【文章內(nèi)容簡介】 房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)做到： 確定對(duì)供方及采購的產(chǎn)品控制類型和程度、材料和設(shè)備。 根據(jù)確定的要求選擇從事市政配套（供水、供電、電信、市政、供暖、供氣）的施工單位。 確定并實(shí)施檢驗(yàn)或其他必要的活動(dòng)，以確保采購的產(chǎn)品滿足規(guī)定的采購要求。 7． 5． 1 這個(gè)階段的產(chǎn)品質(zhì)量形成活動(dòng)主要是由做為外包的施工安裝、市政配套、設(shè)計(jì)的監(jiān)理單位來完成的。房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)按事先的策劃積極參與協(xié)調(diào)以下主要活動(dòng)： 組織開展設(shè)計(jì)交底和整理圖紙會(huì)審紀(jì)要。 批準(zhǔn)施工單位的施工組織設(shè)計(jì)。 督促工程監(jiān)理控制工程質(zhì)量。 參與關(guān)鍵過程的中間驗(yàn)收。 7． 6 房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)確定需實(shí)施的監(jiān)視和測量以及所需的監(jiān)視和測量裝置，并對(duì)其裝置加上控制。其監(jiān)視和測量的對(duì)象可能涉及以下活動(dòng)： 通常的施工安裝和配套過程； 過程產(chǎn)品的質(zhì)量檢驗(yàn)； 自購材料的進(jìn)場檢驗(yàn)。 8． 2． 3 在本階段，房地產(chǎn)開發(fā)公司采用如下的活動(dòng)來實(shí)施對(duì)施工安裝的配套過程的監(jiān)視和測量： 定期和／或不定期的對(duì)施工現(xiàn)場進(jìn)行巡視。 通過和施工單位及監(jiān)理單位人員平時(shí)的交流，了解工程進(jìn)展、施工質(zhì)量及可能需解決的技術(shù)問題等。 通過定期的施工協(xié)調(diào)和不定期的碰頭會(huì)指出問題確保過程受控。 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 10 頁 共 19 頁 8． 2． 4 盡管現(xiàn)場施工質(zhì)量的控制職責(zé)已分包給監(jiān)理單位，作為產(chǎn)品質(zhì)量的第一責(zé)任人，房地產(chǎn)公司仍應(yīng)通過不定期地參與抽查進(jìn)貨和過程產(chǎn)品質(zhì)量來驗(yàn)證施工過程處于受控狀態(tài)。其可能開展的活動(dòng)有： 核對(duì)進(jìn)場原材料、半成品的出廠合格證和復(fù)試報(bào)告 抽查進(jìn)場原材料、半成品的實(shí)物質(zhì)量。諸如：實(shí)測進(jìn)場鋼材的尺寸和規(guī)格，抽查混凝土拌合物的塌落度。 8． 3 這個(gè)階段的不合格可能表現(xiàn)為如下的形式： a） 施工單位和房地產(chǎn)公司 采購的材料不符合規(guī)定的要求； b） 施工單位未按施工組織設(shè)計(jì)、技術(shù)交底、作業(yè)指導(dǎo)書、操作規(guī)程的要求組織施工和進(jìn)行工程報(bào)驗(yàn)； c） 監(jiān)理單位未按監(jiān)理規(guī)劃和監(jiān)理實(shí)施細(xì)則的規(guī)定驗(yàn)收材料和過程產(chǎn)品； d） 設(shè)計(jì)變更批準(zhǔn)手續(xù)不全或其內(nèi)容違背強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)和強(qiáng)制性條文的規(guī)定； e） 有證據(jù)表明工程實(shí)物質(zhì)量不合格。 2．針對(duì)以下不合格情況，房地產(chǎn)公司應(yīng)采取行動(dòng)的原則是： a） 出現(xiàn)不合格，過程未失控可以只進(jìn)行糾正。 b） 出現(xiàn)不合格過程已失控必須采取糾正措施。 5 竣工驗(yàn)收 7． 5． 1 竣工驗(yàn)收的程序是： 施工安裝單位內(nèi)部由企業(yè)技術(shù)負(fù)責(zé)人組織企業(yè)有關(guān)部門進(jìn)行 檢驗(yàn)評(píng)定，合格后書面報(bào)請(qǐng)房地產(chǎn)開發(fā)公司組織驗(yàn)收。 房地產(chǎn)開發(fā)公司收到施工安裝單位竣工報(bào)告后，組織設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收。 有關(guān)單位可能包括以下部門： a） 質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局（主管電梯、鍋爐驗(yàn)收） b） 公安消防部門（主管消防設(shè)施，消防通過驗(yàn)收） c） 供氣部門（主管供氣系統(tǒng)設(shè)施驗(yàn)收） d） 環(huán)保部門（主管環(huán)保設(shè)施驗(yàn)收） 房地產(chǎn)開發(fā)公司將竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件報(bào)建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)備案，建設(shè)行政主管部門或者其他有關(guān)部門發(fā)現(xiàn)建設(shè)單位在竣工過程中有違反國家有關(guān)建設(shè)工程質(zhì)量管理規(guī)定行為 的，責(zé)令停止使用，重新組織竣工驗(yàn)收。 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 11 頁 共 19 頁 7． 6 房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)確保用于驗(yàn)收的計(jì)量器具處于檢定或有效期內(nèi)。這些儀器可能包括：鋼卷尺、靠尺、塞尺等。 8． 2． 3 房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)監(jiān)視竣工驗(yàn)收過程，確保其按程序進(jìn)行 8． 2． 4 房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)監(jiān)視和測量竣工驗(yàn)收結(jié)果，確保其符合有關(guān)的驗(yàn)收準(zhǔn)則。諸如：《建筑工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》。 8． 3 凡未按規(guī)定的程序進(jìn)行竣工驗(yàn)收或結(jié)果不符合有關(guān)的驗(yàn)收準(zhǔn)則，均構(gòu)成不合格； 對(duì)竣工驗(yàn)收過程中出現(xiàn)的不合格應(yīng)進(jìn)行糾正，且不得交付使用。 6 交付使用 6． 2． 2 在影響房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售的內(nèi)部因素中，除了該項(xiàng)目的地段、交通、戶型、環(huán)境配套和按揭方式外，另一個(gè)重要的因素是房地產(chǎn)公司的銷售策略和銷售人員的溝通能力。 在這一階段的關(guān)鍵崗位可能有：銷售人員、負(fù)責(zé)向顧客辦理商品房移交手續(xù)的人員。 房地產(chǎn)公司應(yīng)對(duì)銷售人員進(jìn)行必要的知識(shí)和技能的培訓(xùn)。 6． 3 這個(gè)階段的基礎(chǔ)設(shè)施包括： 銷售人員和辦理移交手續(xù)人員的辦公場所（含顧客接待場所）辦公條件和通訊工具等。 為商品房提供各種使用功能的處于公用部位的設(shè)施。諸如：電梯配電設(shè)備、水泵設(shè)備、空調(diào)設(shè)備等。 為顧客看房提供的交通 工具。 6． 4 這個(gè)階段的工作環(huán)境包括： 銷售人員的工作環(huán)境； 辦理移交手續(xù)人員的工作環(huán)境； 可能時(shí)，包括商品房周圍的自然、人文、交通等環(huán)境。 7． 2． 1 顧客對(duì)產(chǎn)品有關(guān)的要求通常包括以下幾方面： 擬購房房間分隔方式。諸如：要求改變房間的分隔方式和門窗的位置； 擬購房功能設(shè)定情況。諸如：要求調(diào)整各種強(qiáng)、弱電插座的位置； 改變初裝修做法； 要求提供更詳盡的與擬購房有關(guān)的信息等。 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 12 頁 共 19 頁 7． 2． 2 房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)評(píng)審顧客的要求，并確保： 顧客的要求不違背有關(guān)法律法規(guī)的要求； 公司有能力滿足顧客的要 求； 規(guī)定后的顧客要求傳達(dá)到有關(guān)的單位并執(zhí)行； 滿足顧客要求的更多的信息。 具體應(yīng)對(duì)貸款方式、宣傳資料、售樓書、合同等在發(fā)布前應(yīng)進(jìn)行評(píng)審。 7． 2． 3 房地產(chǎn)開發(fā)公司與顧客之間的溝通方式通常有： 電話交流（包括傳真和電子郵件）； 面對(duì)面的交流； 提交書面要求（顧客的行為）； 發(fā)放調(diào)查表（組織的行為）。 7． 4 房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)按確定的要求選擇提供按揭的銀行和物業(yè)管理公司，評(píng)價(jià)的依據(jù)涉及到企業(yè)的資格、信譽(yù)和經(jīng)營業(yè)績等。 7． 5． 1 與顧客達(dá)成售房合同后，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)按規(guī)定的程序向顧客辦理 移交手續(xù)。 7． 5． 2 房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)對(duì)交付使用過程進(jìn)行確認(rèn)，因?yàn)檫@些過程是由房地產(chǎn)開發(fā)公司的工作人員在與顧客的接觸中發(fā)生的，服務(wù)質(zhì)量的好壞，只有在服務(wù)交付后才能顯現(xiàn)并做出判定。 確認(rèn)的內(nèi)容通常包含以下幾個(gè)方面： a) 選派經(jīng)培訓(xùn)合格的人員從事銷售。 b) 規(guī)定銷售人員在充分了解顧客需求的同時(shí)，向顧客提供有關(guān)商品房系統(tǒng)全面、準(zhǔn)確的信息。 c) 采用標(biāo)準(zhǔn)文本的銷售合同； d) 按規(guī)定的程序辦理諸如首付、合同、繳稅費(fèi)、按揭、房產(chǎn)移交和產(chǎn)權(quán)簽約等手續(xù)。 7． 5． 3 房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)正確標(biāo)識(shí)樓層、房間量、房屋面積、已 售、待售等，以避免顧客混淆； 房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)通過向顧客提供房屋的質(zhì)量保證書或備案的結(jié)果來向顧客表明其提供的是合格的產(chǎn)品。 7． 5． 5 房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)保護(hù)好移交前屬于顧客所有的房屋及其內(nèi)部設(shè)施。 房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)保護(hù)好屬于全體顧客共有的公用部位和公用設(shè)施。 8． 2． 1 房地產(chǎn)開發(fā)公司收集顧客滿意信息的方式有： 發(fā)放問詢調(diào)查表； 收集維修部的顧客反饋意見。 房地產(chǎn)開發(fā)公司利用顧客滿意信息的方式有： 綜合分析顧客的反饋意見； 必要時(shí)，應(yīng)用統(tǒng)計(jì)技術(shù)。 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 13 頁 共 19 頁 8． 2． 4 手續(xù)后，應(yīng)保