【正文】 花園”項目 成為成都市具有代表性的中高檔、“混合型”居住社區(qū)，將極大地滿足大批社會中產(chǎn)階級及廣大投資者的消費與投資需求，將有利于樹立項目一流的市場形象。 ●規(guī)劃設計方面。 綜之，市場容量、消費者消費行為、本區(qū)域同類物業(yè)結構、行業(yè)經(jīng)營方式的現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢均為“凱萊為適應目前國際、國內消費者、投資者多元化、精細化消費的趨勢，本項目將 成都市中高收入階層、長住成都的外地（國）各類企事業(yè) /機構高級職員、管理人員，二次置業(yè)者，房地產(chǎn)投資者 作為主要目標市場，有利于充分利用項目資源，有效地滿足國際、國內消費者需求；最大限度地拓寬市場消費面，使項目投資開發(fā)效益得到可靠保障。東湖花園”項目可行性研究報告 第 8 頁 側）是成都市中高檔住宅區(qū)分布最為集中的地區(qū)，但實質上，由于在空間布局與功能 /層次結構上的失調，使該區(qū)域內住宅項目存在明顯的功能雷同；相反能適應現(xiàn)代居住最新潮流的“混合型居住社區(qū)”明顯缺乏。 ● 消費者消費行為及心理方面 。 （ 2）《 國務院關于成都市城市總體規(guī)劃的批復》的相關資料； （ 3）《成都 市城市總體規(guī)劃》的部份相 關資料； （ 4）本項目相關的 自然、地理、氣象、水文、地質、經(jīng)濟、社會等基礎資料； （ 5）本項目相 關市場調查、預測結論； 可行性研究結論概述 根據(jù)本次項目可行性研究結果，我們得出如下主要結論與建議： （ 1）市場可行性結論 ● 市場容量方面。通過對市場的認識、分析與判斷，未來決定一個中高檔住宅項目開發(fā)經(jīng)營效益的各種因素中，以“物業(yè)管理”為代表的“軟”因素 將會變得越來越重要，而其它一些設施方面的、技術性的“硬”因素的重要性將相對減弱。在新一輪成都市城市規(guī)劃中，本項目所在區(qū)域與成都市新規(guī)劃的“成都教育產(chǎn)業(yè)園區(qū)”、“城南副中心區(qū)”、“城南高尚住宅區(qū)”相毗鄰。 ●成都市住宅類房地產(chǎn)開發(fā)水平在全國處于中游水平，其開發(fā)理念、技術水平、 營銷手段、物業(yè)管理等各方面尚存在較大提高空間；但同時也為高素質、競爭力強勁的開發(fā)商提供了更大的盈利空間。 （ 6）成都市住宅類房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀 ●成都市住宅類房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模。 ● 1999 年成都市房地產(chǎn)開發(fā)及市場形勢正逐步走出低谷， 出現(xiàn)了積極的變化。東湖花園”項目開發(fā)經(jīng)營策略中若能有機地與該區(qū)域的城市功能相協(xié)調、優(yōu)勢互補，將有利于充分利用社會資源、降低項目開發(fā)經(jīng)營成本、贏得社區(qū)功能規(guī)模效益。由于 對外開放政策的長期實施與成都市所具備的優(yōu)越條件，成都市作為中國一大投資熱點地區(qū)在近年已經(jīng)引起國外“凱萊東湖花園”項目若充分結合有效的開發(fā)經(jīng)營策略，充分體現(xiàn)項目資源的唯一性，則項目投資性將極有可能為市場所認同。 ●成都市民投資意識正方興未艾。成都經(jīng)濟正在與國際迅速實現(xiàn)全面接軌。 反映在房地產(chǎn)市場上（尤其是中高檔住宅市場），外地人到成都投資置業(yè)已成為熱點。 顯然，政策優(yōu)勢所賦予成都市巨大的發(fā)展前景與商業(yè)機會必將對房地產(chǎn)業(yè)向更高層次發(fā)展提供極為有利的市場條件。據(jù)成都市統(tǒng)計局最新統(tǒng)計資料： 1999年成都市全市完成國內生產(chǎn)總值 1190億元， GDP較上年增長率達 %；大大高于 %的全國平均水平，表現(xiàn)出強勁的發(fā)展勢頭； 20xx 年上半年繼續(xù)保持著 %的高速增長勢頭。以東湖為中心，由里及外分布單體別墅區(qū)、聯(lián)體別墅區(qū)、多層住宅區(qū)、高層住宅區(qū)；同時配套建設地下停車場和相關輔助設施。東湖花園”項目可行性研究報告 第 2 頁 第一章 總 論 項目簡介 項目名稱：凱萊 “凱萊東湖花園（暫定名）； 項目開發(fā)商：成都凱萊物業(yè)發(fā)展有限公司； 項目地址：成都市二環(huán)路東五段、老成仁公路及府河、沙河交匯處所圍合而成區(qū)域； 項目定位：成都市一流水平的國際化、“城市公園型”的混合型高尚居住社區(qū)。 為充分論證本項目的可行性，制定切實可行的項目開發(fā)經(jīng)營策略，四川 奧萊特廣告?zhèn)鞑ス煞萦邢薰臼茼椖块_發(fā)商 —— 成都凱萊物業(yè)發(fā)展有限公司委托，特針對本項目進行可行性研究工作，并提出項目可行性研究報告。經(jīng)濟的增長無疑將要求作為先導型的基礎產(chǎn)業(yè) ——房地產(chǎn)業(yè)率先增長 。 （ 2）成都市商業(yè)、投資環(huán)境 ●成都市作為“商業(yè)中心城市”的地位具有全國影響。 ●成都市目前已成為國內外資本的投資熱點地區(qū)。 （ 3）成都市居民生活形態(tài) ●成都市城市居民平均生活水平已經(jīng)實現(xiàn)小康，奠定了成都市商業(yè)及投資活動繁榮的雄厚的社會及市場基礎。由于“土地”對于正在加速城市化進程的成都，無疑是日益稀缺的資源，其投資增值性必然為具有投資眼光的人士所看好。 （ 4）成都市城市經(jīng)濟與城市形態(tài)發(fā)展分析 ●將 成都建成中國西南“三中心，兩樞紐”， 成為國家“西部大開發(fā)”的“戰(zhàn)略支撐點”、“經(jīng)濟高地”已成為成都市城市發(fā)展戰(zhàn)略。東湖花園”項目可行性研究報告 第 5 頁 投資者的廣泛關注，目前世界 500 強企業(yè)中已有 50 余家入駐成都； 隨著我國 加入 WTO 進程的加快，必將將吸引更多外資的流入，城市經(jīng)濟規(guī)模、城市性質都將發(fā)生巨大變化，成都市作為“國際化都市”的形態(tài)初現(xiàn)；同時城市特征的變化也對相關房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)經(jīng)營（尤其是中高檔住宅樓）提出了新的、更高的要求，產(chǎn)生了新的市場需求；這既是對房地產(chǎn)開發(fā)商提出的挑戰(zhàn)，也是行業(yè)所面臨的有利的市場機會。 （ 5） 20xx 年成都經(jīng)濟及房地產(chǎn)市場走勢預測 ● 20xx 年成 都市經(jīng)濟增長率仍將高于全國水平。由于近兩年國家積極實施鼓勵投資與消費、雙向刺激國民經(jīng)濟增長的政策，1999 年以來，一度低迷的成都房地產(chǎn)業(yè)正在走出低谷；今年以來更呈穩(wěn)步增長的態(tài)勢。 1999 年成都市住宅類房地產(chǎn)在開發(fā)規(guī)模達 萬平方米，較上年同比增長 %；其中新開規(guī)模 萬平方米，同“凱萊 ●從表面上看，成都市住宅類房地產(chǎn)在數(shù)量上已呈“買方市場”性質，市場總量供過于求（由于購買力、結構失衡等多種原因）；但從深層次考慮，成都市住宅市場供求矛盾呈典型的結構性失調的特點；從而導致同一地段不同定位的住宅項目市場表現(xiàn)大相徑庭的奇特景觀。因而，政府宏觀調控、城市規(guī)劃、歷史形成的固有格局等各種因素決定了這一地區(qū)必將在今后幾年形成成都市以現(xiàn)代教育 /科研、高新產(chǎn)業(yè)為特色的城市功能區(qū)。 “凱萊 截止 1999 年底，成都市全市總人口已超過 1000 萬，外來長住人口（滯留超過一年）達到近 100 萬人之巨，且預計仍將以年增長 10%以上的速度快速增長；同時“凱萊近年來，中高收入者住宅消費呈現(xiàn)出了新的趨勢特征，環(huán)境優(yōu)美自然、設施現(xiàn)代化、配套人性化的生態(tài)住宅物業(yè)正在興起，同時將中高檔房地產(chǎn)作為投資增值工具的人群也日益增多；因此，在擁有獨特資源優(yōu)勢、增值潛力巨大的地段開發(fā)與之相適應的中高檔住宅項目將成為極有市場投資價值的房地產(chǎn)產(chǎn)品。因此，“凱萊 ● 產(chǎn)品定位與形象定位 。東湖花園”項 目的項目定位與投資建設提供了可靠的市場支持因素。 項目將遵循“以人為本”、“可持續(xù)發(fā)展”的設計原則，擬“凱萊 ●規(guī)模經(jīng)營方面。 因此，本項目投資開發(fā)的各項技術條件已基本具備，項目在技術上可行。東湖花園”項目稅前、稅后總投資利潤率將分別高達 %、%； 因此，本項目投資建設的機會成本極低，盈利水平高于其它行業(yè)水平，項目具有很強的財務盈利能力。 ● 項目風險評價方面 根據(jù) 項目盈虧平衡分析 ，項目保本（平均）銷售率僅為 %，而根據(jù)目前該區(qū)域同類物業(yè)的銷售形勢，達到這一銷售率是有充分把握的；再考慮到成都市中高檔住宅居民個人消費、投資正處于新的快速成長期，銷售率水平估計應更為樂觀。因此靈敏度分析證明本項目抗風險能力極強。因此本項目財務可行性充分。 ● 項目的投資建設有利于豐富城市景觀。東湖花園”項目為成都城市景觀建設提供新的思路、添上靚麗的一筆。由于產(chǎn)業(yè)結構的不斷優(yōu)化、調整成都市與全國其它城市一樣面臨日益加重的就業(yè)問題；而本項目大量康體、休閑、娛樂設施必將產(chǎn)生眾多的就業(yè)職位，成為解決社會就業(yè)問題的重要渠道 。 “凱萊因此本項目有可靠市場容量保證。 ● 檔次： 從物業(yè)配套設施、樓宇智能化設施、內外裝飾裝修等方面看，本區(qū)域內房地產(chǎn)項目以中、高檔物業(yè)居多。 （ 4） 目標消費者年齡 /性別結構 通過調查發(fā)現(xiàn)：該區(qū)域從業(yè)人員年齡主要分布于 25～ 30 歲年齡段，占 80%“凱萊 （ 6） 目標消費者居住現(xiàn)狀 調查表明： ● 該區(qū)域內從業(yè)人員中外地員工占到 40%的比例，是成都市外來從業(yè)人員分布最為集中的地區(qū)之一； ● 這批外地從業(yè)人員目前主要靠租房為主，占到總數(shù)的 50%； ● 75%以上的租房員工每月用于租房的費用在 300～ 800 元之間； ● 近 55%的員工居住區(qū)域分布在城東的錦江、成華兩區(qū)； （ 7） 目標消費者居住意向 調查同時發(fā)現(xiàn)： ● 該區(qū)域內從業(yè)人員中近 50%的人對目前的條件不滿意； ● 他們最喜歡的居住區(qū)位為成都市西 /南方位、市中心，分別占 %、%的比例，總共達到近 2/3 的多數(shù)。 —— 其次，成都市經(jīng)濟發(fā)展與城市化進程的推進對土地需求的增加則是長期的，由于城市土地資源的有限性，今后象“凱萊東湖花園”項目的開發(fā)建設。東湖花園”項目主要面臨兩方面的市場需求： ● 伴隨城市居民投資消費觀念的更新、生活水平的提高所產(chǎn)生的中高檔房地產(chǎn)消費、投資需求； ● 隨著“西部大開發(fā)”“加入 WTO”進程，成都市城市商務 /商業(yè) /投資活動的繁榮所產(chǎn)生的商居需求。 （ 3）市場價格走勢預測 人的需求是無限的，而土地的供應量則是有限的，目前成都市住宅類房地產(chǎn)市場又處于新的發(fā)展階段， 因此，成都中心城區(qū)房地產(chǎn)價格特別 是土地價格中長期持續(xù)走高將是必然趨勢。東湖花園”項目周邊區(qū)域）的房地產(chǎn)開發(fā)不失為明智之舉，所開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值潛力巨大、投資價值彰顯。 這三大目標市場生活、消費觀念超前，年富力強，購買力強勁；完全可能也理應成為“凱萊 “凱萊 因此本項目作為中高檔住宅類房產(chǎn)項目開發(fā)的城市區(qū)位條件極具戰(zhàn)略前瞻性，以利于搶占投資先機。東湖花園”項目將兼有水陸交通之利、河岸 /湖濱美景，同時也為本項目投資價值、營銷推廣平添更為有利的“地利” 因素。東湖花園”項目可行性研究報告 第 17 頁 （ 4）規(guī)模效應。東湖花園”項目 場地面積大約 1300 畝，另有水面面積約 200 畝（即“東湖”）與府河相連，值得一提的是，如此大面積的水面，在成都市中心城區(qū)絕無僅有，應挖掘其內在價值，使其成為本項目的核心“賣點”；整個場地形狀較為規(guī)整、地勢平坦、無大的起伏。為此，錦江區(qū)政府專門就此成立了“下河心村開發(fā)建設指揮部”負責招商引資，希望能得到有開發(fā)實力的企業(yè)的資金投入，共同完成對該地塊的開發(fā)。 項目建設技術條件： （ 1）總用地面積： 1500 畝 （其中含公園 用地面積 300 畝） （ 2）各類住宅建設用地面積： 多、高層住宅： 530 畝； 聯(lián)體別墅： 150 畝； 單體別墅： 150 畝 （ 3）總建筑面積： 800,000 ㎡ ； 其中：多層住宅： 380,000 ㎡ ； 高層住宅： 380,000 ㎡ ； 聯(lián)體別墅： 40,000 ㎡ ； 單體別墅： 30,000 ㎡ ； 其它： 50,000 ㎡； （ 4）公建用地： 90 畝； （ 5）公共綠地： 180 畝； （ 6）容積率： ； （ 7）綠地率： 42%； （ 8）居住總戶數(shù)： 5710 戶； （ 9）居住總人口： 18272 人。（參見下頁總平面圖） 建筑風格及設施配置： （ 1）建筑風格 根據(jù)上述項目定位，為了在中、高檔住宅樓盤林立的該區(qū)域突出本項目的特色，以及在建成后所應具有的獨特的城市景觀效應，同時考慮到與周邊自然環(huán)境、已有建筑物形態(tài)及風格相諧調，本項目在建筑風格上應以清新、典雅的現(xiàn)代國際風格為主，各類型住宅有機分區(qū)、錯落有致，外飾材料色彩淡雅明快。東湖花園”項目可行性研究報告 第 20 頁 第五章 投資總額與資本籌措 項目投資分項測算 根據(jù)目前成都市房地產(chǎn)開發(fā)的各項現(xiàn)行規(guī)定，市場現(xiàn)行價格體系，并結合其它同類項目開發(fā)情況，在此提出 “凱萊 資金籌措計劃 （ 1）項目資金來源： 本項目所需資金擬通過以下三渠道籌措（資金籌措平衡表見表 所示）： A． 成都凱萊物業(yè)發(fā)展有限公司自籌資金投入 20xx0 萬元； B． 銀行貸款 3000 萬元，（年利率 %）； 以上 2 項用作 “凱萊 “凱萊 同時 ,根據(jù)目前成都商品房預售政策，工程一旦完成地下基礎工程，便可進行預售。 “凱萊 “凱萊 本項目所采用的靜態(tài)、動態(tài)分析方法，從不同角度計算項目投資回收期、凈現(xiàn)值、內部收益率、投資利潤率、借款償還期、資產(chǎn)負債率等預期經(jīng)濟指 標，從財務盈利能力、清償能力、投資風險等各方面綜合評價項目的優(yōu)劣。 表 項目總成本表 單位：萬元 序號 項 目 開 發(fā) 期 間 第 1 年 第 2 年 第 3 年 第 4 年 第 5 年 合計 1 土地 /前期成本 120xx 10000 20xx0 10000 520xx 2 工程費用