【正文】 場的生意也較樂觀。這種在打破老城區(qū)才能有中型購物中心與百貨商場的觀念的同時(shí)，也給社區(qū)消費(fèi)中心指明了一條商業(yè)發(fā)展前進(jìn)的方向，即社區(qū)消費(fèi)中心只要有足夠的人流與足夠的消費(fèi)能力做支撐，社區(qū)消費(fèi)中心也可以發(fā)展大型零售百貨或者其他的一些都市時(shí)尚的消費(fèi)形態(tài)與商業(yè)形態(tài)。三、社區(qū)消費(fèi)中心的商業(yè)調(diào)研數(shù)據(jù)與分析片區(qū)商業(yè)數(shù)據(jù)分析圖表說明：社區(qū)現(xiàn)有的商業(yè)業(yè)態(tài)和業(yè)種顯得十分分散，分布比例也很不均衡，沒有突出的主力商業(yè)業(yè)態(tài)，整個(gè)社區(qū)商業(yè)呈現(xiàn)出典型的傳統(tǒng)社區(qū)消費(fèi)中心的特征。說明：在現(xiàn)在社區(qū)消費(fèi)中心里，商業(yè)鋪面面積在21—60平方米是主力需求面積，其整個(gè)比例占了總共鋪面比例的70%左右，同時(shí)在超過120平方米以上的鋪面出現(xiàn)空缺，也與整個(gè)社區(qū)現(xiàn)在的商家有著非常直接的聯(lián)系，現(xiàn)在尚沒有一家品牌商家進(jìn)駐，所以在商鋪面積上幾乎沒有出現(xiàn)大的鋪面。說明：整個(gè)片區(qū)現(xiàn)在典型的商業(yè)特征就是傳統(tǒng)社區(qū)消費(fèi)中心，其經(jīng)營檔次低，商家品牌低，所以商業(yè)鋪面的價(jià)值低，在本區(qū)域的租金主要集中在16—30元/平方米這個(gè)區(qū)間內(nèi)，他們一共占了整個(gè)商業(yè)鋪面的70%以上。第三部分 項(xiàng)目概況及SWOT分析一、基本情況本項(xiàng)目處于萬盛大道與萬東北路交匯處，項(xiàng)目緊靠萬盛市民廣場是萬盛區(qū)以后的中心區(qū)域，離老城區(qū)步行約10分鐘時(shí)間，區(qū)位條件十分優(yōu)越。項(xiàng)目總用地面積4700平方米；占地面積：；總建筑面積：，（負(fù)一層：，；第一層：2200平方米，；第二層：，；第三層：，；第四層：1000平方米，）。建筑密度：％；建筑容積率：；綠地率：％；停車位：地下21個(gè)，地上12個(gè)。施工進(jìn)度：目前已經(jīng)施工至4層，計(jì)劃2005年竣工；建筑形態(tài)：共17層，塔樓住宅413層，裙樓商業(yè)13層，1層超市與停車位，第4樓部分為露臺(tái)（約1000平方米）；項(xiàng)目臨商業(yè)步行街、萬盛廣場、萬盛大道、政府三個(gè)中心、政府大樓；項(xiàng)目已于2004年9月開盤。(以上數(shù)據(jù)來源于開發(fā)商所提供，以最后施工方案為準(zhǔn))二、項(xiàng)目SWOT分析（一）優(yōu)勢（S）：地處城市核心位置，區(qū)位優(yōu)勢較為明顯?？咳f盛市民廣場，人流量較大，項(xiàng)目的增值空間充裕；臨萬盛大道和紅楓路，距汽車客運(yùn)站較近，交通和物流都非常便捷；臨商業(yè)步行街，商業(yè)前景可觀；項(xiàng)目體量較大、容易形成大市場；項(xiàng)目臨街門面相對(duì)獨(dú)立且方正，業(yè)態(tài)選擇面大；獨(dú)立觀光電梯緩解三、四樓人流引入困難的壓力；對(duì)商場業(yè)態(tài)選擇面限制較?。煌饬⒚嬖O(shè)計(jì)美觀，有效提升了物業(yè)檔次。（二）劣勢（W）片區(qū)為新開發(fā)社區(qū)，配套不完善；萬盛大道的萬盛廣場段，正在施工，短時(shí)間交通不通暢；萬盛廣場還未竣工，現(xiàn)場比較凌亂；片區(qū)商業(yè)氛圍需要較長時(shí)間來培育；期房項(xiàng)目，品質(zhì)能否最終落實(shí)成為影響購買的阻力；售樓部選址較偏，到項(xiàng)目現(xiàn)場的距離較遠(yuǎn)。開發(fā)商在重慶市區(qū)的知名度不高，招商缺乏品牌支撐。（三）機(jī)會(huì)（O）萬盛廣場已經(jīng)開工，對(duì)于未來片區(qū)商業(yè)狀況會(huì)有極大改善，并且會(huì)給房地產(chǎn)項(xiàng)目帶來新的契機(jī)；萬盛廣場周邊同樣擁有大面積商業(yè)的項(xiàng)目少，近一兩年之內(nèi)沒有同類項(xiàng)目推出；該片區(qū)屬于新開發(fā)片區(qū)，周邊相似項(xiàng)目較多，容易形成大片區(qū)商業(yè)氛圍；（四）危脅（T）周邊新建樓盤較多，對(duì)項(xiàng)目的招商、銷售有一定的壓力。老商業(yè)區(qū)有部分商業(yè)物業(yè)將翻新面市；目前重慶房地產(chǎn)市場較不可觀，容易影響客戶投資信心。二、SWOT矩陣策略配對(duì)SO策略：發(fā)揮優(yōu)勢，利用機(jī)會(huì)1）發(fā)揮地段的優(yōu)勢，突出項(xiàng)目升值空間充裕；2）發(fā)揮行政中心、商業(yè)中心、金融中心轉(zhuǎn)移到該片區(qū)的優(yōu)勢，突出大環(huán)境的利好和置業(yè)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)小的優(yōu)勢，從而帶動(dòng)項(xiàng)目的銷售；3）發(fā)揮交通優(yōu)勢，突出便捷交通給人流、物流運(yùn)輸帶來的可靠性；4）利用萬盛廣場周邊競爭項(xiàng)目較少的機(jī)會(huì)，突出本項(xiàng)目在該片區(qū)的稀缺性；WT策略：弱化劣勢，規(guī)避威脅1）轉(zhuǎn)移銷售中心到項(xiàng)目現(xiàn)場，利用萬盛廣場竣工后人流大的優(yōu)勢，宣傳項(xiàng)目；2）通過與專業(yè)代理公司和相關(guān)專業(yè)協(xié)作單位合作，以此彌補(bǔ)開發(fā)商開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的不足和提高開發(fā)商的知名度；3）通過對(duì)項(xiàng)目擁有眾多品牌商品的宣傳吸引可能流失的客戶群。第四部分 項(xiàng)目定位一、市場定位考慮到本項(xiàng)目獨(dú)特的地理位置、周邊自然環(huán)境、片區(qū)商業(yè)環(huán)境以及其他競爭樓盤等等各個(gè)方面的因素，我們建議將本案定位為：“萬盛首家多功能立體式商業(yè)城”將本項(xiàng)目定位為萬盛首家多功能立體式商業(yè)城，主要是考慮到目前萬盛區(qū)沒有一個(gè)集購物、餐飲、休閑、娛樂為一體的大型綜合型商業(yè)設(shè)施，超市、商場、酒樓等分散經(jīng)營，距離較遠(yuǎn)，缺乏一個(gè)將幾種業(yè)態(tài)集合起來的商業(yè)項(xiàng)目，讓消費(fèi)者在一撞樓內(nèi)就可以滿足購物、餐飲、休閑、娛樂的多種消費(fèi)和享受。而本項(xiàng)目的規(guī)劃格局和建筑形態(tài)就恰好可以滿足以上幾種業(yè)態(tài)的大致要求，因此，我們經(jīng)過充分調(diào)查和論證，決定把項(xiàng)目1層規(guī)劃為超市和停車場，1—2樓規(guī)劃為品牌百貨商場，3樓規(guī)劃為品牌餐飲、咖啡廳、健身房等業(yè)態(tài)，4樓露臺(tái)規(guī)劃為酒吧、露天茶樓等業(yè)態(tài)。本項(xiàng)目多功能、立體式的市場定位，不僅可以彌補(bǔ)目前萬盛商業(yè)缺乏中高檔次商業(yè)業(yè)態(tài)的市場空缺，還可以提升項(xiàng)目本身的檔次和品質(zhì)，提升開發(fā)商的企業(yè)知名度。本項(xiàng)目的成功運(yùn)作，將在萬盛市場上形成強(qiáng)大的凝聚力，成為萬盛區(qū)的標(biāo)志性建筑，將許多零散分布在臨街門面的品牌商家吸引到本項(xiàng)目中來，真正實(shí)現(xiàn)“一體化商業(yè)”的規(guī)模效應(yīng)。二、項(xiàng)目的功能定位 結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)際狀況，我們將本項(xiàng)目在購物方面的功能定位為萬盛“品牌和時(shí)尚的孵化器”，該功能應(yīng)該在滿足購物的基本功能的前提下，進(jìn)一步擴(kuò)展其在滿足消費(fèi)者在休閑、娛樂等方面的需求，具體包括：休閑、娛樂示范功能休閑娛樂示范和引領(lǐng)潮流，是廣進(jìn)購物廣場的首要功能。（1）、廣進(jìn)購物廣場將導(dǎo)入“多功能立體式商業(yè)城”的模式及經(jīng)營理念，是各種商業(yè)形態(tài)提檔進(jìn)級(jí)的新興模式，也是目前市民在購物消費(fèi)中的一種潮流和趨勢，其本身就具有時(shí)尚性，且定位的本身，又包含著商品的時(shí)尚、消費(fèi)的時(shí)尚、生活的時(shí)尚等，打造檔次高、規(guī)模大、品牌全、商品多的時(shí)尚消費(fèi)空間，所營造的是一個(gè)舒適、輕松、愉快的購物環(huán)境。（2）、作為“時(shí)尚孵化器”，廣進(jìn)購物廣場要“孵化”一種新的生活方式。深刻體現(xiàn)廣進(jìn)購物廣場先進(jìn)理念的“時(shí)尚孵化器”，應(yīng)該使本項(xiàng)目成為目前萬盛區(qū)甚至周邊地區(qū)最高端的時(shí)尚消費(fèi)資源，不論是在萬盛本地，還是整個(gè)周邊區(qū)域，能夠進(jìn)入廣進(jìn)購物廣場的主力店及品牌店的商品和服務(wù)都應(yīng)該最好的，使廣進(jìn)購物廣場成為引領(lǐng)時(shí)尚的“旗手”和引發(fā)潮流的“源頭”。知名商家和品牌的引進(jìn)和融入，旗幟鮮明的品牌商品購物氛圍、創(chuàng)新超前的規(guī)劃設(shè)計(jì)、科學(xué)合理的功能分區(qū)、一站式的人性化購物環(huán)境、特色化商業(yè)服務(wù)及輕松、愉悅的消費(fèi)場所，將使得廣進(jìn)購物廣場本身就是一個(gè)品牌和形象的大展臺(tái)，并在商業(yè)物業(yè)同質(zhì)化競爭越來越激烈的全國各地，面貌全新的休閑娛樂購物的異軍突起和“時(shí)尚孵化器”的強(qiáng)勢導(dǎo)入，將大大沖擊現(xiàn)有的商業(yè)形態(tài)和人們因有的消費(fèi)行為、消費(fèi)習(xí)性，甚至影響和帶動(dòng)而轉(zhuǎn)變其生活方式。經(jīng)營資源整合功能傾心演繹全新的購物模式，與眾不同的市場新形象，引領(lǐng)購物潮流，展示“休閑化、娛樂化”，培育好這個(gè)品牌，就是獲得了最好的經(jīng)營資源。同時(shí)，使得通過這個(gè)孵化器整合的經(jīng)營資源都是最優(yōu)質(zhì)的，必將使廣進(jìn)購物廣場在聚集更多更好的商流、人流、物流、信息流、資金流的同時(shí)，使得廣進(jìn)購物廣場及廣進(jìn)企業(yè)的整體品牌有一個(gè)極好的素質(zhì)基礎(chǔ)，并最終聚集為本項(xiàng)目的整體品牌影響力。商業(yè)流通的擴(kuò)張功能廣進(jìn)購物廣場所搭建的這個(gè)巨大的商業(yè)平臺(tái)，可以為開發(fā)商建立一個(gè)涵蓋整個(gè)萬盛地區(qū)的物流及品牌擴(kuò)散的網(wǎng)絡(luò)，為廣進(jìn)企業(yè)通過品牌輸出、模式復(fù)制等手段實(shí)現(xiàn)快速的品牌擴(kuò)張，為超常規(guī)發(fā)展打下良好的基礎(chǔ)，構(gòu)筑廣進(jìn)企業(yè)新的開發(fā)思路。地產(chǎn)升值功能廣進(jìn)購物廣場的獨(dú)特構(gòu)造，使其擁有了比常規(guī)的零售商業(yè)和常規(guī)的批發(fā)市場都要大得多的商業(yè)物業(yè)消化能力和物業(yè)功能提升能力。因此，它所到之處，必將大大帶動(dòng)相應(yīng)范圍內(nèi)地產(chǎn)的大幅度升值，如果廣進(jìn)公司在廣進(jìn)購物廣場的開發(fā)與運(yùn)營過程中，同步培育和提升自身的商業(yè)運(yùn)作能力，將使廣進(jìn)公司建立起比現(xiàn)在以房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)為主體產(chǎn)業(yè)的盈利能力都要高得多的新型復(fù)合型經(jīng)營結(jié)構(gòu)，從而實(shí)現(xiàn)在商業(yè)流通業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)之間的有機(jī)結(jié)合，并通過由開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)帶來巨大的利潤，加速實(shí)現(xiàn)廣進(jìn)公司的長遠(yuǎn)戰(zhàn)略目標(biāo)。5．小結(jié)結(jié)合前述功能定位的目標(biāo)，我們認(rèn)為“多功能立體式商業(yè)城”的市場定位，不僅能與其他項(xiàng)目進(jìn)行區(qū)割，還能夠達(dá)到項(xiàng)目預(yù)期的經(jīng)濟(jì)收益目標(biāo)。實(shí)現(xiàn)快速的資金回籠上述功能定位方案將使項(xiàng)目的產(chǎn)品品質(zhì)優(yōu)勢非常明顯，同時(shí)定位又不脫離于市場實(shí)際，能夠得到各個(gè)層面客戶的廣泛認(rèn)同，為實(shí)現(xiàn)快速的資金回籠打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)由于功能定位的復(fù)合性，使項(xiàng)目整體運(yùn)作的風(fēng)險(xiǎn)大大降低，服務(wù)的品質(zhì)將樹立項(xiàng)目獨(dú)特的產(chǎn)品定位與形象，在推廣中也有更大的調(diào)整及控制空間，從而在購物娛樂功能層面有效的規(guī)避操作風(fēng)險(xiǎn)，形成相對(duì)的優(yōu)勢。盡可能挖掘項(xiàng)目的利潤空間本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶為中小投資者，這些客戶都比較看重物業(yè)的檔次和形象，單價(jià)不是其考慮的重點(diǎn)，而總價(jià)成為購置考慮的絕對(duì)要素。因此在價(jià)格抗性方面的承受能力較強(qiáng)，為項(xiàng)目的價(jià)格操作營造出了較大的潛在上升空間。三、 項(xiàng)目形象定位：本項(xiàng)目形象和檔次定位為：時(shí)尚的內(nèi)外裝飾 + 中高檔次的商品和品牌 + 寬松舒適的購物環(huán)境具體的說，項(xiàng)目在視覺形象上要充分體現(xiàn)出較純粹的購物、娛樂的形象，以及簡潔明快的時(shí)代氣息，包括項(xiàng)目的立面設(shè)計(jì)、賣場包裝、銷售物料制作等。在另一方面，項(xiàng)目的配套也要在注重休閑、娛樂和購物的同時(shí)有較高的形象標(biāo)準(zhǔn)。通過專業(yè)系統(tǒng)的形象包裝，一改傳統(tǒng)商業(yè)吵雜、凌亂的購物環(huán)境，塑造出本項(xiàng)目與眾不同的休閑娛樂購物新形象，傾心演繹一種全新的購物模式。四、目標(biāo)客戶定位本項(xiàng)目目標(biāo)客戶群的定位為分為兩大類：一類是目標(biāo)消費(fèi)客戶群體，一類是目標(biāo)投資客戶群體。目標(biāo)消費(fèi)客戶群體是：萬盛區(qū)中高收入階層、時(shí)尚青年人的購物、休閑、娛樂中心本項(xiàng)目由于自身的諸多獨(dú)特性，使其面對(duì)的投資客戶群體比較廣，但投資動(dòng)機(jī)卻比較單純。他們是一群有比較好的職業(yè)，有穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)收入，有時(shí)間來消費(fèi)和享受生活的人。從職業(yè)上分，主要包括機(jī)關(guān)公務(wù)員、企業(yè)中高層管理人員、醫(yī)生、教師、自由職業(yè)者及個(gè)體經(jīng)營戶從年齡上看，主要集中在青年和中年人，年齡以25—50歲為主。從地域上看，除項(xiàng)目本身的住戶外，主要還有周邊包括萬東鎮(zhèn)等片區(qū)的消費(fèi)者、投資者。五、 項(xiàng)目經(jīng)營業(yè)態(tài)定位1—2層的百貨商場的商品囊括了日常消費(fèi)品和高檔消費(fèi)品，持久消費(fèi)品和快速消費(fèi)品等，對(duì)于廣進(jìn)購物廣場項(xiàng)目，我們不能將其打造成大型的綜合的shopping mall市場，因?yàn)槿f盛的人口數(shù)量、消費(fèi)能力、消費(fèi)規(guī)模、消費(fèi)檔次、消費(fèi)頻率等都不及大城市，不能把居民所需要的各種商品都搬到商場來，都會(huì)對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益還是品牌效應(yīng)產(chǎn)生巨大壓力，而應(yīng)該按照萬盛的“適應(yīng)市場、適度超前、引領(lǐng)時(shí)尚”的原則進(jìn)行，即上文所述的功能及“升級(jí)版”定位模式?！?經(jīng)營模式定位：——“時(shí)尚孵化器”——“品牌推廣中心”不是單純依賴于某一大型百貨商場依托某個(gè)商品大類的大集合市場，而是具有經(jīng)營品牌的聚集作用，并充分運(yùn)用主力店的凝聚力介入市場競爭，以引領(lǐng)萬盛市場。并在此基礎(chǔ)上，打造“品牌運(yùn)營中心”，其目的是為了推動(dòng)和實(shí)現(xiàn)廣進(jìn)購物廣場項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)式商鋪的營銷和推廣?！?體現(xiàn)出“多品牌聚集、主力店經(jīng)營的孵化基地和時(shí)尚消費(fèi)推廣中心”的強(qiáng)大功能和品牌效應(yīng)，一舉成為萬盛商業(yè)旗艦。216。 商業(yè)孵化基地——品牌孵化器、財(cái)富孵化器。216。 品牌推廣中心——引導(dǎo)消費(fèi)、推動(dòng)時(shí)尚?！?按照“強(qiáng)強(qiáng)結(jié)合，領(lǐng)先萬盛，幅射四周”的原則，聚集多個(gè)經(jīng)營品牌、集合主力店，引領(lǐng)和引導(dǎo)市場，使本項(xiàng)目成為品牌聚集和推廣中心?！?項(xiàng)目功能分區(qū)：——以大帶小、優(yōu)勢整合對(duì)于本項(xiàng)目的功能分區(qū)，鑒于本項(xiàng)目的綜合情況，我們認(rèn)為“廣進(jìn)購物廣場”項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)部分應(yīng)按“購物廣場”和“休閑娛樂廣場”二大部分進(jìn)行劃分，負(fù)一層至二層為購物區(qū)，第三、四層為休閑娛樂區(qū)。購物區(qū)：負(fù)一樓超市：日用消費(fèi)品、餐具、快速食品、調(diào)料、配料、干貨、副食、煙酒茶、飲料、營養(yǎng)品、保健品、中低檔美容化妝品、低檔鞋帽、低檔服裝等。一樓商場：中高檔護(hù)膚護(hù)發(fā)品、化妝品、時(shí)尚飾品、皮具、男女中高檔服裝、男女鞋類、童裝、金銀首飾、內(nèi)衣、床上用品、布藝等。二樓商場：家用電器產(chǎn)品、數(shù)碼產(chǎn)品、通訊產(chǎn)品、鐘表、音像、IT產(chǎn)品、文具、嬰兒用品等?，F(xiàn)根據(jù)我公司對(duì)萬盛綜合百貨及零售行業(yè)多個(gè)商家及各業(yè)主的深入調(diào)研和多次分析，并依據(jù)有關(guān)專家的初步分析，認(rèn)為購物中心在本區(qū)域形成強(qiáng)勢形象，對(duì)老商圈里較小規(guī)模的商家形成強(qiáng)大的擠壓和吸引，形成歸市的趨勢。休閑娛樂區(qū)：三樓：品牌中餐、咖啡廳、茶樓、健身房四樓：休閑酒吧、露天茶樓具有休閑娛樂特色的配套行業(yè)（餐飲、茶吧、酒吧、水吧等），配有背景音樂，給前來休閑娛樂的客戶創(chuàng)造輕松、輕盈的環(huán)境；據(jù)對(duì)萬盛相關(guān)市場的深入調(diào)研及專家分析，目前萬盛相關(guān)場所要么環(huán)境吵雜，要么是傳統(tǒng)的迪吧，大廳式消費(fèi)，無法給客戶提供高享受的專業(yè)場所，無法與本項(xiàng)目形成競爭，所以，本項(xiàng)目休閑娛樂設(shè)施的引入，填補(bǔ)了萬盛區(qū)的市場空白，也有力的支撐了項(xiàng)目的“多功能立體式”的特色定位。通過策略組合的強(qiáng)勢實(shí)施，本項(xiàng)目可充分運(yùn)用引進(jìn)新品牌和錯(cuò)位經(jīng)營的經(jīng)營策略，特別是新型商業(yè)業(yè)態(tài)的進(jìn)入，將在萬盛市場上及社會(huì)公眾心目中引起強(qiáng)大的震撼力和轟動(dòng)效應(yīng)，市場前景相當(dāng)可觀，潛力極其巨大。但是，商業(yè)專家指出：該區(qū)域總的經(jīng)營規(guī)模不可超出3000建筑平方米（其中包括商業(yè)部分配套設(shè)施部分面積）。只有如此，才能充分利用本項(xiàng)目所擁有的良好區(qū)域優(yōu)勢和前景極大的商業(yè)契機(jī)，將本項(xiàng)目打造成為擁有鮮明的文化主題和賦予其“人性化”和“人情味”的輕松、愉悅的商業(yè)服務(wù)及消費(fèi)場所，形成符合國際商業(yè)發(fā)展潮流的、以“休閑娛樂”為特色的、具有本土特色的魅力。六、價(jià)格定位（一）、價(jià)格制定原則價(jià)格的差異性原則該原則指物業(yè)價(jià)格因?yàn)槲恢?、大小、朝向、樓層與功能劃分的不同，應(yīng)存在一定的差異性。價(jià)格的階段性