高檔酒店建設前期的項目策劃(已修改)
2025-10-18 12:22 本頁面
【正文】 高檔酒店建設前期的項目策劃 —— 上海現(xiàn)代工程咨詢有限公司 梁士毅 （上?，F(xiàn)代工程咨詢有限公司） 一、 前言 上?，F(xiàn)代建筑設計集團是全國最大的一家綜合建筑設計院，近十年來，上海的幾乎所有五星級酒店都由上海現(xiàn)代集團參與前期咨詢設計，并編制設計概算。因此形成了一支酒店建設方面的專家隊伍，積累了許多酒店建設方面的技術、經(jīng)濟經(jīng)驗。 我們公司前身是上?，F(xiàn)代設計集團下屬的二家監(jiān)理公司和一家造價咨詢公司，根據(jù)集團發(fā)展全過程服務的戰(zhàn)略計劃，資源重組 , 于 2020 年成立一家綜合性的上?，F(xiàn)代工程咨詢有限公司。新公司 的業(yè)務組成是多元化的，除了監(jiān)理、造價咨詢、代理招投標之外，還有設計審圖、建筑設計、市政設計、代理政府采購和咨詢等八項資質(zhì)，我們稱之為“一人兩全八條腿”，即一個獨立的法人單位有復蓋建設全過程、全方位的八項資質(zhì)。這為公司開展項目管理奠定了重要基礎。 十多年來，跟集團一樣，現(xiàn)代咨詢及其前身也承擔了酒店建設方面的許多業(yè)務，計有 公司在高檔酒店建設方面的多種互補服務 項目名稱 工作內(nèi)容 項目名稱 工作內(nèi)容 新梅萬豪酒店 設計＋監(jiān)理 震旦大廈 監(jiān)理＋造價＋招標 廈門喜來登酒店 設計咨詢 ＋監(jiān)理 哈瓦那大廈 審圖＋監(jiān) 理 國際千禧酒店 項目管理 ＋監(jiān)理 國際飛洲 大廈 前期咨詢＋設計咨詢 麗晶酒店 監(jiān)理 東方之門 造價＋招標 黃龍賓館 項目管理 興國賓館 項目管理 華茂利茲萬豪酒店 項目管理 其他多項 審圖、造價咨詢、代理招標等 同時，近五年來，有志于發(fā)展項目管理 ,我們公司及其前身已經(jīng)引進了一批天津大學、同濟大學以及英國畢業(yè)的項目管理專業(yè)人員和在海外工作過的人員 。 而公司內(nèi)自身從事設計、造價、施工監(jiān)理等方面的骨干也經(jīng)過了同濟大學、國外 PMI、 CIOB、 RICS、 AIPM、 IPMA 等國際項目管理組織的培訓 , 其中 7 人還公派到英國攻讀項目管理碩士、7 人到澳大利亞接受短期培訓。 因此，當新公司在制訂公司戰(zhàn)略計劃時，大家不約而同覺得我們應該充分利用集團及公司在酒店建設方面的優(yōu)勢，揚長避短，抓住機會，開拓高檔酒店建設方面的項目管理業(yè)務。 鑒于以前業(yè)務的局限性，以及前期策劃階段在項目管理中的重要性 , 我們把項目管理業(yè)務開拓的重點則放在酒店建設的前期策劃階段，即指酒店業(yè)主有建設酒店的意圖，到設計方案確定之間的階段（圖 B）。 這一年多來，我們按照組合管理（ Portfolio Management）的原理，有意地選擇、排序、管理好在建的 16 個酒店（其中 3 個為項目管理，一個設計， 5 個監(jiān)理， 7 個造價咨詢及代理招投標），結(jié)合學習過的國內(nèi)外各種項目管理理論 , 邊研究 , 邊實踐。 為了加強整個公司在戰(zhàn)略指導下的知識集成管理，逐步提高公司在酒 店建設項目管理方面的組織成熟度 , 我們通過 PM 沙龍討論、實用課題的論證等辦法 (我公司今年 8 月份科技節(jié)內(nèi)遞交的論文就有 47 篇 ), 不斷總結(jié)經(jīng)驗 , 把項目管理中實用的資料和科研心得一一編成網(wǎng)頁 , 源源不斷地送上公司的項目管理專用網(wǎng)站 , 供各個項目組及時交流或下載借鑒。 在這個基礎上 , 我們又編寫了公司開展項目管理的 A 版工作標準 , 在全公司各項目推行。 經(jīng)過 7 個多月的運轉(zhuǎn) , 上個月已通過貫標認證。但在認證中也反映出 A 版還存在許多需要改善之處 , 目前我們已在籌劃編寫 B 版。 下面，就是我們在酒店建設前期 , 作 為一個項目管理公司 , 代表業(yè)主開展項目管理的一些做法 , 和我們的一些粗淺體會 , 請大家指正 : 二、 酒店建設前期的三個階段 ,。 關于建設階段的劃分，有各種說法，但實質(zhì)工作內(nèi)容還是大同小異的。我公司參照 ClOB 按照項目管理各階段可交付成果 (Deliverable)的區(qū)分 ,，采用了如下的劃法 : （圖 C） 重重 點點 開開 拓拓 前前 期期策策 劃劃 本文中提到的酒店前期策劃的項目管理，主要指啟動階段、可行性研究階段、總體策劃階段這三個階段的項目管理 (包括部分施工準備期的設計工作 )。 這三個階段是互相緊密聯(lián)系 、逐步深化的 : 啟動階段的重點是業(yè)主方的投資機會研究、初步?jīng)Q策 。 建立項目管理團隊、需求分析； 可行性研究階段的重點是環(huán)境調(diào)查、可行性研究、目標論證、決策立項、編制項目實施計劃 (PEP)； 總體策劃階段是設計進入方案階段 , 進行項目實施計劃深化。 總之，酒店建設前期的項目管理，以項目的策劃為主，逐漸過渡到項目實施，從而進入第四階段施工前準備階段 , 進行擴初、施工圖設計，并開始施工招標、施工準備等工作。至于建設中后期施工階段、調(diào)試、竣工后評估階段等階段大家就比較熟悉了。 三、 酒店建設啟動階段的項目管理 目前 ,在市場上 , 社會上代表業(yè)主方的項目管理公司介入時 , 通常處于這個時期（有時候更晚，到可行性研究階段才介入）。這時，酒店根據(jù)其自身企業(yè)的戰(zhàn)略 ,往往已經(jīng)初步?jīng)Q定酒店的投資開發(fā) ,并已有一個類似于投資機會研究的商業(yè)方案。其內(nèi)容大致為 : 從酒店業(yè)主的企業(yè)戰(zhàn)略出發(fā) ,判斷新酒店具有一定的生命力 , 通常還會闡述業(yè)主方對于新酒店的輪廓設想 , 如宏觀市場前景 , 新酒店的地址、規(guī)模、主要
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