【正文】 天 T: 全年可游覽天數 365 天 K: 床位利用率 % 指標項 指標值 2020 年市場需要 萬個床位 資料來源： 南寧統(tǒng)計年鑒 定量方法一旅游酒店規(guī)模預測 酒店物業(yè)定位定量研究 2020 年 2020 2020 年 2020 年 2020 年 % 2020 年 星級酒店床位數年增長率 星級酒店床位總數（萬個） 項目名稱 根據統(tǒng)計年鑒，可查 07 年至 08 年酒店的床位數，以每年的酒店 %的增長率推斷項目進入市場時，即 2020 年的市場星級酒店床位數為： 定量方法二：市場平均增長法 從以上兩種方法 —— 旅游人口需求分析法和市場平均增長法計算可以得出，酒店的床位數規(guī)模約為 萬個 酒店物業(yè)定位定量研究 酒店市場容量計算 17~23 萬㎡ 12~17 萬㎡ 2990 間 2561 間 9~14 萬㎡ 本項目可開發(fā)酒店面積 1215 萬方 未來預計推出酒店總面積 30 萬 ~36 萬㎡ 25 萬 ~30 萬㎡ 22 萬 ~27 萬㎡ 市場需求五星級酒店面積 = 需求房間數 *100~120 平方米 /間 2262 間 五星級酒店的市場房間需求 =市場需求房間數 *五星級酒店房間所占比例13%（間） 市場需求房間數（萬間） 市場需求床位數（萬個） 樂觀 平均 保守 通過計算，本項目市場剩余可開發(fā)的酒店規(guī)模最低可達 9~14 萬㎡ 說明： 根據德思勤酒店研究成果，酒店床位與房間的比例為 ： 1 計算房間數； 研究還顯示五星級酒店的平均房間面積為 100120 平方米，房間數 *房間平均面積 =酒店規(guī)模 未來競爭的計算：包括華潤萬象城、東盟商務區(qū)內的一棟酒店、皇巢世家，平均每個酒店按照 45 萬平方米計算，未來競爭約 1215 萬平方米 五星級酒店的房間比例占全市酒店的房間比例：根據市場調研南寧市五星級酒店數量，結合德思勤酒店房間數與星級的關系成果，計算出南寧的五星級酒店房間數占全是酒店房間數的 13% 酒店物業(yè)定位定量研究 五星級酒店規(guī)模推定 —— 酒店研究成果與酒店商家意向匹配 根據德思勤酒店研究專業(yè)成果， 抽樣近千個酒店分析得出：五星級酒店的房間規(guī)模約 300400 間，平均面積 100120 平方米 /間，酒店規(guī)模通常為 46 萬方。 綜 合考慮以上因素及南寧酒店市場現狀，建議本項目五星級酒店規(guī)模為300400 間房，規(guī)模 34萬㎡ 。 其中英國洲際皇冠假日酒店要求酒店規(guī)模達到 300~400 間房， 3~4 萬平方，酒店要位于本項目超高層頂部。 旅游人口需求推算 +市場增長需求推算，市場最低容量可達 914 萬平方米 客戶定位 高端國內外商務散客 —— 國營大企業(yè)、廣西政界會議 —— 南寧處于高速發(fā)展時期，各類會議活動頻繁，給各個酒店帶來了較多的機會。這些消費對未來項目中酒店餐飲設施和會議設施的消費起到很好的支持作用。一般指建在高層樓頂端具有別墅形態(tài)的躍式住宅。它要求產品符合別墅的基本要求，即全景觀。 從產品供應上看，空中別墅與別墅是兩個極端，但在需求上它們都擁有各自的購買群。 若再加上真正五星級的管理，空中別墅甚至略勝一籌也未可知。該形象定位在南寧尚屬首創(chuàng)，可以大大增強項目作為上流人士居住區(qū)的高端形象，增強客戶的身份感和歸屬感。 公寓定位定量 名詞解釋： CEO Chief Executive Officer，即首席執(zhí)行官，企業(yè)掌舵人的意思。 客戶定位 喜歡上流人士聚居社區(qū)和高遠景觀的人 已經購買別墅但又覺得日常住別墅生活、事業(yè)不夠便利的人 有能力購買別墅 ，但又覺得日常住別墅生活、事業(yè)不夠便利而暫時不打算購買別墅的人 投資者 共同特征：處于金字塔頂端的極少數群體，注重事業(yè)效率與生活便利 ,在意身份與歸屬感 . 客戶購買動因分析 公寓定位定量 外地人如浙江人較多 ,自住為主 住宅 ,別墅 鳳嶺南 中房翡翠園 本地 20%，周邊縣市 25%，外省如廣東，浙江，福建等地人占 55%,多為私企業(yè)主及高官 別墅 江南區(qū) 八桂綠城 外地人較多 ,如浙江福建東北等 ,自住度假為主 別墅 東盟商務區(qū) 匯東逸墅 本地人 ,外省人各占約一半 ,浙江人較多 ,自住 ,度假為主 ,私企業(yè) 主 \富二代 \高官親屬較多 別墅 興寧 嘉和城 外省人居多 ,如浙江 ,福建等 ,投資自住各占約一半 別墅 東盟商務區(qū) 德利鳳嶺世家 南寧本地人為主 ,私企業(yè)主多 ,自住為主 別墅 青秀山 昊壯一品尊府 客戶 物業(yè)類別 所處片區(qū) 項目 參考南寧市場別墅的客戶情況 客戶區(qū)域來源與職業(yè)特征 核心客戶 置業(yè)特征：二次以上置業(yè) 來源：南寧。 職業(yè)特征：富商、高官及其親屬 客戶檔次 ：高端客戶 置業(yè)特征：二次以上置業(yè) 來源：南寧周邊縣市。 價格定位 公寓定位定量 1640 10% 21300 11000 25000 嘉和城 5816 35% 21580 15000 德利鳳嶺世家 5099 35% 18920 14000 匯東逸墅 2406 10% 31250 25000 托斯卡納 17650 — — — — 本案合成售價 2686 10% 34883 30000 昊壯一品尊府 折算價格 （元 /㎡） 參考 權 重 調整價格 （元 /㎡） 綜合質素得分 售價 項目名稱 將各可比項目與本項目進行質素比較，綜合考慮權重值，初步得出本項目空中別墅核心均價為： 17650 元 /㎡ 注釋 : 調整價格 :假定市場上存在任一綜合質素評比得分均為 10 分的項目 ,該項目價格即為調整價格 調整價格 =可比項目售價247。 10參考權重 價格定位 修正因素 :近三年來南寧住宅均價平均每年增長率高達 %,由于別墅產品日益稀缺 , 最近一年來別墅產品價格上 漲更為迅猛 .考慮到未來市場別墅產品日益稀缺對價格上漲產生的推動力 ,空中別墅與一般別墅的差異性 ,以及地產新政對住宅市場產生的重大影響 , 經修正后將未來兩年別墅市場平均每年價格增長率按 8%~13%計算 ,則可預計自然增長情況下兩年后本項目空中別墅售價為20500~22500 元 /㎡ 預計自然增長情況下兩年后本項目空中別墅售價下限 =本項目空中別墅核心均價 (1+預測未來兩年別墅市場平均每年價格增長率下限 ) 2 =17650 (1+8%) ) 2=20586(元 / ㎡ ) 預計自然增長情況下兩年后本項目空中別墅售價上限 =本項目空中別墅核心均價 (1+預測未來兩年別墅市場平均每年價格增長率上限 ) 2 =17650 (1+13%) ) 2 =22540(元 / ㎡ ) 公寓定位定量 75% 12020 4000 嘉和城 50% 15000 10000 德利鳳嶺世家 22% 13000 5000 麗水灣別墅 60% 30000 12020 昊壯一品尊府 平均每年 價格增長率 現價 (元 /㎡ ) 記錄歷史價格 (元 /㎡ ) 記錄歷史 時間 項目名稱 部分別墅 項目價格增長統(tǒng)計 從左表可以看出 ,近兩年來別墅市場價格增長極為迅猛 ,但這受政策和全國地產大環(huán)境影響很大 ,考慮到新政對投機炒房的嚴厲打擊 ,未來類似的大環(huán)境出現的可能性極小 ,故本項目未來價格增長率預測傾向于保守 價格定位 公寓定位定量 修正因素 :考慮到本項目作為北部灣 CBD 地標的形象溢價效應 (售價增幅約為 3%),則 預計兩年后本項目空中別墅售價為 21000~23000 元 / ㎡ 附 :預計兩年后本項目空中別墅售價計算公式 預計兩年后本項目空中別墅售價 =預計自然增長情況下兩年后本項目空中別墅售價 (1+3%) 總價分析 5001010 2020022500（目前） 13002020 25000 獨棟 560680 托斯卡納 5251035 2100023000（兩年后） 250450 本項目 4201100 3001400 3901100 540750 主力戶型總價范圍 (萬元 /套 ) 雙拼 14000, 聯排 13300 聯排 11000 獨棟 25000 14000 17000 30000 均價 (元 /㎡ ) 聯排 300600,雙拼 800 匯東逸墅 聯排 270280 ,獨棟 420578 嘉和城 聯排別墅五房 278360 德利鳳嶺世家 聯排別墅五房 180245,六房 225250 昊壯一品尊府 主力戶型及 面積區(qū)間 (㎡ ) 項目 從上表可以看出 ,在別墅類產品中 ,本項目空中別墅主力戶型定位面積適中 ,均價和總價處于中高水平，總體符合本項目空中別墅的定位要求 . 比較南寧別墅市場總價情況 公寓定位定量 公寓定量 公寓定位定量 據初步統(tǒng)計 ,南寧別墅市場平均每年消化 12 萬平方米，根據市場調查近 5年來住宅銷售量平均每年 20%的增長率，預測未來兩年內南寧市可消化別墅產品總量約為 萬平 方米 預測未來兩年內南寧市可消化別墅產品總量 =預測明年南寧別墅市場消化量 +預測后年南寧別墅市場消化量 =南寧別墅市場平均每年消化量 (1+平均每年住宅銷售量增長率 )+南寧別墅市場平均每年消化量 (1+平均每年住宅銷售量增長率 ) 2 = 12 萬 (1+20%) +12 萬 (1+20%) 2 =+ = 萬（平方米 ) 由上可以得出預計未來兩年內別墅市場最大可支撐市場容量約為 萬平方米，減去預計未來兩年內競爭項目（托斯卡納、盛天香墅、嘉和城、觀瀾溪谷等）供應量約 22 萬平方米，本項 目可開發(fā)公寓最大體量約為 萬平方米 本項目可開發(fā)公寓最大體量 =預測未來兩年內南寧市可消化別墅產品總量 預計未來兩年內競爭項目供應總量 = 萬 22萬 = 萬（平方米 ) 公寓定量 公寓定位定量 項目經濟指標條件為總開發(fā)面積約 35 萬平方米 本項目公寓開發(fā)體量 =項目總規(guī)模 商務辦公物業(yè)面積 商業(yè)物業(yè)面積 酒店物業(yè)面積 停車場面積 =35 萬 寫字樓 15~18 萬 酒店 4~5 萬 商業(yè) 34 萬 停車場 4萬 5 萬 =3~9 萬 (平方米 ) 綜合本項目物業(yè)總量和比例分配，從平滑風險的角度考慮 , 建議取中間 值，則本項目公寓定量為 67萬平方米 地王之策 1 2 整體定位 商業(yè)定位與定量 3 4 酒店定位與定量 公寓定位與定量 寫字樓定位與定量 5 選擇適宜發(fā)展的商業(yè)類型 組合商業(yè)業(yè)態(tài) 重點商業(yè)業(yè)態(tài)定位 商業(yè)經營模式選擇 商業(yè)價格與客戶定位 商業(yè)定量 商業(yè)定位定量思考 商業(yè)定位思路 商業(yè)定位 假設本項目商業(yè)能做到城市商圈級的影響力與規(guī)模，判斷未來商業(yè)的市場需求？百貨業(yè)是否有機會？ 百貨業(yè)是否有機會？ 市場現狀反映 問卷分析反映 理論反證 —— 零售飽和理論 百貨業(yè)的發(fā)展機會 市場需求計算 商業(yè)市場機會判斷 商業(yè)市 場機會判斷 商業(yè)市場分析回顧 市場 —— 市場調查中，南寧高檔百貨除了夢之島，其它高檔百貨如九一天地、航洋國際、巴黎春天、金源 CBD 等經營情況都較差，通過分析，他們的選址、商業(yè)硬件沒有問題，分析其失敗原因，一方面由于商場本身經營管理的問題，更重要的是，由于南寧高檔商業(yè)規(guī)模已經過大 南寧的人均收入和 GDP 比深圳的低很多，人均商業(yè)面積卻相當，比國際標準高 33%，商業(yè)過量的風險已經顯現。由于中國的社