【正文】 近年來，中高收入者住宅消費呈現(xiàn)出了新的趨勢特征，環(huán)境優(yōu)美自然、設(shè)施現(xiàn)代化、配套人性化的生態(tài)住宅物業(yè)正在興起，同時將中高檔房地產(chǎn)作為投資增值工具的人群也日益增多；因此，在擁有獨特資源優(yōu)勢、增值潛力巨大的地段開發(fā)與之相適應(yīng)的中高檔住宅項目將成為極有市場投資價值的房地產(chǎn)產(chǎn)品。 ● 區(qū)域內(nèi)同類商品住宅物業(yè)結(jié)構(gòu)方面。 單純從數(shù)量上看，項 目所在區(qū)域（西“凱萊東湖花園”項目可行性研究報告 第 8 頁 側(cè)）是成都市中高檔住宅區(qū)分布最為集中的地區(qū)，但實質(zhì)上，由于在空間布局與功能 /層次結(jié)構(gòu)上的失調(diào)，使該區(qū)域內(nèi)住宅項目存在明顯的功能雷同；相反能適應(yīng)現(xiàn)代居住最新潮流的“混合型居住社區(qū)”明顯缺乏。因此，“凱萊東湖花園”項目作為“成都一流水平的、國際化混合居住社區(qū)”項目，此時此地進行投資建設(shè)正逢其時。 ● 市場定位上 。為適應(yīng)目前國際、國內(nèi)消費者、投資者多元化、精細化消費的趨勢，本項目將 成都市中高收入階層、長住成都的外地（國）各類企事業(yè) /機構(gòu)高級職員、管理人員，二次置業(yè)者，房地產(chǎn)投資者 作為主要目標市場，有利于充分利用項目資源，有效地滿足國際、國內(nèi)消費者需求；最大限度地拓寬市場消費面，使項目投資開發(fā)效益得到可靠保障。 ● 產(chǎn)品定位與形象定位 。市場調(diào)查結(jié)果表明：從市場需求的角度，無論是行業(yè)競爭格局上、還是有關(guān)政策導(dǎo)向上，都要求該地區(qū)住宅房地產(chǎn)開發(fā)項目全面與國際水平接軌，走向高標準、規(guī)?；?、配套完善的發(fā)展道路。因此，本項目功能、檔次定位于“成都市一流水平的國際化、混合型居住社區(qū)”是適應(yīng)目前外部經(jīng)營環(huán)境的要求的。 綜之，市場容量、消費者消費行為、本區(qū)域同類物業(yè)結(jié)構(gòu)、行業(yè)經(jīng)營方式的現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢均為“凱萊東湖花園”項 目的項目定位與投資建設(shè)提供了可靠的市場支持因素。 （ 2）技術(shù)可行性結(jié)論 ●項目區(qū)位方面。 項目所在社區(qū)條件成熟，交通便捷、城市基礎(chǔ)配套設(shè)施完善、處于成都市中心城區(qū)二、三環(huán)路環(huán)域東南側(cè)，地處城市中心區(qū)又相對僻靜，因此本項目作為中高檔住宅類房地產(chǎn)項目投資的區(qū)位條件已經(jīng)具備。 ●規(guī)劃設(shè)計方面。 項目將遵循“以人為本”、“可持續(xù)發(fā)展”的設(shè)計原則，擬“凱萊東湖花園”項目可行性研究報告 第 9 頁 在規(guī)劃設(shè)計上全面引入國際先進設(shè)計思想、技術(shù)，在總體布局、單體設(shè)計、環(huán)境綠化、外觀造型、物業(yè)管理均要求達到本地區(qū)一流水平。超前、先進、獨特的規(guī)劃設(shè)計將使“凱萊東湖花園”項目 成為成都市具有代表性的中高檔、“混合型”居住社區(qū)，將極大地滿足大批社會中產(chǎn)階級及廣大投資者的消費與投資需求，將有利于樹立項目一流的市場形象。 ●規(guī)模經(jīng)營方面。 項目將與未來中國西部地區(qū)最有影響的“大學(xué)城” —— “成都教育產(chǎn)業(yè)園區(qū)”及城南“高新科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)”融為一體，有利于項目資源與社會資源、企業(yè)經(jīng)營資源的有效利用，形成優(yōu)勢互補，并進而產(chǎn)生良好的項目開發(fā)經(jīng)營效益與社會效益。 ●開發(fā)經(jīng)營資源條件方面。 項目投資、開發(fā)建設(shè)與經(jīng)營管理所需原材料、設(shè)備、人力資源等項建設(shè)資源條件充分具備；項目僅需前期少量資金投入進行啟動即可 進入良性“滾動開發(fā)”形態(tài)。 因此，本項目投資開發(fā)的各項技術(shù)條件已基本具備，項目在技術(shù)上可行。 （ 3）財務(wù)可行性結(jié)論 根據(jù)企業(yè)財務(wù)管理的穩(wěn)健原則，我們在對本項目進行財務(wù)數(shù)據(jù)測算及技術(shù)經(jīng)濟評價時，一般采用較為保守的估測數(shù)值，因此，本可行性研究所得如下結(jié)果是穩(wěn)健適中、留有余地的。 ● 項目盈利能力方面： 經(jīng)財務(wù)測算，在給定的財務(wù)條件下 ,本項目整個開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)（全部投資）財務(wù)凈現(xiàn)值為 萬元、內(nèi)部收益率為 156%、 動態(tài)投資回收期 年，各項財務(wù)指標均遠遠高于國家有關(guān)部門制訂的絕大部分行業(yè)基準值。 若僅 考慮項目實際支出的前期啟動資金（約為 23000 萬元）作為總投資基數(shù)，則“凱萊東湖花園”項目稅前、稅后總投資利潤率將分別高達 %、%； 因此，本項目投資建設(shè)的機會成本極低，盈利水平高于其它行業(yè)水平，項目具有很強的財務(wù)盈利能力。 ● 項目償債能力方面： 由于本項目采用“一次投資，滾動開發(fā)”的投資策“凱萊東湖花園”項目可行性研究報告 第 10 頁 略及項目開發(fā)指導(dǎo)思想，項目僅需少量前期啟動資金，而后期建設(shè)資金來源由項目銷售收入解決，項目負債也主要用于前期投入；因此不難得出結(jié)論，本項目經(jīng)營的資產(chǎn)負債率水平是較低的，項目投資的流動比率、速動比率等償債指 標是十分穩(wěn)健的。因此，本項目的開發(fā)經(jīng)營的償債能力風(fēng)險極小。 ● 項目風(fēng)險評價方面 根據(jù) 項目盈虧平衡分析 ，項目保本（平均）銷售率僅為 %，而根據(jù)目前該區(qū)域同類物業(yè)的銷售形勢，達到這一銷售率是有充分把握的；再考慮到成都市中高檔住宅居民個人消費、投資正處于新的快速成長期，銷售率水平估計應(yīng)更為樂觀。因此項目開發(fā)經(jīng)營實現(xiàn)盈利有可靠保證，風(fēng)險不大。 再據(jù) 項目靈敏度分析： 我們認為 ，本項目效益指標受市場環(huán)境影響最大的主要因素是“銷售價格”、“開發(fā)成本”，對兩項經(jīng)濟指標作靈敏度分析，即使兩項目風(fēng)險因素向“惡化”方向變 動 177。 10%時，其項目“內(nèi)部收益率”仍遠大于零，從財務(wù)評價角度看仍為可行。因此靈敏度分析證明本項目抗風(fēng)險能力極強。 再對項目進行定性 概率分析， 根據(jù)我們所掌握的市場信息， 通過對項目所處內(nèi)外經(jīng)營環(huán)境進行研究，我們認為：各種影響項目收益指標主要因素惡化（如“銷售價格走低”、“開發(fā)成本上升”等）的概率顯著偏小，而向好（即“價格穩(wěn)定或上漲”、“控制開發(fā)成本”等）的概率則較大。因此從概率分析角度再次證明本項目抗風(fēng)險能力很強。 上述各項財務(wù)分析表明：本項目的開發(fā)經(jīng)營具有較強的盈利能力、償債能力，同時項目實現(xiàn)盈利經(jīng)營的風(fēng)險 不大。因此本項目財務(wù)可行性充分。 （ 4）經(jīng)濟可行性結(jié)論 ●國家宏觀經(jīng)濟政策與產(chǎn)業(yè)政策是本項目立項、投資建設(shè)的最大支持因素。 以高新科技產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)（含教育產(chǎn)業(yè)）已經(jīng)作為成都市國民經(jīng)濟中重點發(fā)展的產(chǎn)業(yè)在國家及地區(qū)產(chǎn)業(yè)政策中得到確認。因此，政策的引導(dǎo)、城市區(qū)域功能規(guī)劃的完善將為本項目營造良好的政策環(huán)境。 ● 項目的投資建設(shè)有利于豐富城市景觀。 由于“凱萊東湖花園”所擁有城市湖泊水景的獨特資源優(yōu)勢，并在規(guī)劃設(shè)計上擬全面引入國際先進設(shè)計思想、技“凱萊東湖花園”項目可行性研究報告 第 11 頁 術(shù)，在總體布局、單體設(shè)計、環(huán)境綠化、外觀造型、物業(yè)管理均要求達到本地區(qū)最高水平；超前、先進、獨特的規(guī)劃設(shè)計將使“凱萊東湖花園”項目為成都城市景觀建設(shè)提供新的思路、添上靚麗的一筆。 ●在目前該地區(qū)住宅類房地產(chǎn)品種較為單一的情況下，“凱萊東湖花園”作為“混合型居住社區(qū)”的項目定位對于滿足各類中高收入人士的居住消費需求、共同推動該區(qū)域居住功能的健全與完善具有重要作用。 ●本項目的開發(fā)經(jīng)營有利于增加社會就業(yè)機會。由于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不斷優(yōu)化、調(diào)整成都市與全國其它城市一樣面臨日益加重的就業(yè)問題；而本項目大量康體、休閑、娛樂設(shè)施必將產(chǎn)生眾多的就業(yè)職位，成為解決社會就業(yè)問題的重要渠道 。 ●本項目國民經(jīng)濟效益及社會效益顯著。經(jīng)保守測算，在項目短短 5 年開發(fā)期內(nèi)就將為國家提供利稅超過 萬元（尚未計入項目投入使用后為國家提供的各項稅費）。 由上述分析可見，從國民經(jīng)濟效益及社會效益角度考察，本項目是一個低投入、高收益、回報快的好項目。 “凱萊東湖花園”項目可行性研究報告 第 12 頁 第二章 市場預(yù)測與項目定位 市場調(diào)查結(jié)果 針對“凱萊東湖花園”的具體情況，我們對項目所在區(qū)域及其近年開發(fā)的中高檔住宅項目狀況及其目標消費者消費行為進行了一次小型區(qū)域市場調(diào)查，并結(jié)合對成都市住宅房地產(chǎn)市場的有關(guān)資料，得出如下調(diào)查結(jié)果： （ 1） 市場容量 根據(jù)有 關(guān)資料：“凱萊東湖花園”項目地域為成都市中高收入居住人口分布密度最大的地區(qū)，直接覆蓋消費人群近 50 萬人；同時正在開發(fā)建設(shè)的“成都教育產(chǎn)業(yè)園區(qū)”、“城南副中心”將使區(qū)內(nèi)住宅消費人群呈現(xiàn)穩(wěn)定增長之勢。因此本項目有可靠市場容量保證。 （ 2） 周邊競爭樓盤狀況 ● 規(guī)模： 目前該區(qū)域已建成住宅區(qū)規(guī)模普遍較??；但由于政策導(dǎo)向的引導(dǎo)、行業(yè)競爭的加劇、房地產(chǎn)綜合開發(fā)理念的引入，“凱萊東湖花園”項目東南側(cè)、三環(huán)路沿線的項目（如“萬科城市花園”、“五洲花園”、“置信項目”、“川師大項目”等）開發(fā)規(guī)模已呈增大趨勢，均為開發(fā)面積達千余 畝的大型項目。 ● 類型： 該區(qū)域（西側(cè)）作為成都市著名的高尚住宅區(qū)，其中分布了成都市目前相當(dāng)一部分中、高檔住宅類物業(yè)；但是項目市場定位大多是針對某一社會階層，從而導(dǎo)致產(chǎn)品雷同、類型單一；而適應(yīng)現(xiàn)代居住理念的“大型、混合型居住社區(qū)”還少有分布。 ● 檔次： 從物業(yè)配套設(shè)施、樓宇智能化設(shè)施、內(nèi)外裝飾裝修等方面看，本區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)項目以中、高檔物業(yè)居多。 ● 價位： 該區(qū)域住宅房地產(chǎn)項目價格代表了目前成都市商品房市場的最高水平，中高檔住宅一般在 4000 元 /㎡ 以上。 （ 3） 目標消費者職業(yè)分析 本次調(diào)查表明：該區(qū)域內(nèi)從業(yè) 人群主要職業(yè)分布于新興第三產(chǎn)業(yè)。其中以各類辦事處、 IT/通訊產(chǎn)業(yè)、金融、房地產(chǎn)等行業(yè)，共占 70%以上的比重。 （ 4） 目標消費者年齡 /性別結(jié)構(gòu) 通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)：該區(qū)域從業(yè)人員年齡主要分布于 25～ 30 歲年齡段，占 80%“凱萊東湖花園”項目可行性研究報告 第 13 頁 左右的比重；性別主要以男性為主，達 60%。 （ 5） 目標消費者購買力水平 調(diào)查結(jié)果表明：該區(qū)域從業(yè)人員收入水平處于成都市一流水平，加權(quán)平均工資達到近 3000 元 /月，表現(xiàn)出較強的消費能力。 超過 50%的人表示能接受總價款在 15 萬元以上的住宅。 （ 6） 目標消費者居住現(xiàn)狀 調(diào)查表明： ● 該區(qū)域內(nèi)從業(yè)人員中外地員工占到 40%的比例，是成都市外來從業(yè)人員分布最為集中的地區(qū)之一； ● 這批外地從業(yè)人員目前主要靠租房為主，占到總數(shù)的 50%； ● 75%以上的租房員工每月用于租房的費用在 300～ 800 元之間； ● 近 55%的員工居住區(qū)域分布在城東的錦江、成華兩區(qū)； （ 7） 目標消費者居住意向 調(diào)查同時發(fā)現(xiàn)： ● 該區(qū)域內(nèi)從業(yè)人員中近 50%的人對目前的條件不滿意； ● 他們最喜歡的居住區(qū)位為成都市西 /南方位、市中心，分別占 %、%的比例，總共達到近 2/3 的多數(shù)。 市場預(yù)測結(jié)論 根據(jù)上述市場背景因素、區(qū)域住宅房地產(chǎn)市場的總體走勢、結(jié)合 對以上市調(diào)結(jié)果的分析研究，我們不難得出該區(qū)域住宅類房地產(chǎn)項目開發(fā)的下述市場預(yù)測結(jié)論： （ 1）市場供給 —— 市中心住宅類存量房將大大下降。 由 于 《成都市土地利用總體規(guī)劃》已經(jīng)出臺，對各類用途土地已作出明確規(guī)劃與限制，地處市中心的、可供住宅開發(fā)的土地資源極為有限；因此“凱萊東湖花園”項目土地增值前景不容置疑，尤其作為投資品種的價值應(yīng)當(dāng)看好。 —— 其次，成都市經(jīng)濟發(fā)展與城市化進程的推進對土地需求的增加則是長期的，由于城市土地資源的有限性，今后象“凱萊東湖花園”項目一類低容積率“凱萊東湖花園”項目可行性研究報告 第 14 頁 住宅項目將受到限制。因此目前市場所提 供的機會要求盡快介入“凱萊東湖花園”項目的開發(fā)建設(shè)。 綜之，從中長期看，地處城市中心區(qū)的中高檔住宅房地產(chǎn)市場 供應(yīng)量相對于市場需求量將出現(xiàn)不足。今年以來，成都市具有投資價值的住宅房地產(chǎn) 市場的 重新啟動 應(yīng) 看作 是 這一趨勢的必然反映 。 （ 2）市場需求預(yù)測 通過分析預(yù)測，我們認為，“凱萊東湖花園”項目主要面臨兩方面的市場需求： ● 伴隨城市居民投資消費觀念的更新、生活水平的提高所產(chǎn)生的中高檔房地產(chǎn)消費、投資需求； ● 隨著“西部大開發(fā)”“加入 WTO”進程，成都市城市商務(wù) /商業(yè) /投資活動的繁榮所產(chǎn)生的商居需求。 ● 有關(guān)資料表明 ：原本起點較低的成都住宅消費市場（尤其是 “凱萊東湖花園”項目所在的成都錦江區(qū) ）將迎來新的快速增長時期；據(jù)成都市統(tǒng)計局信息，9萬個成都家庭打算在 20xx 年購房，若按 100 ㎡ /戶均計，則全市應(yīng)有 900 萬平方米的住宅市場需求量，已經(jīng)大大超過成都市 1999 年的全年商品住宅竣工量（ 360 萬平方米）。從這個意義上說，目前成都市住宅市場并非為“買方市場”、而是“賣方市場”。 （ 3）市場價格走勢預(yù)測 人的需求是無限的，而土地的供應(yīng)量則是有限的，目前成都市住宅類房地產(chǎn)市場又處于新的發(fā)展階段， 因此，成都中心城區(qū)房地產(chǎn)價格特別 是土地價格中長期持續(xù)走高將是必然趨勢。 由于“凱萊東湖花園”項目所擁有的獨特資源而提升的項目投資價值更加凸顯了項目的“資源唯一性”，這種升值潛力必將在項目市場價格走勢上得到持續(xù)增長的充分體現(xiàn)。 從投資角度看，及早介入升值潛力巨大的城市功能區(qū)（如“凱萊東湖花園”項目周邊區(qū)域）的房地產(chǎn)開發(fā)不失為明智之舉，所開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值潛力巨大、投資價值彰顯。 “凱萊東湖花園”項目可行性研究報告 第 15 頁 項目定位 作為項目投資決策的前提，我們根據(jù)上述市場調(diào)研結(jié)果，在此提出本項目的各項定位要素如下所述： （ 1）市場定位： 以下述三大消費群體作為“凱萊東湖花園 ”主要目標市場： ●成都市高等院校