【正文】 會(huì)經(jīng)濟(jì)和商業(yè)展尚未成熟，對(duì)于商業(yè)面積的需求也不一樣，中國(guó)合理的人均商業(yè)面積一線城市應(yīng)為 1平方米，二線城市 平方米，三線城市 平方米。 根據(jù)零售飽和理論，可見(jiàn)南寧現(xiàn)有高檔商業(yè)已經(jīng)基本飽和，德思勤建議本項(xiàng)目取消百貨商業(yè)。我們初定商家的檔次，假定項(xiàng)目為唯一商業(yè)，倒推商業(yè)的體量 百貨型商業(yè)、休閑娛樂(lè)型商業(yè)、商務(wù)配套型商業(yè) 商業(yè)類(lèi)型選擇評(píng)判 地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)條件 商家意向匹配 招商難度 商務(wù)配套型商業(yè) 休閑娛樂(lè)型 品牌百貨型 對(duì)本項(xiàng)目其它物業(yè)的價(jià)值提升 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) 市場(chǎng)需求 開(kāi)發(fā)商招商與管理能力 百貨市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)大，高端品牌的市場(chǎng)需求有限，且競(jìng)爭(zhēng)較大，加之二線城市對(duì)高端品牌的招商難度加大，項(xiàng)目地塊位置偏離五象廣場(chǎng)百貨中心，道路的的可達(dá)性相減弱，同時(shí)，項(xiàng)目地塊限制，發(fā)展規(guī)模型 MALL 商業(yè)受限，規(guī)模效應(yīng)減弱，加之還有萬(wàn)象城的競(jìng)爭(zhēng)，做同類(lèi)百貨的風(fēng)險(xiǎn)較大。 而休閑娛樂(lè)雖然南寧市有市場(chǎng)，但是本項(xiàng)目由于沒(méi)有大型商業(yè) 與休閑娛樂(lè)結(jié)合，休閑娛樂(lè)為主題的商業(yè)人流是較大的問(wèn)題，且五象廣場(chǎng)和未來(lái)的東盟商圈的休閑娛樂(lè)競(jìng)爭(zhēng)也非常大，我們不建議做休閑娛樂(lè)為主題的商業(yè)。 目標(biāo)： 為寫(xiě)字樓和公寓作商務(wù)配套，一方面提升寫(xiě)字樓的價(jià)值，另一方面也實(shí)現(xiàn)商業(yè)持續(xù)盈利，達(dá)到價(jià)值最大化 主要包含業(yè)態(tài)： 高端俱樂(lè)部會(huì)所 國(guó)宴級(jí)餐飲 商業(yè)餐飲與咖啡茶座 健身 美容中心 甜品、便利店等 商業(yè)定位 商業(yè)定位 為北部灣商務(wù)旗艦配套的商務(wù)型商業(yè) 根據(jù)以上商業(yè)類(lèi)型選擇，結(jié)合項(xiàng)目整體定位和本項(xiàng)目主力物業(yè)的定位情況，本項(xiàng)目商業(yè)定位為： 商業(yè)定位 裙樓業(yè)態(tài)組合案例參考 上海環(huán)球金融中心的裙樓商業(yè)業(yè)態(tài)組合： 銀行、旅行社、中圖書(shū)店、部分餐飲、洗衣店、郵政所、紀(jì)念品商店、攝影、美甲美發(fā)按摩、手機(jī)服務(wù)中心、便利店、煙酒專賣(mài)店 超高層屋頂設(shè)計(jì)景觀餐廳和會(huì)所等，以及城市客廳、美術(shù)館等； 案例詳細(xì)內(nèi)容見(jiàn)案例報(bào)告 廣州西塔樓頂餐廳觀景 廣州西塔樓頂直升機(jī)場(chǎng) 恒隆樓頂巨燈 香港 IFC 樓頂 地 王樓頂旋轉(zhuǎn)餐廳 六本木的頂層 —— 森美術(shù)館 頂層業(yè)態(tài)組合案例參考 商業(yè)定位 頂級(jí)商務(wù)會(huì)所設(shè)于頂層 面積約為 6萬(wàn)㎡的寫(xiě)字樓 面積約為 萬(wàn)㎡的酒店式公寓， 面積約為 萬(wàn)㎡的精品個(gè)性酒店， 頂層空中 餐廳 \會(huì)議中心 1 號(hào)樓 2 號(hào)樓 業(yè)態(tài)組合案例參考 避難層 面積約為 12萬(wàn)㎡的寫(xiě)字樓， 面積約為 萬(wàn)㎡的高檔商業(yè)，設(shè)于地面裙樓 典型案例：卓越世紀(jì)中心裙樓與頂樓定位： 15 層商業(yè)裙樓； 頂層商務(wù)會(huì)所、餐廳與會(huì)議中心等 商業(yè)定位 5000 健身會(huì)所 4樓 1000020200 公司自留辦公樓 6樓 9樓 5000 多功能會(huì)議廳 5樓 5700 國(guó)宴全景餐廳 3層 頂層 5000 證券交易廳 3樓 5700 名流俱樂(lè)部 3 層 頂層 5000 中式餐飲、商務(wù)餐飲、咖啡等 2樓 5000 商業(yè)、銀行等 1樓 面積㎡ 業(yè)態(tài) 樓層 受用地面積限制，本項(xiàng)目商業(yè)的單層面積較小，經(jīng)德思勤規(guī)劃師初步布局，建議本項(xiàng)目設(shè)計(jì)為兩棟塔樓形式，裙樓能達(dá)到約 5000 平方米 /層，寫(xiě)字樓標(biāo)準(zhǔn)層面積約 19002020 平方米 /層。 頂層餐飲： 重點(diǎn)商業(yè)業(yè)態(tài)定位 北部灣最高檔 景觀國(guó)宴餐廳 名師設(shè)計(jì)主題風(fēng)格包房 全景旋轉(zhuǎn)餐廳 60300 平方米 /每個(gè)包房 商業(yè)定位 頂層高級(jí)會(huì)所： 重點(diǎn)商業(yè)業(yè)態(tài)定位 南寧名流俱樂(lè)部 風(fēng)格：古典美式風(fēng)格 會(huì)員：東盟政商名流 、使館工作人員、商界精英、企業(yè)家、藝術(shù)家 商業(yè)定位 由于本項(xiàng)目商業(yè)升值潛力較大，且商業(yè)形象對(duì)項(xiàng)目整體形象的影響大，需統(tǒng)一管理，結(jié)合項(xiàng)目整體定位，建議商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式為持有經(jīng)營(yíng) 經(jīng)營(yíng)方式 商業(yè)定位 商業(yè)定位 租金定位 —— 影響商業(yè)租金因素的評(píng)分 72 60 76 68 64 80 1 綜合評(píng)定 190220 200250 80120 280300 100120 250350 250350 100120 300450 一樓租金價(jià)格（元 /㎡ .月） 30% 10% 2% 2% 32% 2% 2% 20% 100% 項(xiàng)目權(quán)重 9 8 6 6 8 6 8 綜合形象 9 9 5 7 9 7 6 9 品牌 軟件 10 9 6 8 6 8 8 6 9 昭示性 8 5 5 9 6 6 9 業(yè)態(tài)組合 7 10 5 6 8 6 10 規(guī)模 硬件 9 7 8 7 7 7 消費(fèi)能力 6 7 8 7 9 9 周邊人口密度 7 9 9 9 交通方便程度 6 7 5 6 7 8 9 10 商業(yè)氛圍 區(qū)位 本項(xiàng)目 航洋國(guó)際 匯東國(guó)際 榮和中央公園 金源 CBD 名店 夢(mèng)之島水晶城 新朝陽(yáng)廣場(chǎng) 國(guó)貿(mào)中心 萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 權(quán)重 影響因素 南寧的租金增長(zhǎng)率漲幅不大，維持在商鋪?zhàn)饨鹪鲩L(zhǎng)通常的系數(shù)值約 3%，兩年后，本項(xiàng)目的租金增長(zhǎng)到： 190*（ 1+3%） 2=195 元 /㎡ .月 220*（ 1+3%） 2=227 元 /㎡ .月 租金定位 一樓租金 195227 元 /㎡ .月 二樓租金： 156180 元 /㎡ .月 195*（ 120%） =156 元 /㎡ .月 227*（ 120%） =180 元 /㎡ .月 三樓租金： 125140 元 /㎡ .月 156*（ 120%） =125 元 /㎡ .月 180*（ 120%） =140 元 /㎡ .月 四樓租金： 100110 元 /㎡ .月 126*（ 120%） =96 元 /㎡ .月 140*（ 120%） =110 元 /㎡ .月 商業(yè)定位 5080 元 /㎡ 盈都時(shí)代廣場(chǎng)餐飲 一樓 250，五樓 5080 元 /㎡ 航洋國(guó)際 一樓 80120元 /㎡ 匯東國(guó)際 一層 300 元 /㎡；二層 100元 /㎡；三層 80 元 /㎡ 榮和中央公園 一樓租金 120 元 /㎡；二樓 100元 /㎡；三樓 5080 元 /㎡ 金源 CBD 名店 一樓底鋪 250— 350 元 /㎡； 夢(mèng)之島水晶城街鋪 一樓： 250350 元 /㎡；二樓： 200— 300 元 /㎡；三樓： 100— 150 元 /㎡；四樓 80— 100 元 /㎡； 租金不含管理費(fèi)與電費(fèi) 新朝陽(yáng)廣場(chǎng) 一樓 120 元 /㎡；二樓 100 元 /㎡；三樓 80 元 /㎡；四樓 50 元 /㎡；租金不含管理費(fèi)與電費(fèi) 國(guó)貿(mào)中心 一樓獨(dú)立商鋪?zhàn)饨?300— 450 元 /㎡；主力店租金目前在 35— 50 元 /㎡；二樓以上是主力店；租金不含管理費(fèi)與電費(fèi) 萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 租金（元 /㎡ .月） 項(xiàng)目名稱 參考市場(chǎng)，南寧商業(yè)每增加一層，租金比一樓低 1520%，本項(xiàng)目按照保守算法，二樓租金取值低 20%，再結(jié)合市場(chǎng)比較法，本項(xiàng)目一樓租金區(qū)間定位為195227 元 /㎡，計(jì)算二至四樓的租金： 參考南寧商鋪市場(chǎng)租金情況 本項(xiàng)目租金定 位 商業(yè)定位 售價(jià)定位 —— 投資回報(bào)法 計(jì)算均值： 一樓平均租金： 210 元 /㎡ .月 二樓平均租金： 168 元 /㎡ .月 三樓平均租金： 133 元 /㎡ .月 四樓平均租金： 105 元 /㎡ .月 一樓平均售價(jià)： 210 元 /㎡ .月 *12/5%=5 萬(wàn)元 /㎡ 二樓平均售價(jià)： 168 元 /㎡ .月 *12/5%=4 萬(wàn)元 /㎡ 三樓平均售價(jià)： 133 元 /㎡ .月 *12/5%=3 萬(wàn)元 /㎡ 四樓平均售價(jià)： 105 元 /㎡ .月 *12/5%= 萬(wàn)元 /㎡ 按照目前商業(yè)通常的投資回報(bào)率返算商業(yè)的售價(jià)，商業(yè)通常的投資回報(bào)率為5%計(jì)算 一樓租金： 195227 元 /㎡ .月 二樓租金： 156180 元 /㎡ .月 三樓租金： 125140 元 /㎡ .月 四樓租金： 100110 元 /㎡ .月 售價(jià)定位 —— 影響商業(yè)售價(jià)因素的評(píng)分 商業(yè)定位 如果商業(yè)實(shí)行銷(xiāo)售，德思勤對(duì)商業(yè)售價(jià)進(jìn)行定位，以下評(píng)分以 1 樓為標(biāo)準(zhǔn)： / / 1 因素權(quán)重 100% 8 10 8 4 10 8 9 本項(xiàng)目 10 30% 9 10 6 9 9 9 9 萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 4 2% 48 6 5 6 4 6 7 榮和中央公園 5 10% 54 7 6 7 5 7 7 日本園 30% 58 8 8 6 5 7 8 保利 21世紀(jì) 6 28% 56 7 6 7 8 保利第一街 價(jià)格 項(xiàng)目權(quán)重 合計(jì) 規(guī)劃導(dǎo)向 人流 環(huán)境 交通 規(guī)模 形象 品牌 區(qū)位 名稱 一樓基準(zhǔn)定價(jià) 萬(wàn)平方米 *（ 1+30%） 2 萬(wàn) = 萬(wàn) /平方米 二樓定價(jià) =一樓價(jià)格 *50%= 萬(wàn) /平方米 三樓 五樓定價(jià) =寫(xiě)字樓均價(jià) = 萬(wàn) /平方米 根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，每遞增一層樓 ,其銷(xiāo)售價(jià)格就在前一層樓的基礎(chǔ)上減少 50%左右，三層以上價(jià)格基本上與寫(xiě)字樓價(jià)格一致。天 4~5 萬(wàn)元 /平方米 商業(yè) 酒店 本項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位 物業(yè)類(lèi)型 定量合計(jì) 項(xiàng)目定位定量 811% 34 萬(wàn) 商務(wù)公寓 1114% 45 萬(wàn) 地下車(chē)庫(kù) 100% 35 萬(wàn) 合計(jì) 67 萬(wàn) 45 萬(wàn) 1314 萬(wàn) 34 萬(wàn) 本項(xiàng)目定量規(guī)模 (平方米 ) 所占比例 (%) 物業(yè)形態(tài) 1720% 住宅公寓 1113% 酒店 3740% 寫(xiě)字樓 911% 商業(yè) 功能布局圖 五星級(jí)酒店設(shè)于頂層 （ 4 萬(wàn)平方） 甲級(jí)寫(xiě)字樓 （ 萬(wàn)平方） 頂層空中 餐廳（會(huì)所） 1 號(hào)樓 2 號(hào)樓 裙房 (4 萬(wàn)平方） 豪宅公寓 （ 7 萬(wàn)平方） 商務(wù)公寓 （ 萬(wàn)平方） 設(shè)計(jì)構(gòu)思： 將甲級(jí)寫(xiě)字樓置于靠金浦路一側(cè)，離名都大廈、廣西國(guó)際金融中心等辦公物業(yè)較近，有利于形成商務(wù)辦公核心區(qū)。 另外一棟塔樓是五星級(jí)酒店、豪宅公寓、商務(wù)公寓的綜合性物業(yè)。同時(shí)酒店靠近竹溪大道，有非常好的展示面。商務(wù)公寓置于塔樓底部，能與旁邊的甲級(jí)寫(xiě)字樓緊密聯(lián)系形成商務(wù)辦公整體。 匯報(bào)結(jié) 束，預(yù)祝項(xiàng)目取得圓滿成功 ! 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