【正文】 “凱萊東湖花園”項目可行性研究報告 四川奧萊特廣告?zhèn)鞑ス煞萦邢薰? 20xx 年 10 月 08 日 “凱萊東湖花園”項目可行性研究報告 第 1 頁 目 錄 目 錄 ........................................................................................................................ 1 第一章 總 論 ................................................................................................... 2 第二章 市場預(yù)測與項目定位 ......................................................................... 12 第三章 項目區(qū)位、場地條件 ......................................................................... 16 第四章 項目初步技術(shù)方案 ............................................................................. 18 第五章 投資總額與資本籌措 ......................................................................... 20 第六章 項目投資計劃 ..................................................................................... 22 第七章 財務(wù)分析 ............................................................................................. 26 第八章 項目風(fēng)險評價 ..................................................................................... 31 第九章 社會效益評價 ..................................................................................... 33 第十章 可行性研究結(jié)論 ................................................................................. 35 附 件 ...................................................................................................................... 40 “凱萊東湖花園”項目可行性研究報告 第 2 頁 第一章 總 論 項目簡介 項目名稱：凱萊東湖花園（暫定名）； 項目開發(fā)商：成都凱萊物業(yè)發(fā)展有限公司； 項目地址：成都市二環(huán)路東五段、老成仁公路及府河、沙河交匯處所圍合而成區(qū)域； 項目定位：成都市一流水平的國際化、“城市公園型”的混合型高尚居住社區(qū)。 擬建“凱萊東湖花園”項目占地總面積約為 1500 余畝（含 200 畝湖面）。以東湖為中心，由里及外分布單體別墅區(qū)、聯(lián)體別墅區(qū)、多層住宅區(qū)、高層住宅區(qū)；同時配套建設(shè)地下停車場和相關(guān)輔助設(shè)施。 為充分論證本項目的可行性，制定切實可行的項目開發(fā)經(jīng)營策略，四川 奧萊特廣告?zhèn)鞑ス煞萦邢薰臼茼椖块_發(fā)商 —— 成都凱萊物業(yè)發(fā)展有限公司委托，特針對本項目進(jìn)行可行性研究工作，并提出項目可行性研究報告。 “凱萊東湖花園”項目可行性研究報告 第 3 頁 項目可行性研究背景 （ 1）成都市宏觀經(jīng)濟形勢 ● 1999 年成都市經(jīng)濟開始進(jìn)入高速發(fā)展時期。據(jù)成都市統(tǒng)計局最新統(tǒng)計資料： 1999年成都市全市完成國內(nèi)生產(chǎn)總值 1190億元， GDP較上年增長率達(dá) %；大大高于 %的全國平均水平，表現(xiàn)出強勁的發(fā)展勢頭； 20xx 年上半年繼續(xù)保持著 %的高速增長勢頭。經(jīng)濟的增長無疑將要求作為先導(dǎo)型的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè) ——房地產(chǎn)業(yè)率先增長 。 ● 1999 年底中共中央提出并著手實施的 “西部大開發(fā)”戰(zhàn)略為成都經(jīng)濟增長與繁榮提供了巨大的歷史機遇。作為中國中西部地區(qū)經(jīng)濟總量最大、經(jīng)濟實力最強的城市， 成都正在成為中國“西部大開發(fā)”戰(zhàn)略的“橋頭堡”。 顯然，政策優(yōu)勢所賦予成都市巨大的發(fā)展前景與商業(yè)機會必將對房地產(chǎn)業(yè)向更高層次發(fā)展提供極為有利的市場條件。 （ 2）成都市商業(yè)、投資環(huán)境 ●成都市作為“商業(yè)中心城市”的地位具有全國影響。據(jù)最新統(tǒng)計： 1999 年成都市社會零售總額達(dá) 501 億元，是同類城市中繼廣州、武漢、沈陽之后，我國第 4 個社會零售總額超過 500 億元的城 市。由于成都市對商品的巨大集散能力，因而該市已經(jīng)成為商賈云集、商業(yè)繁榮、幅射范圍至中國中、西部地區(qū)的重要商業(yè)中心城市，具有全國性影響。 反映在房地產(chǎn)市場上（尤其是中高檔住宅市場），外地人到成都投資置業(yè)已成為熱點。 ●成都市目前已成為國內(nèi)外資本的投資熱點地區(qū)。由于經(jīng)過長期經(jīng)濟建設(shè)所積累的經(jīng)濟技術(shù)基礎(chǔ)，加之成都市作為中西部地區(qū)為數(shù)不多的幾個人才密集區(qū)，其經(jīng)濟起飛的軟、硬條件已經(jīng)完全具備，因此優(yōu)越的投資環(huán)境吸引了國內(nèi)外資本的紛紛涌入。據(jù) 美國《財富》雜志，以成都為主體的四川地區(qū)在 1998 年外資對中國大陸投資熱點地區(qū)（ 投資首選地）排名中名列第五、名列中國中西部地區(qū)前茅；目前世界 500 強企業(yè)中已有 50 余家入駐成都。成都經(jīng)濟正在與國際迅速實現(xiàn)全面接軌。 （ 3）成都市居民生活形態(tài) ●成都市城市居民平均生活水平已經(jīng)實現(xiàn)小康，奠定了成都市商業(yè)及投資活動繁榮的雄厚的社會及市場基礎(chǔ)。據(jù)統(tǒng)計： 1999 年，成都市居民人均 GDP 高達(dá)“凱萊東湖花園”項目可行性研究報告 第 4 頁 萬元，居中國中西部各大城市之首；人均可支配收入達(dá)到 元，人均消費性支出 元，分別比上年增長 %、 %；作為實現(xiàn)小康的重要標(biāo)志，“住宅”、“轎車”為代表的高檔耐用消費品正在成 為目前成都市居民的消費熱點，不斷增長的居民消費能力構(gòu)成了成都市商業(yè)、投資持續(xù)繁榮的雄厚社會基礎(chǔ)，同時也為中高檔房地產(chǎn)業(yè)奠定了堅實的市場基礎(chǔ)。 ●成都市民投資意識正方興未艾。由于“土地”對于正在加速城市化進(jìn)程的成都，無疑是日益稀缺的資源，其投資增值性必然為具有投資眼光的人士所看好。因此在擁有全國第 3 大證券投資人口及證券交易額的成都市（僅次于上海、深圳），占地面積大環(huán)境優(yōu)美的中高檔住宅房地產(chǎn)項目作為投資增值工具的觀念也必將為越來越多的人士所接受。因此擁有獨特“地利” 資源優(yōu)勢（項目擁有成都市區(qū)內(nèi)少見的大面積水面 資源）的“凱萊東湖花園”項目若充分結(jié)合有效的開發(fā)經(jīng)營策略，充分體現(xiàn)項目資源的唯一性，則項目投資性將極有可能為市場所認(rèn)同。 （ 4）成都市城市經(jīng)濟與城市形態(tài)發(fā)展分析 ●將 成都建成中國西南“三中心，兩樞紐”， 成為國家“西部大開發(fā)”的“戰(zhàn)略支撐點”、“經(jīng)濟高地”已成為成都市城市發(fā)展戰(zhàn)略。由于成都市在中國中、西部城市中相對較強的經(jīng)濟實力，完全可能在“西部大開發(fā)”這一國家發(fā)展戰(zhàn)略進(jìn)程中扮演重要角色，獲得超常發(fā)展的機會；同時也為成都房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展贏得一個極為有利的政策環(huán)境優(yōu)勢。 ●成都市城市的國際化特征將日益濃厚 。由于 對外開放政策的長期實施與成都市所具備的優(yōu)越條件，成都市作為中國一大投資熱點地區(qū)在近年已經(jīng)引起國外“凱萊東湖花園”項目可行性研究報告 第 5 頁 投資者的廣泛關(guān)注，目前世界 500 強企業(yè)中已有 50 余家入駐成都； 隨著我國 加入 WTO 進(jìn)程的加快，必將將吸引更多外資的流入，城市經(jīng)濟規(guī)模、城市性質(zhì)都將發(fā)生巨大變化，成都市作為“國際化都市”的形態(tài)初現(xiàn)；同時城市特征的變化也對相關(guān)房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)經(jīng)營（尤其是中高檔住宅樓）提出了新的、更高的要求，產(chǎn)生了新的市場需求；這既是對房地產(chǎn)開發(fā)商提出的挑戰(zhàn)，也是行業(yè)所面臨的有利的市場機會。 ●成都市 城市規(guī)劃布局的調(diào)整將使城市區(qū)域功 能化、協(xié)同化、系統(tǒng)化。從新一輪成都市城市規(guī)劃中可以看出，在今后幾年城市規(guī)劃建設(shè)中，城市區(qū)域功能劃分更為明顯（如項目所在地處于成都市最新規(guī)劃的、正在加緊建設(shè)的“成都市城南副中心”東北側(cè)、及“成都教育產(chǎn)業(yè)園區(qū)”的西北側(cè)），城市基礎(chǔ)配套將更為完善；同時將為成都房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模化、集約化發(fā)展創(chuàng)造有利條件；因此“凱萊東湖花園”項目開發(fā)經(jīng)營策略中若能有機地與該區(qū)域的城市功能相協(xié)調(diào)、優(yōu)勢互補，將有利于充分利用社會資源、降低項目開發(fā)經(jīng)營成本、贏得社區(qū)功能規(guī)模效益。 （ 5） 20xx 年成都經(jīng)濟及房地產(chǎn)市場走勢預(yù)測 ● 20xx 年成 都市經(jīng)濟增長率仍將高于全國水平。 由于上述各方面因素的交互作用， 20xx 年成都經(jīng)濟將呈現(xiàn)明顯的增長趨勢。據(jù)成都市政府提出的 20xx 年成都市經(jīng)濟增長目標(biāo)，本年度成都市國內(nèi)生產(chǎn)總值增長率為 10%，即將達(dá)到 1300億元。 ● 1999 年成都市房地產(chǎn)開發(fā)及市場形勢正逐步走出低谷， 出現(xiàn)了積極的變化。由于近兩年國家積極實施鼓勵投資與消費、雙向刺激國民經(jīng)濟增長的政策，1999 年以來，一度低迷的成都房地產(chǎn)業(yè)正在走出低谷；今年以來更呈穩(wěn)步增長的態(tài)勢。作為新的國民經(jīng)濟增長點與消費熱點，房地產(chǎn)業(yè)（尤其是起點較低、歷史包袱相對較輕的內(nèi) 地房地產(chǎn)業(yè)）具有廣闊的發(fā)展前景。 ●經(jīng)濟 的快速增長無疑將要求作為先導(dǎo)型、基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)率先發(fā)展，因此新世紀(jì)的成都市房地產(chǎn)業(yè)將面臨十分有利的外部發(fā)展環(huán)境，并由此走上健康、穩(wěn)定的發(fā)展道路。 （ 6）成都市住宅類房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀 ●成都市住宅類房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模。 1999 年成都市住宅類房地產(chǎn)在開發(fā)規(guī)模達(dá) 萬平方米，較上年同比增長 %；其中新開規(guī)模 萬平方米，同“凱萊東湖花園”項目可行性研究報告 第 6 頁 比增長 %。總體開發(fā)規(guī)模呈現(xiàn)出較為迅速的回升之勢。 ●成都市住宅類房地產(chǎn)開發(fā)水平在全國處于中游水平，其開發(fā)理念、技術(shù)水平、 營銷手段、物業(yè)管理等各方面尚存在較大提高空間；但同時也為高素質(zhì)、競爭力強勁的開發(fā)商提供了更大的盈利空間。 ●從表面上看，成都市住宅類房地產(chǎn)在數(shù)量上已呈“買方市場”性質(zhì)，市場總量供過于求（由于購買力、結(jié)構(gòu)失衡等多種原因）；但從深層次考慮，成都市住宅市場供求矛盾呈典型的結(jié)構(gòu)性失調(diào)的特點；從而導(dǎo)致同一地段不同定位的住宅項目市場表現(xiàn)大相徑庭的奇特景觀。 開發(fā) 項目準(zhǔn)確的區(qū)位環(huán)境研究、獨到 的市場定位 與產(chǎn)品定位是該類房地產(chǎn)項目開發(fā)的不可忽視的重要因素 。 ●成都 城市區(qū)域功能布局將對某一地區(qū)住宅的市場定位與產(chǎn)品定位產(chǎn)生關(guān)鍵作 用。在新一輪成都市城市規(guī)劃中，本項目所在區(qū)域與成都市新規(guī)劃的“成都教育產(chǎn)業(yè)園區(qū)”、“城南副中心區(qū)”、“城南高尚住宅區(qū)”相毗鄰。因而，政府宏觀調(diào)控、城市規(guī)劃、歷史形成的固有格局等各種因素決定了這一地區(qū)必將在今后幾年形成成都市以現(xiàn)代教育 /科研、高新產(chǎn)業(yè)為特色的城市功能區(qū)。這一背景也必然對本項目的項目（市場、產(chǎn)品）定位產(chǎn)生重要影響。 ● 物業(yè)管理水平將成為制約未來中高檔住宅房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營效益的重要因素。通過對市場的認(rèn)識、分析與判斷，未來決定一個中高檔住宅項目開發(fā)經(jīng)營效益的各種因素中，以“物業(yè)管理”為代表的“軟”因素 將會變得越來越重要，而其它一些設(shè)施方面的、技術(shù)性的“硬”因素的重要性將相對減弱。 “凱萊東湖花園”項目可行性研究報告 第 7 頁 可行性研究依據(jù)與相關(guān)文件 本次項目可行性研究工作是建立在科學(xué)規(guī)范、全面準(zhǔn)確的市場調(diào)查、市場研究、項目技術(shù)經(jīng)濟評估基礎(chǔ)之上的。研究工作主要依據(jù)有： （ 1） 本項目可行性論證的指導(dǎo)思想、評價方法、標(biāo)準(zhǔn)依據(jù) 1994 年國家計委、國家建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》中 有關(guān)建設(shè)項目技術(shù)經(jīng)濟評價原理，工程技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、指標(biāo)、要求。 （ 2）《 國務(wù)院關(guān)于成都市城市總體規(guī)劃的批復(fù)》的相關(guān)資料； （ 3）《成都 市城市總體規(guī)劃》的部份相 關(guān)資料； （ 4）本項目相關(guān)的 自然、地理、氣象、水文、地質(zhì)、經(jīng)濟、社會等基礎(chǔ)資料； （ 5）本項目相 關(guān)市場調(diào)查、預(yù)測結(jié)論； 可行性研究結(jié)論概述 根據(jù)本次項目可行性研究結(jié)果，我們得出如下主要結(jié)論與建議： （ 1）市場可行性結(jié)論 ● 市場容量方面。 截止 1999 年底，成都市全市總?cè)丝谝殉^ 1000 萬，外來長住人口（滯留超過一年）達(dá)到近 100 萬人之巨，且預(yù)計仍將以年增長 10%以上的速度快速增長；同時“凱萊東湖花園”項目鄰近區(qū)域作為成都市中、高收入居住人群密度最大的區(qū)域；加之項目鄰近正在建設(shè)的“成都教育產(chǎn)業(yè)園區(qū)”、“城 南副中心”所帶來的“新經(jīng)濟”從業(yè)人群將使該地區(qū)形成一個較高收入水平、良好人口素質(zhì)、購買力強勁的消費階層，也將為“凱萊東湖花園”項目的開發(fā)經(jīng)營打下堅實的市場基礎(chǔ)。 ● 消費者消費行為及心理方面 。