內(nèi)衣 規(guī)劃設(shè)想： 外貿(mào)品牌服飾的引入，提升項(xiàng)目時(shí)尚品味，是項(xiàng)目時(shí)尚文化的集中展現(xiàn)區(qū)域，也是人流聚集停留的重要區(qū)域。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 52 第四部分 :招商策略 經(jīng)營(yíng)業(yè)種規(guī)劃 二層經(jīng)營(yíng)業(yè)種規(guī)劃 建議品牌商家： 艾格 啄木鳥(niǎo) 千百惠 蜜雪兒 歌莉婭 馬天奴 犁人坊 淑女屋 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 53 第四部分 :招商策略 經(jīng)營(yíng)業(yè)種規(guī)劃 三層經(jīng)營(yíng)業(yè)種規(guī)劃 規(guī)劃主題： 紳士名品館 規(guī)劃業(yè)種： 紳士西服、商務(wù)休閑服、男士精品配件、名牌襯衫、領(lǐng)帶、西褲 規(guī)劃設(shè)想： 細(xì)分市場(chǎng)，將男士商品集中展示，提高項(xiàng)目物業(yè)檔次。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 54 第四部分 :招商策略 經(jīng)營(yíng)業(yè)種規(guī)劃 三層經(jīng)營(yíng)業(yè)種規(guī)劃 建議品牌商家： 巴貝 九牧王 紅豆 斯得亞 新郎希努爾 柏朗奴 馬斯圖 喬夫 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 55 第四部分 :招商策略 經(jīng)營(yíng)業(yè)種規(guī)劃 四層經(jīng)營(yíng)業(yè)種規(guī)劃 規(guī)劃主題： 都會(huì)時(shí)尚館 規(guī)劃業(yè)種： 反季傾銷賣場(chǎng)、羽絨服、 針織服飾、 兒童服飾、 快餐店、顧客休息區(qū)、兒童游樂(lè)場(chǎng)、服飾修改處 規(guī)劃設(shè)想： 將羽絨服、針織等季節(jié)性商品放置一層，減小客流變化帶來(lái)的影響。同時(shí)利用反季傾銷賣場(chǎng)、休息區(qū)、兒童游樂(lè)場(chǎng)等，拉動(dòng)人流；快餐店的設(shè)置，即可滿足商場(chǎng)內(nèi)部工作人員與商戶用餐，也可對(duì)外開(kāi)發(fā)，使項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)多元化業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)，滿足客戶多方需求。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 56 第四部分 :招商策略 經(jīng)營(yíng)業(yè)種規(guī)劃 四層經(jīng)營(yíng)業(yè)種規(guī)劃 建議品牌商家： 波司登 龍達(dá)飛 康威 鴨鴨 小豬班納 叮當(dāng)貓 億羊純 蒙開(kāi)麗 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 57 第四部分 :招商策略 招商對(duì)象 以自己經(jīng)營(yíng)為前提，零售或批發(fā)國(guó)內(nèi)外生產(chǎn)的有產(chǎn)地、商標(biāo)、名稱的商品。 直接從事產(chǎn)品生產(chǎn)及經(jīng)銷的具有自己品牌的廠商和客戶。 經(jīng)營(yíng)非自有品牌且數(shù)量大的商戶，年銷售額高的。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 58 第四部分 :招商策略 招商對(duì)象 大型品牌服裝生產(chǎn)廠及總代理商 外貿(mào)服飾商貿(mào)公司 大型專業(yè)服裝批發(fā)商貿(mào)公司 拓展安徽市場(chǎng)的服裝生產(chǎn)廠商和經(jīng)銷商 …… 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 59 第四部分 :招商策略 招商對(duì)象 戰(zhàn)略合作伙伴 我們搭建商業(yè)與地產(chǎn)之間的 橋 梁 …… 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 60 第四部分 :招商策略 招商策略 有針對(duì)性的對(duì)周邊各商城、購(gòu)物中心、步行街和其他沿街店鋪的經(jīng)營(yíng)環(huán)境和政策進(jìn)行調(diào)查（如聯(lián)營(yíng)扣率，租金、管理費(fèi)、其他費(fèi)用等），拿出詳盡的真實(shí)的調(diào)研報(bào)告討論、決策，制定 合理的招商政策 （包括租金、業(yè)種布局劃分（初步）、優(yōu)惠政策、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理政策等） ； 從分利用 “頭羊效應(yīng)” ，招商前期提供特殊的優(yōu)惠政策，吸引一部分具有較高影響力的品牌商家、經(jīng)營(yíng)戶先期入場(chǎng)簽約，通過(guò)“頭羊”的號(hào)召力，宣傳項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和潛在的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，對(duì)其他的觀望商戶造成一種“奇貨可居”的心理情緒； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 61 第四部分 :招商策略 招商策略 項(xiàng)目招商要突破區(qū)域市場(chǎng)局限， “走出去” ，利用各種信息渠道、行業(yè)聯(lián)盟、行業(yè)活動(dòng)，適時(shí)開(kāi)展外地招商，拓展目標(biāo)經(jīng)營(yíng)客戶群體； 通過(guò)對(duì)簽約商品品種資源和商戶資源整合，影響其他的商戶，對(duì)已簽約的商戶提供特殊的優(yōu)惠措施，以激勵(lì)他們帶動(dòng)其他商戶的入駐，制造 口碑效應(yīng) ； 成立商業(yè)管理公司，規(guī)劃項(xiàng)目后期運(yùn)營(yíng)管理、服務(wù)、包裝、推廣等項(xiàng)目?jī)?nèi)容，在軟環(huán)境上面提供后續(xù)經(jīng)營(yíng)保證，增強(qiáng)商戶進(jìn)場(chǎng)信心， 以“管”促“招” ； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 62 第四部分 :招商策略 招商策略 分階段依據(jù)招商的戰(zhàn)果，對(duì)商城的招商政策進(jìn)行微量調(diào)整，控制招商節(jié)奏，給市場(chǎng)造成一種商鋪 “供少于求” 的局面； 招商與銷售同步的招、銷控制管理及協(xié)調(diào)，在正式的招商工作啟動(dòng)之后，明暗封銷，配合招商，即立即公開(kāi)地表明停止對(duì)項(xiàng)目的銷售，開(kāi)發(fā)商換為招商和經(jīng)營(yíng)管理，增強(qiáng)投資者信心；在招商的過(guò)程中，全力進(jìn)行 以租促銷 、 以租帶（待）售 、 租售聯(lián)動(dòng) 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 63 第四部分 :招商策略 招商步驟 第一階段：準(zhǔn)備期（項(xiàng)目工程開(kāi)工前） 對(duì)項(xiàng)目周邊市場(chǎng)進(jìn)行詳盡的市場(chǎng)調(diào)查，確定招商主題、策略及其優(yōu)惠政策； 招商場(chǎng)地的落實(shí)，招商人員的確定，以及相關(guān)培訓(xùn)； 招商場(chǎng)地可考慮與銷售部門共同使用，在銷售中心規(guī)劃出特定區(qū)域，為招商工作提供展示、洽談、辦公場(chǎng)所，節(jié)省營(yíng)銷費(fèi)用，同時(shí)，全面與銷售配合，在現(xiàn)場(chǎng)共同營(yíng)造熱烈氣氛； 招商人員，根據(jù)項(xiàng)目招商工作和策略，人員配備上考慮現(xiàn)場(chǎng) 3名招商代表和 1名招商主管，負(fù)責(zé)合肥本地的招商工作，同時(shí)配備 3名外阜招商專員，開(kāi)展異地招商； 相關(guān)招商資料、道具的準(zhǔn)備，宣傳物料的設(shè)計(jì)、制作； 合同類：租賃合同、托管經(jīng)營(yíng)合同、委托租賃協(xié)議、委托租賃合同等 表格類：來(lái)訪商戶登記表、交款通知書(shū)、預(yù)約登記表等 宣傳品：招商手冊(cè)、樓書(shū)、宣傳海報(bào)、看板、樓層商鋪平面圖、租控圖等 經(jīng)營(yíng)管理文件： 《 業(yè)主（商戶）公約 》 、 《 商戶手冊(cè) 》 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 64 第四部分 :招商策略 招商步驟 第二階段：蓄水期（項(xiàng)目工程開(kāi)工至項(xiàng)目主體建設(shè)完畢） 項(xiàng)目各項(xiàng)招商宣傳推廣活動(dòng)； 項(xiàng)目推介會(huì)、招商政策解析會(huì)、商管公司掛牌、商戶代表團(tuán)考察 …… 目標(biāo)客戶積累； 異地招商工作的推展； 通過(guò)電話、網(wǎng)絡(luò)、信函等溝通工具，開(kāi)展異地招商聯(lián)系工作，確定有效商家目標(biāo)，進(jìn) 行商業(yè)公關(guān)； 聯(lián)合異地行業(yè)協(xié)會(huì)、專業(yè)媒體，異地舉辦項(xiàng)目招商推介會(huì)； 管理公司組建以及規(guī)劃后期管理； 制定管理公司商業(yè)服務(wù)內(nèi)容、物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、商場(chǎng)廣告包裝、推廣方案、物業(yè)管 理費(fèi)征收方案 …… 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 65 第四部分 :招商策略 招商步驟 第三階段：招商期（項(xiàng)目?jī)?nèi)、外部裝修設(shè)備安裝至交付） 啟動(dòng)招商開(kāi)盤儀式，正式接受商戶簽約； 根據(jù)前期目標(biāo)客戶的積累情況，制定合理的租控部署、確定選鋪方案，調(diào)整業(yè)種規(guī)劃布局； 知名品牌商家簽約儀式 …… 商戶簽約的工作持續(xù)； 第四階段：盤點(diǎn)期（項(xiàng)目交付至商場(chǎng)開(kāi)業(yè)） 系統(tǒng)總結(jié)招商工作，時(shí)時(shí)對(duì)招商工作進(jìn)行補(bǔ)充； 業(yè)種布局劃分的最終確定，局部租賃商鋪調(diào)整 …… 陸續(xù)發(fā)出入駐通知書(shū)，籌備商戶入駐裝修，迎接開(kāi)業(yè)。 開(kāi)業(yè)活動(dòng)策劃、組織、實(shí)施 ……