【文章內(nèi)容簡介】 檔物業(yè)的銷售價格主要集中在 80000— 120210 元 /㎡。 目前北部片區(qū)的商業(yè)基本形成了以觀音橋步行街周圍為核心商圈，輔以幾大特色商業(yè)街的商業(yè)格局，如北濱路、加州花園、龍湖餐飲一條街等。市場以區(qū)域性消費為主，商業(yè)物業(yè)銷售價格跨度較大，主要在 2021080000 元 /㎡，商業(yè)中心區(qū)的單位租金以 100350 元 /㎡為主。 同時，北部片區(qū)寫字樓供應(yīng)以中檔或中低檔的商務(wù)公寓為主，純寫字樓供應(yīng)較少，整體入住率在 60%左右，入住企業(yè)主要為中小規(guī)模私營企業(yè)或國營單位的分支機構(gòu)，商用物業(yè)單位租金集中在 3050 元 /㎡，單位售價集中在 40006000 元 /㎡。 從區(qū)域未來發(fā)展來看，北部片區(qū)的開發(fā)重心仍然會集中于普通住宅版塊，住宅形態(tài)將以現(xiàn)有業(yè)態(tài)為主；而相對來說，商業(yè)和寫字樓等相關(guān)物業(yè)的發(fā)展水平仍不能和解放碑地區(qū)抗衡，仍將以滿足區(qū)域性消費為主。 南岸區(qū) 主要房地產(chǎn)開發(fā)始于 1999 年底，目前已成為僅次 于北部新城的第二大房地產(chǎn)開發(fā)熱點區(qū)域。該區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)以“沿江”（長江）、“靠山”（南山）為主，住宅形態(tài)以花園小區(qū)和花園洋房為主，目前已經(jīng)形成了中心區(qū)、南濱路、學(xué)府路、經(jīng)開區(qū)等幾大開發(fā)版塊，大盤較為集中，如融僑半島、陽光 100 等，銷售價格集中在 28003500 元 /㎡。 南岸區(qū)的商業(yè)主要集中在南坪轉(zhuǎn)盤周圍和南濱路長江大橋東側(cè)，現(xiàn)有營業(yè)總面積達 15 萬㎡左右。商業(yè)中心區(qū)的銷售價格主要在 2021060000 元 /㎡，單位租金以 40350 元 /㎡為主。 目前南岸區(qū)寫字樓供應(yīng)量較少，主要位于轉(zhuǎn)盤附近的東西路及北路區(qū) 域，在檔次上也主要為中低檔寫字樓，租（售）都較為便宜，但出租率并不高，平均水平在 40— 50% 左右，銷售價格主要在 40005000 元 /㎡，單位租金以 3050 元 /㎡為主。 9 未來，南岸區(qū)將以住宅市場開發(fā)為主，擬將現(xiàn)有版塊擴張到茶園新區(qū)和廣陽島度假區(qū)；而商業(yè)物業(yè)的開發(fā)則會主要集中在南濱路一線，且業(yè)態(tài)構(gòu)成以餐飲娛樂業(yè)為主，形成重慶南部生態(tài)休閑產(chǎn)業(yè)鏈；而相對寫字樓的發(fā)展會比較落后，仍然以中低檔的商務(wù)公寓物業(yè)為主，且呈小規(guī)模放量的開發(fā)態(tài)勢，滿足區(qū)域內(nèi)部的基礎(chǔ)商務(wù)需求。 沙坪壩區(qū) 沙坪壩區(qū)一直有重慶 的“渝中后院”之稱，區(qū)域人文資源豐富，擁有重慶最集中的大中專院校、醫(yī)療機構(gòu)和眾多的教育及醫(yī)務(wù)工作者，擁有十分穩(wěn)定的區(qū)域市場消費力。 區(qū)域住宅物業(yè)開發(fā)較為零散，形成的房地產(chǎn)開發(fā)版塊主要有鳳天路、沙濱路、學(xué)府大道，由于市場消費力較強，而土地資源又較為稀缺，因此，區(qū)域住宅以規(guī)模較小而密度較大的花園小區(qū)和單體公寓為主，單位售價一般在 30003500 元 /㎡。 沙區(qū)商業(yè)主要集中在三角碑商圈，各類商業(yè)物業(yè)營業(yè)面積達 18 萬㎡。沙坪壩區(qū)的商業(yè)物業(yè)在幾大百貨商場的基礎(chǔ)上，形成了以大型專業(yè)店、特色專賣店、地下商場相結(jié)合的格 局，目前，該區(qū)域單位租金為 150400 元 /㎡，銷售價格集中在 2500070000 元 /㎡。 沙區(qū)目前的寫字樓主要集中在三角碑周邊，且純寫字樓數(shù)量極少，招租情況相當(dāng)差。如三角碑周邊的立洋商廈、銀貿(mào)大廈等入駐情況都不如人意，而嘉多利廣場、華廈銀座等項目則為商住型項目，多以住宅價格發(fā)售，整體上看區(qū)域內(nèi)商務(wù)環(huán)境尚未形成。 未來沙區(qū)的發(fā)展重點將集中在住宅市場，政府將在中梁山以西建設(shè)大規(guī)模的大學(xué)城，改善現(xiàn)有沙坪壩區(qū)的住宅用地條件。相對而言商業(yè)物業(yè)和寫字樓物業(yè)的發(fā)展將會以現(xiàn)有基礎(chǔ)為主，中長期內(nèi)可能會有一定的補充。 九龍坡區(qū)（含高新區(qū)） 九龍坡區(qū)為重慶的老工業(yè)區(qū)、老城區(qū)，是主城區(qū)住宅開發(fā)相對落后的地區(qū)。區(qū)域以南方花園系列開發(fā)為開始，而其后的直港大道片區(qū)的開發(fā)則代表了該區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的最高水平；目前區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)熱點已經(jīng)逐漸轉(zhuǎn)移至楊家坪步行街一帶，物業(yè)開發(fā)以小規(guī)?；▓@小區(qū)和單體公寓為主，銷售價格集中在 28003600 元 /平方米。 九龍坡區(qū)商業(yè)主要以楊家坪商圈為主，直港大道餐飲娛樂街為輔。目前，楊家坪商圈商業(yè)營業(yè)面積約在 20萬㎡左右，具有獨特的“地面 +地下商圈”，其地下商場的營業(yè)面積達全市之最，目前該地區(qū)商 服物業(yè)單位租金達 200700元 /㎡，銷售價格集中在 40000100000 元 /㎡。 九龍坡區(qū)的寫字樓主要集中在高新區(qū)，其需求客源基本為本區(qū)域的科技類公司和企業(yè)。在高新區(qū)內(nèi)以中低檔寫字樓和商住公寓較多，且集中分布在石橋鋪轉(zhuǎn)盤周圍，高新區(qū)寫字樓單位租金集中在 3060 元 /㎡，銷售價格集中在 45008000 元 /㎡。 未來 5 年內(nèi)，九龍坡區(qū)仍將以舊城改造為主，開發(fā)區(qū)域較為零散，物業(yè)形態(tài)亦會以住宅物業(yè)為主，而其房地產(chǎn)開發(fā)的主要客源則主要為本區(qū)域居民。 物業(yè)類型分析 10 說明：以下面積及價格，未經(jīng)注明均為建筑 面積及建筑面積價格。 商業(yè)物業(yè) 重慶市是長江上游的貨物集散地和商貿(mào)中心，解放碑更是重慶商業(yè)的黃金口岸。 1997 年重慶直轄以來，商業(yè)發(fā)展加快，全市商業(yè)發(fā)展逐步由解放碑向各區(qū)中心區(qū)域輻射，形成了以解放碑中心商貿(mào)區(qū)為主，周邊的區(qū)域性商貿(mào)區(qū)為輔，共同發(fā)展的消費品市場格局，亦即是以渝中區(qū)為主，沙坪壩區(qū)、九龍坡區(qū)、南岸區(qū)、江北區(qū)組團為輔的重慶主城商業(yè)格局。 u 宏觀開發(fā) 表：近年來重慶商業(yè)用房宏觀開發(fā)（單位：億元、萬㎡） 商業(yè)用房開發(fā)指標(biāo) 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 房地產(chǎn)投資額 其中：商業(yè)營業(yè)用房投資額 商業(yè)用房所占比例 % % % % 商品房施工面積 其中：商業(yè)營業(yè)用房面積 商業(yè)用房所 占比例 % % % % u 總營業(yè)面積 截止到 2021 年底，主城區(qū)商業(yè)營業(yè)面積預(yù)計在 400－ 500 萬㎡，其中渝中區(qū)商業(yè)營業(yè)面積近130 萬㎡，占全主城區(qū)的 25－ 30%，而五大核心商圈擁有的商業(yè)面積達 90 萬㎡。 表：主城區(qū)重點商業(yè)業(yè)態(tài)供應(yīng)情況 商業(yè)類型 已營業(yè)數(shù)量 營業(yè)規(guī)模 商場（購物中心） 60 75 萬㎡ 超市 65 15 萬㎡ 專業(yè)市場 68 124 萬㎡ 注： 216。 商場統(tǒng)計范圍包括主城區(qū) 內(nèi)掛牌營業(yè)的大、中、小型零售百貨商場、購物中心； 216。 超市統(tǒng)計范圍為主城區(qū)范圍內(nèi)營業(yè)面積在 200 ㎡以上的超市； 216。 專業(yè)市場統(tǒng)計范圍為主城區(qū)范圍內(nèi)有一定知名度的主要的大、中型零售、批發(fā)專 業(yè)市場。 u 商業(yè)集中程度 來自市商委的統(tǒng)計顯示，截至2021年末，全市商業(yè)網(wǎng)點面積已達２６００萬平方米（絕對數(shù)量甚至高于北京的 1350萬㎡），比直轄前的１９９６年增加１５００萬平方米，人均擁有商業(yè)地產(chǎn)面積０．８４平方米。同時，由于重慶城市的組團式布局特征決定了商業(yè)發(fā)展也同樣具有組團式的特 征，目前重慶重點商業(yè)設(shè)施都基本 上集中于各組團核心商圈中，尤其是解放碑商貿(mào)區(qū)，商業(yè)營業(yè)面積占到整個主城區(qū)的 25－30%，商業(yè)網(wǎng)點密集度堪稱西部第一。 11 u 商業(yè)覆蓋率 綜合來看，主城區(qū)常住人口人均擁有商業(yè)面積約 — 1 ㎡左右，按照主城區(qū) 200 平方公里面積計算，每 1 平方公里商業(yè)營業(yè)面積密度為 2－ 萬㎡，其中渝中區(qū)最高，達到 萬㎡。 表：重慶與上海主城區(qū)商業(yè)覆蓋率對比 城市 建成區(qū)城市面積（ k ㎡） 商業(yè)營業(yè)面積（萬㎡） 常住人口（萬人） 每1k ㎡城市面積擁有的商業(yè)面積（萬㎡） 人均擁有商業(yè)面積（㎡） 重慶 203 450 上海 994 注： 216。 上海的建成區(qū)面積為市區(qū) 9 區(qū)（黃浦區(qū)、盧灣區(qū)、徐匯區(qū)、長寧區(qū)、靜安區(qū)、普陀區(qū)、閘北區(qū)、虹口區(qū)、楊浦區(qū)）面積之和加上浦東新區(qū)（部分） 50 k ㎡計算； 216。 上海的商業(yè)營業(yè)面積來源參考 。 216。 上海的常住人 口按照市區(qū) 9 區(qū)、浦東新區(qū)合計計算，具體參照第五次人口普查數(shù)據(jù)。 表：重慶與北京全市范圍商業(yè)覆蓋率對比 城市 轄區(qū)面積（ k ㎡） 轄區(qū)商業(yè)總量（萬㎡） 轄區(qū)人口總數(shù)（萬人） 每 1k㎡土地面積擁有的商業(yè)面積（萬㎡） 人均擁有商業(yè)面積（㎡） 重慶 3051 北京 1423 注： 216。 轄區(qū)面積指整個行政區(qū)劃下的幅 員面積； 216。 北京市商業(yè)營業(yè)面積總量參照第二次基本單位普查數(shù)據(jù)（ 2021 年）； 216。 人口總數(shù)參照第五次人口普查數(shù)據(jù)。 從與北京、上海兩城市的比較可以看出，重慶整體的商業(yè)覆蓋率水平還較低，遠低于國內(nèi)發(fā)達城市，商業(yè)的土地覆蓋率水平僅是北京的 %，人口覆蓋率為北京的 %；但是主城區(qū)的商業(yè)覆蓋率相對國內(nèi)發(fā)達城市而言差距則并不十分懸殊，甚至相當(dāng)接近，重慶主城區(qū)商業(yè)的土地覆蓋率是上海的 %，人口覆蓋率是上海的 %。 u 商業(yè)經(jīng)營情況 表：各商圈單位營業(yè)面積年平均經(jīng)營額分析（ 2021 年） 類別 商圈（或地區(qū)） 單位營業(yè)面積（㎡）年平均營業(yè)額 商業(yè)核心區(qū) 解放碑商圈 42021 元 次級核心區(qū) 沙坪壩商圈 30000 元 南坪商圈 25000 元 觀音橋商圈 25000 元 楊家坪商圈 30000 元 邊緣區(qū) 兩路、大渡口等 10000 元 12 解放碑商圈的經(jīng)營規(guī)模最大，營業(yè)水平也最高，單位面積營業(yè)額 2021 年達到 4 萬余元，而幾大次級商圈單位面積營業(yè)額水平在 — 3 萬元之間。 表：國內(nèi)部分商圈、商場物 業(yè)單位營業(yè)面積年均經(jīng)營額對