【正文】 樓辦公人員數(shù)占全市區(qū)從業(yè)人員數(shù)的%。 17477（ 1+30%） =29536 元 /㎡ 15450（ 1+30%） =26110 元 /㎡ 18677（ 1+30%） =31564 元 /㎡ 16800（ 1+30%） =28392 元 /㎡ 2 2 2 2 4000 4900 5100 6000 開(kāi)盤(pán)價(jià)格 16000— 17000 14000 17000 16000 至 20200 2020 年售價(jià) 項(xiàng)目名稱 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 年平均增長(zhǎng)率 地王國(guó)際 05 33% 金源 CBD 06 47% 航洋國(guó)際 05 30% 鉑宮國(guó)際 05 50% 本項(xiàng)目的寫(xiě)字樓售價(jià)增長(zhǎng)率參考市場(chǎng)數(shù)據(jù)，采取保守算法，取同檔次項(xiàng)目市場(chǎng)的最小增長(zhǎng)率 30%計(jì)算。 103 12/8%=15450 元 /㎡ 112 12/8%=16800 元 /㎡ 方法二：根據(jù)租金回報(bào)率推導(dǎo) 商務(wù)辦公物業(yè)定位定量研究 價(jià)格定位 商務(wù)辦公物業(yè)定位定量研究 通過(guò)售價(jià)推導(dǎo)目前售價(jià)估價(jià)為： 17477 元 /㎡ ~18677 元 /㎡ 通過(guò)租金推導(dǎo)目前售價(jià)估價(jià)為： 15450~16800 元 /㎡ 2 1 綜合考慮本項(xiàng)目作為市場(chǎng)稀有的商住辦公產(chǎn) 品與城市金融商務(wù)中心超大規(guī)模都市綜合體價(jià)值能夠分別產(chǎn)生 10%左右的溢價(jià)作用。 根據(jù)合成租金 103~112 元 /㎡月） 權(quán)重 折算租金 （元 /㎡ 方 法一：通過(guò)售價(jià)推導(dǎo) 商務(wù)辦公物業(yè)定位定量研究 價(jià)格定位 項(xiàng)目名稱 租金水平（元 /㎡南寧國(guó)際金融中心項(xiàng)目前期策劃下 客戶定位 南寧銀行、保險(xiǎn)、金融、信托、投資、融資等金融投資機(jī)構(gòu) 國(guó)內(nèi)外知名企業(yè) /廣西本地有實(shí)力的大中型企業(yè) 認(rèn)可項(xiàng)目?jī)r(jià)值的投資客戶 直接客戶 間接客戶 商務(wù)辦公物業(yè)定位定量研究 物業(yè)名稱 主要租戶行業(yè)描述 地王大廈 商貿(mào)、科技、房地產(chǎn)、物流、教育、律師 金源 CBD 商貿(mào)、科技、金融、保險(xiǎn)、物流、交通、房地產(chǎn)、廣告、通信、電力、礦業(yè)、投資理財(cái) 現(xiàn)代國(guó)際大廈 興業(yè)銀行（四層）、廣告、文化、投資、房地產(chǎn)、期貨、交通物流 東方曼哈頓 光大銀行（共 8 層）、投資、平安保險(xiǎn)（ 共兩層）、證券（整層）、中海地產(chǎn)整層 鉑宮國(guó)際 建筑、科技、電子、裝飾、豪錦酒店 (整層 )、礦產(chǎn)交易、娛樂(lè)會(huì)所 (整層 )、機(jī)電設(shè)備 (整層 ) 、文化傳播、信投投資 航洋國(guó)際 信息技術(shù)、農(nóng)牧、商貿(mào)、投資、航洋集團(tuán)（占四層）、華勁集團(tuán)（占三層）、華為集團(tuán)（整層）、蓮泉會(huì)所（占三層）、藍(lán)火翼通信集團(tuán)（占三層） 匯東國(guó)際 房地產(chǎn)、投資、建筑、裝飾、拍賣(mài)行、商貿(mào)、廣告、電子科技、律師 名都大廈 上海浦東發(fā)展銀行（ 61~5 層）、保險(xiǎn)、交通、投資、裝飾、房地產(chǎn)、水電、有色金屬、糖業(yè)、通信 參考南寧市目前寫(xiě)字樓客戶情況 根 據(jù)本項(xiàng)目定位和市場(chǎng)客戶參考，項(xiàng)目客戶定位： 價(jià)格定位 項(xiàng)目名稱 位置相近 30 同質(zhì)產(chǎn)品 30 競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系 40 總分 權(quán)重 地王國(guó)際 20 15 40 75 27% 金源 CBD 20 15 40 75 27% 東方曼哈頓 20 10 30 60 22% 現(xiàn)代國(guó)際大廈 25 10 30 65 24% 小計(jì) — — — 275 100% 項(xiàng)目名稱 售價(jià) 打分（設(shè)本項(xiàng)目為 100 分） 調(diào)整價(jià)格 （元 /㎡） 權(quán)重 折算價(jià)格 （元 /㎡） 地王國(guó)際 16000 至 20200 90 17778 至 22222 27% 4800 至 6000 金源 CBD 17000 90 18889 27% 5100 東方曼哈頓 14000 85 16471 22% 3624 現(xiàn)代國(guó)際大廈 14000 85 16471 24% 3953 合成售價(jià) — — — — 17477 至 18677 著重選取產(chǎn)品類似、地段相近等可比項(xiàng)目，與本項(xiàng)目進(jìn)行相似度比較，然后權(quán)重打分。 將各可比項(xiàng)目與本項(xiàng)目進(jìn)行質(zhì)素比較，綜合考慮權(quán)重值，初步得出本項(xiàng)目核心均價(jià)為： 17477 至 18677 元 /㎡，此核心均價(jià)初步合成僅從項(xiàng)目質(zhì)素出發(fā)，暫未考慮入市時(shí)機(jī)的影響。月） 打分（設(shè)本項(xiàng)目為 100 分） 調(diào)整后租金 （元 /㎡月） 地王國(guó)際 60~100 55~80 110~125 27% 30~34 金源 CBD 50~55 50 100~110 27% 27~30 東方曼哈頓 45~50 45 100~111 22% 22~24 現(xiàn)代國(guó)際大廈 50 50 100 24% 24 核心均價(jià) / / / / 103~112 將各可比項(xiàng)目與本項(xiàng)目進(jìn)行質(zhì) 素比較，綜合考慮權(quán)重值，初步得出本項(xiàng)目租金。月，在未計(jì)房產(chǎn)自身升值的基礎(chǔ)上，按照國(guó)際投資慣例平均 8%的年回報(bào)率計(jì)算，可以計(jì)算能支撐的售價(jià)。 因此，建議本項(xiàng)目甲級(jí)寫(xiě)字樓 2020 年入市售價(jià)為 2611031564 元 /㎡。 定量研究思路 商務(wù)辦公物業(yè)定位定量研究 南寧未來(lái)寫(xiě)字樓的供應(yīng)與需求關(guān)系 案例研究：上海恒隆廣場(chǎng)、卓越世紀(jì)中心、廣州西塔 定量依據(jù) 定量方法 推導(dǎo)公式 : 本項(xiàng)目寫(xiě)字樓需求面積 =辦公人數(shù) *人均辦公面積 未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目面積 就業(yè)人口回歸分析 amp。根據(jù)南寧第三產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)率情況，中我們考慮寫(xiě)字樓占從業(yè)人員比例以每年 %的增長(zhǎng)率增長(zhǎng) . 商務(wù)辦公物業(yè)定位定量研究 公式 未來(lái)三年 （至 2020 年） 南寧新增寫(xiě)字樓人數(shù) 預(yù)測(cè)全市的從業(yè)人員數(shù) *寫(xiě)字樓人員所占比例 — 上一年寫(xiě)字樓人數(shù) 南寧青秀區(qū)新增寫(xiě)字樓需求面積（萬(wàn)㎡） 南寧新增的寫(xiě)字樓人員數(shù) *13 平方米 /人 時(shí)間 青秀區(qū) 需求的寫(xiě)字樓規(guī)模（萬(wàn)㎡） 同期競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目規(guī)模（萬(wàn)㎡） 本項(xiàng)目剩余可開(kāi)發(fā)的規(guī)模（萬(wàn)㎡） 未來(lái)三年（至 2020 年） （皇巢世家 8 萬(wàn)、萬(wàn)象城 18 萬(wàn)、廣西國(guó)際金融中心 萬(wàn)） 46 46 萬(wàn) *38%（高端寫(xiě)字樓所占比例） = 萬(wàn)平米 ,因此本項(xiàng)目國(guó)際超 5A 甲級(jí)寫(xiě)字樓可開(kāi)發(fā)最大量約為 17萬(wàn)平米 . 南寧未來(lái) 3年 /5年寫(xiě)字樓需求預(yù)測(cè)表 本案未來(lái) 3年 /5年寫(xiě)字樓可開(kāi)發(fā)面積預(yù)測(cè) 規(guī)模定量 商務(wù)辦公物業(yè)定位定量研究 名稱 辦公面積 商業(yè)面積 公寓面積 酒店面積 總面積 辦公所占總面積比例 上海恒隆廣場(chǎng) 16 萬(wàn)㎡ 萬(wàn)㎡ 萬(wàn)㎡ 無(wú) % 卓越世紀(jì)中心 18 萬(wàn)㎡ 萬(wàn)㎡ 5萬(wàn)㎡ 7萬(wàn)㎡ % 廣州西塔 18 萬(wàn)㎡ 萬(wàn)㎡ 5萬(wàn)㎡ 7萬(wàn)㎡ % 規(guī)模定量 案例分析 本項(xiàng)目物業(yè)總體量為 31 萬(wàn)（減去 4萬(wàn)地下車(chē)庫(kù)），參考案例辦公物業(yè)所占比例平均 53%計(jì)算，則辦公體量為 16 萬(wàn)至 19 萬(wàn)。 市場(chǎng)需求：根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，南寧目前寫(xiě)字樓正處于發(fā)展階段，有相當(dāng)大比例的成長(zhǎng)型企業(yè)需求商務(wù)公寓辦公；目前寫(xiě)字樓的客戶中也表現(xiàn)出較多的此類 客戶，如航洋國(guó)際 B 棟；南寧目前的商務(wù)公寓，較為暢銷，產(chǎn)品打造可提升空間較大， 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分解：由于本項(xiàng)目寫(xiě)字樓體量也較大，為了分解市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，快速回籠資金，商務(wù)公寓可作為一種補(bǔ)充產(chǎn)品，分解市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，由于 SOHO 一族自身的效率和從業(yè)人員的素質(zhì)， SOHO 一族也非?？赡艹蔀槲磥?lái)中國(guó)服務(wù)業(yè)的一個(gè)重要發(fā)展支柱。 將各可比項(xiàng)目與本項(xiàng)目進(jìn)行質(zhì)素比較，綜合考慮權(quán)重值，初步得出本項(xiàng)目核心均價(jià)為： 18642 元 /㎡，此核心均價(jià)初步合成僅從項(xiàng)目質(zhì)素出發(fā)，暫未考慮入市時(shí)機(jī)的影響。 酒店定位思考 —— 類型篩選 主題酒店 五星級(jí)酒店 對(duì)項(xiàng)目的價(jià)值提升 經(jīng)濟(jì)效益（資金回收速度） 商家意向匹配 市場(chǎng)需求 五星級(jí)酒店的匹配度強(qiáng) 五星級(jí)酒店的匹配度中 主題酒店的匹配度強(qiáng) 主題酒店的匹配度較強(qiáng) 同樣，本項(xiàng)目還存在對(duì)是否開(kāi)發(fā)主題酒店有疑問(wèn)，由于主題酒店目前市 場(chǎng)基本屬于空白，同時(shí)主題酒店對(duì)規(guī)模的資金的要求較小，有一定的優(yōu)勢(shì)，德思勤對(duì)主題酒店和五星級(jí)酒店進(jìn)行評(píng)估， 酒店物業(yè)定位定量研究 根據(jù)相關(guān)因素評(píng)判，五星級(jí)酒店對(duì)本項(xiàng)目的地標(biāo)價(jià)值拉動(dòng)力更強(qiáng)，在現(xiàn)金流合理的狀況下，建議盡量引入五星級(jí)酒店。不符合發(fā)展商對(duì)本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略 ?? 前期與酒店管理集團(tuán)達(dá)成協(xié)議，按照要求訂制式開(kāi)發(fā) 銷售 短期 盈利 盈利能力相對(duì)較小，但開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)小，盈利快，符合發(fā)展商對(duì)本項(xiàng)目的期望 ?? 整體規(guī)劃，將酒店用地獨(dú)立規(guī)劃，出讓土地 出讓 土地 短期 盈利 開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)小，但僅能獲得土地的升值，盈利能力較小 ?? 通常酒店開(kāi)發(fā)有四種模式（如下表）： 五星級(jí)酒店開(kāi)發(fā)模式 建議本項(xiàng)目五星級(jí)酒店采用前期與酒店管理集團(tuán)達(dá)成協(xié)議，按 照要求訂制式開(kāi)發(fā) 大 小 酒店物業(yè)定位定量研究 五星級(jí)酒店價(jià)格預(yù)估 指標(biāo) 加權(quán)比例 紅林 大酒店 萬(wàn)豪 酒店 沃頓國(guó)際大酒店 桂景 大酒店 南寧飯店 本項(xiàng)目 地點(diǎn) 距離商務(wù)區(qū) /辦公地點(diǎn) 15% 8 9 8 7 6 10 距離購(gòu)物中心 /休閑配套 5% 8 10 8 8 10 9 交通方便程度 15% 9 9 10 8 10 10 居住環(huán)境 5% 9 9 8 8 8 10 軟件 管理品牌 15% 9 9 7 7 7 10 服務(wù)質(zhì)量 15% 8 9 8 8 8 9 硬件 星級(jí) 15% 10 10 10 10 10 10 內(nèi)配 10% 9 9 8 8 8 9 裝修標(biāo)準(zhǔn) 5% 9 9 8 8 8 9 綜合評(píng)定 8 各項(xiàng)目權(quán)重： % % % % % —— 標(biāo)間價(jià)格 1366 2260 1388 888 880 —— 參考價(jià)格 —— —— —— —— —— 1378 根據(jù)以上打分表和加權(quán)平均數(shù)可算出本項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)間的價(jià)格約為： 1378 元 /間天 酒店物業(yè)定位定量 研究 定量方法 旅游酒店規(guī)模預(yù)測(cè)分析法 根據(jù)住宿旅游客的數(shù)量，通過(guò)旅游酒店規(guī)模預(yù)測(cè)公式得出預(yù)測(cè)規(guī)模，再扣除未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)量，得出初步體量。 最終酒店體量建議 酒店物業(yè)定位定量研究 定量方法 定量方法一旅游酒店規(guī)模預(yù)測(cè) E=N*P*L/（ T*K） 其中： E：酒店的床位數(shù) N: 全年游客人數(shù) P: 住宿游人比例 L: 平均住宿天數(shù) T: 全年可游覽天數(shù) K: 床位利用率 旅游酒店規(guī)模預(yù)測(cè)公式 本案酒店適當(dāng)開(kāi)發(fā)規(guī)模預(yù)測(cè)公式 本項(xiàng)目適當(dāng)開(kāi)發(fā)規(guī)模 =預(yù)估 需求房間數(shù) /入住率 未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)數(shù) 酒店物業(yè)定位定量研究 根據(jù)統(tǒng)計(jì)年鑒與平均增長(zhǎng)率預(yù)測(cè)項(xiàng)目進(jìn)入市場(chǎng)時(shí)的旅游人口數(shù)量 % 平均增長(zhǎng)率 2020 年 2020 年 2020 年 項(xiàng)目名稱 2020 年 2020 年 2020 年 全年賓館酒店接待人數(shù) 361 城市名稱 項(xiàng)目名稱 2020 年 深圳 過(guò)夜客比例 % 平均停留天數(shù) 天 成都 過(guò)夜客比例 % 平均停留天數(shù) 天 N: 全年游客人數(shù) 根據(jù)預(yù)測(cè)年份取值 P: 住宿游人比例 15% L: 平均住宿天數(shù)