【正文】 “凱萊東湖花園”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 四川奧萊特廣告?zhèn)鞑ス煞萦邢薰? 20xx 年 10 月 08 日 “凱萊東湖花園”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 1 頁(yè) 目 錄 目 錄 ........................................................................................................................ 1 第一章 總 論 ................................................................................................... 2 第二章 市場(chǎng)預(yù)測(cè)與項(xiàng)目定位 ......................................................................... 12 第三章 項(xiàng)目區(qū)位、場(chǎng)地條件 ......................................................................... 16 第四章 項(xiàng)目初步技術(shù)方案 ............................................................................. 18 第五章 投資總額與資本籌措 ......................................................................... 20 第六章 項(xiàng)目投資計(jì)劃 ..................................................................................... 22 第七章 財(cái)務(wù)分析 ............................................................................................. 26 第八章 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià) ..................................................................................... 31 第九章 社會(huì)效益評(píng)價(jià) ..................................................................................... 33 第十章 可行性研究結(jié)論 ................................................................................. 35 附 件 ...................................................................................................................... 40 “凱萊東湖花園”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 2 頁(yè) 第一章 總 論 項(xiàng)目簡(jiǎn)介 項(xiàng)目名稱：凱萊東湖花園（暫定名）； 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商：成都凱萊物業(yè)發(fā)展有限公司； 項(xiàng)目地址：成都市二環(huán)路東五段、老成仁公路及府河、沙河交匯處所圍合而成區(qū)域； 項(xiàng)目定位：成都市一流水平的國(guó)際化、“城市公園型”的混合型高尚居住社區(qū)。 擬建“凱萊東湖花園”項(xiàng)目占地總面積約為 1500 余畝（含 200 畝湖面）。以東湖為中心，由里及外分布單體別墅區(qū)、聯(lián)體別墅區(qū)、多層住宅區(qū)、高層住宅區(qū)；同時(shí)配套建設(shè)地下停車場(chǎng)和相關(guān)輔助設(shè)施。 為充分論證本項(xiàng)目的可行性，制定切實(shí)可行的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)策略，四川 奧萊特廣告?zhèn)鞑ス煞萦邢薰臼茼?xiàng)目開(kāi)發(fā)商 —— 成都凱萊物業(yè)發(fā)展有限公司委托，特針對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究工作，并提出項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。 “凱萊東湖花園”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 3 頁(yè) 項(xiàng)目可行性研究背景 （ 1）成都市宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì) ● 1999 年成都市經(jīng)濟(jì)開(kāi)始進(jìn)入高速發(fā)展時(shí)期。據(jù)成都市統(tǒng)計(jì)局最新統(tǒng)計(jì)資料： 1999年成都市全市完成國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 1190億元， GDP較上年增長(zhǎng)率達(dá) %；大大高于 %的全國(guó)平均水平，表現(xiàn)出強(qiáng)勁的發(fā)展勢(shì)頭； 20xx 年上半年繼續(xù)保持著 %的高速增長(zhǎng)勢(shì)頭。經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)無(wú)疑將要求作為先導(dǎo)型的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè) ——房地產(chǎn)業(yè)率先增長(zhǎng) 。 ● 1999 年底中共中央提出并著手實(shí)施的 “西部大開(kāi)發(fā)”戰(zhàn)略為成都經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與繁榮提供了巨大的歷史機(jī)遇。作為中國(guó)中西部地區(qū)經(jīng)濟(jì)總量最大、經(jīng)濟(jì)實(shí)力最強(qiáng)的城市， 成都正在成為中國(guó)“西部大開(kāi)發(fā)”戰(zhàn)略的“橋頭堡”。 顯然，政策優(yōu)勢(shì)所賦予成都市巨大的發(fā)展前景與商業(yè)機(jī)會(huì)必將對(duì)房地產(chǎn)業(yè)向更高層次發(fā)展提供極為有利的市場(chǎng)條件。 （ 2）成都市商業(yè)、投資環(huán)境 ●成都市作為“商業(yè)中心城市”的地位具有全國(guó)影響。據(jù)最新統(tǒng)計(jì)： 1999 年成都市社會(huì)零售總額達(dá) 501 億元，是同類城市中繼廣州、武漢、沈陽(yáng)之后，我國(guó)第 4 個(gè)社會(huì)零售總額超過(guò) 500 億元的城 市。由于成都市對(duì)商品的巨大集散能力，因而該市已經(jīng)成為商賈云集、商業(yè)繁榮、幅射范圍至中國(guó)中、西部地區(qū)的重要商業(yè)中心城市，具有全國(guó)性影響。 反映在房地產(chǎn)市場(chǎng)上（尤其是中高檔住宅市場(chǎng)），外地人到成都投資置業(yè)已成為熱點(diǎn)。 ●成都市目前已成為國(guó)內(nèi)外資本的投資熱點(diǎn)地區(qū)。由于經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)建設(shè)所積累的經(jīng)濟(jì)技術(shù)基礎(chǔ)，加之成都市作為中西部地區(qū)為數(shù)不多的幾個(gè)人才密集區(qū)，其經(jīng)濟(jì)起飛的軟、硬條件已經(jīng)完全具備，因此優(yōu)越的投資環(huán)境吸引了國(guó)內(nèi)外資本的紛紛涌入。據(jù) 美國(guó)《財(cái)富》雜志，以成都為主體的四川地區(qū)在 1998 年外資對(duì)中國(guó)大陸投資熱點(diǎn)地區(qū)（ 投資首選地）排名中名列第五、名列中國(guó)中西部地區(qū)前茅；目前世界 500 強(qiáng)企業(yè)中已有 50 余家入駐成都。成都經(jīng)濟(jì)正在與國(guó)際迅速實(shí)現(xiàn)全面接軌。 （ 3）成都市居民生活形態(tài) ●成都市城市居民平均生活水平已經(jīng)實(shí)現(xiàn)小康，奠定了成都市商業(yè)及投資活動(dòng)繁榮的雄厚的社會(huì)及市場(chǎng)基礎(chǔ)。據(jù)統(tǒng)計(jì)： 1999 年，成都市居民人均 GDP 高達(dá)“凱萊東湖花園”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 4 頁(yè) 萬(wàn)元，居中國(guó)中西部各大城市之首；人均可支配收入達(dá)到 元，人均消費(fèi)性支出 元，分別比上年增長(zhǎng) %、 %；作為實(shí)現(xiàn)小康的重要標(biāo)志，“住宅”、“轎車”為代表的高檔耐用消費(fèi)品正在成 為目前成都市居民的消費(fèi)熱點(diǎn)，不斷增長(zhǎng)的居民消費(fèi)能力構(gòu)成了成都市商業(yè)、投資持續(xù)繁榮的雄厚社會(huì)基礎(chǔ)，同時(shí)也為中高檔房地產(chǎn)業(yè)奠定了堅(jiān)實(shí)的市場(chǎng)基礎(chǔ)。 ●成都市民投資意識(shí)正方興未艾。由于“土地”對(duì)于正在加速城市化進(jìn)程的成都，無(wú)疑是日益稀缺的資源，其投資增值性必然為具有投資眼光的人士所看好。因此在擁有全國(guó)第 3 大證券投資人口及證券交易額的成都市（僅次于上海、深圳），占地面積大環(huán)境優(yōu)美的中高檔住宅房地產(chǎn)項(xiàng)目作為投資增值工具的觀念也必將為越來(lái)越多的人士所接受。因此擁有獨(dú)特“地利” 資源優(yōu)勢(shì)（項(xiàng)目擁有成都市區(qū)內(nèi)少見(jiàn)的大面積水面 資源）的“凱萊東湖花園”項(xiàng)目若充分結(jié)合有效的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)策略，充分體現(xiàn)項(xiàng)目資源的唯一性，則項(xiàng)目投資性將極有可能為市場(chǎng)所認(rèn)同。 （ 4）成都市城市經(jīng)濟(jì)與城市形態(tài)發(fā)展分析 ●將 成都建成中國(guó)西南“三中心，兩樞紐”， 成為國(guó)家“西部大開(kāi)發(fā)”的“戰(zhàn)略支撐點(diǎn)”、“經(jīng)濟(jì)高地”已成為成都市城市發(fā)展戰(zhàn)略。由于成都市在中國(guó)中、西部城市中相對(duì)較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，完全可能在“西部大開(kāi)發(fā)”這一國(guó)家發(fā)展戰(zhàn)略進(jìn)程中扮演重要角色，獲得超常發(fā)展的機(jī)會(huì)；同時(shí)也為成都房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展贏得一個(gè)極為有利的政策環(huán)境優(yōu)勢(shì)。 ●成都市城市的國(guó)際化特征將日益濃厚 。由于 對(duì)外開(kāi)放政策的長(zhǎng)期實(shí)施與成都市所具備的優(yōu)越條件，成都市作為中國(guó)一大投資熱點(diǎn)地區(qū)在近年已經(jīng)引起國(guó)外“凱萊東湖花園”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 5 頁(yè) 投資者的廣泛關(guān)注，目前世界 500 強(qiáng)企業(yè)中已有 50 余家入駐成都； 隨著我國(guó) 加入 WTO 進(jìn)程的加快，必將將吸引更多外資的流入，城市經(jīng)濟(jì)規(guī)模、城市性質(zhì)都將發(fā)生巨大變化，成都市作為“國(guó)際化都市”的形態(tài)初現(xiàn)；同時(shí)城市特征的變化也對(duì)相關(guān)房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)（尤其是中高檔住宅樓）提出了新的、更高的要求，產(chǎn)生了新的市場(chǎng)需求；這既是對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提出的挑戰(zhàn)，也是行業(yè)所面臨的有利的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。 ●成都市 城市規(guī)劃布局的調(diào)整將使城市區(qū)域功 能化、協(xié)同化、系統(tǒng)化。從新一輪成都市城市規(guī)劃中可以看出，在今后幾年城市規(guī)劃建設(shè)中，城市區(qū)域功能劃分更為明顯（如項(xiàng)目所在地處于成都市最新規(guī)劃的、正在加緊建設(shè)的“成都市城南副中心”東北側(cè)、及“成都教育產(chǎn)業(yè)園區(qū)”的西北側(cè)），城市基礎(chǔ)配套將更為完善；同時(shí)將為成都房地產(chǎn)業(yè)規(guī)?；⒓s化發(fā)展創(chuàng)造有利條件；因此“凱萊東湖花園”項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)策略中若能有機(jī)地與該區(qū)域的城市功能相協(xié)調(diào)、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，將有利于充分利用社會(huì)資源、降低項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)成本、贏得社區(qū)功能規(guī)模效益。 （ 5） 20xx 年成都經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)測(cè) ● 20xx 年成 都市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率仍將高于全國(guó)水平。 由于上述各方面因素的交互作用， 20xx 年成都經(jīng)濟(jì)將呈現(xiàn)明顯的增長(zhǎng)趨勢(shì)。據(jù)成都市政府提出的 20xx 年成都市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)目標(biāo)，本年度成都市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)率為 10%，即將達(dá)到 1300億元。 ● 1999 年成都市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及市場(chǎng)形勢(shì)正逐步走出低谷， 出現(xiàn)了積極的變化。由于近兩年國(guó)家積極實(shí)施鼓勵(lì)投資與消費(fèi)、雙向刺激國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的政策，1999 年以來(lái)，一度低迷的成都房地產(chǎn)業(yè)正在走出低谷；今年以來(lái)更呈穩(wěn)步增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。作為新的國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)與消費(fèi)熱點(diǎn)，房地產(chǎn)業(yè)（尤其是起點(diǎn)較低、歷史包袱相對(duì)較輕的內(nèi) 地房地產(chǎn)業(yè)）具有廣闊的發(fā)展前景。 ●經(jīng)濟(jì) 的快速增長(zhǎng)無(wú)疑將要求作為先導(dǎo)型、基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)率先發(fā)展，因此新世紀(jì)的成都市房地產(chǎn)業(yè)將面臨十分有利的外部發(fā)展環(huán)境，并由此走上健康、穩(wěn)定的發(fā)展道路。 （ 6）成都市住宅類房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀 ●成都市住宅類房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模。 1999 年成都市住宅類房地產(chǎn)在開(kāi)發(fā)規(guī)模達(dá) 萬(wàn)平方米，較上年同比增長(zhǎng) %；其中新開(kāi)規(guī)模 萬(wàn)平方米，同“凱萊東湖花園”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 6 頁(yè) 比增長(zhǎng) %?？傮w開(kāi)發(fā)規(guī)模呈現(xiàn)出較為迅速的回升之勢(shì)。 ●成都市住宅類房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平在全國(guó)處于中游水平，其開(kāi)發(fā)理念、技術(shù)水平、 營(yíng)銷手段、物業(yè)管理等各方面尚存在較大提高空間；但同時(shí)也為高素質(zhì)、競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)勁的開(kāi)發(fā)商提供了更大的盈利空間。 ●從表面上看，成都市住宅類房地產(chǎn)在數(shù)量上已呈“買方市場(chǎng)”性質(zhì)，市場(chǎng)總量供過(guò)于求（由于購(gòu)買力、結(jié)構(gòu)失衡等多種原因）；但從深層次考慮，成都市住宅市場(chǎng)供求矛盾呈典型的結(jié)構(gòu)性失調(diào)的特點(diǎn)；從而導(dǎo)致同一地段不同定位的住宅項(xiàng)目市場(chǎng)表現(xiàn)大相徑庭的奇特景觀。 開(kāi)發(fā) 項(xiàng)目準(zhǔn)確的區(qū)位環(huán)境研究、獨(dú)到 的市場(chǎng)定位 與產(chǎn)品定位是該類房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的不可忽視的重要因素 。 ●成都 城市區(qū)域功能布局將對(duì)某一地區(qū)住宅的市場(chǎng)定位與產(chǎn)品定位產(chǎn)生關(guān)鍵作 用。在新一輪成都市城市規(guī)劃中，本項(xiàng)目所在區(qū)域與成都市新規(guī)劃的“成都教育產(chǎn)業(yè)園區(qū)”、“城南副中心區(qū)”、“城南高尚住宅區(qū)”相毗鄰。因而，政府宏觀調(diào)控、城市規(guī)劃、歷史形成的固有格局等各種因素決定了這一地區(qū)必將在今后幾年形成成都市以現(xiàn)代教育 /科研、高新產(chǎn)業(yè)為特色的城市功能區(qū)。這一背景也必然對(duì)本項(xiàng)目的項(xiàng)目（市場(chǎng)、產(chǎn)品）定位產(chǎn)生重要影響。 ● 物業(yè)管理水平將成為制約未來(lái)中高檔住宅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)效益的重要因素。通過(guò)對(duì)市場(chǎng)的認(rèn)識(shí)、分析與判斷，未來(lái)決定一個(gè)中高檔住宅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)效益的各種因素中，以“物業(yè)管理”為代表的“軟”因素 將會(huì)變得越來(lái)越重要，而其它一些設(shè)施方面的、技術(shù)性的“硬”因素的重要性將相對(duì)減弱。 “凱萊東湖花園”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 7 頁(yè) 可行性研究依據(jù)與相關(guān)文件 本次項(xiàng)目可行性研究工作是建立在科學(xué)規(guī)范、全面準(zhǔn)確的市場(chǎng)調(diào)查、市場(chǎng)研究、項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)評(píng)估基礎(chǔ)之上的。研究工作主要依據(jù)有： （ 1） 本項(xiàng)目可行性論證的指導(dǎo)思想、評(píng)價(jià)方法、標(biāo)準(zhǔn)依據(jù) 1994 年國(guó)家計(jì)委、國(guó)家建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》中 有關(guān)建設(shè)項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)原理，工程技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、指標(biāo)、要求。 （ 2）《 國(guó)務(wù)院關(guān)于成都市城市總體規(guī)劃的批復(fù)》的相關(guān)資料； （ 3）《成都 市城市總體規(guī)劃》的部份相 關(guān)資料； （ 4）本項(xiàng)目相關(guān)的 自然、地理、氣象、水文、地質(zhì)、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等基礎(chǔ)資料； （ 5）本項(xiàng)目相 關(guān)市場(chǎng)調(diào)查、預(yù)測(cè)結(jié)論； 可行性研究結(jié)論概述 根據(jù)本次項(xiàng)目可行性研究結(jié)果，我們得出如下主要結(jié)論與建議： （ 1）市場(chǎng)可行性結(jié)論 ● 市場(chǎng)容量方面。 截止 1999 年底，成都市全市總?cè)丝谝殉^(guò) 1000 萬(wàn)，外來(lái)長(zhǎng)住人口（滯留超過(guò)一年）達(dá)到近 100 萬(wàn)人之巨，且預(yù)計(jì)仍將以年增長(zhǎng) 10%以上的速度快速增長(zhǎng)；同時(shí)“凱萊東湖花園”項(xiàng)目鄰近區(qū)域作為成都市中、高收入居住人群密度最大的區(qū)域；加之項(xiàng)目鄰近正在建設(shè)的“成都教育產(chǎn)業(yè)園區(qū)”、“城 南副中心”所帶來(lái)的“新經(jīng)濟(jì)”從業(yè)人群將使該地區(qū)形成一個(gè)較高收入水平、良好人口素質(zhì)、購(gòu)買力強(qiáng)勁的消費(fèi)階層，也將為“凱萊東湖花園”項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)打下堅(jiān)實(shí)的市場(chǎng)基礎(chǔ)。 ● 消費(fèi)者消費(fèi)行為及心理方面 。