重慶某高檔住宅項(xiàng)目營(yíng)銷策劃書(已修改)
2025-02-02 12:18 本頁(yè)面
【正文】 重慶某高檔住宅項(xiàng)目營(yíng)銷策劃書目 錄PART 1 市場(chǎng)分析……………………………68 1．宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析2．市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析PART 2 項(xiàng)目分析………………………………911 1．項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析 2．項(xiàng)目劣勢(shì)分析 3．項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)分析 4．項(xiàng)目威脅點(diǎn)分析PART 3 市場(chǎng)定位………………………………1221 1．目標(biāo)客戶設(shè)定 2．市場(chǎng)定位建議 3．具體規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 4．室內(nèi)裝修的幾點(diǎn)考慮 5．價(jià)格定位PART 4 營(yíng)銷推廣策略建議……………………2225 1．營(yíng)銷推廣流程圖 2．營(yíng)銷策略 3．銷售渠道及方式PART 5 相關(guān)建議事項(xiàng)…………………………26 1．銀行選擇 2．物業(yè)管理公司的斟選 3．香港裝飾公司的引進(jìn)PART 6 參考樓盤資料…………………………2730PART 1 市場(chǎng)分析１．宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)保持高增速長(zhǎng)，拉動(dòng)內(nèi)需政策的實(shí)施已使國(guó)民經(jīng)濟(jì)走出“九五”后期通貨緊縮的困境，新世紀(jì)第一個(gè)五年計(jì)劃——國(guó)民經(jīng)濟(jì)“十五”計(jì)劃中將實(shí)施西部大開發(fā)的戰(zhàn)略列為國(guó)策以及中國(guó)加入WTO均為重慶市提供了前所未有的發(fā)展機(jī)遇。重慶市作為最年輕的、面積最大的直轄市在“九五”期間，緊緊抓住設(shè)立直轄市、三峽移民遷建和庫(kù)區(qū)開發(fā)、實(shí)施西部大開發(fā)等重大機(jī)遇，國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展取得顯著成就。實(shí)現(xiàn)了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)，%，%，%。經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整取得一定進(jìn)展，::::，%。固定資產(chǎn)投資五年累計(jì)完成2409億元。集中力量加快了一批基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，城市形象明顯提升。人民生活水平有所提高，%，達(dá)到6276元。重慶市“十五”計(jì)劃綱要表明，“十五”期間重慶經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的總體目標(biāo)是以實(shí)施西部大開發(fā)戰(zhàn)略統(tǒng)攬經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的全局，加速推進(jìn)市場(chǎng)化、信息化、工業(yè)化、城鎮(zhèn)化，促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速、健康發(fā)展和社會(huì)全面進(jìn)步，努力把重慶建設(shè)成為長(zhǎng)江上游的經(jīng)濟(jì)中心。更好地發(fā)揮中心城市的戰(zhàn)略支撐、對(duì)外窗口和輻射帶動(dòng)功能。國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度高于全國(guó)平均水平，發(fā)展總體水平位居西部地區(qū)前列，人民生活明顯改善，實(shí)現(xiàn)2010年前國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值比2000年翻一番，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長(zhǎng)9%，%，城鄉(xiāng)居民收入增加，生活質(zhì)量較大改善?！笆濉逼陂g，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年均增長(zhǎng)7%左右，農(nóng)村居民人均純收入年均增長(zhǎng)5%左右。2005年全市居民服務(wù)性消費(fèi)比重提高到30%；城鎮(zhèn)居民人均住宅建筑面積增加到24平方米。２．市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析121 周邊項(xiàng)目市場(chǎng)分析渝中區(qū)作為重慶主城區(qū)傳統(tǒng)的中心城區(qū)，在城市更新升級(jí)和城市建設(shè)方面取得了引人注目的成績(jī)。隨著黃花園大橋、嘉陵江復(fù)線橋、輕軌的相繼貫通，舊（危）房改造基本完成，渝中區(qū)正在向國(guó)際大都市核心區(qū)域邁進(jìn)。而解放碑正是核心區(qū)域的黃金寶地，逐漸形成重慶中央商務(wù)區(qū)CBD（Central Business District），周邊云集重慶市約60%的甲級(jí)寫字樓（鄒容廣場(chǎng)、大都會(huì)國(guó)際商廈、半島國(guó)際等）、涉外酒店（海怡酒店、萬(wàn)豪酒店）、高檔公寓（天倫華苑、新華雅園、地王名仕閣、恒通云鼎國(guó)際公寓）及外國(guó)駐華機(jī)構(gòu)。周邊開發(fā)住宅以單體高層居多；銷售均價(jià)為30005000元/M2,其中，以地王名仕閣最高，均價(jià)達(dá)7000元/M2；面積跨度較大，面積30200M2不等，戶型多為二室二廳、三室二廳，但主力戶型多數(shù)定位在120M2左右，且銷售勢(shì)頭良好。（注：參考樓盤數(shù)據(jù)詳見附件1）附圖1：參考樓盤銷售均價(jià)圖附圖2：參考樓盤主力戶型面積圖122 高檔住宅市場(chǎng)分析a．建筑形式目前重慶市高檔住宅建筑形式主要由以下幾種：l 單體高層電梯公寓l 別墅（獨(dú)立式別墅、聯(lián)排式別墅）l 多層公寓、結(jié)構(gòu)及功能l 面積：在高檔住宅中，以150300M2為主力戶型；l 在戶型結(jié)構(gòu)方面：錯(cuò)層、躍層、復(fù)式、錯(cuò)躍結(jié)合等戶型結(jié)構(gòu)頻繁采用，且新型結(jié)構(gòu)還不斷推陳出新，以適應(yīng)市場(chǎng)需求。l 功能：在常規(guī)設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)上增加了衣帽間、洗衣間、儲(chǔ)藏室、保姆間（洗手間）、生活陽(yáng)臺(tái)、起居室等。c．總價(jià)分布l 高文件公寓價(jià)格區(qū)間多數(shù)定位在25150萬(wàn)元/套范圍內(nèi)；l 范圍跨度較大，主要受區(qū)位、口岸、交通、政策規(guī)劃等因素影響。d．購(gòu)買支付條件（按選用付款方式比例排序）l 按揭（6080%）l 一次性付款（2030%）l 分期付款（1020%）e．主力消費(fèi)群特征l 已擁有一處或幾處房屋，進(jìn)行二、三次置業(yè)；l 專業(yè)不動(dòng)產(chǎn)投資者；l 追求生活品質(zhì)，望提升自身價(jià)值；l 初次置業(yè)，經(jīng)過自身奮斗，獲得事業(yè)上成功者。e．主力消費(fèi)群需求特點(diǎn)l 需求生活的便捷、人性化的服務(wù)、完善的運(yùn)動(dòng)休閑設(shè)施、充足的車位、可靠的安全保障系統(tǒng)、智能化配套設(shè)施；l 對(duì)于投資者而言，需求良好的產(chǎn)品品質(zhì)和較大的投資收益，以及未來(lái)潛在的升值空間。f．市場(chǎng)特點(diǎn)l 高檔=豪華，眾多開發(fā)商認(rèn)為豪華與高檔是同一概念，因此造成價(jià)格相對(duì)較高，與市場(chǎng)無(wú)法更好結(jié)合；l 硬、軟件配套的不適用性。PRAT 2 項(xiàng)目SWOT分析1．項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析211 項(xiàng)目地處
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