【文章內(nèi)容簡介】 口和人口密度表街道名稱常住人口土地面積人口密度(平方公里)人數(shù) %(人/平方公里)川沙鎮(zhèn)1481102490機場鎮(zhèn)732381244合慶鎮(zhèn)733712013曹路鎮(zhèn)660101586高東鎮(zhèn)506111699高橋鎮(zhèn)1166303011東溝鎮(zhèn)691822915金橋鎮(zhèn)707962415張江鎮(zhèn)542442837唐 鎮(zhèn)536171688孫橋鎮(zhèn)362641584北蔡鎮(zhèn)1042795147三林鎮(zhèn)1437424381小計10600942383浦東新區(qū)合計24023431004503人口形勢，中心城區(qū)人口密度居高不下浦東新區(qū)總?cè)丝诿芏纫布疵科椒焦锏钠骄丝跒?503人，大大高于上海市每平方公里2588人的總體平均水平。如從動態(tài)考察，1990年四普時，新區(qū)的人口密度僅為每平方公里2727人，十年之后的浦東新區(qū)，其每平方公里土地上足足增加了1776人。 浦東新區(qū)0至14歲組(少年人口)有25．91萬人，占浦東新區(qū)人口的18．7％；15至59歲組(勞動適齡人口)有94．39萬人，占68％；60歲及以上人口(老年人口)，占13．3％。浦東新區(qū)勞動適齡人口比較集中，老、少人口比相對較低。綜上所述浦東發(fā)展至今，原先首批遷入的人口主要集中在梅園，竹園，東蘭新村，塘橋，以及早期的高檔公寓菊園，一些大型的商業(yè)設(shè)施和交通也在人氣的聚集地越開越多，而浦東又以適齡人口為主，商業(yè)消費和交通便利對這部分人在居住地上是首先考慮的問題，而出了金橋，上南外的區(qū)域不管是交通還是商業(yè)都沒跟上步伐，因此隨商業(yè)的越來越多，該區(qū)域的人口也隨之更多，于是就出現(xiàn)了人口太過集中的原因。目前人口格局下，浦東商業(yè)的不足上海近年的消費能力和需求發(fā)生巨大變化，中國形容民生基本需求的傳統(tǒng)民諺 ： 開門七件事，柴米油鹽醬醋茶，在今日的上海已成為歷史。上海商業(yè)部門一項 研究顯示，近日上海的開門七件事已轉(zhuǎn)變成健康食品、時尚服裝、快捷交通、信 息、娛樂、健身和投資。當前，上海人均GDP正處于5000美元向8000美元攀升階段。雖然浦東已今非昔比，但其商業(yè)區(qū)域太過集中，缺少必要的細分，對于與日俱增的人口，商業(yè)的配套脫節(jié)太大，以浦東最大的商業(yè)圈――新上海商業(yè)城商圈為例也存在不少問題：新上海商業(yè)城的商業(yè)體量與徐家匯差不多，但是由于一些商場經(jīng)營狀況不好，很多規(guī)劃中的商業(yè)面積并沒有用于商業(yè)，現(xiàn)在30萬平方米左右的商業(yè)面積中，八佰伴、家電、電腦等購物占了總零售額95％以上，休閑、娛樂、文化、餐飲等業(yè)態(tài)欠缺，因此，很難如徐家匯一樣聚集人氣。浦東居民已經(jīng)養(yǎng)成了到浦西去購買、消費的習(xí)慣，而浦西的消費者沒有過江到浦東消費的習(xí)慣?！．業(yè)態(tài)單一新上海商業(yè)城的商業(yè)體量與徐家匯差不多，但是由于一些商場經(jīng)營狀況不好，很多規(guī)劃中的商業(yè)面積并沒有用于商業(yè)，現(xiàn)在30萬平方米左右的商業(yè)面積中，八佰伴、家電、電腦等購物占了總零售額95％以上，休閑、娛樂、文化、餐飲等業(yè)態(tài)欠缺，因此，很難如徐家匯一樣聚集人氣。浦東居民已經(jīng)養(yǎng)成了到浦西去購買、消費的習(xí)慣，而浦西的消費者沒有過江到浦東消費的習(xí)慣?！．形態(tài)結(jié)構(gòu)上的先天不足新上海商業(yè)城的18幢大樓就似一堵‘圍墻’，擋住了墻內(nèi)的景物，也擋住了廣大的顧客。遠遠望去，很難看出是一個商業(yè)中心，而更像是一個辦公樓群。新上海商業(yè)城周邊的世紀大道、浦東南路、張楊路和最近通車的復(fù)興路隧道，都是快速交通干道，北側(cè)商城路是單行道，阻斷了商圈的人流。由于規(guī)劃的原因，商圈離最近的東昌路地鐵尚有300米。商圈內(nèi)部更是人車混流，原計劃當作步行街的嶗山西路成為交通支干，外加停車位不夠，構(gòu)成交通問題的“瓶頸”。，也成為深層制約因素?？v觀浦西的幾大商圈，不管是南京東路、淮海路、南京西路，區(qū)屬商業(yè)物業(yè)的比例都高達70％左右，這些商圈的調(diào)整定位，都有政府的影子。最典型的例子是徐家匯，商家共同出資組建一個物業(yè)公司，統(tǒng)一規(guī)劃商圈，形成錯位競爭格局。而新上海商業(yè)城的歸屬權(quán)幾經(jīng)更替，內(nèi)部房地產(chǎn)商在開發(fā)之初就各自為政，缺少統(tǒng)一的規(guī)劃，致使各樓宇的內(nèi)部和外部結(jié)構(gòu)不甚合理。從以上幾點可以把新上海商業(yè)城形容為“孤城”， 其他地區(qū)由于商業(yè)開發(fā)嚴重滯后，區(qū)域雖有穩(wěn)定密集的消費人口，而商業(yè)網(wǎng)點稀缺，商家零星弱小；很多區(qū)域近乎空白。于是 “浦東居住，浦西生活”成了浦東居民生活無奈的真實寫照。從產(chǎn)業(yè)角度看，浦東商業(yè)的發(fā)展還是可以的，而是從功能角度看，浦東商業(yè)與浦東外向型多功能、現(xiàn)代化新城區(qū)的定位很不相稱。另外，在便利程度上，也不如浦西。而且，浦東至今也沒有形成像浦西那樣，依托交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)展商業(yè)。在浦東，地鐵站附近，反而顯得冷清。浦東商業(yè)遠距離消費引力不足，導(dǎo)致人流商流被浦西吸引。浦東目前人口格局和商業(yè)情況與本案的關(guān)系周邊生活大賣場的不斷興建，餐飲，百貨，賓館業(yè)的完善，娛樂點及大型批發(fā)市場的形成使本案的生活機能更加完善；本案外籍人口的不斷增加說明世界上各種人群對本區(qū)域的充分認可，產(chǎn)生的引力將突破區(qū)域，面向全世界；目前的人口形勢及商業(yè)現(xiàn)狀中的不足只處，說明了浦東強大的消費力和薄弱的市場之間的反差，體現(xiàn)出象本案這種環(huán)境下商鋪的供不應(yīng)求；通過對人口及商業(yè)形勢的分析，充分暴露出了本案在供求關(guān)系中的商業(yè)機會！CLD1．概念所謂CLD，一般是特指在100萬人口以上的城市中的某一相對以居住功能為主，由若干個新建大型居住區(qū)構(gòu)成的，可滿足于10萬人以上集中居住、教育、消費、休閑的區(qū)域。區(qū)域內(nèi)需要集中各類生活、教育、環(huán)境等配套設(shè)施，并與商務(wù)區(qū)具有緊密的聯(lián)系.2．浦東CLD的形成今天的浦東在人們的印象中已經(jīng)是全世界有名的CBD,但極其龐大的市場消費需求，呼喚浦東CLD商業(yè)的大變局。浦東以占地140平方米世紀公園的“城市綠肺”為中心，迅速崛起的一座超大規(guī)模的生態(tài)型CLD（中央生活區(qū)Central Living District），規(guī)模之大，史無前例，它雄踞世紀大道、世紀公園與世紀廣場的黃金發(fā)展軸線，南北傍依楊高路、錦繡路和龍東大道等城市大動脈，地理位置得天獨厚，加上直接受到陸家嘴CBD、金橋出口加工區(qū)、張江高科技園區(qū)、花木行政文化中心的一級輻射，天然的地利所帶來的旺盛人氣使浦東CLD的住宅和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)直接受益，這是上海其他城區(qū)所無法比擬的。3．CLD的規(guī)劃通過CLD的建成，把CBD包圍在內(nèi)，從某種角度來看，CLD相當于一個加入了生活的CBD，是更為完善的CBD，通過CLD的銜接浦東將建成五大主要商區(qū)為主，社區(qū)商圈為輔的有序的商圈網(wǎng)絡(luò)，一改浦西商業(yè)無法整體規(guī)劃的格局，以使得目前浦東的商業(yè)能夠更加細分，更加專業(yè)，不再形成浦東居民到浦西去購買、消費的習(xí)慣，并吸引浦西的消費者到浦東消費。這樣也更加有利于優(yōu)良居住環(huán)境的保持。下面是美國紐約中央公園CLD居住板塊和上東區(qū)的一些介紹：　　紐約中央公園的選址定在由五大道至八大道，59街至110街，基地長4000米，寬800米。面對這樣狹長的基地，首先要解決的是基地的交通問題。由于基地邊界的限制，中央公園的長度是寬度的5倍。這樣的形狀給公園提供了多個入口的可能性，同時也可增加公園周邊用地的經(jīng)濟效益。后來，中央公園也的確起到了提升周邊居住物業(yè)價值的作用，明尼阿波利斯商會在1883年提出這樣一個觀點：對公園相對較小的支出，在不久的將來會給城市房地產(chǎn)帶來千百萬的增值。一個典型的例子就是中央公園建成后的15年里，曼哈頓地價增長了1倍。，它們的地價卻增長了9倍。幾乎沒有更好的例子來說明“以較低的花費獲得的公共開放空間在不久的將來可以帶來千百萬的城市地價的增值”了?！　@著中央公園，紐約被分成了下城和上城，而在它的周邊，也分布著紐約最高尚的豪宅區(qū)。其中，最著名的就是位于中央公園東部的上東區(qū)——Upper East Side。上東區(qū)這個神奇字眼，在美國立刻讓人聯(lián)想到富豪與權(quán)貴之流，同時也代表整個從中央公園到東河之間的曼哈頓區(qū)域。毫無疑問，只有上層階級的有錢人才住得起第5大道和帕克大道。在這兒可以看到街旁身穿制服的門房為華宅主人招呼出租車，妝扮高貴的婦人優(yōu)雅地牽著修飾整潔的狗兒，偕同小孩和保姆一起漫步中央公園?！　⊥瑫r，第5大道上的許多美術(shù)館都設(shè)于百萬富豪的宅邸內(nèi)，其中較富盛名者的赫雪爾和艾德勒美術(shù)館及諾德勒美術(shù)館，這些美術(shù)館和豪宅、公園一起，共同構(gòu)成了美國上東區(qū)上層社會的生活，而在靠近更東邊的萊克辛頓大道、第3大道、第2大道或者更遠一點，如今多半都居住著中產(chǎn)階級，以及更年輕、更有彈性與活力的“雅皮”人士，而他們居住在這里的目的卻都是一樣的，都是為了享受中央公園帶給他們的陽光空氣與綠化。紐約中央公園　　正如一位學(xué)者所說的：“當人類砍倒第一棵樹的時候，文明開始了；而當人類砍倒最后一棵樹的時候，文明結(jié)束了。”　　如果說到城市森林公園與城市的相互依存，那么中央公園和紐約則堪稱世界城市史上的第一典范——沒有了紐約的美國就不再是美國，而沒有了中央公園的紐約也不再是紐約。因為，真正能夠給人們留下深刻印象，真正能為紐約這個城市提供舒適環(huán)境的，和對居住在這里的人們真正有吸引力的，不是像洛克菲勒大廈那樣的摩天大樓，而是中央公園這里巨大的綠地。正如美國著名建筑評論家叫戈德伯格曾經(jīng)比喻的，中央公園“雖不是一棟建筑物，卻是紐約最偉大的建筑”?！　?811年，紐約街道委員會在規(guī)劃曼哈頓時,僅配置了七個廣場和一個閱兵場作為開放空間之用．1844年， 最先提出“城市的綠地就是城市的肺”這一觀點，建議在鄰近都市的空地預(yù)留一大塊土地，這就是紐約中央公園的雛形。1857年， 和 。規(guī)劃中，紐約中央公園占地面積達840英畝，其中配置了大面積的草坪，以原生植物圍繞作為背景，涉及曲線形式的園內(nèi)道路，在高低起伏、開闊和空曠的草坪四周，以各種樹木圍合成各種不同形態(tài)的空間，以便在繁華的城市中心創(chuàng)造一種特殊氣氛，提供紐約人一個宛如鄉(xiāng)村景致的休閑去處?！　⊥瑫r，公園中也保存了曼哈頓原有的地形和地表的變化，為曼哈頓原貌留下了些許的記憶。經(jīng)過十五年的不斷建設(shè)，紐約中央公園共種植了1400多種的樹木和花卉，創(chuàng)造了湖泊、林地、山巖、草原等多種自然景觀。自上世紀中葉建成后，盡管紐約的地價不斷的飛漲，但這塊綠地卻能夠被原封不動的保留下來。紐約的報紙稱它是“一座人民公園，城市的綠肺，男女老少、各階層人民的休閑場所，是一個給任何人以同等機會的游樂場所，是一個浪漫的極致的創(chuàng)造，也是一杯提神的飲料”。透過這些極盡贊美之詞的評論，紐約中央公園的潛在價值已經(jīng)無法估量了?！　‘斘覀冏屑殞徱暭~約整個城市結(jié)構(gòu)時，我們會發(fā)現(xiàn)，相對于曼哈頓縱橫交錯的城市路網(wǎng)而言，中央公園就像在這個城市的橫豎路網(wǎng)中，留出了一個巨大的“活眼”。這個活眼同時也就作為紐約這個城市的進風口，形象一點說，如果把整個紐約比作一個轎車，那么中央公園就相當于給這個轎車開了一個巨大的天窗，讓風可以從這個天窗中吹進來，從而為這個城市帶來新鮮的空氣。這些空氣又隨著中央公園周邊的縱橫路網(wǎng)，輸送到城市的各個角落。在這種情況下，這些城市路網(wǎng)又都扮演了城市通風廊的作用。從這樣一種進風口和通風道的關(guān)系來看，我們就比較容易理解中央公園在整個紐約城市結(jié)構(gòu)中所起的作用。它既是紐約的制氧機，又是紐約的加濕器，這就是我們所謂經(jīng)典意義上的“城市綠肺”?！　∷?，要想在一個城市中真正健康地居住，購買公園地產(chǎn)，住在公園旁邊，是一個相對明智的選擇。尤其在SARS流行之后，這更是一個應(yīng)當引起人們足夠重視的命題。通過對美國中央公園及上東區(qū)的分析我們可以現(xiàn)象未來的浦東CLD和本案的在其中的地位。五大商圈是指：小陸家嘴地區(qū)：主要商業(yè)設(shè)施有：正大廣場、樓宇餐飲和酒吧、包括星巴克、寶萊納、一點紅、哈根達斯在內(nèi)的富都濱江休閑區(qū)。同時，陸家嘴美食城已整體批租給新鴻基，將開發(fā)建設(shè)一批綜合性的商業(yè)服務(wù)設(shè)施。另外目前最熱門的新上海商業(yè)城將以二次開發(fā)為契機，提升浦東商業(yè)的檔次和整體形象。首先拓展商圈。,與周邊商業(yè)統(tǒng)籌考慮,統(tǒng)一規(guī)劃,使新上海商業(yè)城在建筑、交通等方面與外部融為一體二是調(diào)整業(yè)態(tài)。以“西商東娛”為原則，整合現(xiàn)有商業(yè)資源,優(yōu)化商業(yè)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)，百貨業(yè)態(tài)中增加主題百貨，同時增加新上海商業(yè)城休閑娛樂的比重，加強其綜合服務(wù)功能。三是改善環(huán)境。包括清理、整治現(xiàn)有空間環(huán)境，改造鑫聯(lián)廣場、世紀大道兩個主要出入口為休閑文化廣場、景觀廣場，改造北步行街，積極推進中心廣場的改造。四是優(yōu)化交通組織。包括做好優(yōu)化商業(yè)城周邊交通組織的方案，同時，合理規(guī)劃商業(yè)城地面停車場地，加強地面、地下停車管理和對周邊地區(qū)停車設(shè)施的規(guī)劃建設(shè)，建立交通引導(dǎo)系統(tǒng)，使之“縱向到底，橫向到壁”。其中18家主要業(yè)主提議： 政府要在商業(yè)城的二次開發(fā)中發(fā)揮作用,要引導(dǎo)業(yè)主，提前謀劃，優(yōu)化業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)，錯位經(jīng)營。 商業(yè)城作為市級商業(yè)中心之一,要有浦東自己的特色，與其他市級商業(yè)中心相區(qū)別；考慮到商業(yè)城周邊高檔住宅樓多、城內(nèi)外商務(wù)樓多、白領(lǐng)聚集的特點,商業(yè)城的定位層次應(yīng)高一點；商業(yè)城應(yīng)以新的業(yè)態(tài)、新的概念、新的商務(wù)模式、亮麗的建筑外觀，使商業(yè)城旺起來，使商業(yè)城的品牌響起來。 商業(yè)城作為一個整體，需要有一個統(tǒng)一的標識，便于宣傳推廣，打響品牌；對于包括廣場、燈光、路面、綠化等在內(nèi)的共享空間，政府應(yīng)統(tǒng)籌考慮，統(tǒng)一規(guī)劃，以保持商業(yè)城公共元素的整體性和一致性。 優(yōu)化商業(yè)城交通組織，是促進商業(yè)城繁榮繁華的重要舉措。一是要優(yōu)化商業(yè)城周邊公交站點的設(shè)置，保證人流進出的便利；二是機動車要進得來，留得住,出得去；三是可以借鑒徐家匯商圈，通過連接地下通道從而減少氣候?qū)ι虡I(yè)經(jīng)營影響的經(jīng)驗，通過地道連接商業(yè)城商圈內(nèi)的商業(yè)設(shè)施和地鐵2號線東昌路站。 商業(yè)城商業(yè)的發(fā)展需要良好的地區(qū)軟環(huán)境。除了良好的交通環(huán)境外,一要有穩(wěn)定、舒適的治安環(huán)境；二要有濃郁的商業(yè)氛圍。商業(yè)城商業(yè)氛圍能否形成的關(guān)鍵是作為“中間催化”的新大陸廣場，經(jīng)改造后能否成為形象亮點、消費熱點和通透的開放空間；三是要以“