高檔酒店建設前期的項目策劃(編輯修改稿)
2024-11-12 12:22 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 求分析。 會議中心客人 的需求包含 : ? 要有大型、中型、小型的不同的會議廳，且最好可分可合。 ? 每個廳都必須保證觀眾對于發(fā)言人看得見、聽得清 ， 舞臺上視頻、音頻皆備，隔音效果優(yōu)良。 ? 一個高檔的中型會議廳甚至于每個座位都有話筒、電腦、插座、寬帶、表決器。 ? 要有演講準備室 (Speaker preparation room)。 ? 溫濕度合適，分區(qū)調(diào)控容易 。 ? 集散迅速 ，散會時要保證人、車 疏散通暢、及時。 ? VIP 客人要有專用通道、休息室、接見廳，以及他們的隨從人員、記者的專用房間等，還要有適合保衛(wèi)的區(qū)間隔離設施。 ? 酒店人員的服務動線要與客人分開 ,盡量在后臺或地下室。 會務客人還有他們的特殊需求，如 : ? 商務中心要有很強的圖文集中處理能力 。 ? 要有旅行購票中心 。 ? 要有晚間各種形式的聚會場所，娛樂休閑場所等。 至于分開各種檔次的住宿和餐飲更是必不可少的。 這些都是需求分析書應該載入的內(nèi)容。 以上是對會務客人需求的分析 。如目標客戶是亞洲旅客、或歐美旅客、或者是國內(nèi)商、散客，對其需求進行分析的道理和辦法都是一樣的。 除了物質(zhì)的需求之外，諸如美學上的精神需求也是很重要的分析內(nèi)容。例如室內(nèi)設計風格的喜好與統(tǒng)一（ Benchmarking） ,雖然用文字較難描述，但在需求說明書也要有所表達。 需求分析報告是啟動階段的重要成果，但它不一定就是項目的目標，這要取決于下一階段 — 可行性研究階段的論證。 四 、 項目可行性研究階段 在這個階段業(yè)主的目標包括通過項目環(huán)境的調(diào)查，列出各種可能方案、通過價值和風險評估進行可行性論證，選擇最合適的 方案，確定項目的目標、正式立項。而針對所選方案建立的項目實施計劃是這個階段的主要成果。 環(huán)境調(diào)查 : 環(huán)境調(diào)查和分析包括硬環(huán)境調(diào)查分析和軟環(huán)境調(diào)查分析。 硬環(huán)境側重技術層面的自然環(huán)境（地質(zhì)、氣象、污染、日照、地震）、建設環(huán)境 (能源、基礎設施、周鄰建筑等）、建筑環(huán)境（城市限高、紅線、密度、交通、城市建筑風格等）等。 軟環(huán)境就是市場環(huán)境、法律環(huán)境 (項目報批程序 )、社會環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境等。 對于以上這些環(huán)境調(diào)查大家一般都會按此進行 ,我們不多介紹了。在實踐中 , 我們覺得還有必要專門開展另一項環(huán)境調(diào)查工作：項目人際環(huán)境 的調(diào)查 — 即項目利益相關者的調(diào)查分析 （ Stakeholder Analysis）。 利益相關者是指對酒店建設有重大影響，或酒店建設對他們有重大影響的人群。通過打分，找出他們中間對項目“影響度”最高的人群，這是非常重要的一項環(huán)境調(diào)查基礎工作。 我們在某酒店用 匿名打分法 （ Delphi） 法對 利益相關者打 分，并列出表格，總計 67 人 (或組織 )。下面表中是影響度最前列的部份 (只與影響度有關，與職務無直接聯(lián)系 ): 這些利益相關者是我們要高度關注的對象。 列出影響度后 ,還需對利益相關者對項目的影響方向列表區(qū)別，例如 : 主要 利益相關者 力促 實現(xiàn) 促其 實現(xiàn) 任其 實現(xiàn) 反對 實現(xiàn) 分管市領導 B ● 影響度高的市領導A ● 員工 ● 某規(guī)劃評委 ● 鄰居 ● 逐一分析這些人群及其態(tài)度 , 可以幫助我們正確制訂項目管理架構中的決策程序、有效運用公關溝通策略、完善信息管理工作制度、正確進行風險排序 ,及時處理好不同的群體利益 ,從而改善項目的整體環(huán)境 ,推進項目的建設。 可行性研究報告的編制 : 在前期需求分析和環(huán)境調(diào)查的基礎上開展的可行性研究，應包括如下內(nèi)容 : 酒店市場分析和營銷戰(zhàn)略研究； 建設條件和酒店位置選擇； 酒店主要功能的配置（客房、會議廳、餐飲、休閑、庭院、綠化、交通等面積及投資估算）； 酒店的管理模式及人員大致配備； 環(huán)境影響評估； 社會影響評價； 實施計劃； 投資估算與融資方式； 財務分析； 經(jīng)濟評價； 1風險分析等。 在這份可行性研究報告中，應附有一份項目的用地總平面方案，而這又和規(guī)劃部門的預先溝通交叉進行的。要制訂這份用地方案，實際上必須討論基地的總體布 局 , 包括上部結構的初步設想。但這時候設計院還未確定 ,我公司因為有很多酒店設計咨詢?nèi)藛T ,在這時候就發(fā)揮了優(yōu)勢。 (但要注意 ,這種方案不要限制今后概念設計的創(chuàng)新設計 ) 可研報告的編制，是項目管理公司在酒店建設前期項目管理中最重要的工作之一，編制的過程是項目管理公司代表業(yè)主利益，對酒店技術上的先進性、可行性，經(jīng)濟上的合理性、有效性進行多方案反復比較、論證的過程。其中最重要的論證工具是價值管理及風險評估。 價值管理： 價值管理（ VM）和價值工程（ VE）是有關實現(xiàn)“資金價值”的技術。 價值（ V） =功能（ F） /成本（ C），因此可以通過改進功能或降低成本來增加價值（順便講一句，項目管理公司開展項目管理的目的 ,就是為項目建設的全過程增加實質(zhì)性的和具體的價值。通過項目管理為工程增值是比較特別的途徑，沒有其他過程或方法可以增加這樣的數(shù)量和
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