【文章內(nèi)容簡介】 但是新的、高檔的專業(yè)寫字樓所占比例較低，本項(xiàng)目具有很大的市場機(jī)會。（2）、新增預(yù)測從南寧市辦公用地出讓情況看，未來幾年南寧寫字樓供應(yīng)主要是目前在建項(xiàng)目，共11個，㎡，㎡。從在建項(xiàng)目的規(guī)劃檔次來看，龍灘南寧基地三期、華潤中心寫字樓檔次最高，南寧國際大廈、南湖名都的建設(shè)檔次與地王國際商會中心接近，其余項(xiàng)目建設(shè)檔次較低，未來供應(yīng)項(xiàng)目主要招租期將集中在20102012年。 本段小結(jié)：未來南寧寫字樓新增量中除華潤中心、龍灘南寧基地三期外，真正高檔寫字樓不多。租金 南寧目前各個寫字樓的租售情況比較好。高檔寫字樓集中的五象廣場區(qū)域，主要租金范圍3570元/㎡/月，是目前南寧租金最高區(qū)域，寫字樓以13年的新產(chǎn)品為主，還會有較長的租金增長期。鳳嶺片區(qū)，寫字樓檔次與五象廣場接近，主要租金范圍3550元/㎡/月，鳳嶺區(qū)域正在開發(fā)建設(shè)中，隨著區(qū)域的逐漸成熟及產(chǎn)品檔次的提高，租金將有較大的提升。其他區(qū)域，主要租金范圍2535元/㎡/月，但因區(qū)域不具備發(fā)展高檔寫字樓條件，短期內(nèi)不會有新寫字樓入市，區(qū)域租金難以得到提升。南寧各類寫字樓基本情況一覽表檔次項(xiàng)目名稱辦公面積租金價格出租率售價高檔地王國際商會中心91253507080%900012000金源CBD66000405580%80001200名都大廈448007075%13000航洋國際城（1號樓）28800505590%10000永凱時代廣場36000083009000中檔德瑞大廈336004520%6500東盟財經(jīng)中心（產(chǎn)權(quán)為住宅）225008300中鼎萬象東方15000253880%6500太平洋世紀(jì)廣場36000405085%58006500珀宮國際47002354560%80009000航洋國際城（3號樓）756003040　　——　現(xiàn)代國際35027304055%8000低檔泰安大廈　2025　4000太陽廣場　2530　45005000福萊閣　20　3500本段小結(jié)：南寧寫字樓租金水平相對其他東部沿海城市來看處于較低水平，隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展上升空間大。本節(jié)小結(jié)目前南寧尚無真正意義上的甲級寫字樓，2005年南寧第一代城市CBD五象廣場基本完成建設(shè)，該區(qū)域內(nèi)的“地王國際商會中心”是目前南寧建筑高度最高、硬件設(shè)施最好、規(guī)模體量最大的寫字樓，代表南寧現(xiàn)階段寫字樓最高水平，但還沒達(dá)到真正意義上的甲級寫字樓標(biāo)準(zhǔn)，五象廣場、鳳嶺區(qū)域是目前南寧高檔商務(wù)辦公區(qū) 。 寫字樓物業(yè)體量總量僅為45萬平方米的埌東CBD已顯現(xiàn)出企業(yè)入駐率基本飽和的現(xiàn)狀，區(qū)域基本上已經(jīng)沒有辦公用途地塊出讓，因此有如此區(qū)位優(yōu)勢明顯的辦公用地出讓實(shí)屬絕版。（三）、酒店物業(yè)市場 發(fā)展情況近年來南寧的旅游業(yè)快速發(fā)展，據(jù)相關(guān)統(tǒng)計2008年全年接待國內(nèi)游客總?cè)藬?shù)2325萬人次。同時隨著南寧會展經(jīng)濟(jì)，首府經(jīng)濟(jì)、東盟貿(mào)易效應(yīng)的顯現(xiàn)，南寧酒店行業(yè)進(jìn)入了快速發(fā)展通道。2004年以來，南寧市的賓館酒店業(yè)發(fā)展實(shí)現(xiàn)跨越，首屆中國－東盟博覽會召開前，南寧市的住宿條件和接待能力曾是南寧市服務(wù)中國－東盟博覽會的一個瓶頸。當(dāng)時，存在著1萬多張床位的需求缺口，總體數(shù)量無法滿足中國東盟博會接待需求，設(shè)施檔次及服務(wù)品質(zhì)不適應(yīng)客商需求。針對旅游星級飯店客房總量嚴(yán)重不足、賓館設(shè)施檔次及服務(wù)水平無法滿足客商商務(wù)需求，新建賓館步伐緩慢。南寧市政府加大推動星級賓館建設(shè)改造，加快星級飯店評定步伐的工作力度。為此，出臺了《南寧市服務(wù)南博會扶持賓館飯店設(shè)施更新改造的若干規(guī)定》、《南寧市扶持新建三星級以上賓館的暫行規(guī)定》，2002005年分別劃撥3000萬元財政資金，鼓勵和扶持社會資本賓館進(jìn)行設(shè)施改造，為打造區(qū)域性旅游目的地和旅游集散中心城市奠定了基礎(chǔ)。本段小結(jié)：旅游、會展、東盟貿(mào)易經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，帶動南寧酒店業(yè)的快速發(fā)展。南寧市酒店供應(yīng)量 截止2009年南寧市星級酒店數(shù)量達(dá)到85家，其中五星級酒店6家，分別是沃頓國際大酒店、明園新都飯店、南寧飯店、邕江賓館、桂景大酒店、紅林大酒店、南寧鑫偉萬豪酒店，四星酒店11家，三星級酒店30家，二星級酒店37家。五星級四星級三星級二星級一星級酒店數(shù)量71130371所占比例8%13%35%44%1%1996年5月明園新都被國家旅游局評定為五星級酒店，是南寧市最早的一家五星級酒店，到2004年，南寧也僅有此1家五星級酒店，四星級酒店7家。2004年開始，中國東盟博覽會永久在南寧舉辦，2004年后到2009年，南寧酒店業(yè)受東盟博覽會刺激高檔酒店增長迅速，五星級酒店增至7家，四星級酒店11家。但后續(xù)幾家五星級酒店也是通過改造升級成為五星級酒店，南寧市目前并無按照五星級標(biāo)準(zhǔn)建造的，真正意義上的五星級酒店出現(xiàn)。 本段小結(jié)：南寧酒店供應(yīng)量逐年上升，但目前并無按照五星級標(biāo)準(zhǔn)建造的真正意義的五星級酒店出現(xiàn)。價格南寧市五星級酒店散客房價最高668元/間天（萬豪），最低248元/間天（邕江賓館），平均散客房間約為444元/間天 （協(xié)議價除外）。入住率 目前南寧酒店的平均入住率為62%左右，五星級酒店入住率為60%左右，其中沃頓酒店入住率80%左右，紅林酒店入住率85%左右。硬件條件除了紅林酒店外，其它酒店年代久遠(yuǎn)，并沒有真正按照國際五星級標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計和建造，硬件條件缺陷明顯，部分酒店采用改建和重新裝修達(dá)到五星級的評星標(biāo)準(zhǔn)，如沃頓酒店（2004年重新裝修）、邕江賓館（2004年重新裝修）、南寧飯店（2005年重新裝修）等。本段小結(jié)：南寧現(xiàn)有酒店硬件條件較差。酒店管理公司目前只有紅林（加盟最佳西方BEST WESTERN）和萬豪（萬豪于2009年12月18日開業(yè)，是目前南寧市唯一的超五星級國際管理品牌酒店，但因受建筑本身的限制，其硬件條件并不理想。）兩個國際品牌酒店進(jìn)駐南寧。餐飲與會議設(shè)施南寧酒店餐飲設(shè)施較為齊全，菜系以粵菜、西餐為主，中西結(jié)合，不少酒店推出地方風(fēng)味菜肴。可以較充分滿足住客日常飲食和宴請需求，南寧市目前五星級酒店擁有大小會議室超過70個（含可改為會議室的多功能廳）。會議室的平均出租價格為2757元/天，500平方米左右的多功能廳平均價格為5028元/天潛在增量分析據(jù)南寧市旅游局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，未來2到3年（2011年之前）內(nèi)南寧五星級酒店數(shù)量將達(dá)到10家。目前華潤中心已經(jīng)動工，其規(guī)劃的五星級酒店為國際商旅涉外五星級酒店，預(yù)計2017年入市。另外，據(jù)了解香港的香格里拉大飯店正在尋找合適的場地，會昌集團(tuán)已經(jīng)收購沃頓酒店，龍光地產(chǎn)正在積極尋找地塊建設(shè)五星級酒店，打算引入喜來登酒店。本節(jié)小結(jié)綜合來看南寧五星級酒店的質(zhì)量尚未達(dá)到國際高檔酒店及國內(nèi)主流五星級酒店的水平，主要體現(xiàn)在缺少國際知名酒店管理公司進(jìn)駐，房價水平低，入住率低等方面，因此發(fā)展空間和機(jī)會很大。（四）、住宅物業(yè)市場 近年發(fā)展情況從2007年到2009年南寧住宅市場發(fā)展迅速，08年金融危機(jī)雖受一定的影響，但影響不大。09年以來，在國家政策的保駕護(hù)航下，積累的大量剛性需求逐漸釋放，并帶動改善性需求和投資型需求積極入市，商品住宅市場得以迅速回暖，成交量節(jié)節(jié)攀升，成交量和成交均價均創(chuàng)出歷史新高，南寧房地產(chǎn)市場進(jìn)入了快速發(fā)展階段。 ，環(huán)比增長86%，成交住房59286套，環(huán)比增長達(dá)80%，%。2009年小戶型(60平方米以下)成交9648套，%；8090平方米戶型成交10174套，%。100120平方米戶型成交12277套，%。20072009年總體情況對比2007年2008年2009年銷售面積（萬㎡）585銷售均價（元/㎡）340440715003銷售金額（億元）141321從成交均價來看，從2007年的3404元/㎡，增長到了2009年的5003元/㎡，年均增長率達(dá)到21%。南寧住宅市場價格在全國屬于相對較低水平，泡沫相對較小，價格下降空間有限，整體看住宅價格總體平穩(wěn)。本段小結(jié)：南寧住宅市場近年來快速發(fā)展，尤其09年成交量和成交均價均創(chuàng)歷史新高。未來發(fā)展展望總體上我們認(rèn)為南寧的住宅市場無論從短期還是長期看仍然有比較大的上升空間。從短期看，自住型需求比較旺盛，這一分部不會因?yàn)榉績r高而放棄購買，反而會因?yàn)閾?dān)心房價上漲而提前釋放需求。目前南寧各大樓盤二房、小三房比較緊缺。因?yàn)闃鞘型顿Y熱情高，甚至也衍生了一部分貪大求闊追求大戶型或以房地產(chǎn)財富為自豪的改善性自住需求。而南寧的房價相對于全國首府級城市及沿海城市的房價處于比較低的價位，且房地產(chǎn)泡沫少，所以上升空間大。從長期看，國家北部灣策略、國家經(jīng)濟(jì)第四極戰(zhàn)略目標(biāo)、欽州保稅港成立、中國東盟博覽會的永久舉辦地等利好消息，使投資者對南寧的市場及經(jīng)濟(jì)相當(dāng)有信心，大量的外來人口涌入，剛性需求增加。外地購房客戶剛性需求依然強(qiáng)勁，中國東盟自由貿(mào)易區(qū)2010年1月1日正式成立，各種經(jīng)濟(jì)利好政策加速廣西成為中國經(jīng)濟(jì)增長的第四極，而南寧被譽(yù)為第二個深圳，最具潛力的新國際核心城市，正在發(fā)揮更重要的作用。我們看到，許多國內(nèi)發(fā)達(dá)地區(qū)、東部沿海生產(chǎn)基地的外地人紛紛搶灘南寧，做生意、開公司，都來到廣西淘金，他們認(rèn)為廣西會有很大的發(fā)展，而他們購房的需求也是剛性的需求；外地投資者也尾隨而至