【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 中參與監(jiān)理，可以加強(qiáng)房屋建造質(zhì)量管理。這樣，在施工單位自我質(zhì)量管理，開(kāi)發(fā)單位檢查管理的基礎(chǔ)上，又增加了用戶單位的監(jiān)督管理，不僅強(qiáng) 化了房屋建造中的生產(chǎn)技術(shù)的監(jiān)控，而且還落實(shí)、保證了質(zhì)量監(jiān)督的組織措施，從而確保房屋建造質(zhì)量。 在工程施工這個(gè)關(guān)鍵時(shí)期，開(kāi)發(fā)商的主要精力更多放在工程進(jìn)度、資金籌措和促銷推廣上，盡管從開(kāi)發(fā)商的本意來(lái)說(shuō)，總是希望能保證工程質(zhì)量，使所建物業(yè)達(dá)到優(yōu)良乃至優(yōu)質(zhì)工程目標(biāo)，但是由于人力、技術(shù)、精力等方面的原因忽視對(duì)工程質(zhì)量的全面監(jiān)控。物業(yè)管理公司選派相應(yīng)的管理人員介入施工質(zhì)量管理，對(duì)土建結(jié)構(gòu)、管線情況、設(shè)備安裝、用材性能一清二楚，提前熟悉物業(yè)中各種設(shè)備的操作和線路的來(lái)龍去脈。有利于物業(yè)的工程質(zhì)量，為以后的物業(yè)管理帶來(lái) 極大的方便，也為降低后期管理的操作成本，增加經(jīng)濟(jì)效益，收到業(yè)主滿意，物業(yè)管理順利雙贏效果打下了基礎(chǔ)。 很多物業(yè)質(zhì)量不如人意，今天廁浴間漏，明天屋面漏，后天屋里長(zhǎng)磨菇，嚴(yán)重影響了業(yè)主的生活質(zhì)量，造成大量投訴，業(yè)主在找開(kāi)發(fā)商解決不了問(wèn)題的時(shí)候，往往遷怒于物業(yè)管理企業(yè)，拒絕繳納物業(yè)管理費(fèi)，使物業(yè)管理公司成了“替罪羊”。基于長(zhǎng)期性考慮的物業(yè)管理企業(yè)提前介入后，卻在一定程度上很好地解決了這個(gè)問(wèn)題。避免了物業(yè)建成后給使用和管理維護(hù)服務(wù)帶來(lái)的缺憾。 三、提前熟悉所安裝的設(shè)備設(shè)施，做好財(cái)務(wù)預(yù)算，確保物業(yè)管理單位 能夠在物業(yè)建成后一開(kāi)始投入使用即能為業(yè)主提供良好的物業(yè)管理服務(wù)。 在接管驗(yàn)收階段，開(kāi)發(fā)商往往只注重物業(yè)整體的交付使用，而很少考慮到物業(yè)公司接管后細(xì)微全面的需要，給物業(yè)建成后的使用維護(hù)帶來(lái)諸多不便，也對(duì)物業(yè)管理單位順利、及時(shí)地為業(yè)主提供良好的管理服務(wù)帶來(lái)影響。有物業(yè)管理公司提前介入后，發(fā)展商可以得到物業(yè)管理公司的緊密配合，使其專心開(kāi)發(fā)建設(shè)。物業(yè)管理公司可以根據(jù)物業(yè)管理的技術(shù)規(guī)范要求，對(duì)接管的物業(yè)從使用功能上嚴(yán)格把關(guān)，促使開(kāi)發(fā)商引起高度重視并要求承建單位限期解決，確保各項(xiàng)設(shè)備設(shè)施在投入使用住前就能正常運(yùn)行 。 字串 1 由于早期介入物業(yè)開(kāi)發(fā)，物業(yè)管理公司對(duì)該物業(yè)的整體情況相當(dāng)熟悉，這對(duì)物業(yè)的管理、養(yǎng)護(hù)、維修，可以說(shuō)帶來(lái)許多便利。一是方便了物業(yè)管理中維修保養(yǎng)計(jì)劃的安排；二是方便了物業(yè)管理中的檢修，特別是可以縮短檢修時(shí)間；三是能夠或比較容易保證維修質(zhì)量等。所有這一切，提高了物業(yè)管理工作效率和工作質(zhì)量，為物業(yè)管理公司向住戶提供良好的服務(wù)打下了基礎(chǔ)。 早期介入可以做好財(cái)務(wù)預(yù)算和業(yè)主公約、物業(yè)使用守則的制定。通過(guò)初期設(shè)計(jì)建造全過(guò)程的現(xiàn)場(chǎng)跟蹤管理，能有事實(shí)根據(jù)較精確的進(jìn)行財(cái)務(wù)預(yù)算分析，較好的控制日后的管理成本， 根據(jù)物業(yè)的層次或檔次來(lái)確定各類服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，保證服務(wù)費(fèi)用的有效使用，達(dá)到最佳效果。 此外，早期介入有利于安全防范和人才培訓(xùn)。安全工作在物業(yè)管理中占有重要地位，也是業(yè)主購(gòu)房意向的重要因素，關(guān)系到物業(yè)管理公司的聲譽(yù)。物業(yè)管理人員的早期介入，使得保衛(wèi)和防火工作在物業(yè)交付使用時(shí)做到?jīng)]有漏洞，安全系統(tǒng)設(shè)施完好無(wú)損，需要時(shí)及時(shí)投入使用，把小區(qū)安全納入城市這個(gè)大系統(tǒng)中去。人才是各行各業(yè)管理水平，技術(shù)水平和企業(yè)生存發(fā)展的重要保證。物業(yè)管理也是一樣，那些物業(yè)投入時(shí)才進(jìn)入的物業(yè)管理隊(duì)伍，往往倉(cāng)促上陣，難免在初期的管理中導(dǎo)致很 多不應(yīng)有的失誤，也給業(yè)主留下了不好的印象，而物業(yè)的早期介入可以提前造就一批高素質(zhì)的管理人才，在物業(yè)交付使用時(shí)及時(shí)提供于相適應(yīng)的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。 實(shí)踐證明，讓物業(yè)管理單位提前介入物業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)，對(duì)完善物業(yè)功能、確保物業(yè)建設(shè)質(zhì)量、確保物業(yè)在建成后漫長(zhǎng)的使用期間順利的維護(hù)保養(yǎng)等方面，有無(wú)可替代的重要作用。但是，由于目前設(shè)計(jì)、建設(shè)、施工、安裝、監(jiān)理等環(huán)節(jié)的單位對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)重視不夠，致使物業(yè)管理行為滯后，造成物業(yè)建成后的長(zhǎng)期管理服務(wù)工作中，出現(xiàn)諸多問(wèn)題。要解決問(wèn)題，應(yīng)從根本上改變?nèi)藗儗?duì)物業(yè)管理的概念，要認(rèn)識(shí)到，物業(yè) 建設(shè)相比物業(yè)管理之下只是短期行為，而物業(yè)管理則是長(zhǎng)期的過(guò)程。做好物業(yè)管理工作對(duì)于提高物業(yè)質(zhì)量，延長(zhǎng)物業(yè)的使用壽命，有著重要的作用。而物業(yè)管理前期介入是首要的環(huán)節(jié)，如果在相關(guān)物業(yè)管理法規(guī)中，從法律的高度，把物業(yè)管理的前期介入納入法規(guī)，那么，這將對(duì)我國(guó)今后的整體物業(yè)建設(shè)質(zhì)量和物業(yè)管理質(zhì)量乃至人民生活質(zhì)量將產(chǎn)生極大的促進(jìn)作用，其意義將是及其重大深遠(yuǎn)的。 試論物業(yè)管理前期介入的作用及其立法意義 現(xiàn)代高層建筑具有設(shè)計(jì)復(fù)雜 ,技術(shù)含量高 ,建設(shè)周期長(zhǎng)和安裝、施工難度大的特點(diǎn)。為了保證物業(yè)正常使用和發(fā)揮功能 ,對(duì)物業(yè)實(shí)施有效管理需要物業(yè)管理企業(yè)的前期介入。目前一些富有遠(yuǎn)見(jiàn)的開(kāi)發(fā)商已開(kāi)始嘗試對(duì)物業(yè)項(xiàng)目實(shí)施前期介入管理 ,但大多數(shù)的前期介入都是在入住前半年左右進(jìn)入的 ,主要就建筑安裝的后期工作提出一些建議 ,為接管驗(yàn)收做前期準(zhǔn)備 ,在深度和廣度上都存在一定的缺陷 ,仍然難以解決、開(kāi)發(fā)商給物業(yè)管理帶來(lái)的很多問(wèn)題。而真正意義上的前期介入是從項(xiàng)目前期設(shè)計(jì)開(kāi)始到物業(yè) 接管驗(yàn)收為止的質(zhì)量監(jiān)督過(guò)程。 一、從項(xiàng)目設(shè)計(jì)開(kāi)始提前介入 ,參與物業(yè)建設(shè)項(xiàng)目的優(yōu)化設(shè)計(jì) ,對(duì)物業(yè)實(shí)施超前管理 ,為完善物業(yè)建設(shè)提出建設(shè)性意見(jiàn) ,避免物業(yè)建成后的使用和管理問(wèn)題。 物業(yè)的設(shè)計(jì)人員不是專業(yè)的物業(yè)管理者 ,在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段 ,規(guī)劃設(shè)計(jì)人員往往只從設(shè)計(jì)技術(shù)角度考慮問(wèn)題 ,其在制定設(shè)計(jì)方案時(shí) ,不可能全面考慮后期的物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)中可能出現(xiàn)的問(wèn)題 ,或者很少?gòu)臉I(yè)主長(zhǎng)期使用和后續(xù)物業(yè)管理正常運(yùn)行的角度考慮問(wèn)題 ,造成物業(yè)建成后管理上的漏洞和功能布局上的缺陷。 同時(shí)由于設(shè)計(jì)階段與物業(yè)的建成存在較長(zhǎng)間隔 ,建筑、設(shè)施的 技術(shù)進(jìn)步和業(yè)主需要的不斷提高都有可能使設(shè)計(jì)方案落伍。而物業(yè)管理企業(yè)作為物業(yè)的管理經(jīng)營(yíng)維護(hù)者 ,對(duì)物業(yè)可能出現(xiàn)的問(wèn)題有比較清楚的了解 ,其前期介入可以從業(yè)主和管理者的角度參與規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的討論 ,完善設(shè)計(jì)細(xì)節(jié) ,提出一些合理的建議 ,使物業(yè)的功能設(shè)計(jì)更有利于日后的使用和管理 ,可以有效的避免因設(shè)計(jì)的缺陷或不足而給業(yè)主使用和物業(yè)管理帶來(lái)的麻煩。 字串 6 在深圳就有此類成功案例 :1999年下半年投入使用的某大廈 ,其絕大部分設(shè)計(jì)工作是 1996年內(nèi)完成的 ,若全部按照設(shè)計(jì)圖紙建設(shè) ,則會(huì)與后期使用和經(jīng)營(yíng)管理要求就產(chǎn)生距離。作為 前期介入該大廈的物業(yè)管理公司 ,積極組織物業(yè)管理專業(yè)人員對(duì)大廈各類設(shè)備如電梯、電氣、空調(diào)、潔具、電腦布線、停車場(chǎng)管理系統(tǒng)進(jìn)行了深入細(xì)致的調(diào)研 ,參與設(shè)備、材料的選型及供應(yīng)商的考察選用 ,并親臨有關(guān)生產(chǎn)廠家進(jìn)行實(shí)地考察。在此基礎(chǔ)上 ,從完善大廈設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)、更好搞好大廈經(jīng)營(yíng)的角度提出了一系列建議 ,并對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行補(bǔ)充和完善。這些項(xiàng)目經(jīng)同開(kāi)發(fā)商和業(yè)主方溝通后 ,最終做出了更加合理的方案并付諸實(shí)施 ,取得了很好的效果。 二、積極參與工程監(jiān)理工作 ,從物業(yè)管理的角度對(duì)工程施工、設(shè)備安裝的質(zhì)量進(jìn)行全面監(jiān)控 ,及早發(fā)現(xiàn)和解決問(wèn)題 ,避免物業(yè) 建成后給使用和管理服務(wù)帶來(lái)的缺憾。 物業(yè)項(xiàng)目一旦建成 ,物業(yè)管理企業(yè)就要天天和此物業(yè)打交道 ,并且要面對(duì)所管物業(yè)可能發(fā)生的各種問(wèn)題 ,在關(guān)系到切身利益的條件下 ,它可能比工程監(jiān)理的要求更嚴(yán)格 ,工作更細(xì)致、更周密。在建設(shè)施工階段 ,施工環(huán)節(jié)多 ,施工單位參差不齊 ,設(shè)備安裝、管線布置錯(cuò)綜復(fù)雜 ,對(duì)工程質(zhì)量的控制要求高。但這一階段是整個(gè)項(xiàng)目的關(guān)鍵時(shí)期 ,開(kāi)發(fā)商的主要精力更多放在工程進(jìn)度、資金籌措和促銷推廣上 ,盡管從開(kāi)發(fā)商的本意來(lái)說(shuō) ,總是希望能保證工程質(zhì)量 ,使所建物業(yè)達(dá)到優(yōu)良乃至優(yōu)質(zhì)工程目標(biāo) ,但是由于人力、技術(shù)、精力等方面的原 因忽視對(duì)工程質(zhì)量的全面監(jiān)控。盡管建設(shè)項(xiàng)目都有監(jiān)理公司監(jiān)理 ,但監(jiān)理公司與開(kāi)發(fā)商往往只注重結(jié)構(gòu)安全等大的質(zhì)量問(wèn)題 ,對(duì)物業(yè)使用過(guò)程中經(jīng)常會(huì)碰到的滲漏、裂縫以及一些細(xì)微的質(zhì)量問(wèn)題卻經(jīng)常忽視 ,而這些卻是物業(yè)管理企業(yè)在日后的維修養(yǎng)護(hù)中必須面對(duì)的 ,通過(guò)物業(yè)管理企業(yè)的前期介入 ,為以后的維修養(yǎng)護(hù)工作省去很多麻煩。 現(xiàn)在的物業(yè)建設(shè) ,特別是高層物業(yè)建設(shè) ,其結(jié)構(gòu)、管線等十分復(fù)雜 ,安裝、施工工程中 ,粗心大意或隨心所欲都可能給設(shè)施、設(shè)備的使用帶來(lái)極大的困難 ,甚至導(dǎo)致極大的浪費(fèi) ,特別是在目前房地產(chǎn)施工安裝單位尚不很了解和重視物業(yè)管 理工作的情況下 ,某些作業(yè)者很可能為方便自己工作 ,而不是從有利于業(yè)主使用角度去安裝施工 ,從而給人住后的物業(yè)管理帶來(lái)諸多難以解決的問(wèn)題。物業(yè)管理企業(yè)派出專業(yè)人員入住樓盤(pán) ,從業(yè)主的角度監(jiān)督施工單位的各項(xiàng)工作 ,從物業(yè)管理的角度提出整改建議 ,確保了施工中較少甚至不出現(xiàn)不利于物業(yè)管理的弊端 ,為業(yè)主爭(zhēng)得了良好的 .硬件條件。 此外 ,前期介入使物管公司能夠?qū)ξ飿I(yè)的每一單元逐一檢查