【導(dǎo)讀】項(xiàng)目名稱：凱萊·東湖花園（暫定名）；擬建“凱萊·東湖花園”項(xiàng)目占地總面積約為1500余畝。區(qū)；同時(shí)配套建設(shè)地下停車場(chǎng)和相關(guān)輔助設(shè)施。針對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究工作，并提出項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。據(jù)成都市統(tǒng)計(jì)局最新統(tǒng)計(jì)資。料：1999年成都市全市完成國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值1190億元，GDP較上年增長(zhǎng)率達(dá)%；持著%的高速增長(zhǎng)勢(shì)頭。房地產(chǎn)業(yè)率先增長(zhǎng)。作為中國(guó)中西部地區(qū)經(jīng)濟(jì)總量最大、經(jīng)濟(jì)實(shí)力最。強(qiáng)的城市，成都正在成為中國(guó)“西部大開發(fā)”戰(zhàn)略的“橋頭堡”。第4個(gè)社會(huì)零售總額超過500億元的城市。由于成都市對(duì)商品的巨大集散能力，茅；目前世界500強(qiáng)企業(yè)中已有50余家入駐成都。成都經(jīng)濟(jì)正在與國(guó)際迅速實(shí)。成都，無疑是日益稀缺的資源，其投資增值性必然為具有投資眼光的人士所看好。

　　

【正文】 目的大量康體、休閑、娛樂設(shè)施必將產(chǎn)生眾多的就業(yè)職 位，成為解決社會(huì)就業(yè)問題的重要渠道。 “凱萊東湖花園”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 34 頁(yè) （ 6）本項(xiàng)目國(guó)民經(jīng)濟(jì)效益及社會(huì)效益顯著。 經(jīng)保守測(cè)算，在項(xiàng)目短短 5 年開發(fā)期內(nèi)就將為國(guó)家提供利稅超過 萬(wàn)元（尚未計(jì)入項(xiàng)目投入使用后為國(guó)家提供的各項(xiàng)稅費(fèi)），具有社會(huì)投入小、社會(huì)效益顯著的優(yōu)勢(shì)特征。 項(xiàng)目社會(huì)效益評(píng)價(jià)結(jié)論 綜上所述，從國(guó)民經(jīng)濟(jì)效果及社會(huì)效益看，本項(xiàng)目是社會(huì)資源耗費(fèi)低、產(chǎn)生國(guó)民經(jīng)濟(jì)效益高、社會(huì)效益良好的投資項(xiàng)目，應(yīng)受到政府有關(guān)部門與社會(huì)的大力支持。 “凱萊東湖花園”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 35 頁(yè) 第十章 可行性研究結(jié)論 市場(chǎng)可行性結(jié)論 ● 市場(chǎng)容量方面。 截止 1999 年底，成都市全市總?cè)丝?已超過 1000 萬(wàn)，外來長(zhǎng)住人口（滯留超過一年）達(dá)到近 100 萬(wàn)人之巨，且預(yù)計(jì)仍將以年增長(zhǎng)10%以上的速度快速增長(zhǎng)；同時(shí) “凱萊 東湖花園 ”項(xiàng)目鄰近區(qū)域作為成都市中、高收入居住人群密度最大的區(qū)域，直接覆蓋消費(fèi)人口高達(dá)近 50 萬(wàn)人；加之項(xiàng)目鄰近正在建設(shè)的 “成都教育產(chǎn)業(yè)園區(qū) ”、 “城南副中心 ”所帶來的“新經(jīng)濟(jì) ”從業(yè)人群將使該地區(qū)形成一個(gè)較高收入水平、良好人口素質(zhì)、購(gòu)買力強(qiáng)勁的、迅速增大的消費(fèi)階層，也將為 “凱萊 東湖花園 ”項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營(yíng)打下堅(jiān)實(shí)的市場(chǎng)基礎(chǔ)。 ● 消費(fèi)者消費(fèi)行為及心理方面 。近年來，中高收入者住宅消費(fèi)呈現(xiàn)出了新的趨 勢(shì)特征，環(huán)境優(yōu)美自然、設(shè)施現(xiàn)代化、配套人性化的自然生態(tài)型住宅物業(yè)正在興起，同時(shí)將中高檔房地產(chǎn)作為投資增值工具的人群也日益增多；因此， “凱萊 東湖花園 ”項(xiàng)目作為處于擁有獨(dú)特資源優(yōu)勢(shì)、增值潛力巨大地段的中、高檔住宅項(xiàng)目將成為極有市場(chǎng)投資價(jià)值的房地產(chǎn)產(chǎn)品。 ● 區(qū)域內(nèi)同類商品住宅物業(yè)結(jié)構(gòu)方面。 單純從數(shù)量上看，項(xiàng)目所在區(qū)域（西側(cè)）是成都市中高檔住宅區(qū)分布最為集中的地區(qū)，但實(shí)質(zhì)上，由于在空間布局與功能 /層次結(jié)構(gòu)上的失調(diào)，使該區(qū)域內(nèi)住宅項(xiàng)目存在明顯的功能雷同；相反能適應(yīng)現(xiàn)代居住最新潮流的 “混合型居住社區(qū) ”明顯缺乏。因此，“凱萊 東湖花園 ”項(xiàng)目作為 “成都一流水平的、國(guó)際化混合居住社區(qū) ”項(xiàng)目，此時(shí)此地進(jìn)行投資建設(shè)正逢其時(shí)。 ● 市場(chǎng)定位上 。為適應(yīng)目前國(guó)際、國(guó)內(nèi)消費(fèi)者、投資者多元化、精細(xì)化消費(fèi)的趨勢(shì)，本項(xiàng)目將 成都市中高收入階層、長(zhǎng)住成都的外地（國(guó)）各類企事業(yè) /機(jī)構(gòu)高級(jí)職員、管理人員，二次置業(yè)者，房地產(chǎn)投資者 作為主要目標(biāo)市場(chǎng)，有利于充分利用項(xiàng)目資源，有效地滿足國(guó)際、國(guó)內(nèi)消費(fèi)者需求；“凱萊東湖花園”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 36 頁(yè) 最大限度地拓寬市場(chǎng)消費(fèi)面，使項(xiàng)目投資開發(fā)效益得到可靠保障。 ● 產(chǎn)品定位與形象定位 。市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果表明：從市場(chǎng)需求的角度，無論是行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局上、還是有關(guān)政策導(dǎo)向上， 都要求該地區(qū)住宅房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全面與國(guó)際水平接軌，走向高標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)?；⑴涮淄晟频陌l(fā)展道路。因此，本項(xiàng)目功能、檔次定位于 “成都市一流水平的國(guó)際化、混合型居住社區(qū) ”是適應(yīng)目前外部經(jīng)營(yíng)環(huán)境的要求的。 綜之，市場(chǎng)容量、消費(fèi)者消費(fèi)行為、本區(qū)域同類物業(yè)結(jié)構(gòu)、行業(yè)經(jīng)營(yíng)方式的現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢(shì)均為 “凱萊 東湖花園 ”項(xiàng)目的項(xiàng)目定位與投資建設(shè)提供了可靠的市場(chǎng)支持因素。 技術(shù)可行性結(jié)論 ●項(xiàng)目區(qū)位方面。 項(xiàng)目所在社區(qū)條件成熟，交通便捷、城市基礎(chǔ)配套設(shè)施完善、處于成都市中心城區(qū)二、三環(huán)路環(huán)域東南側(cè)，地處城市中心區(qū)又相對(duì)僻靜，因此本項(xiàng) 目作為中高檔住宅類房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的區(qū)位條件已經(jīng)具備。 ●規(guī)劃設(shè)計(jì)方面。 項(xiàng)目將遵循 “以人為本 ”、 “可持續(xù)發(fā)展 ”的設(shè)計(jì)原則，擬在規(guī)劃設(shè)計(jì)上全面引入國(guó)際先進(jìn)設(shè)計(jì)思想、技術(shù)，在總體布局、單體設(shè)計(jì)、環(huán)境綠化、外觀造型、物業(yè)管理均要求達(dá)到本地區(qū)一流水平。超前、先進(jìn)、獨(dú)特的規(guī)劃設(shè)計(jì)將使 “凱萊 東湖花園 ”項(xiàng)目成為成都市具有代表性的中高檔、 “混合型 ”居住社區(qū)，將極大地滿足大批社會(huì)中產(chǎn)階級(jí)及廣大投資者的消費(fèi)與投資需求，將有利于樹立項(xiàng)目一流的市場(chǎng)形象。 ●規(guī)模經(jīng)營(yíng)方面。 項(xiàng)目將與未來中國(guó)西部地區(qū)最有影響的 “大學(xué)城 ”——“成都教育產(chǎn) 業(yè)園區(qū) ”及城南 “高新科技產(chǎn)業(yè)園區(qū) ”融為一體，有利于項(xiàng)目資源與社會(huì)資源、企業(yè)經(jīng)營(yíng)資源的有效利用，形成優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，并進(jìn)而產(chǎn)生良好的項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)效益與社會(huì)效益。 ●開發(fā)經(jīng)營(yíng)資源條件方面。 項(xiàng)目投資、開發(fā)建設(shè)與經(jīng)營(yíng)管理所需原材料、設(shè)備、人力資源等項(xiàng)建設(shè)資源條件充分具備；項(xiàng)目?jī)H需前期少量資金投入進(jìn)行啟動(dòng)即可進(jìn)入良性 “滾動(dòng)開發(fā) ”形態(tài)。 “凱萊東湖花園”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 37 頁(yè) 因此，本項(xiàng)目投資開發(fā)的各項(xiàng)技術(shù)條件已基本具備，項(xiàng)目在技術(shù)上可行。 財(cái)務(wù)可行性結(jié)論 根據(jù)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的穩(wěn)健原則，我們?cè)趯?duì)本項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)測(cè)算及技術(shù)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)時(shí)，一般采用較為保守的估測(cè)數(shù)值， 因此，本可行性研究所得如下結(jié)果是穩(wěn)健適中、留有余地的。 ● 項(xiàng)目盈利能力方面： 經(jīng)財(cái)務(wù)測(cè)算，在給定的財(cái)務(wù)條件下 ,本項(xiàng)目整個(gè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)（全部投資）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為 萬(wàn)元、內(nèi)部收益率為 %、動(dòng)態(tài)投資回收期 年，各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)均遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于國(guó)家有關(guān)部門制訂的絕大部分行業(yè)基準(zhǔn)值。 若僅考慮項(xiàng)目實(shí)際支出的前期啟動(dòng)資金（約為 23000 萬(wàn)元）作為總投資基數(shù)，則 “凱萊 東湖花園 ”項(xiàng)目稅前、稅后總投資利潤(rùn)率將分別高達(dá) %、%； 因此，本項(xiàng)目投資建設(shè)的機(jī)會(huì)成本極低，盈利水平高于其它行業(yè)水平，項(xiàng)目具有很強(qiáng)的財(cái)務(wù)盈利能力。 ● 項(xiàng)目?jī)攤芰Ψ矫妫?由于本項(xiàng)目采用 “一次投資，滾動(dòng)開發(fā) ”的投資策略及項(xiàng)目開發(fā)指導(dǎo)思想，項(xiàng)目?jī)H需少量前期啟動(dòng)資金，而后期建設(shè)資金來源由項(xiàng)目銷售收入解決，項(xiàng)目負(fù)債也主要用于前期投入；因此不難得出結(jié)論，本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的資產(chǎn)負(fù)債率水平是較低的，項(xiàng)目投資的流動(dòng)比率、速動(dòng)比率等償債指標(biāo)是十分穩(wěn)健的。因此，本項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營(yíng)的償債能力風(fēng)險(xiǎn)極小。 ● 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)方面 根據(jù) 項(xiàng)目盈虧平衡分析 ，項(xiàng)目保本（平均）銷售率僅為 %，而根據(jù)目前該區(qū)域同類物業(yè)的銷售形勢(shì)，達(dá)到這一銷售率是有充分把握的；再考慮到成 都市中高檔住宅居民個(gè)人消費(fèi)、投資正處于新的快速成長(zhǎng)期，銷售率水平估計(jì)應(yīng)更為樂觀。因此項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)實(shí)現(xiàn)盈利有可靠保證，風(fēng)險(xiǎn)不大。 再據(jù) 項(xiàng)目靈敏度分析： 我們認(rèn)為 ，本項(xiàng)目效益指標(biāo)受市場(chǎng)環(huán)境影響最大的主要因素是 “銷售價(jià)格 ”、 “開發(fā)成本 ”，對(duì)兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)作靈敏度分析，即使兩項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)因素向 “惡化 ”方向變動(dòng) 177。 10%時(shí)，其項(xiàng)目 “內(nèi)部收益率 ”仍遠(yuǎn)大于零，從財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)角度看仍為可行。因此靈敏度分析證明本項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力極強(qiáng)。 “凱萊東湖花園”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 38 頁(yè) 再對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行定性 概率分析， 根據(jù)我們所掌握的市場(chǎng)信息， 通過對(duì)項(xiàng)目所處內(nèi)外經(jīng)營(yíng)環(huán)境進(jìn)行研究，我們認(rèn)為：各種影響 項(xiàng)目收益指標(biāo)主要因素惡化（如 “銷售價(jià)格走低 ”、 “開發(fā)成本上升 ”等）的概率顯著偏小，而向好（即 “價(jià)格穩(wěn)定或上漲 ”、 “控制開發(fā)成本 ”等）的概率則較大。因此從概率分析角度再次證明本項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力很強(qiáng)。 上述各項(xiàng)財(cái)務(wù)分析表明：本項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營(yíng)具有較強(qiáng)的盈利能力、償債能力，同時(shí)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)盈利經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)不大。因此本項(xiàng)目財(cái)務(wù)可行性充分。 經(jīng)濟(jì)可行性結(jié)論 ●國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策與產(chǎn)業(yè)政策是本項(xiàng)目立項(xiàng)、投資建設(shè)的最大支持因素。 以高新科技產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)（含教育產(chǎn)業(yè)）已經(jīng)作為成都市國(guó)民經(jīng)濟(jì)中重點(diǎn)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)在國(guó)家及地區(qū)產(chǎn)業(yè)政策中得 到確認(rèn)。因此，政策的引導(dǎo)、城市區(qū)域功能規(guī)劃的完善將為本項(xiàng)目營(yíng)造良好的政策環(huán)境。 ●項(xiàng)目的投資建設(shè)有利于豐富城市景觀。 由于 “凱萊 東湖花園 ”所擁有城市湖泊水景的獨(dú)特資源優(yōu)勢(shì)，并在規(guī)劃設(shè)計(jì)上擬全面引入國(guó)際先進(jìn)設(shè)計(jì)思想、技術(shù)，在總體布局、單體設(shè)計(jì)、環(huán)境綠化、外觀造型、物業(yè)管理均要求達(dá)到本地區(qū)最高水平；超前、先進(jìn)、獨(dú)特的規(guī)劃設(shè)計(jì)將使 “凱萊 東湖花園 ”項(xiàng)目為成都城市景觀建設(shè)提供新的思路、添上靚麗的一筆。 ●在目前該地區(qū)住宅類房地產(chǎn)品種較為單一的情況下，“凱萊東湖花園”作為“混合型居住社區(qū)”的項(xiàng)目定位對(duì)于滿足 各類中高收入人士的居住消費(fèi)需求、共同推動(dòng)該區(qū)域居住功能的健全與完善具有重要作用。 ●本項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營(yíng)有利于增加社會(huì)就業(yè)機(jī)會(huì)。由于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不斷優(yōu)化、調(diào)整成都市與全國(guó)其它城市一樣面臨日益加重的就業(yè)問題；而本項(xiàng)目大量康體、休閑、娛樂設(shè)施必將產(chǎn)生眾多的就業(yè)職位，成為解決社會(huì)就業(yè)問題的重要渠道。 ●本項(xiàng)目國(guó)民經(jīng)濟(jì)效益及社會(huì)效益顯著。經(jīng)保守測(cè)算，在項(xiàng)目短短 5 年開發(fā)期內(nèi)就將為國(guó)家提供利稅超過 萬(wàn)元（尚未計(jì)入項(xiàng)目投入使用后為國(guó)家提供的各項(xiàng)稅費(fèi)）。 由上述分析可見，從國(guó)民經(jīng)濟(jì)效益及社會(huì)效益角度考察，本項(xiàng)目是一個(gè) 社會(huì)“凱萊東湖花園”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 39 頁(yè) 資源低投入，社會(huì)效益高、回報(bào)快的好項(xiàng)目。 總結(jié)論 綜上所述 ，本次 “凱萊 東湖花園 ”項(xiàng)目可行性研究過程、研究結(jié)果表明：本項(xiàng)目的立項(xiàng)、建設(shè)具備廣闊的市場(chǎng)前景、擁有可靠的技術(shù)基礎(chǔ)、能取得極佳的企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益、并產(chǎn)生良好的國(guó)民經(jīng)濟(jì)及社會(huì)效益； 因此，本項(xiàng)目的市場(chǎng)、技術(shù)、財(cái)務(wù)、經(jīng)濟(jì)可行性條件具備，項(xiàng)目投資建設(shè)可行。建議各有關(guān)方面支持該項(xiàng)目的立項(xiàng)與投資建設(shè)。 “凱萊東湖花園”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 40 頁(yè) 附 件 “凱萊東湖花園”概念性規(guī)劃設(shè)計(jì)說明 東湖花園地處成都市東南面，緊臨城區(qū)主干道二環(huán)路，以及市區(qū)唯一的自然湖面 — 東湖， 其地塊位置交通便利，配套設(shè)施齊全，自然環(huán)境幽雅，實(shí)為居住用地的優(yōu)選地塊。該小區(qū)總用地面積為 1000 多畝，小區(qū)內(nèi)含規(guī)劃發(fā)展的東湖公園及 200 多畝的湖面，同時(shí)小區(qū)緊鄰府南河邊，內(nèi)有一條排洪渠將水自然引入小區(qū)內(nèi)部，極具開發(fā)價(jià)值。 規(guī)劃設(shè)計(jì)構(gòu)思 一、設(shè)計(jì)定位、目標(biāo)和要求 設(shè)計(jì)定位 ： 高檔商住樓 設(shè)計(jì)目標(biāo) ： 力求營(yíng)造一個(gè)方便，舒適，安全和優(yōu)美的居住環(huán)境，充分體現(xiàn)住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)的整體性，生態(tài)性，地方性和時(shí)代性，超前性和靈活性。 設(shè)計(jì)要求 ： 根據(jù)建設(shè)部關(guān)于試點(diǎn)小區(qū)的各項(xiàng)要求，結(jié)合成都市的具體條件，運(yùn)用現(xiàn)代城市設(shè)計(jì)的思想和方法， 體現(xiàn)人與自然相協(xié)調(diào)的觀念，充分利用水的特性，以及得天獨(dú)厚的自然條件，形成水、綠交融的水鄉(xiāng)環(huán)境特色和“田園城市”風(fēng)貌。 二、總體設(shè)計(jì) “水”在東湖花園中為主要的特點(diǎn)，小區(qū)總體規(guī)劃應(yīng)以“水文化”為軸線展開。而水的體現(xiàn)不要僅僅圍繞在湖邊作文章，應(yīng)以湖為中心，府南河與排洪渠為主、次“水軸”，同時(shí)將水體引入小區(qū)內(nèi)，形成一條條發(fā)散的小“水軸”，使水自然的過渡到居住空間中，由“動(dòng)水”變?yōu)椤办o水”，延續(xù)和增強(qiáng)水的可親性。而在湖面與水渠邊自然形成一條綠地構(gòu)成的“綠軸”，小區(qū)內(nèi)各個(gè)組團(tuán)通過“雙軸”的相互融合取得有機(jī)的聯(lián)系，加 上錯(cuò)落有致的中，高，低層的布局，輔以低層造型活潑的公共服務(wù)設(shè)施，使水、植物和建筑自然相結(jié)，構(gòu)成一幅水中有城，城中有水的“田園城市”。而小區(qū)北側(cè)的主入口，坐北朝南，與東湖公園相結(jié)，盡享“水”，“凱萊東湖花園”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 41 頁(yè) “綠”兩軸的環(huán)境優(yōu)勢(shì)，這里陽(yáng)光充沛，交通方便是社區(qū)男女老少最適宜的活動(dòng)和交往的場(chǎng)所。 小區(qū)內(nèi)以排洪渠為天然分界線，排洪渠以北臨近湖面這一片區(qū)主要以單棟的別墅為主，既能為湖邊景觀增色，也不致阻擋南面多、高層社區(qū)的景觀。而排洪渠以南主要以六、七層的多層住宅為主，同時(shí)在二環(huán)路以及東面適當(dāng)輔以一些十二或十八層的高層社區(qū)，豐富整個(gè) 小區(qū)的天際線，形成小區(qū)范圍的終結(jié)點(diǎn)。 小區(qū)內(nèi)住宅組團(tuán)的形式，除別墅沿湖邊分散布置外，其余采用整體式的設(shè)計(jì)手法，使其都具有相對(duì)獨(dú)立的空間形態(tài)和相應(yīng)的公共服務(wù)設(shè)施，以及集中的公共小綠地，且可進(jìn)行封閉式管理。組團(tuán)內(nèi)外圍住宅首層主要為機(jī)動(dòng)車與非機(jī)動(dòng)車的集中停放地，而內(nèi)部的住宅采取首層架空，使整個(gè)組團(tuán)綠地形成統(tǒng)一的綠化系統(tǒng)，不但方便居民，而且大大減少了干擾。 小區(qū)內(nèi)還應(yīng)設(shè)置一些必要的公共服務(wù)設(shè)施，可結(jié)合東湖公園的位置加以布局。 三、住宅單體設(shè)計(jì) 住宅分為三種類型：一是單棟別墅和聯(lián)體別墅；二是六 — 七層的單元式住宅，一 梯二戶；三是一十二或一十八層的高層住宅。單體外型采用平屋面與坡屋面相結(jié)合的原則，局部設(shè)躍層，并設(shè)置屋頂花園，建筑造型高低錯(cuò)落富于變化。利用屋頂花園與立面陽(yáng)臺(tái)綠化，底層綠化，小區(qū)公共綠化一起組成一個(gè)立體綠化系統(tǒng)。 單體平面設(shè)計(jì)應(yīng)強(qiáng)調(diào)以人為本的設(shè)計(jì)理念，滿足人們對(duì)大廳，大衛(wèi)，大廚，小臥室的生活需求，內(nèi)部功能動(dòng)靜分區(qū)，入戶應(yīng)有過渡空間，還應(yīng)設(shè)置足夠的儲(chǔ)藏空間，要考慮空調(diào)的預(yù)留位置。還要設(shè)置凸窗以增大有效使用面積，拓寬人的視線到 180 度。建筑應(yīng)以南北向布置，設(shè)置一些低窗臺(tái)的陽(yáng)光空間，整個(gè)室內(nèi)空間尺度適宜，合理安排設(shè) 備，達(dá)到室內(nèi)衛(wèi)生環(huán)境冬暖夏涼，創(chuàng)造四季適宜的室內(nèi)小氣候。 四、道路系統(tǒng)和交通組織 小區(qū)內(nèi)部道路分兩級(jí)，主要道路車道為六 — 七米，組團(tuán)內(nèi)道路寬四 — 六米，小區(qū)出入口北面和東面各一個(gè)。根據(jù)人流方向緊鄰二環(huán)路設(shè)置為小區(qū)的主入口，“凱萊東湖花園”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 42 頁(yè) 每個(gè)組團(tuán)設(shè)一 — 二個(gè)出入口，小區(qū)內(nèi)各種車輛以分散?？繛橹鳎话阍诟鹘M團(tuán)內(nèi)解決。別墅區(qū)每戶均應(yīng)設(shè)有一個(gè)獨(dú)立的室內(nèi)停車庫(kù)。小區(qū)應(yīng)按平均每?jī)蓱艟陀幸恍∑囃＼囄?，自行車?kù)按每戶二輛設(shè)計(jì)。 五、環(huán)境設(shè)計(jì) 東湖花園的整體環(huán)境設(shè)