【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 提供 了 良好平臺(tái)。 2020年 1月至 6月，長(zhǎng)沙實(shí)現(xiàn) GDP總值 ，同比增長(zhǎng) %， 整體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行表現(xiàn)出快速發(fā)展的良性勢(shì)頭。 資料來(lái)源 :長(zhǎng)沙市統(tǒng)計(jì)局公報(bào) 長(zhǎng)沙 2 0 0 0 2 0 0 6 年人均 G D P （元）124361374715506176382396827853112621 0 . 8 0 %1 1 . 4 0 % 1 1 . 5 0 %1 2 . 6 0 %1 4 . 6 0 %1 3 . 9 0 %1 3 . 3 0 %0500010000150002020025000300002020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年0 . 0 0 %2 . 0 0 %4 . 0 0 %6 . 0 0 %8 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 2 . 0 0 %1 4 . 0 0 %1 6 . 0 0 %人均GDP 值 同比增長(zhǎng)幅度 經(jīng)濟(jì)以服務(wù)業(yè)為中心增長(zhǎng)迅猛，同時(shí)工業(yè)比重也不斷上升 2020 年長(zhǎng)沙第三產(chǎn)業(yè) GDP 約占全市總量的一半（ ％），第三產(chǎn)業(yè)持續(xù)帶動(dòng)長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)的繁榮發(fā)展，以第三產(chǎn)業(yè)為龍頭，在中部地區(qū)處于領(lǐng)先。而第二產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)相對(duì)薄弱，導(dǎo)致城市工業(yè)產(chǎn)業(yè)人群的缺失。第二產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為影響長(zhǎng)沙未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的核心要素?？上驳氖牵L(zhǎng)沙市政府已經(jīng)將發(fā)展第二產(chǎn)業(yè)作為十一五期間的核心工作，在近兩年內(nèi)長(zhǎng)沙工業(yè)的發(fā)展已經(jīng)開(kāi)始逐步穩(wěn)定發(fā)展，在產(chǎn)業(yè)中 比重上升，第二產(chǎn)業(yè)的加速將促進(jìn)長(zhǎng)沙整體房地產(chǎn)的發(fā)展。 2020 年長(zhǎng)沙市一、二、三產(chǎn)業(yè)對(duì)比分析1 2 3 . 2 57 7 4 . 6 68 9 2 . 7 55 . 7 0 %1 5 . 9 0 %1 5 . 3 0 %01002003004005006007008009001000第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè)0 . 0 0 %2 . 0 0 %4 . 0 0 %6 . 0 0 %8 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 2 . 0 0 %1 4 . 0 0 %1 6 . 0 0 %1 8 . 0 0 %增加值（億元） 增長(zhǎng)幅度2 0 0 5 年長(zhǎng)沙市一、二、三產(chǎn)業(yè)對(duì)比分析7 5 2 . 0 46 5 5 . 2 71 1 2 . 5 96 . 9 0 %1 8 . 5 0 %13%0100200300400500600700800第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè)0 . 0 0 %2 . 0 0 %4 . 0 0 %6 . 0 0 %8 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 2 . 0 0 %1 4 . 0 0 %1 6 . 0 0 %1 8 . 0 0 %2 0 . 0 0 %增加值（億元） 增長(zhǎng)幅度 長(zhǎng)沙市固定資產(chǎn)投資情況（億元）2 0 2 . 3 22 7 9 . 83 6 2 . 5 74 9 4 . 9 76 6 8 . 0 91 0 8 9 . 8 18 8 1 . 4 423%38%28%37%39%32%23%0200400600800100012002020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%投資額 同比增長(zhǎng)幅度資料來(lái)源 :長(zhǎng)沙市統(tǒng)計(jì)局公報(bào) 固定資產(chǎn)投資額穩(wěn)步增長(zhǎng)，但增長(zhǎng)幅度有所回落 近七年來(lái)，長(zhǎng)沙市固定資產(chǎn)投資額保持穩(wěn)步、快速增長(zhǎng)，但增長(zhǎng)幅度在 2020 年后呈一定下降趨勢(shì)。 資料來(lái)源 :長(zhǎng)沙市統(tǒng)計(jì)局公報(bào) 長(zhǎng)沙市人口呈現(xiàn)快速增長(zhǎng)，為城市房地產(chǎn)發(fā)展提供了強(qiáng)有力的消費(fèi)基礎(chǔ) 近年來(lái)，隨著長(zhǎng)沙城市化進(jìn)程加快，長(zhǎng)沙市人口呈現(xiàn)穩(wěn)步、 快速的增長(zhǎng)趨勢(shì)，人口自然增長(zhǎng)率在 2020年達(dá)到高峰， 2020年人口增長(zhǎng)數(shù)量不大。人口的快速增長(zhǎng)，尤其是城市人口的增長(zhǎng)為房地產(chǎn)發(fā)展提供了強(qiáng)力有的需求市場(chǎng)保障。 資料來(lái)源 :長(zhǎng)沙市統(tǒng)計(jì)局公報(bào) 近年來(lái)長(zhǎng)沙人口數(shù)量（萬(wàn)人）5835875966026106396470 . 3 5 % 0 . 3 8 %0 . 2 9 %1 . 1 0 %1 . 4 0 %1 . 6 4 %0 . 4 2 %5405605806006206406602020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年0 . 0 0 %0 . 2 0 %0 . 4 0 %0 . 6 0 %0 . 8 0 %1 . 0 0 %1 . 2 0 %1 . 4 0 %1 . 6 0 %1 . 8 0 %年末人口數(shù) 自然增長(zhǎng)率 城市居民可支配收入高，消費(fèi)型城市特征十分明顯 從 2020 年起，長(zhǎng)沙市人均可支配收入突破萬(wàn)元大關(guān)，此后連續(xù)幾年均保持 10％以上的年增長(zhǎng)率。 與中部六省省會(huì)城市向比較，長(zhǎng)沙市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入連續(xù)兩年位居中部六省之首， 2020年人均可支配收入達(dá) ，人均消費(fèi)性支出 ，同樣處于絕對(duì)領(lǐng)先位 置，消費(fèi)型城市特征非常明顯，有利于房地產(chǎn)發(fā)展。 資料來(lái)源 :長(zhǎng)沙市統(tǒng)計(jì)局公報(bào) 資料來(lái)源 :國(guó)家統(tǒng)計(jì)網(wǎng) 20202020年 長(zhǎng)沙市城市居民可支配收入增長(zhǎng)狀況7 5 2 9 . 7 88 2 0 7 . 69 0 2 0 . 6 41 0 0 3 2 . 5 21 1 0 2 0 . 51 2 4 3 3 . 8 9139249 . 4 0 %9 . 0 0 %9 . 9 0 % 1 0 . 1 0 %1 1 . 0 0 %1 2 . 8 0 %1 2 . 0 0 %02020400060008000100001202014000160002020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年0 . 0 0 %2 . 0 0 %4 . 0 0 %6 . 0 0 %8 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 2 . 0 0 %1 4 . 0 0 %人均可支配收入（元） 比上年增長(zhǎng)幅度2020 － 2020 年中部城市人均可支配收入（元）139241174011243 1101396841030110476109771243410050121871235912%11%12%9%14%23%0202040006000800010000120201400016000長(zhǎng)沙 武漢 鄭州 太原 南昌 合肥0%5%10%15%20%25%2 0 0 5 年人均可支配收入 2 0 0 6 年人均可支配收入 同比增長(zhǎng) 二、長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)總體發(fā)展背景分析 長(zhǎng)沙土地市場(chǎng) 長(zhǎng)沙市歷年普通住宅用地交易狀況 年份 實(shí)際出讓面積 成交金額 單位地價(jià) （萬(wàn)平方米） （萬(wàn)元） （元 /平方米） 2020 2020 2020 2020 2020 2020 合 計(jì) 資料來(lái)源 :長(zhǎng) 沙市國(guó)土管理局 長(zhǎng)沙市土地市場(chǎng)自 2020 年以來(lái)，土地放量大幅上升，單位地價(jià)也呈上升趨勢(shì)，截至 2020年累計(jì)出讓土地面積約 萬(wàn)余畝，市場(chǎng)土地儲(chǔ)備量較大； 20202020年為長(zhǎng)沙市土地放量集中年，單位 地價(jià)集中于 700 元 /平米左右； 2020年土地出讓面積，出讓金額呈現(xiàn)雙增長(zhǎng)趨勢(shì)，增幅達(dá)分別達(dá)到 53％和 63％，單位地價(jià)亦實(shí)現(xiàn)千元突破； 2020年 7月長(zhǎng)沙 92 億天價(jià)地王的誕生，進(jìn)一步表明土地供應(yīng)的稀缺性，也 助推著當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)的快速上漲 。 除出讓土地之外，長(zhǎng)沙更大規(guī)模的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地仍掌握眾多本土企業(yè)手中，約 5 萬(wàn)余畝。 由于長(zhǎng)沙土地交易流通方式較多，除公開(kāi)化掛牌轉(zhuǎn)讓外，往往更多是協(xié)議轉(zhuǎn)讓與置換，土地市場(chǎng)交易相對(duì)于上海、深圳等沿海城市而言，仍存在交易不透明因素。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資額 20202020年，長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資額逐年遞增， 2020年在 2020年完成 ，實(shí)現(xiàn)約 300億元的投資額，呈梯狀遞升。 2 0 0 0 2 0 0 6 年長(zhǎng)沙房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資額 ( 億元 )1 4 1 . 7 32 5 6 . 3 53 0 0 . 0 03 3 . 0 26 3 . 1 88 1 . 7 81 7 0 . 5 64 6 . 3 0 %9 1 . 3 4 %2 9 . 4 4 %7 3 . 3 1 %6 6 . 1 7 %5 0 . 3 0 %1 7 . 0 0 %0501001502002503003502020 2020 2020 2020 2020 2020 20200 . 0 0 %1 0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %3 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %5 0 . 0 0 %6 0 . 0 0 %7 0 . 0 0 %8 0 . 0 0 %9 0 . 0 0 %1 0 0 . 0 0 %投資額 同比增長(zhǎng) 供銷兩旺，開(kāi)發(fā)節(jié)奏放慢 （ 1） 20202020 年長(zhǎng)沙市商品房施工面積 資料來(lái)源 :長(zhǎng)沙 市房產(chǎn)信息中心 20202020 年，長(zhǎng)沙市商品房施工面積快速增長(zhǎng)，年均增長(zhǎng)率約為 30％， 2020 年施工面積突破 2600 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)迅速。 2020 年 1－ 5 月， 全市商品房施工面積 萬(wàn) 平方米，與去年同期比 增長(zhǎng) %。 2020 － 2020 年長(zhǎng)沙商品房施工面積（萬(wàn)平方米）6 3 4 . 0 18 3 3 . 9 41 1 6 9 . 6 11 5 7 2 . 91 9 1 3 . 5 726003 1 . 5 3 %4 0 . 2 5 %3 4 . 4 8 %2 1 . 6 6 %4 2 . 0 0 %0500100015002020250030002020 2020 2020 2020 2020 202000 . 10 . 20 . 30 . 40 . 5施工面積 增長(zhǎng)率 （ 2） 20202020 年長(zhǎng)沙市商品房新開(kāi)工面積 資料來(lái)源 :長(zhǎng)沙市房產(chǎn)信息中心 從 20202020 年，長(zhǎng)沙市新開(kāi)發(fā)商品房面積快速增長(zhǎng)，年均增長(zhǎng)率約 40％， 2020 年商品房新開(kāi)工面積 900 萬(wàn)平方米，增幅最大。 2020 年 1－ 5 月，長(zhǎng)沙市商品房 新開(kāi)工面積約 萬(wàn) 平方米，與去年同期相比增長(zhǎng) 15％。 2020 － 2020 年長(zhǎng)沙商品房新開(kāi)工面積（萬(wàn)平方米）2483364503597809003 3 . 9 3 % 2 0 . 2 2 %2 5 . 2 1 %3 5 . 4 8 %42%010020030040050060070080090010002020 2020 2020 2020 2020 2020 0 . 3 0 . 2 0 . 100 . 10 . 20 . 30 . 40 . 5新開(kāi)工面積 增長(zhǎng)率 （ 3） 20202020 年長(zhǎng)沙市商品房竣工面積 資料來(lái)源 :長(zhǎng)沙市房產(chǎn)信息中心 從 20202020 年，長(zhǎng)沙市商品房竣工面積快速增長(zhǎng)，年均增長(zhǎng)率約為 30％， 2020 年商品房竣工面積同比下降約 13%，其主要原因是由于近兩年新開(kāi)工項(xiàng)目較多，商品房施工量較大且多為大盤(pán)，施工周期較長(zhǎng)，同時(shí)銀行貸款門(mén)檻提高，造成相關(guān)增長(zhǎng)速度放慢。 2020 年 1－ 5 月，長(zhǎng)沙市 竣工面積約 萬(wàn) 平方米，同比增長(zhǎng) ％。 2020 － 2020 年長(zhǎng)沙市商品房竣工面積（萬(wàn)平方米）2 1 4 . 9 93 3 2 . 1 26 0 1 . 7 36365 1 5 . 1 6 5005 4 . 4 8 %6 1 . 1 8 %5 . 7 0 % 1 2 . 9 7 %24%01002003004005006007002020 2020 2020 2020 2020 2020 0 . 200 . 20 . 4