【導(dǎo)讀】南寧國際金融中心項(xiàng)目前期策劃下。南寧銀行、保險(xiǎn)、金融、信托、投資、融資等金融投資機(jī)構(gòu)。國內(nèi)外知名企業(yè)/廣西本地有實(shí)力的大中型企業(yè)。商務(wù)辦公物業(yè)定位定量研究。主要租戶行業(yè)描述。商貿(mào)、科技、房地產(chǎn)、物流、教育、律師。興業(yè)銀行（四層）、廣告、文化、投資、房地產(chǎn)、期貨、交通物流。光大銀行（共8層）、投資、平安保險(xiǎn)（共兩層）、證券（整層）、中海地產(chǎn)。建筑、科技、電子、裝飾、豪錦酒店(整層)、礦產(chǎn)交易、娛樂會(huì)所(整層)、華為集團(tuán)（整層）、蓮泉會(huì)所（占三層）、藍(lán)火翼通信集團(tuán)（占三層）。有色金屬、糖業(yè)、通信。參考南寧市目前寫字樓客戶情況。著重選取產(chǎn)品類似、地段相近等可比項(xiàng)目，與本項(xiàng)目進(jìn)行相似度比較，出發(fā)，暫未考慮入市時(shí)機(jī)的影響。根據(jù)需求預(yù)測公式，預(yù)測2020-2020年南寧寫字樓人數(shù)與需求面積為：。目前南寧寫字樓總存量120萬平方米，平均每人占寫字樓面積13平方米，根據(jù)南寧第三產(chǎn)業(yè)的增長率情況，中我們考慮寫字樓占從業(yè)人員比例以

　　

【正文】 業(yè)占比例 810%，主力面積區(qū)間 ，根據(jù)本項(xiàng)目特征與市場情況 商業(yè)定量 定量案例參考 7萬㎡ 5萬㎡ 萬㎡ 18 萬㎡ 廣州西塔 ／ 萬㎡ 萬㎡ 16 萬 深圳地王大廈 7萬㎡ 5萬㎡ 萬㎡ 18 萬㎡ 卓越世紀(jì)中心 無 萬㎡ 萬㎡ 16 萬㎡ 上海恒隆廣場 未定 未定 萬㎡ 吉隆坡雙子塔 酒店面積 公寓面積 商業(yè)面積 辦公面積 名稱 建議采取低值，商業(yè)面 積規(guī)模宜 34 萬平方米。 頂層餐飲： 重點(diǎn)商業(yè)業(yè)態(tài)定位 北部灣最高檔 景觀國宴餐廳 名師設(shè)計(jì)主題風(fēng)格包房 全景旋轉(zhuǎn)餐廳 60300 平方米 /每個(gè)包房 商業(yè)定位 頂層高級會(huì)所： 重點(diǎn)商業(yè)業(yè)態(tài)定位 南寧名流俱樂部 風(fēng)格：古典美式風(fēng)格 會(huì)員：東盟政商名流 、使館工作人員、商界精英、企業(yè)家、藝術(shù)家 商業(yè)定位 由于本項(xiàng)目商業(yè)升值潛力較大，且商業(yè)形象對項(xiàng)目整體形象的影響大，需統(tǒng)一管理，結(jié)合項(xiàng)目整體定位，建議商業(yè)經(jīng)營模式為持有經(jīng)營 經(jīng)營方式 商業(yè)定位 商業(yè)定位 租金定位 —— 影響商業(yè)租金因素的評分 72 60 76 68 64 80 1 綜合評定 190220 200250 80120 280300 100120 250350 250350 100120 300450 一樓租金價(jià)格（元 /㎡ .月） 30% 10% 2% 2% 32% 2% 2% 20% 100% 項(xiàng)目權(quán)重 9 8 6 6 8 6 8 綜合形象 9 9 5 7 9 7 6 9 品牌 軟件 10 9 6 8 6 8 8 6 9 昭示性 8 5 5 9 6 6 9 業(yè)態(tài)組合 7 10 5 6 8 6 10 規(guī)模 硬件 9 7 8 7 7 7 消費(fèi)能力 6 7 8 7 9 9 周邊人口密度 7 9 9 9 交通方便程度 6 7 5 6 7 8 9 10 商業(yè)氛圍 區(qū)位 本項(xiàng)目 航洋國際 匯東國際 榮和中央公園 金源 CBD 名店 夢之島水晶城 新朝陽廣場 國貿(mào)中心 萬達(dá)廣場 權(quán)重 影響因素 南寧的租金增長率漲幅不大，維持在商鋪?zhàn)饨鹪鲩L通常的系數(shù)值約 3%，兩年后，本項(xiàng)目的租金增長到： 190*（ 1+3%） 2=195 元 /㎡ .月 220*（ 1+3%） 2=227 元 /㎡ .月 租金定位 一樓租金 195227 元 /㎡ .月 二樓租金： 156180 元 /㎡ .月 195*（ 120%） =156 元 /㎡ .月 227*（ 120%） =180 元 /㎡ .月 三樓租金： 125140 元 /㎡ .月 156*（ 120%） =125 元 /㎡ .月 180*（ 120%） =140 元 /㎡ .月 四樓租金： 100110 元 /㎡ .月 126*（ 120%） =96 元 /㎡ .月 140*（ 120%） =110 元 /㎡ .月 商業(yè)定位 5080 元 /㎡ 盈都時(shí)代廣場餐飲 一樓 250，五樓 5080 元 /㎡ 航洋國際 一樓 80120元 /㎡ 匯東國際 一層 300 元 /㎡；二層 100元 /㎡；三層 80 元 /㎡ 榮和中央公園 一樓租金 120 元 /㎡；二樓 100元 /㎡；三樓 5080 元 /㎡ 金源 CBD 名店 一樓底鋪 250— 350 元 /㎡； 夢之島水晶城街鋪 一樓： 250350 元 /㎡；二樓： 200— 300 元 /㎡；三樓： 100— 150 元 /㎡；四樓 80— 100 元 /㎡； 租金不含管理費(fèi)與電費(fèi) 新朝陽廣場 一樓 120 元 /㎡；二樓 100 元 /㎡；三樓 80 元 /㎡；四樓 50 元 /㎡；租金不含管理費(fèi)與電費(fèi) 國貿(mào)中心 一樓獨(dú)立商鋪?zhàn)饨?300— 450 元 /㎡；主力店租金目前在 35— 50 元 /㎡；二樓以上是主力店；租金不含管理費(fèi)與電費(fèi) 萬達(dá)廣場 租金（元 /㎡ .月） 項(xiàng)目名稱 參考市場，南寧商業(yè)每增加一層，租金比一樓低 1520%，本項(xiàng)目按照保守算法，二樓租金取值低 20%，再結(jié)合市場比較法，本項(xiàng)目一樓租金區(qū)間定位為195227 元 /㎡，計(jì)算二至四樓的租金： 參考南寧商鋪市場租金情況 本項(xiàng)目租金定 位 商業(yè)定位 售價(jià)定位 —— 投資回報(bào)法 計(jì)算均值： 一樓平均租金： 210 元 /㎡ .月 二樓平均租金： 168 元 /㎡ .月 三樓平均租金： 133 元 /㎡ .月 四樓平均租金： 105 元 /㎡ .月 一樓平均售價(jià)： 210 元 /㎡ .月 *12/5%=5 萬元 /㎡ 二樓平均售價(jià)： 168 元 /㎡ .月 *12/5%=4 萬元 /㎡ 三樓平均售價(jià)： 133 元 /㎡ .月 *12/5%=3 萬元 /㎡ 四樓平均售價(jià)： 105 元 /㎡ .月 *12/5%= 萬元 /㎡ 按照目前商業(yè)通常的投資回報(bào)率返算商業(yè)的售價(jià)，商業(yè)通常的投資回報(bào)率為5%計(jì)算 一樓租金： 195227 元 /㎡ .月 二樓租金： 156180 元 /㎡ .月 三樓租金： 125140 元 /㎡ .月 四樓租金： 100110 元 /㎡ .月 售價(jià)定位 —— 影響商業(yè)售價(jià)因素的評分 商業(yè)定位 如果商業(yè)實(shí)行銷售，德思勤對商業(yè)售價(jià)進(jìn)行定位，以下評分以 1 樓為標(biāo)準(zhǔn)： / / 1 因素權(quán)重 100% 8 10 8 4 10 8 9 本項(xiàng)目 10 30% 9 10 6 9 9 9 9 萬達(dá)廣場 4 2% 48 6 5 6 4 6 7 榮和中央公園 5 10% 54 7 6 7 5 7 7 日本園 30% 58 8 8 6 5 7 8 保利 21世紀(jì) 6 28% 56 7 6 7 8 保利第一街 價(jià)格 項(xiàng)目權(quán)重 合計(jì) 規(guī)劃導(dǎo)向 人流 環(huán)境 交通 規(guī)模 形象 品牌 區(qū)位 名稱 一樓基準(zhǔn)定價(jià) 萬平方米 *（ 1+30%） 2 萬 = 萬 /平方米 二樓定價(jià) =一樓價(jià)格 *50%= 萬 /平方米 三樓 五樓定價(jià) =寫字樓均價(jià) = 萬 /平方米 根據(jù)市場調(diào)查，每遞增一層樓 ,其銷售價(jià)格就在前一層樓的基礎(chǔ)上減少 50%左右，三層以上價(jià)格基本上與寫字樓價(jià)格一致。同時(shí)，根據(jù)市場調(diào)查，南寧商業(yè)價(jià)格年均增長約 30%計(jì)算未來兩年本項(xiàng)目的售價(jià)： 商業(yè)定位 售價(jià)定位 —— 市場比較增長法 綜合商鋪售價(jià)定位方法一（租金回報(bào)法）和方法二（市場比較增長法），可得商鋪的銷售價(jià)格定位： 一樓 萬 /平方米 二樓 /平方米 三樓以上 萬 /平方米 均價(jià) 4~5 萬元 /平方米 核心商圈客戶： 12公里以內(nèi)商務(wù)人群 二級商圈客戶：南寧以及周邊縣市的政 務(wù)商務(wù)人群 三級商圈客戶：省外或國外的商務(wù)人群 商業(yè)定位 商業(yè)客戶定位 形象描述： 本項(xiàng)目自身的寫字樓客戶、公寓與酒店住客等； 周邊企事業(yè)單位的客戶和寫字樓客戶等； 外商：不只一處有物業(yè)， 不只待在南寧，為了生意來南寧短期或中長期出差，業(yè)務(wù)型餐飲與休閑消費(fèi) 廣西政界：南寧以及廣西其他縣市的政府官員，到南寧開會(huì)、或度假或其他業(yè)務(wù)等，對高端接待型餐飲休閑會(huì)所需求較大； 國營大企業(yè)：到南寧出差、與政府官員之間的交流等事宜，對高端餐飲與商務(wù)等有特殊需求； 東盟各國大使：是俱樂部的主要成員之一，高端會(huì)所與餐飲的主力 客戶之一； 其它：旅游度假高端人士等； 商業(yè)定位 商業(yè)客戶定位 權(quán)富階層 南寧與廣西政界、商界、國營大型企業(yè)高官、外籍大使、國內(nèi)外私營富商、經(jīng)南寧度假旅游的高端人士等 定位回顧 項(xiàng)目定位 國際超 5A 甲級寫字樓 北部灣 CBD 國際商務(wù)金融中心 商務(wù)辦公 豪宅公寓 北部灣新型頂級豪宅 空中別墅豪華酒店式公寓 酒店式公寓 五星級酒店 五星級頂級環(huán)景酒店 高端俱樂部會(huì)所、國宴級餐飲、商業(yè)餐飲、咖啡茶座健身美容中心、甜品、便利店 為北部灣商務(wù)旗艦配套的商務(wù)型商業(yè) 商業(yè) 酒店 SOHO 商務(wù)公寓 物業(yè)細(xì)分 物業(yè)定位 物業(yè)類型 北部灣 CBD 頂級環(huán)景綜合體 定位回顧 項(xiàng)目定位 ~ 萬元 /平方米 商務(wù)公寓 ~ 萬元 /平方米 寫字樓 ~ 萬元 /平方米 酒店式公寓 827~960 元 /間天 4~5 萬元 /平方米 商業(yè) 酒店 本項(xiàng)目價(jià)格定位 物業(yè)類型 定量合計(jì) 項(xiàng)目定位定量 811% 34 萬 商務(wù)公寓 1114% 45 萬 地下車庫 100% 35 萬 合計(jì) 67 萬 45 萬 1314 萬 34 萬 本項(xiàng)目定量規(guī)模 (平方米 ) 所占比例 (%) 物業(yè)形態(tài) 1720% 住宅公寓 1113% 酒店 3740% 寫字樓 911% 商業(yè) 功能布局圖 五星級酒店設(shè)于頂層 （ 4 萬平方） 甲級寫字樓 （ 萬平方） 頂層空中 餐廳（會(huì)所） 1 號(hào)樓 2 號(hào)樓 裙房 (4 萬平方） 豪宅公寓 （ 7 萬平方） 商務(wù)公寓 （ 萬平方） 設(shè)計(jì)構(gòu)思： 將甲級寫字樓置于靠金浦路一側(cè)，離名都大廈、廣西國際金融中心等辦公物業(yè)較近，有利于形成商務(wù)辦公核心區(qū)。且遠(yuǎn)離竹溪大道，避開了噪音的影響。 另外一棟塔樓是五星級酒店、豪宅公寓、商務(wù)公寓的綜合性物業(yè)。五星級酒店置于頂層，有絕好的景觀，滿足了希望進(jìn)駐南寧 的兩家國際知名酒店品牌的要求。同時(shí)酒店靠近竹溪大道，有非常好的展示面。 豪宅公寓在塔樓中部 100 米以上的位置，避免了噪音的影響，同時(shí)景觀絕佳。商務(wù)公寓置于塔樓底部，能與旁邊的甲級寫字樓緊密聯(lián)系形成商務(wù)辦公整體。 項(xiàng)目定位 祝南寧國際金融中心 —— 北部灣 CBD 明珠！ 取得圓滿成功！ Thank you！ 德思勤，是中國領(lǐng)先的房地產(chǎn)綜合服務(wù)商之一，我們珍視與客戶的每一次合作，我們始終堅(jiān)持以客戶的利益為出發(fā)點(diǎn)，為客戶量身定制專業(yè)的房地產(chǎn)解決方案。 匯報(bào)結(jié) 束，預(yù)祝項(xiàng)目取得圓滿成功 ! Taskin, is the leading integrative real estate services and consultancy pany in China, mitted to provide professional customized solution with the philosophy of constant care with our client, and always putting the client first. * * * * * * * * * * * *