上海海德休閑商業(yè)街項(xiàng)目建議書(編輯修改稿)
2025-02-16 01:34 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 富錦路 最近才開始發(fā)展，由于一號線之前就只到火車站，延伸到共富新村，再延長到富錦路站，板塊發(fā)展的潛力不像莘莊一次釋放。 自駕：從市區(qū)方向來來掉頭路程過長。公交：因?yàn)榈缆吠ㄟ_(dá)行的問題而相當(dāng)不方便。地鐵：短期內(nèi)沒有成為交匯換乘站的可能。 最近兩年才開始 以較大規(guī)模發(fā)展 莘莊地鐵商業(yè)的發(fā)展歷程 時(shí)間 發(fā)展階段 發(fā)展?fàn)顩r 1997 初級商業(yè) 房產(chǎn)中介及零售為主，租金 12元 /平米左右，空置率 70%以上 2022 初級商業(yè) 增加了零售及便利店小餐飲等輔助商業(yè)租金 /平米左右，空置率仍超過 50% 2022 發(fā)展中商業(yè) 借助周邊小區(qū)的高入駐率，迅速增加了餐飲及社區(qū)配套商業(yè)，租金 34元 /平米左右控制率突破 70% 2022年 發(fā)展中商業(yè) 調(diào)整了 80%的業(yè)態(tài)，餐飲逐漸呈現(xiàn)了品牌化的發(fā)展路線，并大量引入了藥房干洗等成熟的社區(qū)配套，租金 34元，商鋪開始供不應(yīng)求。 2022年底 逐漸成熟商業(yè) 隨著南廣場的仲盛購物中心的開張，商業(yè)開始呈現(xiàn)中心態(tài)勢，街鋪也更為專一，有為居民提供的社區(qū)配套，有為流動人口提供的快餐，有為商務(wù)宴請?zhí)峁┑膴蕵穲鏊?，租金普遍達(dá)到27元 /平米。 E網(wǎng) 富錦路的未來？ 在正確的商業(yè)養(yǎng)成及發(fā)展運(yùn)作下， 35年后， 它將成就自身的輝煌！ ? 短期內(nèi)地鐵商業(yè)模式對于本項(xiàng)目的影響很有限，絕大部分乘坐地鐵在富錦路站出入的人群均為過路客或終點(diǎn)客，很難停留下來進(jìn)行目的性消費(fèi)，而項(xiàng)目周邊社區(qū)密集度和通達(dá)性在短期內(nèi)都不會有很大改觀，因此我司認(rèn)為：至少在未來 3年內(nèi)，地鐵人流最多只能為本項(xiàng)目提供 20%左右的消費(fèi)能量。 ? 但是從長遠(yuǎn)來說，隨著項(xiàng)目后期別墅業(yè)主的入住完畢，以及周邊更多住宅項(xiàng)目的后續(xù)建設(shè)，還有交通條件的改善，富錦路將很有可能部分復(fù)制莘莊的發(fā)展軌跡，在經(jīng)過 5年左右的發(fā)展后至少成為一個(gè) “ 小莘莊 ” 。 觀點(diǎn)小結(jié)： 四、項(xiàng)目 SWOT分析 優(yōu)勢（ strengths ）： W T O ?項(xiàng)目依托海德花園這一大型城市別墅社區(qū)，自身擁有中產(chǎn)階級消費(fèi)人群數(shù)千人。 ?項(xiàng)目與高架路等交通要道的交通連接條件均較好。 ?項(xiàng)目緊臨軌道交通 1號線延長線的富錦路站，能夠帶來一定流動客群。 劣勢（ weaknesses）： W T O ?項(xiàng)目周邊其它住宅項(xiàng)目的社區(qū)人群與本項(xiàng)目存在較大的商業(yè)隔離。 ?項(xiàng)目的實(shí)際交通條件基本只能提供單邊商業(yè)消費(fèi)客群，整體為半封閉孤島式商業(yè)屬性。 ?富錦路地鐵站為終點(diǎn)站，所帶來的客群基本為過路人群，很難提供持續(xù)性消費(fèi)支持。 機(jī)會（ opportunities ）： W T O ?隨著整個(gè)別墅社區(qū)的進(jìn)一步成熟和發(fā)展，作為社區(qū)商業(yè)的經(jīng)營前景將越來越好，且經(jīng)營業(yè)態(tài)有持續(xù)提升的空間。 ?目前北上海商業(yè)廣場定位的是區(qū)域性商業(yè)中心，但目前其實(shí)際發(fā)展?fàn)顩r卻偏重于民生類社區(qū)消費(fèi)，零售類業(yè)態(tài)過于低端，而隨著其發(fā)展逐步回到原定“軌道”，目前的民生類消費(fèi)功能必然會向真正的社區(qū)配套商業(yè)轉(zhuǎn)移。 威脅（ threats ）：
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