【文章內容簡介】 /科研院所高級知識分子、高新科技產業(yè)從業(yè)人員、私營業(yè)主等社會中高收入階層； ●該區(qū)域內 外地、合資、外資企業(yè) /公司中各類商務 /商業(yè)機構的高級職員與管理人員； ● 成都市內外具有超前投資意識的房地產投資者及短線炒家。 這三大目標市場生活、消費觀念超前，年富力強，購買力強勁；完全可能也理應成為“凱萊東湖花園”項目開發(fā)成功的主要市場支持力量。 （ 2）產品定位： 成都市一流水平的、國際化、“城市公園型”的、“混合型”高級居住社區(qū)。 綜上所述，本項目面臨著一個購買力水平正在迅 速增強的巨大市場，投資建設的市場依據充分，項目的建設是完全必要的。 “凱萊東湖花園”項目可行性研究報告 第 16 頁 第三章 項目區(qū)位、場地條件 項目區(qū)位條件 （ 1）城市功能區(qū)域。 本項目地處成都市二環(huán)路東五段、老成仁公路及府河、沙河交匯處所圍合而成區(qū)域；東南與成都市最新規(guī)劃建設的“成都教育產業(yè)園區(qū)”、“成都市城南副中心區(qū)”相鄰；該區(qū)域將成為成都市未來“現(xiàn)代教育、科研、高新產業(yè)功能區(qū)”。 隨著 1999 年成都市政府將府南河延伸段的治理列入工作政府工作日程，沿河綠化帶上游最寬處將達 50 米，下游最窄處也達 18 米；不難預測：治理后的府南河延伸段及沙河沿線將成為成都市繼府 南河（市中心段）之后又一個房地產開發(fā)熱點地區(qū)。 因此本項目作為中高檔住宅類房產項目開發(fā)的城市區(qū)位條件極具戰(zhàn)略前瞻性，以利于搶占投資先機。 （ 2）交通條件。 項目南北所臨的三環(huán)路、二環(huán)路為城市主干道，幾條中小街道分布其間；距火車南站（成都第二客運站）僅 2 公里，到火車北站、雙流國際機場也僅 10 余公里，均有高等公路相通，交通極為便利。同時在項目臨府河處將規(guī)劃興建旅游航運碼頭，一俟成都 —— 樂山水運通航， “凱萊東湖花園”項目將兼有水陸交通之利、河岸 /湖濱美景，同時也為本項目投資價值、營銷推廣平添更為有利的“地利” 因素。 （ 3）城市環(huán)境。 該區(qū)域內，美國領事館、中日會館、好又多量販、成都百貨大樓東湖商場、西南食品批發(fā)城、央行成都分行、四川大學、中科院成都分院、四川農科院、望江樓公園等一批外事機構、大型商業(yè)設施、金融機構、著名科研院所、游樂場所聚集；城市配套設施完備、社區(qū)成熟、人氣鼎盛 。 “凱萊東湖花園”項目可行性研究報告 第 17 頁 （ 4）規(guī)模效應。 按照上述“大型混合型居住社區(qū)”的項目定位，“凱萊東湖花園”項目建成后將與相鄰的“成都教育產業(yè)園區(qū)”、“成都市城南副中心區(qū)（高新科技產業(yè)區(qū)）”功能互補，為其提供符合現(xiàn)代居住理念的住宅產品，并形成有機整體及 規(guī)模效應，將有利于充分、高效運用社會經濟資源，以使本項目獲得最佳經濟效益。 項目場地條件 “凱萊東湖花園”項目 場地面積大約 1300 畝，另有水面面積約 200 畝（即“東湖”）與府河相連，值得一提的是，如此大面積的水面，在成都市中心城區(qū)絕無僅有，應挖掘其內在價值，使其成為本項目的核心“賣點”；整個場地形狀較為規(guī)整、地勢平坦、無大的起伏。 目前場地內除有一家大理石廠（已破產）及少量臨時棚戶外，基本為荒地，拆遷、安置負擔較小，便于本項目的大規(guī)模開發(fā)建設。 據向錦江區(qū)下河心村開發(fā)建設指揮部了解的情況：根據城市規(guī) 劃，該區(qū)域原擬作為一大型開放性公共游樂場所，并深受各級政府部門所重視，但由于受資金限制，原擬項目開發(fā)工作一直陷于停頓，目前該場地仍呈閑置狀態(tài)。鑒于這種情況，政府有關部門最近對該地塊的用途及開發(fā)運作模式作了一定程度的調整，即允許企業(yè)以房地產開發(fā)的形式對土地進行“盤活”，在滿足一定量的公共游園場所的前提下，可在該地塊范圍內修建商品住宅，并可在開發(fā)稅費方面享受一定的優(yōu)惠。為此，錦江區(qū)政府專門就此成立了“下河心村開發(fā)建設指揮部”負責招商引資，希望能得到有開發(fā)實力的企業(yè)的資金投入，共同完成對該地塊的開發(fā)。 綜之，本項目作為中高檔住宅房地產開發(fā)項目的區(qū)位、場地條件較為優(yōu)越，并可能享受到相應的政策優(yōu)惠。 “凱萊東湖花園”項目可行性研究報告 第 18 頁 第四章 項目初步技術方案 初步技術方案依據： （ 1）通過市場調查、市場預測對本項目所作出的項目定位； （ 2）成都市計劃、城建、城市規(guī)劃管理部門對該區(qū)域房地產開發(fā)項目建設的有關規(guī)定； （ 3）項目開發(fā)技術經濟指標估算； （ 4）項目周邊環(huán)境及已有建筑物的實地勘測。 項目建設技術條件： （ 1）總用地面積： 1500 畝 （其中含公園 用地面積 300 畝） （ 2）各類住宅建設用地面積： 多、高層住宅： 530 畝； 聯(lián)體別墅： 150 畝； 單體別墅： 150 畝 （ 3）總建筑面積： 800,000 ㎡ ； 其中：多層住宅： 380,000 ㎡ ； 高層住宅： 380,000 ㎡ ； 聯(lián)體別墅： 40,000 ㎡ ； 單體別墅： 30,000 ㎡ ； 其它： 50,000 ㎡； （ 4）公建用地： 90 畝； （ 5）公共綠地： 180 畝； （ 6）容積率： ； （ 7）綠地率： 42%； （ 8）居住總戶數： 5710 戶； （ 9）居住總人口： 18272 人。 “凱萊東湖花園”項目可行性研究報告 第 19 頁 項目功能區(qū)域劃分： 根據該項目市場定位與產品定位、區(qū)位場地條件分析，“凱萊東湖花園”項目以湖區(qū)為核心，由外至內由多 /高層住宅區(qū) 、聯(lián)體別墅區(qū)、單體別墅區(qū) 3 個帶狀區(qū)域構成。（參見下頁總平面圖） 建筑風格及設施配置： （ 1）建筑風格 根據上述項目定位，為了在中、高檔住宅樓盤林立的該區(qū)域突出本項目的特色，以及在建成后所應具有的獨特的城市景觀效應，同時考慮到與周邊自然環(huán)境、已有建筑物形態(tài)及風格相諧調，本項目在建筑風格上應以清新、典雅的現(xiàn)代國際風格為主，各類型住宅有機分區(qū)、錯落有致，外飾材料色彩淡雅明快。 （ 2）建筑結構 在建筑平面布置上，擬采用適當的結構形式，以保證 為“凱萊東湖花園”項目 在總體使用功能上能夠協(xié)調統(tǒng)一、靈活分配。 （ 3）設施配套 根據本項目自身的特點，從提升項目品質和滿足用戶的使用，以及對項目建成后的管理等方面考慮，在項目設施配置上作如下建議： ●小區(qū) 自動消防控制系統(tǒng)； ● 樓宇智能化管理系統(tǒng)： 包括：系統(tǒng)集成管理 綜合布線系統(tǒng) 閉路電視監(jiān)控與報警系統(tǒng) 停車場管理系統(tǒng) 局域網系統(tǒng) 總平面圖 （見下頁圖） “凱萊東湖花園”項目可行性研究報告 第 20 頁 第五章 投資總額與資本籌措 項目投資分項測算 根據目前成都市房地產開發(fā)的各項現(xiàn)行規(guī)定，市場現(xiàn)行價格體系，并結合其它同類項目開發(fā)情況，在此提出 “凱萊東湖花園”項目 總投資分項預算如下表 所示。 表 投資總額 與構成表 項 目 數 量 單 價 金額（ 萬元 ） 備 注 1 土地成本 1300畝 40萬元 /畝 （含拆遷費） 2 工程及前期支出 建 安 造 價 單體別墅 30000㎡ 750元 /㎡ 聯(lián)體別墅 40000㎡ 700元 /㎡ 多層住宅 380000㎡ 650元 /㎡ 高層住宅 300000㎡ 1300元 /㎡ 公共建筑 50000㎡ 1300元 /㎡ 小 計 800000㎡ 報建費 800000㎡ 100元 /㎡ 電力增容費 40400KVA 900元 /KVA 10KV供電 自來水集資費 2XDN250 燃氣灶具費 5710戶 20xx元 /戶 別墅中央空調系統(tǒng) 70000 300元 /㎡ 東湖公園建設費 總平費 道路接口 電力設備 市政管網 1200畝 元 /畝 綠化 120xx0㎡ 元 /㎡ 公共設施 綜合布線 800000㎡ 40元 /㎡ 小 計 工程招投標手續(xù)費 800000㎡ /㎡ 設計 \勘察費 800000㎡ /㎡ 工程監(jiān)理費 2% （建安造價） 合 計 3 財務費用 4 管理費 159399萬元 % (1+2+3) 5 不可預見費 159399萬元 % (1+2+3) 6 廣告營銷費 254400萬元 % (銷售收入 ) 總投資額 1+2+3+4+5+6 /㎡ “凱萊東湖花園”項目可行性研究報告 第 21 頁 由上表可得計算結果： 本項目總投資額 萬元； 單方成本 元 /㎡。 資金籌措計劃 （ 1）項目資金來源： 本項目所需資金擬通過以下三渠道籌措（資金籌措平衡表見表 所示）： A． 成都凱萊物業(yè)發(fā)展有限公司自籌資金投入 20xx0 萬元； B． 銀行貸款 3000 萬元，（年利率 %）； 以上 2 項用作 “凱萊東湖花園”項目的前期啟動資金。 C． 工程后期建設資金投入可利用項目銷售回款（根據目前成都市房地產預售政策，高層公寓一旦完成地下基礎工程便可進行預售，銷售收入預測見下表 ）。 表 資金籌措平衡表 項 目 金 額（ 萬元 ） 備 注 一、項目總投資額 項目立項、建設、銷售總費用 二、資金籌措來源 自籌資金 20xx0 主要用于項目銷售前期立項及 前期工程 ； 銀行 貸款 3000 銷售收入來源 預計項目總銷售額約為萬254400萬元，預計項目開工 1年后即可開始產生銷售收入。 “凱萊東湖花園”項目可行性研究報告 第 22 頁 第六章 項目投資計劃 項目工程進度安排 根據對同類項目開發(fā)經營情況的研判， “凱萊東湖花園”項目 施工進度安排擬按表 進行。整個工程期間（基礎工程開始至工程竣工為止）約為 5年。 同時 ,根據目前成都商品房預售政策，工程一旦完成地下基礎工程，便可進行預售。因此 ,預計本項目開工 1 年后 (前期工程基本完工 )便可開始進行銷售，項目產生現(xiàn)金流入。 投資策略 本著 高效、節(jié)約使用企業(yè)資金資源，降低資金成本的原則，根據本項目工程周期的總體安排，本項目總投資采用分期投入的方式。其項目投資資金分年度投入計劃如表 所示。 “凱萊東湖花園”項目可行性研究報告 第 24 頁 表 工程進度計劃表 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 一季度 二季度 三季度 四季度 一季度 二季度 三季度 四季度 一季度 二季度 三季度 四季度 一季度 二季度 三季度 四季度 一季度 二季度 三季度 四季度 總體規(guī)劃設計及報規(guī) 施工圖設計 工程及銷售場地準備 第一期施工 推廣、銷售 第二期施工 推廣、銷售 第三期施工 推廣、銷售 第四期施工 推廣、銷售 第五期施工 推廣、銷售 時 間 工 作 內 容 “凱萊東湖花園”項目可行性研究報告 第 25 頁 資金年度投入計劃 綜合權衡項目工程進度、營銷策略的有效實施，擬對“凱萊東湖花園”建設資金的年度投入計劃作如下表安排 : 表 資金年度投入計劃 單位：萬元 年 度 第 1 年 第 2 年 第 3 年 第 4 年 第 5 年 資金投入 21835（前期 /建設投資） （建設/流動資金） （建設/流動資金） 41981（建設 /流動資金） 22347(建設 /流動資金 ) 投入累計 21835 注 :本表數據為初步預測數據，實際投入應根據最終擬定投資方案及具體資金運用情況進行調整。 “凱萊東湖花園”項目可行性研究報告 第 26 頁 第七章