【文章內(nèi)容簡介】 利于物管企業(yè)提高自己的管理能力和服務(wù)水平。收費(fèi)問題。新建住宅小區(qū)前期物業(yè)管理收費(fèi)要經(jīng)當(dāng)?shù)匚飪r(jià)部門批準(zhǔn)才能實(shí)施，是一項(xiàng)政策性很強(qiáng)的收費(fèi)項(xiàng)目。因此物管企業(yè)要根據(jù)小區(qū)建設(shè)的實(shí)際情況，合理確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，及時(shí)報(bào)物價(jià)部門審核批準(zhǔn)后才能服務(wù)收費(fèi)。《物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用收取標(biāo)準(zhǔn)》第十條 住宅區(qū)域的非居住用房管理服務(wù)費(fèi)按居住收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的 倍收取。第十二條 乙方對業(yè)戶或物業(yè)使用人的房屋自用部位、自用設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)及其他特約服務(wù)，由業(yè)主或物業(yè)使用人按實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用計(jì)劃。三者關(guān)系問題。前期物業(yè)管理中，存在著開發(fā)商、物管公司、業(yè)主之間相互關(guān)聯(lián)制約的關(guān)系。物管公司與業(yè)主是管理服務(wù)與被管理服務(wù)的關(guān)系，是主與從的關(guān)系，在管理上物管公司是主，業(yè)主是從；在服務(wù)上，業(yè)主是主，物管公司是從。業(yè)主與開發(fā)商的關(guān)系純粹是一種買賣關(guān)系，契約關(guān)系，在業(yè)主與開發(fā)商之間，物管公司起著一種協(xié)調(diào)和媒介作用。在這三者關(guān)系之中，物管公司既不能得罪開發(fā)商，更不能得罪業(yè)主，因?yàn)榍捌谖飿I(yè)管理結(jié)束后，物管企業(yè)能否繼續(xù)在這里實(shí)施管理服務(wù)，不是開發(fā)商說了算，而是業(yè)主大會(huì)說了算。所以物管公司要特別注意協(xié)調(diào)好業(yè)主與開放商之間發(fā)生的矛盾，既要承擔(dān)起開發(fā)商賦予的管理服務(wù)職責(zé)，為開發(fā)商排憂解難，又不能犧牲業(yè)主的利益，尤其對業(yè)主反映的問題，物管公司無法解決或無能力解決時(shí)，切不可盲目應(yīng)允，給自己留下后患。以保證在前期物業(yè)管理結(jié)束后繼續(xù)在該小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理為最終目標(biāo)。安民告示問題。前期物業(yè)管理，是在新建住宅小區(qū)中進(jìn)行的，業(yè)主來自五湖四海，個(gè)人的職業(yè)、品行、生活習(xí)慣各不相同，想法各異。物管公司作為小區(qū)的管家，要對小區(qū)的各項(xiàng)管理規(guī)定及早安民告示，可通過通知、公告、告示等形式將具體的規(guī)定和要求及時(shí)通知業(yè)主。規(guī)模較大的小區(qū)還可印制業(yè)主手冊，將業(yè)主公約、小區(qū)建設(shè)規(guī)劃、服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)、公眾應(yīng)急電話等集于一冊，使業(yè)主不出門便知物管事，提高物業(yè)管理的服務(wù)水平。四、前期開發(fā)遺留問解決辦法“物業(yè)管理矛盾”已經(jīng)成為當(dāng)前社會(huì)普遍關(guān)注的熱點(diǎn)、難點(diǎn)問題。其中，前期開發(fā)遺留問題已經(jīng)成為物業(yè)管理矛盾的核心癥結(jié)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在物業(yè)管理矛盾中，70％是由前期開發(fā)遺留的問題引發(fā)。那我們有哪些解決的對策呢？以下是5月26號北京市委發(fā)布的《北京市物業(yè)管理辦法》（以下簡稱《辦法》）中的規(guī)定。北京市新建小區(qū)將由開發(fā)商負(fù)責(zé)提供前期物業(yè)服務(wù)，并且在業(yè)主大會(huì)沒有成立、物業(yè)沒有交接前，開發(fā)商不得向業(yè)主收取物業(yè)費(fèi)；鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府及街道辦事處有義務(wù)幫助籌備業(yè)主大會(huì)；物業(yè)服務(wù)分成五個(gè)等級，業(yè)主可以選擇需要的服務(wù)等級??此法規(guī)將于今年10月1日正式施行。與此同時(shí)，北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)目前正在研究制定30余個(gè)配套政策、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、操作規(guī)范和示范文本，將為《辦法》的貫徹落實(shí)提供支撐。北京出臺的這一新法規(guī)雖然沒有解決業(yè)主與開發(fā)商之間的矛盾，但卻從根本上解決了物業(yè)管理公司與開發(fā)商之間權(quán)責(zé)糾紛問題，我個(gè)人認(rèn)為這種解決問題的方式很值得其他地方借鑒。在業(yè)主大會(huì)成立之前，由建設(shè)單位承擔(dān)物業(yè)的維修養(yǎng)護(hù)和管理完善責(zé)任。《辦法》的配套措施還將規(guī)定在合理的期限內(nèi)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照約定的服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)提供前期物業(yè)服務(wù)。也就是說，當(dāng)業(yè)主大會(huì)主體沒有出現(xiàn)時(shí)，建設(shè)單位不得向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)。明確了前期開發(fā)與后期管理的責(zé)任分界點(diǎn)，把物業(yè)共用部分交接查驗(yàn)作為前期開發(fā)與后期管理的分界點(diǎn)。業(yè)主大會(huì)成立并確定物業(yè)管理方式后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與全體業(yè)主進(jìn)行物業(yè)共用部分查驗(yàn)交接。業(yè)主可選擇物業(yè)服務(wù)等級。長期以來，業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)就物業(yè)服務(wù)收費(fèi)、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量等問題糾紛不斷，直接影響了業(yè)主與物業(yè)企業(yè)和諧互信關(guān)系的建立。物業(yè)公司須每年“晾”賬單。一是實(shí)施物業(yè)服務(wù)企業(yè)動(dòng)態(tài)監(jiān)管，推動(dòng)企業(yè)資質(zhì)管理向信用管理轉(zhuǎn)變，逐步實(shí)現(xiàn)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)由傳統(tǒng)的資質(zhì)管理向行為管理過渡。二是調(diào)整行業(yè)監(jiān)管重心，建立物業(yè)項(xiàng)目備案制度。三是創(chuàng)新項(xiàng)目管理模式，建立項(xiàng)目負(fù)責(zé)人制度。四是制定物業(yè)項(xiàng)目接撤管辦法，規(guī)范物業(yè)項(xiàng)目變更物業(yè)管理方式和物業(yè)服務(wù)企業(yè)時(shí)的接撤管活動(dòng)。參考文獻(xiàn)：《北京：開發(fā)商“離場”不得遺留問題 》——房產(chǎn)——人民網(wǎng)《北京市物業(yè)管理辦法》《前期物業(yè)管理》——百度百科《住宅小區(qū)前期物業(yè)管理的主要特征》——中國物業(yè)管理培訓(xùn)信息網(wǎng)《關(guān)于住宅小區(qū)前期物業(yè)管理的思考》——裝飾裝修——大把論壇第三篇：淺談住宅小區(qū)物業(yè)管理的前期介入論文山西工商學(xué)院畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)）淺談住宅小區(qū)物業(yè)管理的前期介入作者：任麗軍指導(dǎo)教師：張生喜摘 要物業(yè)管理公司的前期介入，能從業(yè)主對物業(yè)的使用和居家生活的需要考慮，秉承“用心服 務(wù)”的理念，為開發(fā)商和業(yè)主提供前期的專業(yè)性服務(wù)，使新開發(fā)的樓盤真正成為為業(yè)主量身定 做的、符合業(yè)主心愿的居家樂園，提升物業(yè)使用的附加值，形成開發(fā)商的新賣點(diǎn)，有利于開發(fā) 商建造精品物業(yè)和房屋促銷，更有利于今后物業(yè)管理公司的管理和服務(wù)。關(guān)鍵詞：物業(yè)管理 前期介入 重要性山西工商學(xué)院畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)）目錄一、物業(yè)管理的前期介入．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．3(一)前期物業(yè)管理的含義．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．3(二)物業(yè)管理前期介入的必要性．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．(三)物業(yè)管理前期介入的內(nèi)容．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．二、物業(yè)管理前期介入的時(shí)機(jī)和方法．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．(一)在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段介入積極參與物業(yè)建設(shè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)．．．．(二)在項(xiàng)目建設(shè)期介入強(qiáng)化物業(yè)的施工監(jiān)理．．．．．．．．．．．．．．(三)在物業(yè)的驗(yàn)收期介入及時(shí)發(fā)現(xiàn)存在問題落實(shí)整改．．．．．．三、物業(yè)管理前期介入時(shí)怎樣與開發(fā)商配合．．．．．．．．．．．．．．．．四、物業(yè)管理前期介入的意義．．．．．。．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．(一)物業(yè)前期介入管理是為業(yè)主把好驗(yàn)收關(guān)．．．．．．．．．．．．．．(二)物業(yè)前期介入管理是后期管理的基礎(chǔ)．．．．．．．．．．．．．．．．(三)物業(yè)前期介入管理是社區(qū)服務(wù)持續(xù)發(fā)展的保證．．．．．．．．五、結(jié)論．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 參考文獻(xiàn)．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 感謝詞．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 作者簡介．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．4 5 5 5 5 5 6 6 7 7 8 8 9 9山西工商學(xué)院畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)）淺談住宅小區(qū)物業(yè)管理的前期介入作者：任麗軍 指導(dǎo)教師：張塵喜摘要：物業(yè)管理公司的前期介入，能從業(yè)主對物業(yè)的使用和居家生活的需要考慮，秉承“用心服務(wù)”的理念，為開發(fā)商和業(yè)主提供前期的專業(yè)性服務(wù)，使新開發(fā)的樓盤真正成為為業(yè)主量身定做的，符合業(yè)主心愿的居家樂園，提升物業(yè)使用的附加值，形成開發(fā)商的新賣點(diǎn)，有利于開發(fā)商建造精品物業(yè)和房屋促銷，更有利于今后物業(yè)管理公司的管理和服務(wù)。關(guān)鍵詞：物業(yè)管理 前期介入 重要性一、物業(yè)管理的前期介入(一)前期物業(yè)管埤的含義物業(yè)管理的前期介入是指在物業(yè)管理公司未正式接管物業(yè)之前，建設(shè)項(xiàng)目未竣工之前的施工階段甚至未動(dòng)工之前的規(guī)劃設(shè)七十階段就介入物業(yè)管理。物業(yè)管理前期介入的目的是為了后續(xù)物業(yè)管理的正式實(shí)施能夠順利地丌展或更好的進(jìn)行。(二)物業(yè)管理前期介入的必要性從表面上看，物業(yè)管理只是對物業(yè)接管后物業(yè)的使用管理，及物業(yè)管理只要在物業(yè)交付使用時(shí)介入即可，然而，隨著物業(yè)管理的深入發(fā)展，物業(yè)管理總是在物業(yè)建成后介入的狀況已不適應(yīng)物業(yè)管理發(fā)展的需要。很多人把物業(yè)管理看成是開發(fā)商進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的附屬，并不把物業(yè)管理行業(yè)看成是一個(gè)獨(dú)立的行業(yè)，但是，在開發(fā)建設(shè)的前期，物業(yè)管理企業(yè)通過前期介入活動(dòng)，本著“服務(wù)第一，誠信服務(wù)，以質(zhì)取勝”的態(tài)度，將長期積累的物業(yè)知識與經(jīng)驗(yàn)應(yīng)用與規(guī)劃設(shè)計(jì)，并且在建設(shè)施工銷售階段同步跟進(jìn)配合，協(xié)助開發(fā)建設(shè)單位及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理建設(shè)銷售過程中存在的問題，不僅能從源頭上堵住漏洞，避免或減少一些問題的發(fā)生，減 3山西工商學(xué)院畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)）少房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的糾紛，使房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)得以順利進(jìn)行，而且可以在物業(yè)丌發(fā)建設(shè)初期把不利于物業(yè)管理、損害業(yè)主利益的因素盡可能消除或減少，是物業(yè)投入使用后，物業(yè)管理順利開展，業(yè)主利益得到保障。物業(yè)管理提前介入物山仁建設(shè)，從開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、審批、施工建設(shè)、設(shè)備安裝運(yùn)行到工程竣工驗(yàn)收期間以物業(yè)管理的角度㈩發(fā)提前發(fā)現(xiàn)問題，解決問題，能夠避免以后在實(shí)際的物業(yè)管理重在遇到此問題，避免了在以后的物業(yè)管理服務(wù)中的諸多麻煩。能最大限度上滿足客戶的要求，體現(xiàn)“以人為本，客戶至上”的精神。業(yè)主希望有什么樣的設(shè)施和條件，這樣物業(yè)前期介入就有利于開發(fā)商采納合理化建議，使業(yè)主解除利吁十顧慮。有利于后續(xù)工作的順利進(jìn)行。早期介入可以優(yōu)化設(shè)計(jì)，減少不必要的后期麻煩，物業(yè)管理公司可以在早期就與該物叫卜有關(guān)部門打好招呼，疏通渠道，讓后期的入住工作得以順利進(jìn)行。為驗(yàn)收接管打下基礎(chǔ)。物業(yè)管理在驗(yàn)收接管前期介入，有利于對土建結(jié)構(gòu)、設(shè)施建設(shè)、設(shè)備安裝等情況的了解，能為驗(yàn)收接管以及門后的管理、養(yǎng)護(hù)等打下基礎(chǔ)。因此說重視物業(yè)管理的前期介入對于開發(fā)商和購房者來說都是一個(gè)雙贏的策略。(三)物業(yè)管理前期介入的內(nèi)容l、物業(yè)管理企業(yè)通過招標(biāo)來接洽物業(yè)管理業(yè)務(wù)無論物業(yè)管理企業(yè)是丌發(fā)商組建的，或是獨(dú)立組建的，或是房管所轉(zhuǎn)換的，還是各大系統(tǒng)組建的，要獲得物業(yè)管理業(yè)務(wù)首先必須不斷開拓，山西工商學(xué)院畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)）通過招標(biāo)來接洽業(yè)。(1)進(jìn)行可行性、可靠性、可盈利性分析。(2)具體測算物業(yè)管理費(fèi)用，并草擬總體方案。(3)招標(biāo)競爭、洽談、簽訂物業(yè)管理合同。(4)選派管理人員運(yùn)作物業(yè)前期管理建立與業(yè)主或使用人的聯(lián)絡(luò)關(guān)系物業(yè)管理的管理對象是物業(yè)，而服務(wù)刑‘象則是人，即業(yè)主和使用人。因此，物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)交付使用之前，還要為物業(yè)的交接做好準(zhǔn)備。(1)擬定移交接管辦法。(2)籌備成立業(yè)主管理委員會(huì)。(3)協(xié)助和辦理移交接管事項(xiàng)。二、物業(yè)管理前期介入的時(shí)機(jī)和方法(一)在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段介入積極參與物業(yè)建設(shè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)完善物業(yè)的作用和管理功能，避免物業(yè)建成后存在使用和管理[：的問題規(guī)劃設(shè)計(jì)是決定今后物業(yè)管理能夠提供高效、優(yōu)質(zhì)服務(wù)的關(guān)鍵。物業(yè)的設(shè)計(jì)人員受所從事的專業(yè)的限制，基本上是從技術(shù)角度考慮問題，對于管理的要求往往考慮不足，這就可能造成物業(yè)建成后管理上的不便和功能布局上的不合理。而前期介入可以從業(yè)主和管理者的角度參與規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，提出一些合理化建議，完善設(shè)訓(xùn)‘細(xì)’節(jié)，降低管理成本，從而使物業(yè)的功能設(shè)計(jì)更有利于閂后的使用和管理。有效的避免因設(shè)計(jì)的合理性而給業(yè)主使用和物、比管理帶來的不必要的麻煩。山西工商學(xué)院畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)）(二)在項(xiàng)目建設(shè)期介入強(qiáng)化物業(yè)的施工監(jiān)理從物業(yè)管理的角度對施工、設(shè)備安裝的質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)控，及早發(fā)現(xiàn)和解決問題，避免物業(yè)建成后給使用和管理及服務(wù)帶來缺憾在物業(yè)建設(shè)期，物業(yè)管理企業(yè)作為物業(yè)建成后的管理者，對建設(shè)質(zhì)量的關(guān)切非常強(qiáng)烈。物業(yè)管理企業(yè)派出專業(yè)技術(shù)人員入住樓盤，從業(yè)主的角度監(jiān)督施工單位的各項(xiàng)工作，從物業(yè)管理的角度提出整改建議，跟進(jìn)物業(yè)各項(xiàng)相關(guān)設(shè)七十在施工過程中的落實(shí)情況，