【正文】 項目定位 祝南寧國際金融中心 —— 北部灣 CBD 明珠！ 取得圓滿成功！ Thank you！ 德思勤，是中國領先的房地產綜合服務商之一，我們珍視與客戶的每一次合作，我們始終堅持以客戶的利益為出發(fā)點，為客戶量身定制專業(yè)的房地產解決方案。 豪宅公寓在塔樓中部 100 米以上的位置，避免了噪音的影響，同時景觀絕佳。五星級酒店置于頂層，有絕好的景觀，滿足了希望進駐南寧 的兩家國際知名酒店品牌的要求。且遠離竹溪大道，避開了噪音的影響。同時，根據市場調查，南寧商業(yè)價格年均增長約 30%計算未來兩年本項目的售價： 商業(yè)定位 售價定位 —— 市場比較增長法 綜合商鋪售價定位方法一（租金回報法）和方法二（市場比較增長法），可得商鋪的銷售價格定位： 一樓 萬 /平方米 二樓 /平方米 三樓以上 萬 /平方米 均價 4~5 萬元 /平方米 核心商圈客戶： 12公里以內商務人群 二級商圈客戶：南寧以及周邊縣市的政 務商務人群 三級商圈客戶：省外或國外的商務人群 商業(yè)定位 商業(yè)客戶定位 形象描述： 本項目自身的寫字樓客戶、公寓與酒店住客等； 周邊企事業(yè)單位的客戶和寫字樓客戶等； 外商：不只一處有物業(yè)， 不只待在南寧，為了生意來南寧短期或中長期出差，業(yè)務型餐飲與休閑消費 廣西政界：南寧以及廣西其他縣市的政府官員，到南寧開會、或度假或其他業(yè)務等，對高端接待型餐飲休閑會所需求較大； 國營大企業(yè)：到南寧出差、與政府官員之間的交流等事宜，對高端餐飲與商務等有特殊需求； 東盟各國大使：是俱樂部的主要成員之一，高端會所與餐飲的主力 客戶之一； 其它：旅游度假高端人士等； 商業(yè)定位 商業(yè)客戶定位 權富階層 南寧與廣西政界、商界、國營大型企業(yè)高官、外籍大使、國內外私營富商、經南寧度假旅游的高端人士等 定位回顧 項目定位 國際超 5A 甲級寫字樓 北部灣 CBD 國際商務金融中心 商務辦公 豪宅公寓 北部灣新型頂級豪宅 空中別墅豪華酒店式公寓 酒店式公寓 五星級酒店 五星級頂級環(huán)景酒店 高端俱樂部會所、國宴級餐飲、商業(yè)餐飲、咖啡茶座健身美容中心、甜品、便利店 為北部灣商務旗艦配套的商務型商業(yè) 商業(yè) 酒店 SOHO 商務公寓 物業(yè)細分 物業(yè)定位 物業(yè)類型 北部灣 CBD 頂級環(huán)景綜合體 定位回顧 項目定位 ~ 萬元 /平方米 商務公寓 ~ 萬元 /平方米 寫字樓 ~ 萬元 /平方米 酒店式公寓 827~960 元 /間根據本項目定位與規(guī)劃條件，結合商家意向調查、行業(yè)通常的選址方式，再參考案例的裙樓業(yè)態(tài)和物業(yè)頂部的業(yè)態(tài)分布； 業(yè)態(tài) 組合建議 商業(yè)面積約為 34 萬方，自留辦公約 12 萬方 裙樓 頂層 案例參考：商業(yè)占比例 810%，主力面積區(qū)間 ，根據本項目特征與市場情況 商業(yè)定量 定量案例參考 7萬㎡ 5萬㎡ 萬㎡ 18 萬㎡ 廣州西塔 ／ 萬㎡ 萬㎡ 16 萬 深圳地王大廈 7萬㎡ 5萬㎡ 萬㎡ 18 萬㎡ 卓越世紀中心 無 萬㎡ 萬㎡ 16 萬㎡ 上海恒隆廣場 未定 未定 萬㎡ 吉隆坡雙子塔 酒店面積 公寓面積 商業(yè)面積 辦公面積 名稱 建議采取低值，商業(yè)面 積規(guī)模宜 34 萬平方米。 商業(yè)業(yè)態(tài)定位思考 綜合以上因素考慮：本項目商業(yè)最適宜定位為商務配套型商業(yè) 從市場分析可以得知， 南寧的休閑娛樂與商務配套型商業(yè)需求旺盛，德思勤對該類商業(yè)類型進行相關因素比較，已選擇更適合的商業(yè)類型。德思勤還對百盛、美美等百貨訪談進駐意向，商家反饋基本沒有其進駐意向。 零售飽和理論公式 商業(yè)市場機會判斷 15676 平均 21875 32020 7億元 百盛 120200 17 億元 南寧百貨 13000 3億元 夢之島古城店 10000 20200 2億元 廣州友誼 坪效 （元） 經營面積㎡ 09 年營業(yè)額 名稱 按照零售飽和理論，只有在零售飽和度大于商家坪效平均值的情況下，才有在商圈內開設商場的可能。 1% 76（廣西機關事業(yè)單位統(tǒng)計人口） 四級商圈 6 5 45 有效消費人口萬人 1% 605 三級商圈 / / 合計 18% 30 二級商圈 80% 56 核心商圈 吸納率 消費人口 萬人 （備注：高檔人群的比例來自問卷，吸納率來自商業(yè)專業(yè)研究系數值） 需求的商業(yè)面積 =人口 *人均商業(yè)面積 根據市場調查，人均商業(yè)面積為 1， 市場總計需求商業(yè)面積 = 萬人 *1= 萬平方米，其中根據問卷調查，高檔人群占比例約 26% 高檔人群數量 =*26%=15 萬人 與本項目產生競爭的高檔商業(yè)面積包括廣州友誼 50000 ㎡ ，夢之島古城店和夢之島民族店 47000+13000㎡，巴黎春天 13000 ㎡ ，夢之島水晶城 50000 ㎡ ，現有高檔商業(yè)面積就有 萬㎡，未來華潤萬象城還有 290000 ㎡ ，共約 萬㎡ 可見南寧城市級高檔百貨商業(yè)已經飽和 商業(yè)需求計算 商業(yè)市場機會判斷 假設本項目商業(yè)能做到城市商圈級的影響力與規(guī)模，其輻射范圍與人口推算如下：核心商圈客戶： 12 公里以內，二級商圈客戶： 5 公里以內，三級商圈客戶： 5公里以外，四級商圈客戶：一個小車車程以內，南寧周邊各市的企業(yè)領導與政府官員等 IRS＝ C RE／ RF C—— 商圈內的潛在顧客數目：根據上頁表統(tǒng)計 202000 RE—— 商圈內消費者人 均零售支出： 根據問卷，人均消費支出 2020元 /月，即 24000/年 RF—— 商圈內商店的營業(yè)面積：根據調查，商圈內商店的營業(yè)面積 93萬平方米 （已考慮東盟商圈的商業(yè)體量） IRS=20 萬人 * 萬元 /年 /93 萬方 =5161 元 /平方米 根據右表計算，南寧高檔商業(yè)的平均平效 15676 元 /平方米 本項目所計算的零售飽和度小于南寧商業(yè)的平均平效，所以從零售飽和度來看，南寧市高檔商業(yè)已經趨于飽和。 問卷 —— 南寧市高檔奢侈品消費需求一般，整體抽象中百貨業(yè)的平均每月消費支出金額較小，只有 300500 元；高檔收入人群樣本中也只有 1500200 元 /月，說明南寧的高檔商品購買力還是不足 國際標準參考值 人均商業(yè)面積 南寧 上海 深圳 按照國際標準，人均占有商業(yè)面積在 平方米是一個比較合量的參照值。綜合質素評比得分 10 本項目合成售價 =∑各可比項目調整價格本項目綜合質素評比得分247。 職業(yè)特征：私企業(yè)主、企業(yè)高管、高官及其親屬 客戶檔次：高端客戶 公寓定位定量 產品定位 200250 20% 三房兩廳兩衛(wèi) 250350 30% 四房三廳三衛(wèi) 450550 350450 單元面積（㎡） 100% 合計 10% 六房三廳三衛(wèi) 40% 五房三廳三衛(wèi) 套數比例 戶型 定位依據 客戶需求特征 多元化的市場需求 ,要求豐富的產品線 市場現狀 市場上別墅產品主力戶型聯(lián)排主要是 250350，獨棟主要是400600 市場競爭 空中別墅頂級豪宅在南寧屬于空白 本項目特征 高層無敵景觀，標桿形象、地段、高品質酒店式物管與精裝 產品定位明細表 公寓定位定量 五房六房 250350，四房 131167，三房 127131 住宅 ,別墅 鳳嶺南 中房翡翠園 聯(lián)排 500600,雙拼 290350 別墅 東盟商務區(qū) 匯東逸墅 聯(lián)排 420578,獨棟 270280，四房 160 別墅 興寧 嘉和城 聯(lián)排別墅五房 330360 別墅 東盟商務區(qū) 德利鳳嶺世家 聯(lián)排別墅五房 180245,六房 225250,四房 180220,三房 130 別墅 青秀山 昊壯一品尊府 二房 100103,三房 131164,四房 161224 住宅 東盟商務區(qū) 馬來西亞城 一房 4154,三房 9697 住宅 ,SOHO 公寓 瑯東 云星錢隆天下 一房 56,二房 6677,三房 108123,四房 141156 住宅，商業(yè) 中心城區(qū) 榮和中央公園 二房 7391,三房 108120（部分 3+1） 住宅、商鋪 東盟商務區(qū) 盛天華府 主力戶型及面積區(qū)間 (㎡ ) 物業(yè)類別 所處片區(qū) 項目 部分高層住宅和別墅項目戶型定位統(tǒng)計表 市場比較法： 價格定位 4 9 9 9 9 9 實用率 6 8 6 6 10 9 規(guī)模 10 9 8 8 10 9 物業(yè)管理 10 7 7 7 9 7 配套 8 10 7 6 8 10 景觀資源 1 得分合計 1 10 7 6 10 9 容積率 9 6 7 7 6 6 交通 10 6 8 8 6 9 區(qū)位 本項目 托斯卡納 匯東逸墅 德利鳳凰嶺世家 嘉和城 昊壯一品尊府 權重 類別 公寓定位定量 著重選取檔次、客戶層相近的可比項目，與本項目進行比較，然后權重打分得出本項目綜合質素得分。 職業(yè)特征：私企業(yè)主、企業(yè)高管、高官及其親屬 客戶檔次：高端客戶 重要客戶 邊緣客戶 置業(yè)特征：多次置業(yè) 來源：外省，如浙江、福建、東北、廣東等地。 地產行銷領域的 CEO 常用作泛稱，不僅指企業(yè)首席執(zhí)行官，更多是社會上層人士的統(tǒng)稱，具體包括行業(yè)巨子、政界要人、商界領袖、教育精英、董事長、總經理、技術專家等社會富裕階層 。 策略解讀 :該定位運用藍海戰(zhàn)略 ,開辟出一個全新的空白市場 —— 上流人士第一居所 ,同時又弱化了 與別墅市場的競爭關系，甚至能夠化敵為友（建立互補兼容關系），最大限度地拓展了自己的生存空間。 形象定位 閱盡繁華 志在高遠 —— 形象廣告語 CEO 一號官邸 理念創(chuàng)新：倡導一種新的生活方式，普通別墅適宜作為財富金字塔頂尖人群的第二居所，用于休閑、度假；空中別墅適宜作為該類人群的第一居所，可充分保證全家人事業(yè)、生活的效率與便利，助力他們實現對事業(yè)永無止境的追求和宏偉、遠大的人生抱負。空中別墅雖然沒有真正別墅的低密度、花園洋房的優(yōu)點，但其地理位置的優(yōu)越性加上景觀開闊、高遠等，與一般別墅比也不遜色。 指導思想： 以差異化的市場細分策略，開創(chuàng)屬于自己的“藍?！? 充分發(fā)揮項目在居住屬性方面的三大核心優(yōu)勢 —— 絕版地段、高遠景觀、頂級物管，打造位于城市中心的新型頂級豪宅，與南寧市面現有別墅產品形成鮮明差異 ,。這種空中別墅發(fā)源于美國，以“第一居所”和“稀缺性的城市黃金地段”為特征，是一種把繁華都市生活推向極致的建筑類型。 酒店物業(yè)定位定量研究 高端國內外旅游散客 —— 旅游度假高端人士 廣西政界高官、 外資和私有企業(yè)的中高層管理人員、國營大型企業(yè)高官、外籍大使、國內外私營富商等高端人士 商務、團隊、散客 商務 5 邕江賓館 7 商務、團隊、散客 旅游、商務 5 明園新都酒店 6 商務、旅游 旅游 5 南寧飯店 5 商務、團隊、會議散客