【正文】 較大的花園小區(qū)和單體公寓為主，單位售價(jià)一般在 30003500 元 /㎡。 1997 年重慶直轄以來(lái)，商業(yè)發(fā)展加快，全市商業(yè)發(fā)展逐步由解放碑向各區(qū)中心區(qū)域輻射，形成了以解放碑中心商貿(mào)區(qū)為主，周邊的區(qū)域性商貿(mào)區(qū)為輔，共同發(fā)展的消費(fèi)品市場(chǎng)格局，亦即是以渝中區(qū)為主，沙坪壩區(qū)、九龍坡區(qū)、南岸區(qū)、江北區(qū)組團(tuán)為輔的重慶主城商業(yè)格局。 北京市商業(yè)營(yíng)業(yè)面積總量參照第二次基本單位普查數(shù)據(jù)（ 2021 年）； 216。它由主力店太平洋百貨和獨(dú)立商鋪組成，經(jīng)營(yíng)范圍包括服裝、化妝品、精品、運(yùn)動(dòng)系列、家電、家私、飲食等傳統(tǒng)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，以及大型電玩城、溜冰場(chǎng)、電影城、保齡球等娛樂(lè)項(xiàng)目。 表：主城區(qū)各商圈商業(yè)營(yíng)業(yè)面積增長(zhǎng)趨勢(shì)預(yù)測(cè) 商圈 當(dāng)前供應(yīng)量 2021 年 預(yù)計(jì)近期供應(yīng)量 2021 年 預(yù)計(jì)遠(yuǎn)期供應(yīng)量 2021 年 解放碑商圈 40 萬(wàn)㎡ 60 萬(wàn)㎡ 75 萬(wàn)㎡ 沙坪壩商圈 18 萬(wàn)㎡ 30 萬(wàn)㎡ 40 萬(wàn)㎡ 南坪商圈 18 萬(wàn)㎡ 30 萬(wàn)㎡ 45 萬(wàn)㎡ 觀(guān)音橋商圈 28 萬(wàn)㎡ 32 萬(wàn)㎡ 45 萬(wàn)㎡ 楊家坪商圈 20 萬(wàn)㎡ 34 萬(wàn)㎡ 40 萬(wàn)㎡ 解放碑商圈近期主要 新增項(xiàng)目有：輕軌名店城、黑格金界等地下商業(yè)項(xiàng)目；而遠(yuǎn)期供應(yīng)主要是較場(chǎng)口等區(qū)域的舊城改造項(xiàng)目。 u 寫(xiě)字樓供應(yīng)類(lèi)型 就目前而言，重慶市場(chǎng)上供應(yīng)的辦公樓物業(yè)主要有以下三種類(lèi)型：純寫(xiě)字樓。月（含物管費(fèi)），就入住率而言，由于這類(lèi)型寫(xiě)字樓除租金水平外，地理位置是其第二大可利用的優(yōu)勢(shì)，因此大多位于交通條件較好的普通型寫(xiě)字樓入住率較高，如華安大廈入住率就達(dá)到 75%左右水平，而相反，地理位置相對(duì)稍差的物業(yè)，入住水平就較低，有的普通型寫(xiě)字樓僅有 2035%的入住率。 售價(jià) 18 目前解放碑地區(qū)寫(xiě)字樓出售價(jià)格在 800012021 元 /㎡左右（建筑面積，清水房），高居主城區(qū)寫(xiě)字樓價(jià)格之最；次中心區(qū)域（如兩 路口、沙坪壩區(qū)三角碑、江北觀(guān)音橋、南坪轉(zhuǎn)盤(pán)周邊等）寫(xiě)字樓的平均售價(jià)在 60008000 元 /平方米（建筑面積，清水房）。目前沒(méi)有真正意義上的國(guó)際甲級(jí)寫(xiě)字樓，客戶(hù)在等待觀(guān)望中，一旦有綜合素質(zhì)強(qiáng)的甲級(jí) 寫(xiě)字樓出現(xiàn)，大都會(huì)的很大部分高端客戶(hù)會(huì)是本項(xiàng)目的潛在客戶(hù)。解放碑的寫(xiě)字樓的出租率明顯高于其他次中心區(qū)域。乙級(jí)寫(xiě)字樓的租金水平在 6080 元 /㎡ 辦公物業(yè) 重慶市是目前全國(guó)面積最大、行政管轄最寬、人口最多的直轄市。 u 發(fā)展速度及未來(lái)預(yù)期 15 重慶商業(yè)設(shè)施目前以每年 200 萬(wàn)㎡的速度增長(zhǎng)，亦即每年新增 400— 600 億元的商業(yè)供應(yīng)規(guī)模，其中，主城區(qū)預(yù)計(jì)會(huì)占到 1/5— 1/4，即主城區(qū)年商業(yè)供應(yīng)新增規(guī)模在 80— 120 億元之間。月，新華路一般則在 300－ 450 元 /㎡ 216。在高新區(qū)內(nèi)以中低檔寫(xiě)字樓和商住公寓較多，且集中分布在石橋鋪轉(zhuǎn)盤(pán)周?chē)?，高新區(qū)寫(xiě)字樓單位租金集中在 3060 元 /㎡，銷(xiāo)售價(jià)格集中在 45008000 元 /㎡。商業(yè)中心區(qū)的銷(xiāo)售價(jià)格主要在 2021060000 元 /㎡，單位租金以 40350 元 /㎡為主。這將改變目前渝中半島交通擁堵的現(xiàn)象。 u 解放碑寫(xiě)字樓 同時(shí)，渝中區(qū)又是“重慶商務(wù)”的代名詞，尤其是解放碑 CBD區(qū)域，從上世紀(jì)五十年代至今，解放碑一直保持著重慶核心商務(wù)中心的優(yōu)勢(shì)。截至 2021 年，重慶市三資企業(yè)已達(dá) 3122 家，實(shí)際吸引外資 ，協(xié)議投資資金 億美金，三資企業(yè)從業(yè)人員已達(dá) 10 萬(wàn)人以上，為重慶發(fā)展注入了活力。 2021 年 111 月 ，重慶市施工面積、竣工面積都比去年同期有了一定程度的上升。 u 新國(guó)八條規(guī)定 2021 年，中央政府出臺(tái)了新國(guó)八條規(guī)定，新規(guī)定提出了普通住宅小區(qū)的建筑標(biāo)準(zhǔn)，而且政府將通過(guò)土地供應(yīng)來(lái)調(diào)控住宅供應(yīng)，從源頭上控制了住宅價(jià)格和戶(hù)型，有效保證普通住宅的土地供應(yīng)量，普通住宅的供應(yīng)量將會(huì)大幅提高。 圖：重慶歷年來(lái)人均 GDP 發(fā)展?fàn)顩r （單位：元） （數(shù)據(jù)來(lái)源：重慶歷年統(tǒng)計(jì)年鑒） 國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（ GDP）年增幅達(dá) 10%以上， 2021 年更創(chuàng)新高，同比增長(zhǎng) %。由此推算，重慶市十五期間固定資產(chǎn)投資將超過(guò) 6000億元，截至 2021年將達(dá)到 10000 億元，累計(jì)十年期間達(dá) 16000 億元。 今年 6 月 5 日 7 日，國(guó)務(wù)院七部委穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格第三聯(lián)合檢查組對(duì)重慶市貫徹國(guó)務(wù)院房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的情況進(jìn)行了為期 3天的檢查，檢查結(jié)論是：重慶調(diào)控工作初見(jiàn)成效，基本無(wú)泡沫。據(jù)重慶商委介紹，此空置面積并非重慶地區(qū)真實(shí)的商業(yè)空置面積，原因在于近年來(lái)重慶市相關(guān)統(tǒng)計(jì)部門(mén)僅依照商業(yè)開(kāi)發(fā)面積和商業(yè)銷(xiāo)售面積進(jìn)行空置率統(tǒng)計(jì)，而租用面積和自營(yíng)面積均不計(jì)入統(tǒng)計(jì)范疇，而重慶市有相當(dāng)部分的商業(yè)是以租賃為主，銷(xiāo)售為輔，從而造成現(xiàn)有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)嚴(yán)重失真，統(tǒng)計(jì)空置面積大大超過(guò)實(shí)際空置面積，如江北區(qū)的北城天街只租不賣(mài)，整體 出租率達(dá) 95%以上，而政府統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)卻表示其空置率達(dá) 100%，和真實(shí)情況南轅北轍。 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 區(qū)域版塊市場(chǎng)分析 注：以下租售價(jià)格，未 經(jīng)標(biāo)明均為套內(nèi)面積；區(qū)域版塊市場(chǎng)重點(diǎn)包括渝中區(qū)、北部片區(qū)（江北、渝北及北部新區(qū)）、沙坪壩區(qū)、九龍坡區(qū)（含高新區(qū)）及南岸區(qū)。將完全改變現(xiàn)有的商貿(mào)、商務(wù)的檔次和格局，開(kāi)發(fā)高附加值的房地產(chǎn)產(chǎn)品。 目前北部片區(qū)的商業(yè)基本形成了以觀(guān)音橋步行街周?chē)鸀楹诵纳倘?，輔以幾大特色商業(yè)街的商業(yè)格局，如北濱路、加州花園、龍湖餐飲一條街等。 未來(lái)沙區(qū)的發(fā)展重點(diǎn)將集中在住宅市場(chǎng)，政府將在中梁山以西建設(shè)大規(guī)模的大學(xué)城，改善現(xiàn)有沙坪壩區(qū)的住宅用地條件。 專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)范圍為主城區(qū)范圍內(nèi)有一定知名度的主要的大、中型零售、批發(fā)專(zhuān) 業(yè)市場(chǎng)。 上海一百百貨集團(tuán)、成都王府井百貨資料參考“中國(guó)聯(lián)鎖經(jīng)營(yíng)協(xié)會(huì)”公布數(shù)據(jù)； 216。一直以來(lái)在重慶樹(shù)立了良好的品牌形象和市場(chǎng)角色。 根據(jù)近幾年重慶社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，結(jié)合未來(lái)的內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境，預(yù)計(jì)今后 5— 10年重慶經(jīng)濟(jì)仍將保持較大增長(zhǎng)勢(shì)頭，預(yù)計(jì) GDP 平均會(huì)維持在 8— 10%的增長(zhǎng)水平。 u 寫(xiě)字樓分布情況 由于重慶市特殊的組團(tuán)式布局以及渝中區(qū)在全市地理區(qū)位和社會(huì)經(jīng)濟(jì)中的核心地位，重慶市的寫(xiě)字樓，尤其是中高檔寫(xiě)字樓主要集中分布在渝中區(qū)，在其它區(qū)域的寫(xiě)字樓則主要集中分布于該區(qū)域的核心商圈周邊。月左右；解放碑周邊寫(xiě)字樓的租價(jià)高達(dá) 100150 元 /㎡其在設(shè)計(jì)、用材、物管等方面都代表著重慶寫(xiě)字樓市場(chǎng)的最高水平，因此吸引了眾多外資及本地有實(shí)力的公司或單位入住。 在用材上，外墻為進(jìn)口玻璃幕墻，整幢大樓采用高級(jí)的進(jìn)口設(shè)備，如電梯采用日本原裝進(jìn)口 19 的日立電梯等。 其他區(qū)域中心區(qū)寫(xiě)字樓的租價(jià)比較接近，平均租價(jià)在 5060 元 /㎡ u 各類(lèi)型物業(yè)綜述 目前重慶的寫(xiě)字樓主要分為三類(lèi)，分別為甲級(jí)寫(xiě)字樓、乙級(jí)寫(xiě)字樓和普通級(jí)寫(xiě)字樓。 根據(jù)商業(yè)經(jīng)營(yíng)額的增長(zhǎng)情況，商業(yè)設(shè)施折舊及銀行利率變動(dòng)，結(jié)合中原公司近兩年對(duì)主城各區(qū)商鋪的跟蹤調(diào)查，判斷認(rèn)為在主城區(qū)商圈結(jié)構(gòu)不出現(xiàn)重大變動(dòng)調(diào) 整情況下，預(yù)計(jì)未來(lái) 5— 16 10 年內(nèi)主城區(qū)整體商業(yè)租金平均增長(zhǎng)在 4— 6%左右。在性?xún)r(jià)比方面同樣很高，所以一直以來(lái)其經(jīng)營(yíng)情況都相當(dāng)良好。 南京新街口商圈、湖南路商圈資料由中原南京分行提供，新街口商圈是目前南京最核心的商圈，日均人流量達(dá) 60 萬(wàn)人（與上海南京路、北京王府井、重慶解放碑、武漢解放路齊名），而湖南路商圈是以經(jīng)營(yíng)精品為主的商圈，這兩大商 圈是目前南京最主要的商圈。同時(shí)，由于重慶城市的組團(tuán)式布局特征決定了商業(yè)發(fā)展也同樣具有組團(tuán)式的特 征，目前重慶重點(diǎn)商業(yè)設(shè)施都基本 上集中于各組團(tuán)核心商圈中，尤其是解放碑商貿(mào)區(qū)，商業(yè)營(yíng)業(yè)面積占到整個(gè)主城區(qū)的 25－30%，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)密集度堪稱(chēng)西部第一。 九龍坡區(qū)（含高新區(qū)） 九龍坡區(qū)為重慶的老工業(yè)區(qū)、老城區(qū)，是主城區(qū)住宅開(kāi)發(fā)相對(duì)落后的地區(qū)。 同時(shí)，北部片區(qū)寫(xiě)字樓供應(yīng)以中檔或中低檔的商務(wù)公寓為主，純寫(xiě)字樓供應(yīng)較少，整體入住率在 60%左右，入住企業(yè)主要為中小規(guī)模私營(yíng)企業(yè)或國(guó)營(yíng)單位的分支機(jī)構(gòu)，商用物業(yè)單位租金集中在 3050 元 /㎡，單位售價(jià)集中在 40006000 元 /㎡。 “兩核”是指解放碑“十字金街” (即現(xiàn)在的解放碑中心購(gòu)物廣場(chǎng)核心地區(qū) )和較 場(chǎng)口片區(qū)。區(qū)域內(nèi)常住人口近 60 萬(wàn)人，（解放碑 7 萬(wàn)）日均流動(dòng)人口數(shù)量過(guò) 30 萬(wàn)人次，節(jié)假日最高人流達(dá) 90萬(wàn)人次，是重慶市硬件設(shè)施最完備，人氣最旺，輻射能力最強(qiáng)的商貿(mào)中心。世紀(jì)門(mén)，開(kāi)盤(pán)一周，銷(xiāo)售率過(guò) 60%。 房地產(chǎn)業(yè)宏觀(guān)發(fā)展態(tài)勢(shì) u 房地產(chǎn)業(yè)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè) 表：房地產(chǎn)業(yè)在 GDP 中的比重變化 （單位：億元） 4 年份 GDP 房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè) 投資額 房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占 GDP 的比率 1998 年 % 1999 年 % 2021 年 % 2021 年 % 2021 年 % 2021 年 % 2021 年 % （數(shù)據(jù)來(lái)源：重慶歷年統(tǒng)計(jì)年鑒） 直轄以來(lái)，重慶房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，已經(jīng)逐步發(fā)展成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)中一大支柱產(chǎn)業(yè)。 由《 2021 年發(fā)展與改革報(bào)告》獲知，重慶西部大開(kāi)發(fā)實(shí)施的首批 100 個(gè)投資項(xiàng)目中，今年將有 96 個(gè)建成或?qū)嵤?，由此看出，中央政府力捧重慶地區(qū)，無(wú)疑為重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展、物業(yè)升值提供了最有效的保證。 圖：重慶近年來(lái)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r （單位：億元） （數(shù)據(jù)來(lái)源：重慶歷年統(tǒng)計(jì)年鑒） 國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增幅由 1997 年的 %增加至 2021 年的 %、 2021 年的 10%， 2021 年成為直轄以來(lái)發(fā)展最快最好