【正文】 別墅區(qū)每戶均應(yīng)設(shè)有一個獨(dú)立的室內(nèi)停車庫。建筑應(yīng)以南北向布置，設(shè)置一些低窗臺的陽光空間，整個室內(nèi)空間尺度適宜，合理安排設(shè) 備，達(dá)到室內(nèi)衛(wèi)生環(huán)境冬暖夏涼，創(chuàng)造四季適宜的室內(nèi)小氣候。單體外型采用平屋面與坡屋面相結(jié)合的原則，局部設(shè)躍層，并設(shè)置屋頂花園，建筑造型高低錯落富于變化。 小區(qū)內(nèi)住宅組團(tuán)的形式，除別墅沿湖邊分散布置外，其余采用整體式的設(shè)計(jì)手法，使其都具有相對獨(dú)立的空間形態(tài)和相應(yīng)的公共服務(wù)設(shè)施，以及集中的公共小綠地，且可進(jìn)行封閉式管理。而小區(qū)北側(cè)的主入口，坐北朝南，與東湖公園相結(jié)，盡享“水”，“凱萊 設(shè)計(jì)要求 ： 根據(jù)建設(shè)部關(guān)于試點(diǎn)小區(qū)的各項(xiàng)要求，結(jié)合成都市的具體條件，運(yùn)用現(xiàn)代城市設(shè)計(jì)的思想和方法， 體現(xiàn)人與自然相協(xié)調(diào)的觀念，充分利用水的特性，以及得天獨(dú)厚的自然條件，形成水、綠交融的水鄉(xiāng)環(huán)境特色和“田園城市”風(fēng)貌。東湖花園”項(xiàng)目可行性研究報告 第 40 頁 附 件 “凱萊 總結(jié)論 綜上所述 ，本次 “凱萊 ●本項(xiàng)目國民經(jīng)濟(jì)效益及社會效益顯著。 ●在目前該地區(qū)住宅類房地產(chǎn)品種較為單一的情況下，“凱萊 ●項(xiàng)目的投資建設(shè)有利于豐富城市景觀。因此本項(xiàng)目財務(wù)可行性充分。 “凱萊因此項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營實(shí)現(xiàn)盈利有可靠保證，風(fēng)險不大。東湖花園 ”項(xiàng)目稅前、稅后總投資利潤率將分別高達(dá) %、%； 因此，本項(xiàng)目投資建設(shè)的機(jī)會成本極低，盈利水平高于其它行業(yè)水平，項(xiàng)目具有很強(qiáng)的財務(wù)盈利能力。東湖花園”項(xiàng)目可行性研究報告 第 37 頁 因此，本項(xiàng)目投資開發(fā)的各項(xiàng)技術(shù)條件已基本具備，項(xiàng)目在技術(shù)上可行。 項(xiàng)目將與未來中國西部地區(qū)最有影響的 “大學(xué)城 ”——“成都教育產(chǎn) 業(yè)園區(qū) ”及城南 “高新科技產(chǎn)業(yè)園區(qū) ”融為一體，有利于項(xiàng)目資源與社會資源、企業(yè)經(jīng)營資源的有效利用，形成優(yōu)勢互補(bǔ)，并進(jìn)而產(chǎn)生良好的項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營效益與社會效益。 項(xiàng)目將遵循 “以人為本 ”、 “可持續(xù)發(fā)展 ”的設(shè)計(jì)原則，擬在規(guī)劃設(shè)計(jì)上全面引入國際先進(jìn)設(shè)計(jì)思想、技術(shù)，在總體布局、單體設(shè)計(jì)、環(huán)境綠化、外觀造型、物業(yè)管理均要求達(dá)到本地區(qū)一流水平。東湖花園 ”項(xiàng)目的項(xiàng)目定位與投資建設(shè)提供了可靠的市場支持因素。 ● 產(chǎn)品定位與形象定位 。東湖花園 ”項(xiàng)目作為 “成都一流水平的、國際化混合居住社區(qū) ”項(xiàng)目，此時此地進(jìn)行投資建設(shè)正逢其時。東湖花園 ”項(xiàng)目作為處于擁有獨(dú)特資源優(yōu)勢、增值潛力巨大地段的中、高檔住宅項(xiàng)目將成為極有市場投資價值的房地產(chǎn)產(chǎn)品。東湖花園 ”項(xiàng)目鄰近區(qū)域作為成都市中、高收入居住人群密度最大的區(qū)域，直接覆蓋消費(fèi)人口高達(dá)近 50 萬人；加之項(xiàng)目鄰近正在建設(shè)的 “成都教育產(chǎn)業(yè)園區(qū) ”、 “城南副中心 ”所帶來的“新經(jīng)濟(jì) ”從業(yè)人群將使該地區(qū)形成一個較高收入水平、良好人口素質(zhì)、購買力強(qiáng)勁的、迅速增大的消費(fèi)階層，也將為 “凱萊 項(xiàng)目社會效益評價結(jié)論 綜上所述，從國民經(jīng)濟(jì)效果及社會效益看，本項(xiàng)目是社會資源耗費(fèi)低、產(chǎn)生國民經(jīng)濟(jì)效益高、社會效益良好的投資項(xiàng)目，應(yīng)受到政府有關(guān)部門與社會的大力支持。東湖花園”項(xiàng)目的大量康體、休閑、娛樂設(shè)施必將產(chǎn)生眾多的就業(yè)職 位，成為解決社會就業(yè)問題的重要渠道。 在目前該地區(qū)（ 主要指錦江區(qū) ）中高檔住宅房地產(chǎn)項(xiàng)目較少的情況下，“凱萊 由于“凱萊 （ 2）本項(xiàng)目的投資建設(shè)有利于改善該區(qū)域中高檔住宅項(xiàng)目的布局、結(jié)構(gòu)。 “凱萊 概率分析， 通過對目前項(xiàng)目所處內(nèi)外經(jīng)營環(huán)境進(jìn)行研究，我們認(rèn)為：各種影響項(xiàng)目收益指標(biāo)主要因素惡化（如“銷售價格走低”、“開發(fā)成本上升”等）的概率顯著偏小，而向好（即“價格穩(wěn)定或上漲”、“開發(fā)成本嚴(yán)格控制”等）的概率則較大。 表 敏感性分析表 項(xiàng)目風(fēng)險 因素 變化率 內(nèi)部收益率 基準(zhǔn)值 變化率 銷售收入 10% % % % 開發(fā)成本 +10% % % 通過測算分析發(fā)現(xiàn)，“銷售收入”、“開發(fā)成本”因素對項(xiàng)目經(jīng)營效益的影響都較大，相對“銷售收入”因素影響更為顯著，因此在項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營過程中應(yīng)采取切實(shí)可行的市場營銷戰(zhàn)略，以保證項(xiàng)目“銷售價格”的實(shí)現(xiàn)或走高；同時應(yīng)嚴(yán)格控制項(xiàng)目開發(fā)成本，以保證項(xiàng)目開發(fā)效益的有效實(shí)現(xiàn)。東湖花園”同類地段的同類物業(yè)的市場表現(xiàn)加以研究不難發(fā)現(xiàn)，實(shí)現(xiàn)這一銷售率具有充分把握。 “凱萊 （ 2） 項(xiàng)目償債能力評價： 如上所述，由于本項(xiàng)目采用“滾動開發(fā)”的穩(wěn)健投資策略，用于測算的項(xiàng)目資產(chǎn)負(fù)債率水平是極低的，從而本項(xiàng)目經(jīng)營的資產(chǎn)負(fù)債率水平、流動比率、速 動比率等償債指標(biāo)應(yīng)當(dāng)是非常穩(wěn)健的。東湖花園”項(xiàng)目可行性研究報告 第 30 頁 項(xiàng)目財務(wù)評價結(jié)論 （ 1） 項(xiàng)目盈利能力評價： 經(jīng)上述財務(wù)測算， “凱萊 項(xiàng)目償債能力 根據(jù)上述分析，本項(xiàng)目在整個開發(fā)經(jīng)營期中，將獲得 254400 萬元的總銷售收入（實(shí)物資產(chǎn)價值，尚未計(jì)入該項(xiàng)目土地及物業(yè)價值增值所形成的無形資產(chǎn)增值），而本項(xiàng)測算 中僅按負(fù)債額 3000 萬元計(jì)，保守計(jì)算“凱萊 02 —— 5 折現(xiàn)率 (I＝ 10%) —— 經(jīng)上表對項(xiàng)目經(jīng)營期內(nèi)的現(xiàn)金流量分析，可計(jì)算得在整個項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)，本項(xiàng)目全部投資各項(xiàng)動態(tài)盈利指標(biāo)（稅前）為： （ 1）財務(wù)內(nèi)部收益率 IRR(%)＝ %； （ 2） 財務(wù)凈現(xiàn)值（ Ic＝ 10%）＝ ； （ 3） 靜態(tài)投資回收期＝ 年。 項(xiàng)目現(xiàn)金 流量分析 為充分考慮資金的時間價值，更客觀地對項(xiàng)目盈利能力作出評價，在此對本項(xiàng)目在開發(fā)期間的現(xiàn)金流量（全部資金）進(jìn)行動態(tài)分析。東湖花園”項(xiàng)目可行性研究報告 第 28 頁 表 項(xiàng)目損益表 單位：萬元 序 號 項(xiàng) 目 開 發(fā) 經(jīng) 營 年 度 第 1 年 第 2 年 第 3 年 第 4 年 第 5 年 合 計(jì) 1 銷售收入 21500 92500 71000 69400 254400 2 經(jīng)營稅金及附加 1290 5550 4260 4164 15264 3 總成本費(fèi)用 21835 41981 22347 4 利潤總額（ 123） 21835 24759 42889 5 稅后利潤 (所得稅率 33%) 21835 經(jīng)計(jì)算得：本項(xiàng)目在整個開發(fā)期間中的靜態(tài)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)為： ● 項(xiàng)目稅前、稅后利潤總額分別為： 萬元、 萬元； ● 項(xiàng)目稅前、稅后總投資利潤率分別為 %、 %； 若僅考慮項(xiàng)目實(shí)際支出的前期啟動資金（約為 23000 萬元）作為總投資，則“凱萊 表 項(xiàng)目銷售收入預(yù)測 項(xiàng) 目 數(shù) 量 單 價 預(yù)期總銷售收入 (萬元 ) 開 發(fā) 經(jīng) 營 期 間 第 1 年 第 2 年 第 3 年 第 4 年 第 5 年 單體別墅 30000m2 5000元 /m2 —— 7500 7500 聯(lián)體別墅 40000m2 4000元 /m2 8000 8000 多層住宅 380000m2 2800元 /m2 36000 36000 34400 高層住宅 300000m2 3000元 /m2 30000 30000 30000 商業(yè)用房 30000m2 5000元 /m2 5000 5000 5000 泊車位 4000個 30000元 /個 6000 6000 合 計(jì) 254400 —— 21500 92500 71000 69400 （ 2）年度成本投入測算 根據(jù) 對本項(xiàng)目開發(fā)、銷售進(jìn)程的總體把握，本項(xiàng)目開發(fā)期間分年度成本測算如下表所列。 （ 2）評價方法。東湖花園”建設(shè)資金的年度投入計(jì)劃作如下表安排 : 表 資金年度投入計(jì)劃 單位：萬元 年 度 第 1 年 第 2 年 第 3 年 第 4 年 第 5 年 資金投入 21835（前期 /建設(shè)投資） （建設(shè)/流動資金） （建設(shè)/流動資金） 41981（建設(shè) /流動資金） 22347(建設(shè) /流動資金 ) 投入累計(jì) 21835 注 :本表數(shù)據(jù)為初步預(yù)測數(shù)據(jù)，實(shí)際投入應(yīng)根據(jù)最終擬定投資方案及具體資金運(yùn)用情況進(jìn)行調(diào)整。其項(xiàng)目投資資金分年度投入計(jì)劃如表 所示。整個工程期間（基礎(chǔ)工程開始至工程竣工為止）約為 5年。 表 資金籌措平衡表 項(xiàng) 目 金 額（ 萬元 ） 備 注 一、項(xiàng)目總投資額 項(xiàng)目立項(xiàng)、建設(shè)、銷售總費(fèi)用 二、資金籌措來源 自籌資金 20xx0 主要用于項(xiàng)目銷售前期立項(xiàng)及 前期工程 ； 銀行 貸款 3000 銷售收入來源 預(yù)計(jì)項(xiàng)目總銷售額約為萬254400萬元，預(yù)計(jì)項(xiàng)目開工 1年后即可開始產(chǎn)生銷售收入。東湖花園”項(xiàng)目可行性研究報告 第 21 頁 由上表可得計(jì)算結(jié)果： 本項(xiàng)目總投資額 萬元； 單方成本 元 /㎡。 （ 3）設(shè)施配套 根據(jù)本項(xiàng)目自身的特點(diǎn)，從提升項(xiàng)目品質(zhì)和滿足用戶的使用，以及對項(xiàng)目建成后的管理等方面考慮，在項(xiàng)目設(shè)施配置上作如下建議： ●小區(qū) 自動消防控制系統(tǒng)； ● 樓宇智能化管理系統(tǒng)： 包括：系統(tǒng)集成管理 綜合布線系統(tǒng) 閉路電視監(jiān)控與報警系統(tǒng) 停車場管理系統(tǒng) 局域網(wǎng)系統(tǒng) 總平面圖 （見下頁圖） “凱萊東湖花園”項(xiàng)目以湖區(qū)為核心，由外至內(nèi)由多 /高層住宅區(qū) 、聯(lián)體別墅區(qū)、單體別墅區(qū) 3 個帶狀區(qū)域構(gòu)成。東湖花園”項(xiàng)目可行性研究報告 第 18 頁 第四章 項(xiàng)目初步技術(shù)方案 初步技術(shù)方案依據(jù)： （ 1）通過市場調(diào)查、市場預(yù)測對本項(xiàng)目所作出的項(xiàng)目定位； （ 2）成都市計(jì)劃、城建、城市規(guī)劃管理部門對該區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的有關(guān)規(guī)定； （ 3）項(xiàng)目開發(fā)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)估算； （ 4）項(xiàng)目周邊環(huán)境及已有建筑物的實(shí)地勘測。鑒于這種情況，政府有關(guān)部門最近對該地塊的用途及開發(fā)運(yùn)作模式作了一定程度的調(diào)整，即允許企業(yè)以房地產(chǎn)開發(fā)的形式對土地進(jìn)行“盤活”，在滿足一定量的公共游園場所的前提下，可在該地塊范圍內(nèi)修建商品住宅，并可在開發(fā)稅費(fèi)方面享受一定的優(yōu)惠。 項(xiàng)目場地條件 “凱萊 “凱萊同時在項(xiàng)目臨府河處將規(guī)劃興建旅游航運(yùn)碼頭，一俟成都 —— 樂山水運(yùn)通航， “凱萊 隨著 1999 年成都市政府將府南河延伸段的治理列入工作政府工作日程，沿河綠化帶上游最寬處將達(dá) 50 米，下游最窄處也達(dá) 18 米；不難預(yù)測：治理后的府南河延伸段及沙河沿線將成為成都市繼府 南河（市中心段）之后又一個房地產(chǎn)開發(fā)熱點(diǎn)地區(qū)。 綜上所述，本項(xiàng)目面臨著一個購買力水平正在迅 速增強(qiáng)的巨大市場，投資建設(shè)的市場依據(jù)充分，項(xiàng)目的建設(shè)是完全必要的。東湖花園 ”主要目標(biāo)市場： ●成都市高等院校 /科研院所高級知識分子、高新科技產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員、私營業(yè)主等社會中高收入階層； ●該區(qū)域內(nèi) 外地、合資、外資企業(yè) /公司中各類商務(wù) /商業(yè)機(jī)構(gòu)的高級職員與管理人員； ● 成都市內(nèi)外具有超前投資意識的房地產(chǎn)投資者及短線炒家。 從投資角度看，及早介入升值潛力巨大的城市功能區(qū)（如“凱萊從這個意義上說，目前成都市住宅市場并非為“買方市場”、而是“賣方市場”。 （ 2）市場需求預(yù)測 通過分析預(yù)測，我們認(rèn)為，“凱萊因此目前市場所提 供的機(jī)會要求盡快介入“凱萊東湖花園”項(xiàng)目土地增值前景不容置疑，尤其作為投資品種的價值應(yīng)當(dāng)看好。 超過 50%的人表示能接受總價款在 15 萬元以上的住宅。其中以各類辦事處、 IT/通訊產(chǎn)業(yè)、金融、房地產(chǎn)等行業(yè)，共占 70%以上的比重。 ● 類型： 該區(qū)域（西側(cè)）作為成都市著名的高尚住宅區(qū)，其中分布了成都市目前相當(dāng)一部分中、高檔住宅類物業(yè)；但是項(xiàng)目市場定位大多是針對某一社會階層，從而導(dǎo)致產(chǎn)品雷同、類型單一；而適應(yīng)現(xiàn)代居住理念的“大型、混合型居住社區(qū)”還少有分布。東湖花園”項(xiàng)目地域?yàn)槌啥际兄懈呤杖刖幼∪丝诜植济芏茸畲蟮牡貐^(qū)，直接覆蓋消費(fèi)人群近 50 萬人；同時正在開發(fā)建設(shè)的“成都教育產(chǎn)業(yè)園區(qū)”、“城南副中心”將使區(qū)內(nèi)住宅消費(fèi)人群呈現(xiàn)穩(wěn)定增長之勢。 由上述分析可見，從國民經(jīng)濟(jì)效益及社會效益角度考察，本項(xiàng)目是一個低投入、高收益、回報快的好項(xiàng)目。 ●本項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營有利于增加社會就業(yè)機(jī)會。東湖花園”項(xiàng)目可行性研究報告 第 11 頁 術(shù)，在總體布局、單體設(shè)計(jì)、環(huán)境綠化、外觀造型、物業(yè)管理均要求達(dá)到本地區(qū)最高水平；超前、先進(jìn)、獨(dú)特的規(guī)劃設(shè)計(jì)將使“凱萊因此，政策的引導(dǎo)、城市區(qū)域功能規(guī)劃的完善將為本項(xiàng)目營造良好的政策環(huán)境。 上述各項(xiàng)財務(wù)分析表明：本項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營具有較強(qiáng)的盈利能力、償債能力，同時項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)盈利經(jīng)營的風(fēng)險 不大。 10%時，其項(xiàng)目“內(nèi)部收益率”仍遠(yuǎn)大于零，從財務(wù)評價角度看仍為可行。因此，本項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營的償債能力風(fēng)險極小。 若僅 考慮項(xiàng)目實(shí)際支出的前期啟動資金（約為 23000 萬元）作為總投資基數(shù)，則“凱萊 項(xiàng)目投資、開發(fā)建設(shè)與經(jīng)營管理所需原材料、設(shè)備、人力資源等項(xiàng)建設(shè)資源條件充分具備；項(xiàng)目僅需前期少量資金投入進(jìn)行啟動即可 進(jìn)入良性“滾動開發(fā)”形態(tài)。東湖