【正文】 商務(wù)、會議 5 桂景大酒店 4 商務(wù)、旅游 旅游、商務(wù) 5 沃頓國際大酒店 3 商務(wù)、會議、散客 會議、商務(wù) 5 萬豪酒店 2 會議、商務(wù)、團(tuán)隊(duì)、散客 會議、商務(wù) 5 紅林大酒店 1 五星級酒店 主要客戶來源 屬性 星級 酒店名稱 編號 參考南寧市場五星級酒店客戶 地王之策 1 2 整體定位 商業(yè)定位與定量 3 4 酒店定位與定量 公寓定位與定量 寫字樓定位與定量 5 公寓定位定量 物業(yè)定位 北部灣新型頂級豪宅 空中別墅豪華酒店式公寓 名詞解釋： “空中別墅”發(fā)源于美國，稱為“ penthouse”即“空中閣樓”，原指位于城市中心地帶，高層頂端的豪宅。尤其在會議活動和大型宴請活動方面，集團(tuán)型消費(fèi)、政府接待、周邊縣市政府官員、企業(yè)高級管理人員等金字塔尖人士一直是南寧會議及餐飲業(yè)的重要來源。 美國卡爾森環(huán)球酒店集團(tuán)要求客房數(shù)在 300 左右，建筑面積約為 ~4 萬，酒店位于本項(xiàng)目超高層頂部，品牌選用麗笙 (Radisson)或者麗笙世嘉 (Radisson Plaza)（五星或者超五星）。 五星級酒店規(guī)模推定 我們與兩家有意進(jìn)駐南寧酒店市場的國際知名酒店管理公司達(dá)成初步意向，分別是英國洲際管理集團(tuán)及美國卡爾森環(huán)球酒店公司。 數(shù)據(jù)來源：德思勤數(shù)據(jù)庫 酒店物業(yè)定位定量研究 根據(jù)德思勤對都市綜合體酒店物業(yè)的研究成果，五星級酒店需要一定的規(guī)模效應(yīng)： 酒店客房為 200300 間時，員工工作效率達(dá)到最高，經(jīng)營管理費(fèi)用最合理； 300－ 400 間左右中等規(guī)模的酒店，必須要努力降低成本以彌補(bǔ)較低的效率，通過產(chǎn)品的差異化和創(chuàng)新服務(wù) ,以獲取最大收益 客房數(shù)為 500600 間，管理上效率相對較低，面積較大，人員多，設(shè)備多。 參考比較法 參考酒店年增長率，類比推出出本項(xiàng)目的體量。天，參照五星級酒店市場折扣 67折，本項(xiàng)目酒店平時折后價可達(dá) 827~960元 /間 酒店定位思考 —— 類型篩選 五星級酒店整體定位 五星級頂級環(huán)景酒店 本項(xiàng)目致力于打造東南亞聞名的高品質(zhì)五星級酒店，位于超高層建筑的最頂端，俯覽南寧市全貌 環(huán)景 —— 環(huán)繞民歌湖廣場、南湖、青秀山、邕江 頂級 —— 設(shè)計(jì)、建筑、裝修、品牌、服務(wù)頂級 酒店物業(yè)定位定量研究 酒店物業(yè)定位定量研 究 盈利 能力 開發(fā)模式 盈利 方式 盈利 期限 與本項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略（星級、目標(biāo)） 匹配度分析 研判 將酒店房間的產(chǎn)權(quán)銷售給投資者，引入酒店管理公司統(tǒng)一管理經(jīng)營，利潤由投資者、經(jīng)營者和開發(fā)商分享 銷售及經(jīng)營 短期與長期盈利 此種模式能獲得銷售、經(jīng)營的利潤，盈利能力最大，但酒店經(jīng)營本身有風(fēng)險，且五星級酒店管理公司與開發(fā)商之間通常是以前期咨詢和管理輸出的方式合作，產(chǎn)權(quán)式的五星級酒店案例很少，難以實(shí)現(xiàn) ?? 開發(fā)商獨(dú)立投資開發(fā)，引入品牌酒店管理公司經(jīng)營盈利，或者有可能整體打包賣給基金，銷售盈利 經(jīng)營或銷售 長期盈利 或短期盈利 酒店開業(yè)前期都有一個靜淡期，期間開發(fā)商需要承擔(dān)經(jīng)營損失和風(fēng)險，后期與基金公司收購也存在不定因素。 市場比較法 (通過售價推導(dǎo) ) 商務(wù)辦公物業(yè)定位定量研究 商務(wù)公寓價格定位 市場比較法 (通過售價推導(dǎo) ) 商務(wù)辦公物業(yè)定位定量研究 據(jù)統(tǒng)計(jì)近三年來南寧商品房均價增幅為 %,由于當(dāng)前住宅均價受地產(chǎn)新政影響 ,有下降趨勢 (但 2020 年商品房均價受國際金融危機(jī)影響也曾下降 ,兩者有一定相似之處 ),因此這里假定商務(wù)公寓均價在未來兩年內(nèi)增幅放緩 ,按每年增幅 12%~15%計(jì)算 , 則兩年后商務(wù)公寓售價預(yù)測如下 : 兩年后商務(wù)公寓價格下限 =當(dāng)前商務(wù)公寓核心均價 (1+12%) 2 =18642(1+12%) 2 =23384(元 / ㎡ ) 兩年后商務(wù)公寓價格上限 =當(dāng)前商務(wù)公寓核心均價 (1+15%) 2 =18642(1+15%) 2 =24654(元 / ㎡ ) 考慮到本項(xiàng)目作為北部灣中心綜合體對商務(wù)公寓產(chǎn)生的溢價效應(yīng) (約 3%的均價增幅 ), 修正如下 : 兩年后本項(xiàng)目商務(wù)公寓售價下限 =23384（ 1+3%） =24085(元 / ㎡ ) 兩年后本項(xiàng)目商務(wù)公寓售價上限 =24654（ 1+3%） =25390(元 / ㎡ ) 由上可以得出 :兩年后本項(xiàng)目商務(wù)公寓售價為 24000~25000 元 / ㎡ 寫字樓： 1314 萬方 商務(wù)公寓： 34萬方 商務(wù)辦公類物業(yè)定量 商務(wù)辦公物業(yè)定位定量研究 地王之策 1 2 整體定位 商業(yè)定位與定量 3 4 酒店定位與定量 公寓定位與定量 寫字樓定位與定量 5 考察因素 編號 考察內(nèi)容 四星級酒店具體要求 五星級酒店 具體要求 本項(xiàng)目條件 能否滿足四星酒店要求 能否滿足五星級酒店要求 目標(biāo)客戶 1 高檔酒店 有較多的企業(yè)管理人員、國際技術(shù)工人等以上層次人員往來，舉辦會議的單位，旅游者等 有較多的企業(yè)高層管理人員、會議舉辦單位、高收入的旅游人士 位于瑯東 CBD,緊臨東盟商務(wù)區(qū)，配套齊全，成熟便利 會展、旅游等對高檔酒店的需求 √ √ 位置 2 地段 項(xiàng)目周邊有一定的商務(wù)氛圍，交通樞紐或者大量的高收入居住人群等可產(chǎn)生酒店需求環(huán)境， 項(xiàng)目及周邊商務(wù)辦公絕對密集，有極其濃厚的商務(wù)氛圍；或處在風(fēng)景旅游勝地內(nèi) 瑯東辦公物業(yè)、酒店物 業(yè)市場需求旺盛，周邊國家政府機(jī)關(guān)及高檔寫字樓眾多，存在大量高收入人群 √ √ 3 道路交通 道路輻射周邊區(qū)域，道路較通暢 道路輻射全市，道路通暢 靠近兩大城市交通主干道 ,輕軌一號線與二號線交匯處，交通便捷 √ √ 4 交通設(shè)施 有方便的公共交通設(shè)施出租車運(yùn)輸，可到達(dá)全市主要的經(jīng)濟(jì)、政治區(qū) 有極為方便的交通設(shè)施，可隨時方便到達(dá)全市主要經(jīng)濟(jì)、政治區(qū) 公交設(shè)施尚不夠便利 √ √ 5 自然環(huán)境 周邊有較好的自然環(huán)境 周邊有良好的自然環(huán)境 項(xiàng)目緊鄰民歌湖，有非常好的自然景觀 √ √ 酒店物業(yè)定位定量研究 酒店定位思考 —— 類型篩選 √ √ 未來可實(shí)現(xiàn) 有極其專業(yè)的國際、國內(nèi)知名酒店管理公司，主要為國際知名酒店管理公司，并得到其普遍認(rèn)可 有較好酒店管理經(jīng)驗(yàn)的國內(nèi)、國際知名酒店管理公司 管理公司 9 管理 考察因素 編號 考察內(nèi)容 四星級酒店具體要求 五星級酒店具體要求 本項(xiàng)目條件 能否滿足四星酒店要求 能否滿足五星級酒店要求 配套 6 內(nèi)部配套 內(nèi)部具有適度的配套 內(nèi)部要有充足的配套 本項(xiàng)目用地比較緊張，配套主要考慮在建筑內(nèi)部解決 √ √ 7 外部配套 周邊有一定的休閑娛樂配套 周邊有充足的休閑、娛樂、購物等配套，且檔次 高、內(nèi)部環(huán)境優(yōu)良 周邊配套成熟 √ √ 產(chǎn)品特征 8 產(chǎn)品特征 高端 豪華 未來可實(shí)現(xiàn) √ √ 酒店物業(yè)定位定量研究 從酒店要求的條件來看，四星級酒店和五星級酒店本項(xiàng)目都能實(shí)現(xiàn)，但本項(xiàng)目出于對地標(biāo)形象與整體物業(yè)價值提升的考慮，建議開發(fā)五星級酒店。 SOHO 商務(wù)公寓由于其商住兩用性，與住宅價值較高 SOHO 在南寧還只是雛形，隨著南寧服務(wù)業(yè)的快速發(fā)展，廣告類、裝飾類、咨詢類公司、創(chuàng)意類公司會越來越多，所以適合這些公 司發(fā)展的類寫字樓產(chǎn)品將充分滿足這部分客戶的需求 可居家，可辦公，首先滿足基本居住的需求 對辦公空間有個性化創(chuàng)意需要，一般是 5 米左右的超高層高，可以分割成兩層，上層私密空間，下層辦公空間 24 小時辦公 工作時間自由掌控，自由、彈性而新型的工作方式 最大賣點(diǎn)：傳統(tǒng)寫字樓是地段， SOHO 是一種創(chuàng)意，一種工作方式 商務(wù)辦公物業(yè)定位定量研究 SOHO 商務(wù)公寓的發(fā)展 商務(wù)辦公物業(yè)定位定量研究 SOHO 商務(wù)公寓目標(biāo)客戶定位 中小規(guī)模創(chuàng)業(yè)型企業(yè) /成長型企業(yè)，如咨詢、顧問公司、評估事務(wù)所、律師事務(wù)所、會計(jì)事務(wù)所、廣告公司、設(shè) 計(jì)工作室、裝飾公司、貿(mào)易公司、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、文化公司等等 投資兼自住的白領(lǐng) 認(rèn)可項(xiàng)目價值的投資客戶 直接客戶 間接客戶 需要把握的市場要點(diǎn) 城市發(fā)展和產(chǎn)業(yè)發(fā)展 產(chǎn)品的不足形成的升級空間 城市行業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢 突出的優(yōu)勢 交通的便利性 相對優(yōu)勢的區(qū)位條件 良好的可視性 綜合物業(yè)的相互支持 南寧國際金融中心新型商務(wù)辦公物業(yè)，采用現(xiàn)代藝術(shù)風(fēng)格的建筑設(shè)計(jì)和規(guī)劃，注重空間感、環(huán)境幽雅、簡潔實(shí)用 商務(wù)辦公物業(yè)定位定量研究 SOHO 商務(wù)公寓產(chǎn)品定位方向 市場特征 項(xiàng)目優(yōu)勢 商務(wù)公寓市場需求旺盛，出租率較高，單棟的商 務(wù)公寓規(guī)模約 24萬方 南寧市正處于城市發(fā)展中，中小企業(yè)辦公需求大，寫字樓辦公客戶中，仍有較多的中小企業(yè)辦公客戶 SOHO/商住產(chǎn)品在南寧供應(yīng)量十分有限，新產(chǎn)品上市將會引起較多的關(guān)注 考慮本項(xiàng)目區(qū)位及綜合體規(guī)模優(yōu)勢，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目的銷售水平將會好于市場平均水平 考慮到這幾點(diǎn)因素，預(yù)計(jì)商務(wù)公寓可開發(fā) 3— 4 萬 商務(wù)辦公物業(yè)定位定量研究 SOHO 商務(wù)公寓產(chǎn)品規(guī)模推定 商務(wù)公寓價格定位 項(xiàng)目名稱 位置相近 30 同質(zhì)產(chǎn)品 30 競爭關(guān)系 40 總分 權(quán)重 風(fēng)尚 80 30 20 10 60 28% 云星錢隆天下 SOHO 20 20 10 50 23% 金領(lǐng)公館 25 20 10 55 26% 榮和中央公園 15 25 10 50 23% 小計(jì) — — — 215 100% 項(xiàng)目名稱 售價 (精裝 ) 打分（設(shè)本項(xiàng)目為 100 分） 調(diào)整價格 （元 /㎡） 權(quán)重 折算價格 （元 /㎡） 風(fēng)尚 80 15000 75 18750 28% 5250 云星錢隆天下 SOHO 13000 70 18571 23% 4271 金領(lǐng)公館 15000 75 18750 26% 4875 榮和中央公園 12020 65 18461 23% 4246 合成 售價 — — — — 18642 著重選取產(chǎn)品類似、地段相近等可比項(xiàng)目，與本項(xiàng)目進(jìn)行相似度比較，然后權(quán)重打分。 本項(xiàng)目的規(guī)劃布局要求：本項(xiàng)目擬規(guī)劃設(shè)計(jì)兩棟樓，其中一棟為純甲級寫字樓，經(jīng)過規(guī)劃設(shè)計(jì)，其容量約為 1314 萬方，另外一棟為綜合型物業(yè)，包括其中酒店、住宅公寓，為了平衡各項(xiàng)指標(biāo)，商務(wù)公寓的體量約 34萬方， 商務(wù)辦公物業(yè)定位定量研究 辦公物業(yè)指標(biāo)分解 分解依據(jù) 分解方向 —— SOHO 商務(wù)公寓 國內(nèi)的發(fā)展 南寧的發(fā)展 與寫 字樓產(chǎn)品的區(qū)別 隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，市場化的日益普及，專業(yè)化以及產(chǎn)業(yè)分工的細(xì)化，相信現(xiàn)在的 SOHO 趨勢只是個開始，隨著中國服務(wù)業(yè)的發(fā)展， SOHO 可以出現(xiàn)于中國服務(wù)業(yè)中的任何一個角落，并且在很多城市中，逐漸發(fā)展、群聚演變成為一種經(jīng)濟(jì)模式。本項(xiàng)目所取 17 萬符合辦公比例需求。 案例參考比較 規(guī)模定量 商務(wù)辦公物業(yè)定位定量研 究 年份 全市從業(yè)人員數(shù)（萬人） 寫字樓人員占從業(yè)人員比例 南寧每年純寫字樓人員數(shù)（萬人） 南寧每年新增長純辦公樓人數(shù)（萬人） 南寧青秀區(qū)每年新增長的純寫字樓需求（萬㎡） 2020 年 793.8 % 2020 年 % 2020 年 % 根據(jù)需求預(yù)測公式，預(yù)測 20202020 年南寧寫字樓人數(shù)與需求面積為： 就業(yè)人口回歸分析 根據(jù)公式：寫字樓需求面積 =辦公人數(shù) Ｘ 人均辦公面積 目前南寧寫字樓總存量 120 萬平方米，平均每人占寫字樓面積 13 平方米，得出寫字樓從業(yè)人員 萬人，寫字