【文章內容簡介】 =酒店規(guī)模 未來競爭的計算：包括華潤萬象城、東盟商務區(qū)內的一棟酒店、皇巢世家，平均每個酒店按照 45 萬平方米計算，未來競爭約 1215 萬平方米 五星級酒店的房間比例占全市酒店的房間比例：根據(jù)市場調研南寧市五星級酒店數(shù)量，結合德思勤酒店房間數(shù)與星級的關系成果，計算出南寧的五星級酒店房間數(shù)占全是酒店房間數(shù)的 13% 酒店物業(yè)定位定量研究 五星級酒店規(guī)模推定 —— 酒店研究成果與酒店商家意向匹配 根據(jù)德思勤酒店研究專業(yè)成果， 抽樣近千個酒店分析得出：五星級酒店的房間規(guī)模約 300400 間，平均面積 100120 平方米 /間，酒店規(guī)模通常為 46 萬方。 數(shù)據(jù)來源：德思勤數(shù)據(jù)庫 酒店物業(yè)定位定量研究 根據(jù)德思勤對都市綜合體酒店物業(yè)的研究成果，五星級酒店需要一定的規(guī)模效應： 酒店客房為 200300 間時，員工工作效率達到最高，經(jīng)營管理費用最合理； 300－ 400 間左右中等規(guī)模的酒店，必須要努力降低成本以彌補較低的效率，通過產(chǎn)品的差異化和創(chuàng)新服務 ,以獲取最大收益 客房數(shù)為 500600 間，管理上效率相對較低，面積較大，人員多，設備多。 綜 合考慮以上因素及南寧酒店市場現(xiàn)狀，建議本項目五星級酒店規(guī)模為300400 間房，規(guī)模 34萬㎡ 。 五星級酒店規(guī)模推定 我們與兩家有意進駐南寧酒店市場的國際知名酒店管理公司達成初步意向，分別是英國洲際管理集團及美國卡爾森環(huán)球酒店公司。 其中英國洲際皇冠假日酒店要求酒店規(guī)模達到 300~400 間房， 3~4 萬平方，酒店要位于本項目超高層頂部。 美國卡爾森環(huán)球酒店集團要求客房數(shù)在 300 左右，建筑面積約為 ~4 萬，酒店位于本項目超高層頂部，品牌選用麗笙 (Radisson)或者麗笙世嘉 (Radisson Plaza)（五星或者超五星）。 旅游人口需求推算 +市場增長需求推算，市場最低容量可達 914 萬平方米 客戶定位 高端國內外商務散客 —— 國營大企業(yè)、廣西政界會議 —— 南寧處于高速發(fā)展時期，各類會議活動頻繁，給各個酒店帶來了較多的機會。尤其在會議活動和大型宴請活動方面，集團型消費、政府接待、周邊縣市政府官員、企業(yè)高級管理人員等金字塔尖人士一直是南寧會議及餐飲業(yè)的重要來源。這些消費對未來項目中酒店餐飲設施和會議設施的消費起到很好的支持作用。 酒店物業(yè)定位定量研究 高端國內外旅游散客 —— 旅游度假高端人士 廣西政界高官、 外資和私有企業(yè)的中高層管理人員、國營大型企業(yè)高官、外籍大使、國內外私營富商等高端人士 商務、團隊、散客 商務 5 邕江賓館 7 商務、團隊、散客 旅游、商務 5 明園新都酒店 6 商務、旅游 旅游 5 南寧飯店 5 商務、團隊、會議散客 商務、會議 5 桂景大酒店 4 商務、旅游 旅游、商務 5 沃頓國際大酒店 3 商務、會議、散客 會議、商務 5 萬豪酒店 2 會議、商務、團隊、散客 會議、商務 5 紅林大酒店 1 五星級酒店 主要客戶來源 屬性 星級 酒店名稱 編號 參考南寧市場五星級酒店客戶 地王之策 1 2 整體定位 商業(yè)定位與定量 3 4 酒店定位與定量 公寓定位與定量 寫字樓定位與定量 5 公寓定位定量 物業(yè)定位 北部灣新型頂級豪宅 空中別墅豪華酒店式公寓 名詞解釋： “空中別墅”發(fā)源于美國，稱為“ penthouse”即“空中閣樓”，原指位于城市中心地帶，高層頂端的豪宅。一般指建在高層樓頂端具有別墅形態(tài)的躍式住宅。這種空中別墅發(fā)源于美國，以“第一居所”和“稀缺性的城市黃金地段”為特征，是一種把繁華都市生活推向極致的建筑類型。它要求產(chǎn)品符合別墅的基本要求，即全景觀。 指導思想： 以差異化的市場細分策略，開創(chuàng)屬于自己的“藍?！? 充分發(fā)揮項目在居住屬性方面的三大核心優(yōu)勢 —— 絕版地段、高遠景觀、頂級物管，打造位于城市中心的新型頂級豪宅，與南寧市面現(xiàn)有別墅產(chǎn)品形成鮮明差異 ,。 從產(chǎn)品供應上看，空中別墅與別墅是兩個極端，但在需求上它們都擁有各自的購買群?？罩袆e墅雖然沒有真正別墅的低密度、花園洋房的優(yōu)點，但其地理位置的優(yōu)越性加上景觀開闊、高遠等，與一般別墅比也不遜色。 若再加上真正五星級的管理，空中別墅甚至略勝一籌也未可知。 形象定位 閱盡繁華 志在高遠 —— 形象廣告語 CEO 一號官邸 理念創(chuàng)新：倡導一種新的生活方式，普通別墅適宜作為財富金字塔頂尖人群的第二居所，用于休閑、度假；空中別墅適宜作為該類人群的第一居所，可充分保證全家人事業(yè)、生活的效率與便利，助力他們實現(xiàn)對事業(yè)永無止境的追求和宏偉、遠大的人生抱負。該形象定位在南寧尚屬首創(chuàng)，可以大大增強項目作為上流人士居住區(qū)的高端形象，增強客戶的身份感和歸屬感。 策略解讀 :該定位運用藍海戰(zhàn)略 ,開辟出一個全新的空白市場 —— 上流人士第一居所 ,同時又弱化了 與別墅市場的競爭關系，甚至能夠化敵為友（建立互補兼容關系），最大限度地拓展了自己的生存空間。 公寓定位定量 名詞解釋： CEO Chief Executive Officer，即首席執(zhí)行官，企業(yè)掌舵人的意思。 地產(chǎn)行銷領域的 CEO 常用作泛稱，不僅指企業(yè)首席執(zhí)行官，更多是社會上層人士的統(tǒng)稱，具體包括行業(yè)巨子、政界要人、商界領袖、教育精英、董事長、總經(jīng)理、技術專家等社會富裕階層 。 客戶定位 喜歡上流人士聚居社區(qū)和高遠景觀的人 已經(jīng)購買別墅但又覺得日常住別墅生活、事業(yè)不夠便利的人 有能力購買別墅 ，但又覺得日常住別墅生活、事業(yè)不夠便利而暫時不打算購買別墅的人 投資者 共同特征：處于金字塔頂端的極少數(shù)群體，注重事業(yè)效率與生活便利 ,在意身份與歸屬感 . 客戶購買動因分析 公寓定位定量 外地人如浙江人較多 ,自住為主 住宅 ,別墅 鳳嶺南 中房翡翠園 本地 20%，周邊縣市 25%，外省如廣東，浙江，福建等地人占 55%,多為私企業(yè)主及高官 別墅 江南區(qū) 八桂綠城 外地人較多 ,如浙江福建東北等 ,自住度假為主 別墅 東盟商務區(qū) 匯東逸墅 本地人 ,外省人各占約一半 ,浙江人較多 ,自住 ,度假為主 ,私企業(yè) 主 \富二代 \高官親屬較多 別墅 興寧 嘉和城 外省人居多 ,如浙江 ,福建等 ,投資自住各占約一半 別墅 東盟商務區(qū) 德利鳳嶺世家 南寧本地人為主 ,私企業(yè)主多 ,自住為主 別墅 青秀山 昊壯一品尊府 客戶 物業(yè)類別 所處片區(qū) 項目 參考南寧市場別墅的客戶情況 客戶區(qū)域來源與職業(yè)特征 核心客戶 置業(yè)特征：二次以上置業(yè) 來源：南寧。 職業(yè)特征：私企業(yè)主、企業(yè)高管、高官及其親屬 客戶檔次：高端客戶 重要客戶 邊緣客戶 置業(yè)特征：多次置業(yè) 來源：外省，如浙江、福建、東北、廣東等地。 職業(yè)特征：富商、高官及其親屬 客戶檔次 ：高端客戶 置業(yè)特征：二次以上置業(yè) 來源：南寧周邊縣市。 職業(yè)特征：私企業(yè)主、企業(yè)高管、高官及其親屬 客戶檔次：高端客戶 公寓定位定量 產(chǎn)品定位 200250 20% 三房兩廳兩衛(wèi) 250350 30% 四房三廳三衛(wèi) 450550 350450 單元面積（㎡） 100% 合計 10% 六房三廳三衛(wèi) 40% 五房三廳三衛(wèi) 套數(shù)比例 戶型 定位依據(jù) 客戶需求特征 多元化的市場需求 ,要求豐富的產(chǎn)品線 市場現(xiàn)狀 市場上別墅產(chǎn)品主力戶型聯(lián)排主要是 250350，獨棟主要是400600 市場競爭 空中別墅頂級豪宅在南寧屬于空白 本項目特征 高層無敵景觀，標桿形象、地段、高品質酒店式物管與精裝 產(chǎn)品定位明細表 公寓定位定量 五房六房 250350，四房 131167，三房 127131 住宅 ,別墅 鳳嶺南 中房翡翠園 聯(lián)排 500600,雙拼 290350 別墅 東盟商務區(qū) 匯東逸墅 聯(lián)排 420578,獨棟 270280，四房 160 別墅 興寧 嘉和城 聯(lián)排別墅五房 330360 別墅 東盟商務區(qū) 德利鳳嶺世家 聯(lián)排別墅五房 180245,六房 225250,四房 180220,三房 130 別墅 青秀山 昊壯一品尊府 二房 100103,三房 131164,四房 161224 住宅 東盟商務區(qū) 馬來西亞城 一房 4154,三房 9697 住宅 ,SOHO 公寓 瑯東 云星錢隆天下 一房 56,二房 6677,三房 108123,四房 141156 住宅，商業(yè) 中心城區(qū) 榮和中央公園 二房 7391,三房 108120（部分 3+1） 住宅、商鋪 東盟商務區(qū) 盛天華府 主力戶型及面積區(qū)間 (㎡ ) 物業(yè)類別 所處片區(qū) 項目 部分高層住宅和別墅項目戶型定位統(tǒng)計表 市場比較法： 價格定位 4 9 9 9 9 9 實用率 6 8 6 6 10 9 規(guī)模 10 9 8 8 10 9 物業(yè)管理 10 7 7 7 9 7 配套 8 10 7 6 8 10 景觀資源 1 得分合計 1 10 7 6 10 9 容積率 9 6 7 7 6 6 交通 10 6 8 8 6 9 區(qū)位 本項目 托斯卡納 匯東逸墅 德利鳳凰嶺世家 嘉和城 昊壯一品尊府 權重 類別 公寓定位定量 著重選取檔次、客戶層相近的可比項目，與本項目進行比較，然后權重打分得出本項目綜合質素得分。 價格定位 公寓定位定量 1640 10% 21300 11000 25000 嘉和城 5816 35% 21580 15000 德利鳳嶺世家 5099 35% 18920 14000 匯東逸墅 2406 10% 31250 25000 托斯卡納 17650 — — — — 本案合成售價 2686 10% 34883 30000 昊壯一品尊府 折算價格 （元 /㎡） 參考 權 重 調整價格 （元 /㎡） 綜合質素得分 售價 項目名稱 將各可比項目與本項目進行質素比較，綜合考慮權重值，初步得出本項目空中別墅核心均價為： 17650 元 /㎡ 注釋 : 調整價格 :假定市場上存在任一綜合質素評比得分均為 10 分的項目 ,該項目價格即為調整價格 調整價格 =可比項目售價247。綜合質素評比得分 10 本項目合成售價 =∑各可比項目調整價格本項目綜合質素評比得分247。 10參考權重 價格定位 修正因素 :近三年來南寧住宅均價平均每年增長率高達 %,由于別墅產(chǎn)品日益稀缺 , 最近一年來別墅產(chǎn)品價格上 漲更為迅猛 .考慮到未來市場別墅產(chǎn)品日益稀缺對價格上漲產(chǎn)生的推動力 ,空中別墅與一般別墅的差異性 ,以及地產(chǎn)新政對住宅市場產(chǎn)生的重大影響 , 經(jīng)修正后將未來兩年別墅市場平均每年價格增長率按 8%~13%計算 ,則可預計自然增長情況下兩年后本項目空中別墅售價為20500~22500 元 /㎡ 預計自然增長情況下兩年后本項目空中別墅售價下限 =本項目空中別墅核心均價 (1+預測未來兩年別墅市場平均每年價格增長率下限 ) 2 =17650 (1+8%) ) 2=20586(元 / ㎡ ) 預計自然增長情況下兩年