【正文】 使用的舒適度、滿意度等方面將會有更大的飛躍，保持其一定管理服務質量才有基礎。 也許有人會說，物業(yè)管理在全國各地發(fā)展還很不平衡，現在提出法定物業(yè)管理前期介入可能為時尚早，但我們也要認識到，物業(yè)建設相比之下只是短期行為，而物業(yè)管理則是長期的過程。隨著物業(yè)管理行業(yè)的不斷發(fā)展，人們對物業(yè)管理的作用有了相當的認識和重視。為了對一個物業(yè)實施有效管理，保證物業(yè)正常使用和功能的發(fā)揮，需要物業(yè)管理企業(yè)的前期介入。作為前期介入該大廈的物業(yè)管理公司，積極組織物業(yè)管理專業(yè)人員對大廈各類設備如電梯、電氣、空調、潔具、電腦布線、停車場管理系統進行了深入細致的調研，參與設備、材料的選型及供應商的考察選用，到有關生產廠家進行了實地考察。物業(yè)管理公司選派相應的管理人員介入施工質量管理，對土建結構、管線情況、設備安裝、用材性能一清二楚，提前熟悉物業(yè)中各種設備的操作和線路的來龍去脈。物業(yè)管理公司可以根據物業(yè)管理的技術規(guī)范要求，對接管的物業(yè)從使用功能上嚴格把關，促使開發(fā)商引起高度重視并要求承建單位限期解決，確保各項設備設施在投入使用住前就能正常運行 。物業(yè)管理人員的早期介入，使得保衛(wèi)和防火工作在物業(yè)交付使用時做到沒有漏洞，安全系統設施完好無損，需要時及時投入使用，把小區(qū)安全納入城市這個大系統中去。 試論物業(yè)管理前期介入的作用及其立法意義 現代高層建筑具有設計復雜 ,技術含量高 ,建設周期長和安裝、施工難度大的特點。 字串 6 在深圳就有此類成功案例 :1999年下半年投入使用的某大廈 ,其絕大部分設計工作是 1996年內完成的 ,若全部按照設計圖紙建設 ,則會與后期使用和經營管理要求就產生距離。盡管建設項目都有監(jiān)理公司監(jiān)理 ,但監(jiān)理公司與開發(fā)商往往只注重結構安全等大的質量問題 ,對物業(yè)使用過程中經常會碰到的滲漏、裂縫以及一些細微的質量問題卻經常忽視 ,而這些卻是物業(yè)管理企業(yè)在日后的維修養(yǎng)護中必須面對的 ,通過物業(yè)管理企業(yè)的前期介入 ,為以后的維修養(yǎng)護工作省去很多麻煩。 有物業(yè)管理公司提前介入后 ,發(fā)展商可以得到物業(yè)管理公司的緊密配合 ,使其專心開發(fā)建設。 四、前期介入的立法意義 實踐證明 ,讓物業(yè)管理單位提前介入物業(yè)開發(fā)建設 ,對完善物業(yè)功能、確保物業(yè)建設質量和順利維護保養(yǎng)等方面 ,有 無可替代的重要作用。 法定前期介入有利于從整體上提高我國的物業(yè)建設和管理質量。房地產企業(yè)有以下經營導向可供選擇： (1)以生產為導向。這類企業(yè)重視產品的銷售，運用各類促銷手段來加強銷售?？疾煳覈康禺a業(yè)的發(fā)展，可以更清楚地表明這一點： 1992年房地產業(yè)剛開始起步時，全國正處于房地產熱的階段，物業(yè)供不應求，物業(yè)只要開發(fā)出來，就能銷售出去，獲得利潤，因為生產越多利潤越高，房地產公司都以生產為導向；到了房地產市場開始疲軟階段，房地產公司才開始加強銷售，運用各種促銷手段實現資金回籠，房地產公司開始走以銷售為導向；到了房地產蕭條階段，物業(yè)積壓 很多時，房地產公司才開始考慮市場需求問題，紛紛以營銷為導向，以避免空置房的增多。 由上分析可見用戶呼聲和市場需求的重要性。隨著我國社會主義市場經濟的發(fā)展和企業(yè)競爭意識的增強， “以質量求生存，以品牌求發(fā)展，以服務求信譽 ”的觀念已被越來越多的企業(yè)所接受。以南京市 “月牙湖花園 ”項目為例，由于注重物業(yè)管理的前期管理，一開盤 ，期貨就比旁邊同類項目的房價高出許多，隨著物業(yè)管理的介入以及后來的管理，該項目的房價一年每平方米已經升值 1000多元。沒有反饋信息的非閉合回路，不可能實現控制。房地產開發(fā)系統操作結果的信息自覺或不自覺地傳遞到物業(yè)管理公司。利的方面：有物業(yè)管理公司介入，加強了決策、規(guī)劃的準確性，保證物業(yè)順利地開發(fā)；同時保證物業(yè)開發(fā)質量，促進物業(yè)銷售，加快資金周轉。由于物業(yè)開發(fā)周期長，物業(yè)管理公司不可能抽調出大批的人員介入，所以應采取精兵簡政的組織構架，人員組成可采取兩種方式： (1)長期介入人員 (2～ 3人 )：由房屋管理員、結構工程師和設備工程師三人組成。 (三 )法律制度的保證 房地產開發(fā)過程中是否需要物業(yè)管理公司前期介入，開發(fā)商是需要受到委托才能開展此類工作。這就靠誰來委托呢？靠誰來發(fā)號施令呢？自然就落在政府的身上。如果 沒有實行物業(yè)管理介入，可進行一定的懲罰、處理。政府介入的方式主要在兩個方面： (1)制訂有關物業(yè)管理前期介入的一些法律、法規(guī)、制度?？梢娫谑袌鼋洕?，有需求就有供給 (在法律可行范圍內 )，就會存在著物業(yè)管理的前期介入市場。還需要一名結構工程師和設備工程師來進行配合，分管土建工程和設備安裝的質量把關。不利的一面是：可能增加成本費用 (如果費用由物業(yè)管理公司承擔 )。這種反饋通道價值意義很大，應得到房地產商、政府的高度重視。 反饋的特點是“根據過去的操作情況去調整未來的行為”。一項經營活動要想保證質量，取得成功，就離不開有效的控制。同時，越來越多的房地產投資者和消費者，也把物業(yè)管理水平的高低，效果的優(yōu)劣，作為進行投資和消費決策的主要參考因素。這就保證了物業(yè)開發(fā)的營銷導向，保證了物業(yè)開發(fā)的效果，使得開發(fā)的物業(yè)獲得最大限度的經濟效益和社會效益。它們決定了以后的一切經營行為，是以后經營的出發(fā)點和立足點。這類企業(yè)的所有活動都以顧客的需要為自己的經營目標。這類企業(yè)重視生產的產品，關注產品的質量、造型、款式等各個因素。在當前物業(yè)管理發(fā)展不平衡的情況下 ,對加快推行物業(yè)管理體制也 有極大的推動作 用 物業(yè)管理前期介入的研究 物業(yè)管理前期介入的研究 物業(yè)管理的前期介入是指物業(yè)管理企業(yè)在接管物業(yè)之前，就參與物業(yè)的規(guī)劃設計和建設的過程。 如果讓具有一定資質條件的物業(yè)管理單位提前介入物業(yè)建設項目 ,那么作為專業(yè)的物業(yè)管理單位將從規(guī)劃、設計階段開始 ,從物業(yè)管理的角度 ,對開發(fā)項目的規(guī)劃、設計、建筑、安裝、維護和保養(yǎng)等工作按物業(yè)管理的要求進行主動控制 ,更加確保物業(yè)建設質量。 同時 ,由于有了提前介入 ,物業(yè)管理單位對物業(yè)的總體規(guī)劃布局、結構和管線布置、設備設施基本做到心中有數 ,對物業(yè)可能出現的隱患了如指掌 。如物業(yè)管理公司介入深圳某大廈的管理后 ,嚴格按照優(yōu)質工程標準 .進行動態(tài)監(jiān)控 ,在 開發(fā)商聘有監(jiān)理公司的情況下 ,還是發(fā)現并指出了屋面滲漏材料回使用、玻璃幕墻安裝、施工單位使用海砂、假冒水泵、地下停車場風管不合理等大量工程質量問題 ,這些問題涉及到材料選用設備選型、配套設施、管線布置等多方面。 二、積極參與工程監(jiān)理工作 ,從物業(yè)管理的角度對工程施工、設備安裝的質量進行全面監(jiān)控 ,及早發(fā)現和解決問題 ,避免物業(yè) 建成后給使用和管理服務帶來的缺憾。 一、從項目設計開始提前介入 ,參與物業(yè)建設項目的優(yōu)化設計 ,對物業(yè)實施超前管理 ,為完善物業(yè)建設提出建設性意見 ,避免物業(yè)建成后的使用和管理問題。但是，由于目前設計、建設、施工、安裝、監(jiān)理等環(huán)節(jié)的單位對物業(yè)管理的認識重視不夠，致使物業(yè)管理行為滯后，造成物業(yè)建成后的長期管理服務工作中，出現諸多問題。 早期介入可以做好財務預算和業(yè)主公約、物業(yè)使用守則的制定。避免了物業(yè)建成后給使用和管理維護服務帶來的缺憾。 字串 6 國家建設部已有明文規(guī)定，我國的施工建設要與國際接軌，設立建設監(jiān)理制，這樣，一批專業(yè)工程監(jiān)理公司便應運而生。 字串 2 物業(yè)的設計人員不是專業(yè)的物業(yè)管理者，在項目規(guī)劃設計階段，規(guī)劃設計人員往往只從設計技術角度考慮問題，其在制定設計方案時，不可能將后期的物業(yè)管理經營中可能出現的問題考慮的那么全面，或者很少從業(yè)主長期使用和后續(xù)物業(yè)管理正常運 行的角度考慮問題，造成物業(yè)建成后管理上的漏洞和功能布局上的缺陷。 目前已經有一些富有遠見的房地產開發(fā)商開始嘗試讓物業(yè)管理企業(yè)在項目規(guī)劃設計階段開始提前介入，悉心聽取來自物業(yè)管理單位的意見建議，完善物業(yè)建設，完美樓盤品質，得到了市場良好的回報，也理順了后期管理的諸多事情，為正式投入使用后的物業(yè)管理奠定了良好的基礎。然而，隨著物業(yè)管理的深入發(fā)展，物業(yè)管理總是在物業(yè)建成之后介入的狀況已經不適應物業(yè)管理發(fā)展的需要。從法規(guī)上規(guī)定物業(yè)管理前期介入，對提高我國物業(yè)建設、物業(yè)管理水平的作用意義是不言而喻的。 １、法定前期介入能夠進一步促進物業(yè)建設質量的提高。特別是能夠及時指出安裝調試過程中，對給排水、電照、通訊、暖通、氣體動力、供電、防震防雷、電梯、消防等各個設備系統中所存在的不同程度的問題，促使開發(fā)商引起高度重視并要求承建單位限期解決，確保各項設備設施在投入使用住前就能正常運行。所