【正文】 報告綱要 Part1. 項目目標(biāo)及本體盤點 Part2. 市場趨勢與客戶分析 Part3. 項目核心問題思考 Part4. 營銷核心策略及執(zhí)行安排 ?7 1 看本體 本體價值審視 使命與目標(biāo) 春節(jié)前回現(xiàn) 5億元是項目核心目標(biāo) ,實現(xiàn)項目自我成長、自我繁榮 ! 完全跳出濟寧市場平臺，春節(jié)前銷售回款 5億元，其中寫字樓均價 7600元 /㎡，商業(yè)均價 15000元 /㎡。中心在這里，你在哪里？ 富邦國際金融中心 2023年營銷策略總綱 謹(jǐn)呈：山東富邦盛世房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 20231020 每個城市都有一個標(biāo)志性綜合體 城市生命力所在 城市中心所在 城市形象標(biāo)桿所在 世聯(lián)觀點（ 1） —— 綜合體從來就是城市的中心，能成為區(qū)域城市地標(biāo)、區(qū)域中心和象征 ?深圳萬象城 ? 上海新天地 ? 美國洛克菲勒中心 ?倫敦碼頭區(qū)再造項目 ?日本天王洲再開發(fā) ?悉尼達令港文化娛樂區(qū) ?德國柏林波茨坦廣場 ?新加坡新達城 ?紐約布魯克林區(qū)改造項目 。 項目層面 商業(yè)為核心， 三種物業(yè)類型的系統(tǒng)盤活，實現(xiàn)自我繁榮、自我成長，打造 城市級名片形成。 【 項目區(qū)位圖 】 基于目標(biāo)看本體 新世紀(jì)廣場 本案 區(qū)域位臵：城市主干道光河路、火炬路交匯處；承接開發(fā)區(qū)與中心城區(qū)的黃金區(qū)位，極具發(fā)展?jié)摿? ?中心城區(qū) ?新城區(qū) ? 城市發(fā)展核心干道光河路與火炬路黃金交匯； ? CBD核心板塊； ? 承接老城與新城雙重優(yōu)勢； ? 地緣潛力巨大。 ?中長期以后以白領(lǐng)為主，產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的升級將會帶來更具購買力的企業(yè)收入人群。 ? 現(xiàn)階段看，城東商業(yè)體量小、檔次低，與未來快速的人口導(dǎo)入不相匹配，也預(yù)示著東部面臨新一輪商業(yè)機會 。 景觀華宅 5A寫字樓 ?代表城市的高度 層峰公寓 ?全首層商業(yè)形態(tài) 峽谷商業(yè) 新的都市生活方式：瞬間轉(zhuǎn)換，實現(xiàn)工作與生活的完美結(jié)合 基于目標(biāo)看本體 發(fā)展模式：以商業(yè)為主導(dǎo)的規(guī)劃模式，商業(yè)將承擔(dān)春節(jié)前回現(xiàn)的主力 ? 規(guī)劃模式選擇： 根據(jù)濟寧分類物業(yè)銷售與運營狀況，當(dāng)前以商業(yè)為驅(qū)動的營銷模式。鑒于公寓是溢價產(chǎn)品，當(dāng)前銷售有損產(chǎn)品價值和整體收益，因此不做為春節(jié)前回現(xiàn)產(chǎn)品。 ?C區(qū)：峽谷式商業(yè)約 48452㎡；寫字樓 ㎡ 300套，面積 103358㎡。 ?D區(qū)：峽谷式商業(yè)約 39248㎡，回現(xiàn)主力； ?基于商業(yè)為主導(dǎo)的發(fā)展模式， 商業(yè)承擔(dān)春節(jié)前回現(xiàn)主力，寫字樓可作為回現(xiàn)補充，從項目整體形象和溢價收益角度，公寓暫不在本次回現(xiàn)之列。 ?從內(nèi)部認(rèn)籌看寫字樓：在認(rèn)籌 75組基礎(chǔ)上，以銷售 10000㎡、 100㎡ /套、銷售均價 8000元 /㎡、一次性付款計算，可實現(xiàn) 100套 銷售額 ?商業(yè)按 50%付款、均價 15000元 /㎡、 100㎡ /套計，需售 8萬㎡約800套； ?寫字樓需售 10000㎡、以均價 8000元 /㎡、 100㎡ /套計，約 100套。 目標(biāo)下機會與威脅 ?商業(yè)主題定位待定，不具備穩(wěn)健的的運營模式與運營團隊； ?項目整體規(guī)劃存在不確定性； ?洸河路與火炬路交匯處、未來城市新核心，黃金區(qū)位； ?高新區(qū)建設(shè)不斷提升，在城市中首位度攀升； ?前瞻性規(guī)劃，領(lǐng)先一線城市的綜合體價值。 ?18 2 看趨勢 客戶分析 市場趨勢 銀根緊縮，十一樓市黯淡收場，地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整來臨 通貨膨脹壓力依舊 ?國家統(tǒng)計局： 9月份全國居民消費價格總水平同比上漲 % 環(huán)比上漲 % ?十一黃金周樓市最終黯淡收場。 ?堅持現(xiàn)金走量策略 ?堅持價值輸出策略 ?堅持主動營銷策略 全國市場掃描 市場策略 市場預(yù)期悄然轉(zhuǎn)變，普通促銷基本失效，價格成為樓盤走量的關(guān)鍵因素。 濟寧房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出較為明顯的分區(qū)狀況，受政策驅(qū)動?xùn)|部高新區(qū)成為城市明星板塊 濟寧房地產(chǎn)板塊 市中區(qū) 高新區(qū) 任城區(qū) 北湖新區(qū) ? 中心板塊價格 7000元； 成為中高端財富人群置業(yè)首選 ? 高新區(qū)板塊核心，CBD核心；城市未來中心板塊地位已經(jīng)確定； ? 北部板塊， 資源比較差，建材、家居、服裝，專業(yè)市場占據(jù)主導(dǎo)靠產(chǎn)品實現(xiàn)突破 ? 南部： 湖水資源為主導(dǎo)； ? 西部 ：老城區(qū)，城市面貌落后； 西部城區(qū)版塊 太白路商圈 東太白路商圈 富邦商圈 ?濟寧商業(yè)中心集中在太白路兩側(cè)，形成了典型的商業(yè)單中心模式。 ?高端客戶訪談 劉先生： “濟寧的商業(yè)中心就是太白路周邊，一般濟寧人逛商場買東西還都是會來這邊，這邊商場、超市、還有批發(fā)市場，什么都能買到?！? 太白路及周邊形成輻射市級商業(yè)中心，隨著城市格局發(fā)展，由單中心向東逐漸蔓延 濟寧商業(yè)格局 太白路商圈：以傳統(tǒng)百貨類、超市類為主，規(guī)模在 35萬㎡，集購物 /休閑 /餐飲為一體的集中商業(yè)現(xiàn)端倪 ?鑒于城市目前的發(fā)展階段，現(xiàn)狀集中式商業(yè)主要以百貨、超市類為主，規(guī)模多在 35萬平米，個別項目如運河城，集購物、休閑、餐飲為一體，依靠自身的地段價值優(yōu)勢規(guī)模在 9萬平米，現(xiàn)狀入住率較高。 濟寧商圈掃描 在售商業(yè)少、平臺速度 300套 /月、均價 2萬以上，以本地投資客為主，本案商業(yè)推售存在市場機會 ? 目前市場商業(yè)項目較少，在售項目僅有兩個，以 100㎡以下中小面積商鋪為主，總價偏低，便于投資和自用。 濟寧在售商業(yè)項目 社區(qū)底商銷售搶眼，受規(guī)模影響整體供應(yīng)量不大，價格為住宅三倍以上，自用客戶為主，銷售供不應(yīng)求 ?市場上項目的底商多沿街布臵，受到項目體量的影響總體規(guī)模不大，銷售速度較快，價格實現(xiàn)達到住宅的 3倍以上，以出售為主。 —— 國翠城銷售主管訪談 濟寧在售商業(yè)項目 潛在供應(yīng)量大，隨著全國性品牌開發(fā)商進駐濟寧，商業(yè)格局即將發(fā)生質(zhì)變，抓住當(dāng)前機遇快速出貨是王道 ? 目前市場在售的純商業(yè)項目僅有三個，銷售情況很好，目前都基本完成招商與零售。 ? 保利世紀(jì)大道地處市中心，區(qū)位優(yōu)勢明顯。 ? 另外，目前市場上由于住宅的限購限貸，商業(yè)投資備受關(guān)注。 大事件 1月 11日上午，濟寧市中區(qū)人民政府與大連萬達集團合作開發(fā)建設(shè)的濟寧萬達廣場項目簽約儀式舉行。 商業(yè)項目后續(xù)供應(yīng) 本案具備成為新中心體量，抓住商業(yè)供應(yīng)稀缺的市場機會可承擔(dān)回現(xiàn)主力，主打投資和自用客群 商業(yè)市場結(jié)論 ?以太白路為核心的中心商圈向東蔓延 —— 本項目商業(yè)體量及規(guī)劃具備成為新商圈核心的基礎(chǔ)，第三代商業(yè)主題成為項目機會； ?在售商業(yè)項目稀缺，面積集中在 100㎡以內(nèi)，均價 2萬左右 ——本項目需抓住商業(yè)市場機會承擔(dān)回現(xiàn)主力，可實現(xiàn)平臺速度 300套 /月； ?客戶以本地為主，少量周邊市縣及外地投資客戶。 —— 即本項目商業(yè)目標(biāo)客群：本地客戶為主，投資兼自用客群 占主導(dǎo)。 億豐時代廣場 _約 10萬平米 ?4 ?5 ?6 ?3 ?4 ?5 ?6 濟寧寫字樓掃描 ?濟寧的經(jīng)水平雖然比不上青島濟南，但是濟寧在魯西南地區(qū)算是生活水平比較高的，濟寧有很多大的企業(yè)，比如：如意集團、魯推集團兗礦、山東里能集團、太陽紙業(yè)、白象集團、華龍日清，只不過山東人的儒家思想吧，整體有錢人還是顯的很低調(diào)的。預(yù)計2023年存在較大的市場壓力 ? 區(qū)域市場在手寫字樓項目較少，即將入市的萬麗福德廣場屬目前較為高端寫字樓產(chǎn)品。 ? 未來市場寫字樓放量相對較大，楊柳國際新城、億豐時代廣場、森泰首府等項目的寫字樓及公寓產(chǎn)品均計劃在明年入市。 ? 目前無明顯在售產(chǎn)品比價體系，市場寫字樓產(chǎn)品均價預(yù)計在 70008000左右 ? 客戶以本地中小企業(yè)、私營業(yè)主為主，部分周邊市縣客戶，主要用于自用辦公。 ?濟寧處于寫字樓市場化啟動期向發(fā)展期轉(zhuǎn)化階段：以企業(yè)自用和小投資客占主流 —— 本項目客戶以自用和小投資客為主導(dǎo)，關(guān)注位置、配套、硬件和商務(wù)氛圍等元素打造的純商務(wù)形象！ ?Page 100 ?市場總體規(guī)模較小，需求不旺盛，布于非常城市核心區(qū) ??濟寧市公寓類產(chǎn)品主要分為兩類，一類為 40年產(chǎn)權(quán)的 ?公寓；另一類為 70年產(chǎn)權(quán)的小戶型住宅。 ??濟寧市公寓市場高新區(qū)版塊分布較為聚集，其余個案 ?分布較為零散，且多位于非城市核心區(qū)， 這說明整體公 ?寓市場需求并不旺盛，只作為住宅產(chǎn)品的一種補充。 濟寧公寓市場掃描 公寓市場整體價值實現(xiàn)度較低，客戶普遍以地段為唯一衡量標(biāo)準(zhǔn)，洸河路兩側(cè)供應(yīng)稀缺 公寓市場以 2023年為界限發(fā)生較大變化，相對住宅市場呈現(xiàn)不明朗化態(tài)勢 濟寧公寓市場掃描 ?住宅、辦公的銷售難度會小于公寓產(chǎn)品，目前來看濟寧的公寓產(chǎn)品市場相對較為慘淡； 住宅、辦公的銷售難度會小于公寓產(chǎn)品，目前來看濟寧的公寓產(chǎn)品市場相對較為慘淡；?專業(yè)訪談 倪先生（代理公司合伙人） “住宅、辦公的銷售難度會小于公寓產(chǎn)品，目前來看濟寧的公寓產(chǎn)品市場相對較為慘淡?！? 2023年 10月 啟示 —— 公寓彰顯居住功能，以城市核心精裝奢侈取資產(chǎn)、精裝豪宅搶占住宅市場