【文章內容簡介】 ....................... 48 八、“質量一票否決權”的使用規(guī)定 ............................................................. 51 1 一 、房地產開發(fā)質量管理體系的構成 （一）質量管理體系的定義 管理體系是建立方針和目標并實現這些目標的體系。質量管理體系是在質量方面指揮和控制組織的管理體系，是一個把與質量有關的組織結構、過程和資源等組織起來的有機整體，強調系統(tǒng)性和協(xié)調性。 （二）質量管理體系的內容 （ 1）組織結構 質量管理體系中組織結構是指企業(yè)為實現質量管理目標，在相應的管理工作中進行分工協(xié)作，在職務范圍、責任、權力方面所形成的結構體系。組織結構的本質是員工的分工協(xié)作關系。這個結構體系的內容主要包括： ? 職能結構 即完成成本管理目標所需的各 項業(yè)務工作及其關系，包括機構設置、業(yè)務分工及相互關系。 ? 層次機構 又稱組織的縱向結構，即各管理層次的構成。在成本管理工作中，管理層次的多少，表明企業(yè)組織結構的縱向復雜程度。宜設置為 34 個層次，即：公司層次（分公司）項目層次，崗位層次。 ? 部門機構 又稱組織的橫向結構，即各管理部門的構成。與質量管理相關的部門主要有黨政工團、計財、審計、技術、人事、管理、勞動物資、生產及負責企業(yè)制度建設工作的部門。 ? 職權機構 即各層次、各部門在權力和責任方面的分工及相互關系。由于與質量管理相關的部門較多，在縱向結構上層次 也較多，因此， 2 在確定質量管理的職權結構時，一定要注意權力要有層次，職責要有范圍，分工要明確，關系要清晰，防止責任不清楚造成相互扯皮推誘，影響管理職能的發(fā)揮。 （ 2）具體程序 程序是為進行成本管理活動所規(guī)定的途徑。這個“途徑”應該是最簡捷的途徑。程序一般應形成文件，稱為“程序文件”。編制書面的或文件化的程序，其內容通常包括：活動的目的、范圍、職責、權限和工作程序；在工作程序中又要規(guī)定：做什么 ?誰來做 ?何時、何地做 ?如何做 ?使用什么材料、設備和文件做 ?做到什么程度 ?如何對活動進行控制和記錄。 （ 3）過程和資源 質量管理是貫穿整個發(fā)開過程而發(fā)生的一個動態(tài)過程，需要全員參與。 （三）質量管理體系部門構成 圖 11 ****房地產有限公司組織機構圖 圖 12 房地產開發(fā)組織結構圖 3 二、部門職責 公司辦公室： 負責對公司會議精神和領導指示貫徹落實情況進行督辦檢查與協(xié)調，協(xié)助公司黨政領導聯(lián)系、傳達、組織、協(xié)調、督促、處理各項日常工作事務； 負責公司各類文件資料、檔案資料的收集、歸檔、保管、使用，維護檔案安全，完成檔案管理檢查升級達標工作； 管理部： １、 負責公司各部門 /各單位間信息的交流，并負責與 相關方的溝通聯(lián)絡；負責公司信息化系統(tǒng)建設與管理；負責公司系統(tǒng)網站管理；負責公司局域網建設、管理及維護工作，組織實施辦公自動化工作，并負責辦公自動化設備的維護、檢修工作； ２、 負責公司的一體化管理體系運行；負責公司管理流程、管理標準的制定與完善；負責公司管理規(guī)章制度的完善，建立完整的管理體系；負責公司質量管理體系建設及質量認證相關工作；督促、協(xié)助下屬公司制定與公司相應的各項管理制度，包括工作標準、工作責任、業(yè)務流程、協(xié)作關系、考核辦法等，使各項管理工作逐步納入標準化、規(guī)范化的管理軌道； ３、 負責收集與一體 化管理體系控制活動有關法律法規(guī)和其他要求，確認其適用性； ４、負責組織貫徹落實安全環(huán)保等有關法規(guī)和政策及管理標準，負責合規(guī)性評價。 ５、協(xié)調、指導所屬單位的質量、安全環(huán)保監(jiān)督管理和重大質量、安全 4 環(huán)保改進活動； ６、負責公司整體管理運行的監(jiān)控工作，負責公司內部審核與管理評審的組織工作 。 ７、負責一體化管理體系策劃的控制，研究公司的職能、職權劃分，協(xié)調各部門之間的工作關系，提出組織機構的設置和調整方案； ８、負責對公司各職能部門履行管理職責的情況和效果進行評審、考核； 人力資源部： １、 負責組織全體員工的培 訓工作，制定培訓計劃并組織實施，建立培訓檔案做好培訓記錄； ２、負責公司員工的招聘、錄用、調配工作；負責各二級單位之間員工流動的審批工作，并辦理有關手續(xù)。對各二級單位的人事調配、培訓、勞動工資管理等工作起協(xié)調、服務、監(jiān)督與管理作用。 ３、負責公司員工專業(yè)技術資格評審的初審、報送手續(xù)和專業(yè)技術職務的考核及聘任工作。負責辦好特種作業(yè)人員的培訓、發(fā)證、復審工作 . 市場開發(fā)部 １、 根據公司發(fā)展需要，進行房地產開發(fā)的市場調研，為確定公司房地產開發(fā)的投資策略和投資計劃提供依據； ２、 房地產市場的信息收集、整理、分析 與反饋，投資機會研究，市場拓展和新項目醞釀，資源搜索；房地產開發(fā)項目策劃和項目的可性行分析，包括選址看地、組織開展技術、經濟、社會全方位可行性分析； ３、 房地產開發(fā)項目全過程的跟進與監(jiān)控管理，保證項目策劃意圖的實施；包括參與項目規(guī)劃方案設計和產品設計，參與企業(yè)形象宣傳和品牌推廣、參與制定物業(yè)管理方案； 5 ４、 根據公司的營銷方針和目標，審核開發(fā)樓盤和其他房地產項目的營銷策劃方案； ５、 組織進行開發(fā)樓盤價格的擬定；銷售管理制度的擬定與實施 監(jiān)控和協(xié)調銷售網絡和銷售團隊的建設與管理； ６、 負責對供方（物資和 外包）進行評定，做好評定（招標過程）記錄，建立合格供方名錄； ７、 負責制定采購計劃 ,并實施采購； ８、 負責對采購物資進貨檢驗，對不合格物資進行處置； 保證采購環(huán)保型材料。 技術工程部 １、技術工程部負責公司房地產開發(fā)的技術、成本、質量、工程（含項目管理）歸口管理工作。負責新開發(fā)項目“三同時”相關技術監(jiān)管工作。 ２、審核分公司提供的項目規(guī)劃和建筑設計任務書、開發(fā)建設標準、設計合同，提出相應的意見和建議。 ３、按照項目策劃書的要求審批規(guī)劃和建筑設計任務書，對選擇的設計單位進行審查確認，負責核查分公司審查的方案 、規(guī)劃和建筑設計圖紙、施工圖紙。 ４、參與項目重點環(huán)節(jié)的管理與控制，對重大設計變更、重大工程專業(yè)進行協(xié)調工作。對重大工程事故及工程技術問題提出處理方案。 ５、負責二級單位水、電、暖、動力技術方案的審核，參與設備選型采購與招投標、合同簽訂、驗貨與安裝調試、竣工驗收等過程。 ６、負責重大項目水電暖動方案的調研。 ７、對在建工程質量進行檢查。 6 開發(fā)分公司： １、貫徹執(zhí)行公司管理方針、管理目標，制定本單位的管理目標 ２、按照公司《管理手冊》要求，建立健全本單位的管理體系并保持有效運行； ３、對所承擔的業(yè)務范圍內的開 發(fā)、服務和產品的質量負責； ４、負責質量目標、計劃的貫徹與實施 ５、負責施工過程中質量管理各項工作 置業(yè)公司： １、貫徹執(zhí)行公司管理方針、管理目標，制定本單位的管理目標 ２、按照公司《管理手冊》要求，建立健全本單位的管理體系并保持有效運行； ３、對所承擔的業(yè)務范圍內的開發(fā)、服務和產品的質量負責； 7 三、工作流程 見圖 四、 項目質量管理的主要內容 （一） 決策階段的質量管理 此階段質量管理的主要內容是在廣泛搜集資料、調查研究的基礎上研究、分析、比較，決定項目的可行性和最佳方案。 （二 ） 施工前的質量管理 施工前的質量管理的主要內容是： ，包括各個分包商的資質的審查。如果發(fā)現施工單位與投標時的情況不符，必須采取有效措施予以糾正。 、報告進行詳細的審閱。如圖紙是否完備，有無錯漏空缺，各個設計文件之間有無矛盾之處，技術標準是否齊全等等。應該重點審查的技術文件除合同以外，主要包括： (1)審核有關單位的技術資質證明文件； (2)審核開工報告，并經現場核實； (3)審核施工方案、 施工組織設計和技術措施； (4)審核有關材料、半成品的質量檢驗報告； 8 (5)審核反映工序質量的統(tǒng)計資料； (6)審核設計變更、圖紙修改和技術核定書； (7)審核有關質量問題的處理報告； (8)審核有關應用新工藝、新材料、新技術、新結構的技術鑒定書； (9)審核有關工序交接檢查，分項、分部工程質量檢查報告； (10)審核并簽署現場有關技術簽證、文件等。 3．配備檢測實驗手段、設備和儀器，審查合同中關于檢驗的方法、標準、次數和取樣的 規(guī)定。 4．審閱進度計劃和施工方案。 5．對施工中將要采取的新技術、新材料、新工藝進行審核，核查鑒定書和實驗報告。 6．對材料和工程設備的采購進行檢查，檢查采購是否符合規(guī)定的要求。 7．協(xié)助完善質量保證體系。 8．對工地各方面負責人和主要的施工機械進行進一步的審核。 9．做好設計技術交底，明確工程各個部分的質量要求。 10．準備好簡歷、質量管理表格。 11．準備好擔保和保險工作。 9 12．簽發(fā)動員預付款支付證 書。 13．全面檢查開工條件。 （三）施工過程中的質量管理 1．工序質量控制 包括施工操作質量和施工技術管理質量。 (1)確定工程質量控制的流程； (2)主動控制工序活動條件，主要指影響工序質量的因素； (3)及時檢查工序質量，提出對后續(xù)工作的要求和措施； (4)設置工序質量的控制點。 2．設置質量控制點 對技術要求高，施工難度大的某個工序或環(huán)節(jié)，設置技術和監(jiān)理的重點，重點控制操作人員、材料、設備、施工工藝等；針對質量通病或容易產生不合 格產品的工序，提前制定有效的措施，重點控制；對于新工藝、新材料、新技術也需要特別引起重視。 3．工程質量的預控 4．質量檢查 包括操作者的自檢，班組內互檢，各個工序之間的交接檢查；施工員的檢查和質檢員的巡視檢查；監(jiān)理和政府質檢部門的檢查。具體包括： (1)裝飾材料、半成品、構配件、設備的質量檢查，并檢查相應的合格證、質量保證書和實驗報告； (2)分項工程施工前的預檢； 10 (3)施工操作質量檢查，隱蔽工程的質量檢查； (4)分項分部工程的質檢驗收； (5)單位工程的質檢驗收； (6)成品保護質量檢查。 5．成品保護 (1)合理安排施工順序，避免破壞已有產品； (2)采用適當的保護措施； (3)加強成品保護的檢查工作。 6．交工技術資料 主要包括以下的文件：材料和產品出廠合格證或者檢驗證明，設備維修證明；施工記錄；隱蔽工程驗收記錄；設計變更，技術核定，技術洽商；水、暖、電、聲訊、設備的安裝記錄；質檢報告；竣工圖，竣工驗收表等。 7．質量事故處理 一般質量事故由總監(jiān)理工程師組織進行 事故分析，并責成有關單位提出解決辦法。重大質量事故，須報告業(yè)主、監(jiān)理主管部門和有關單位，由各方共同解決。 （四） 工程完成后的質量管理 按合同的要求進行竣工檢驗，檢查未完成的工作和缺陷，及時解決質量問題。制作竣工圖和竣工資料。維修期內負責相應的維修責任。 11 五、開發(fā)質量管理相關制度 （一）、 工程項目質量管理制度 1．總則 工程項目質量管理的目的是，為項目的用戶 (顧客、項目的相關者等 )提供一個高質量的工程和服務，令顧客滿意，關鍵是過程和產品的質量都必須滿足項目目標。項目質量管理過程和目標適用于所有項 目管理職能和過程，還包括項目決策的質量、項目計劃的質量、項目控制的質量等。 項目質量管理的主要對象是工程質量，它是一個綜合性的指標，包括如下幾個方面： （ 1） 工程投產運行后，所生產的產品 (或服務 )的質量，該工程的可用性、使用效果和產出效益，運行的安全度和穩(wěn)定性； （ 2） 工程結構設計和施工的安全性和可靠性； （ 3） 所使用的材料、設備、工藝、結構的質量以及它們的耐久性和整個工程的壽命； （ 4） 工程的其它方面，如外觀造型、與環(huán)境的協(xié)調，項目運行費用的高低以及可維護性 和可檢查性等。 對一般產品，顧客在市場上直接購置一個最終產品，而不介入該產品的生產過程。而工程的建設過程是十分復雜的，它的顧客 (業(yè)主、投資者 )必須直接介入整個生產過程，參與全過程的、各個環(huán)節(jié)的、對各種要素的質 12 量管理。 要達到工程項目的目標，取得一個高質量的工程，必須對整個項目過程實施嚴格的質量控制。質量控制必須達到微觀和宏觀的統(tǒng)一，過程和結果的統(tǒng)一。 (1) 項目的質量控制過程 由于項目是個漸進的過程，在如圖 14l 所示的項目控制過程中，任何一個 方面出現問題，必然會影響后期的質量控制，進而影響工程的質量目標。