【正文】 戶關(guān)注點(diǎn) ?追求形象 ?純商務(wù)形象 ?迅速發(fā)展的中小企業(yè) ?初具規(guī)模的企業(yè) ?純寫字樓開始出現(xiàn) ?位臵 ?配套 ?硬件 ?商務(wù)氛圍 ?需求多樣化 ?多樣化 ?各種類型企業(yè) ?寫字樓與新一代商務(wù)公寓并存 ?地段 ?服務(wù) ?軟環(huán)境 ?健康、風(fēng)景 所處階段 ?數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)模型 世聯(lián)模型 對(duì)本項(xiàng)目的啟示 —— 以中小企業(yè)及出具規(guī)模的企業(yè)為主，從位臵、配套、硬件和商務(wù)氛圍發(fā)力，打造純商務(wù)形象滿足客戶需求！ 當(dāng)前供應(yīng)稀少，未來 2~3年劇增；客戶以中小企業(yè)自用和投資客為主，同時(shí)存在大客戶潛在需求 寫字樓市場結(jié)論 ?濟(jì)寧商務(wù)區(qū)集中在洸河路兩側(cè)，當(dāng)前供應(yīng)量及消化量較少，預(yù)計(jì)未來 2~3年內(nèi)供應(yīng)呈爆發(fā)式增長 —— 利用當(dāng)前市場供應(yīng)空白，啟動(dòng)寫字樓大客戶銷售，作為回現(xiàn)補(bǔ)充。 濟(jì)寧寫字樓掃描 目前市場供應(yīng)面積在 60100㎡，均價(jià)水平預(yù)計(jì)在70008000元 /㎡，價(jià)值實(shí)現(xiàn)度幾乎與住宅持平 濟(jì)寧寫字樓市場 ? 市場在售產(chǎn)品面積以 60100左右為主，大面積戶型產(chǎn)品較少。 ? 市場去化速度較慢，以萬麗福德廣場為例， 6個(gè)月蓄客僅 600余組，可見市場需求量有限。 ?—— 濟(jì)寧周先生訪談 整體市場容量較小，市面上在售項(xiàng)目放量少。 濟(jì)寧商務(wù)區(qū)集中分布在洸河路兩側(cè)，目前供應(yīng)總量約5萬㎡，未來 2~3年內(nèi)供應(yīng)劇增，預(yù)計(jì)有 5060萬㎡ ?2 ?2 ?1 ?1 ?濟(jì)寧寫字樓市場供應(yīng) 萬麗福德廣場 _5萬平方米 ?1 楊柳國際新城 _約 10萬萬平米 森泰首府 _體量未知 ?2 ?2 世易尚城 _ 已售完 建設(shè)廣場東北、西北角 兩塊地 _體量未知 ?1 萬達(dá)廣場 _約 10萬平米 ?3 吳泰匝路塊地 _體量未知 ?寫字樓的供應(yīng)量未來 2~3年有可能呈爆發(fā)式供應(yīng)。大型商業(yè)項(xiàng)目投資客占主導(dǎo)，住宅底商以自用客戶為主，臵業(yè)關(guān)注地段價(jià)值、和未來升值預(yù)期帶來的升值預(yù)期。 由萬達(dá)集團(tuán)投資 50億元，在濟(jì)寧市中區(qū)建設(shè)集五星級(jí)酒店、大型購物中心、商業(yè)步行街、高檔商務(wù)寫字樓于一體的第三代萬達(dá)廣場。 ? 其余商業(yè)均為住宅底商或綜合體商業(yè)，均未入市。 ? 豪德商貿(mào)城屬大型專業(yè)類集散市場，客戶層面跨越魯西南，很好的完成招商。 ? 億豐時(shí)代廣場由于依托原振宇市場商業(yè)氛圍，其次引入了銀座中心做品牌嫁接，另外老板是溫州商貿(mào)出身有一定的商貿(mào)資源，因此銷售非常順暢。 ?濟(jì)寧市場上項(xiàng)目的底商多沿街布臵，體量不大主要是由于沿街展示面不大，現(xiàn)升值潛力在的底商銷售情況非常好，只要是建了都能賣出去，現(xiàn)在很多項(xiàng)目的商業(yè)都不對(duì)外，關(guān)系客戶就定完了。 ? 銷售速度與價(jià)格：平臺(tái)月均去化在 300套左右；沿街商實(shí)現(xiàn)鋪均價(jià) 2100023000元 /㎡； ? 客戶特征：本地客戶為主，投資客戶占比 5060%,置業(yè)關(guān)注地段價(jià)值和投資回報(bào)率。 濟(jì)寧商圈掃描 太白東路商圈以銀座商城為核心，本案商業(yè)具備打造新商圈潛質(zhì)，業(yè)態(tài)上存在發(fā)展成為第三代商業(yè)機(jī)會(huì) ?本項(xiàng)目商業(yè)體量為既有商圈體量 50%，具備成為一極的條件?！? ?專業(yè)人士訪談 李女士： “太白路周邊的商業(yè)價(jià)值都相當(dāng)高，周邊的底商價(jià)格應(yīng)該能夠?qū)崿F(xiàn)在 3萬元以上。太白路周邊商業(yè)形式種類多樣，百貨商場、批發(fā)百貨、社區(qū)底商、超級(jí)市場等等，業(yè)態(tài)種類豐富，客流量大，商業(yè)價(jià)值高。 目前政策導(dǎo)向 堅(jiān)定不移的緊縮銀根打通脹； 堅(jiān)定不移的進(jìn)行保障房建設(shè)； 堅(jiān)定不移的進(jìn)行限價(jià)； 房地產(chǎn)趨勢(shì) 向制造業(yè)轉(zhuǎn)型不可逆轉(zhuǎn)； 住宅的祛魅化趨勢(shì)不可逆轉(zhuǎn)； 城市化進(jìn)程不可逆轉(zhuǎn)； 地產(chǎn)金融化趨勢(shì)不可逆轉(zhuǎn)。 北京商品住宅成交面積同比下降 %； 上海商品房成交面積同比下降 %； 深圳商品住宅成交套數(shù)同比下降 93%； 青島商品房成交套數(shù)同比下降 %； ?多家銀行首套房貸利率上浮 5%10% 繼建行上浮首套房貸利率至 ， 16日，不少中小商業(yè)銀行也調(diào)整了首套房貸利率，上浮區(qū)間為 5%至 10%，銀行上浮首套房貸利率所覆蓋的地區(qū)有北京、上海、廣州、深圳幾大一線城市以及天津、濟(jì)南、青島、鄭州、武漢、長沙、蘇州等二線城市。 地段為最大利好， 260米高度標(biāo)定在城市中的地位與高端形象；面臨主力店缺乏等招商因素影響市場預(yù)期及銷售回款 VS ?主力店缺乏，商業(yè)價(jià)值難以體現(xiàn)；綜合體價(jià)值難以顯現(xiàn)集合優(yōu)勢(shì)； ?項(xiàng)目整體形象尚未建立，綜合體價(jià)值難以發(fā)揮最大效力，難以支撐高溢價(jià)。 基于目標(biāo)看本體 招商成果：樂天馬特、 IMAX為商業(yè)帶來旺盛人氣，然而主力店的進(jìn)駐更是推動(dòng)快銷成功的關(guān)鍵 ?樂天馬特、 IMAX招商成功，將為項(xiàng)目商業(yè)帶來旺盛人流和人氣； ?同時(shí)，商業(yè)運(yùn)營成功更依賴于主力店的進(jìn)駐，更是實(shí)現(xiàn)商業(yè)快銷的關(guān)鍵，并為寫字樓、公寓提供助力。 實(shí)現(xiàn)回現(xiàn) 5億元，商業(yè)需售 8萬㎡約 800套，寫字樓 1萬㎡約 100套 基于目標(biāo)看本體 ?從內(nèi)部認(rèn)籌看商業(yè)：認(rèn)籌 120組，以認(rèn)籌面積 100㎡ /套、可實(shí)現(xiàn)銷售均價(jià) 15000元 /㎡、均按照一次性付款計(jì)算，可實(shí)現(xiàn) ?根據(jù) 5億元目標(biāo)，商業(yè)尚需銷售㎡，以 100㎡ /套計(jì)，約 240套。商業(yè)獨(dú)立店鋪規(guī)劃是實(shí)現(xiàn)回現(xiàn)的主力；寫字樓作為形象標(biāo)桿，需標(biāo)桿企業(yè)進(jìn)駐，因此可作為回現(xiàn)補(bǔ)充。 ?B區(qū)：精品廣場 ㎡，需招商后分割銷售，以當(dāng)前招商進(jìn)展銷售難度大，實(shí)現(xiàn)價(jià)值度低。 ?迅速回現(xiàn)： 沿街商鋪、公寓低層： ?形象拔高與回現(xiàn)補(bǔ)充： B區(qū)商業(yè)、 C區(qū)寫字樓； ?溢價(jià)產(chǎn)品： 超高層公寓； 基于目標(biāo)看本體 √ ?規(guī)劃調(diào)整（不含住宅）后，各物業(yè)規(guī)劃面積約如下： 產(chǎn)品貨源盤點(diǎn)：商業(yè)為回現(xiàn)主力， CD區(qū)可售面積 87700㎡，寫字樓作為補(bǔ)充，公寓暫不作為回現(xiàn)產(chǎn)品 基于目標(biāo)看本體 ?A區(qū)易變現(xiàn)貨源盤點(diǎn)：酒店式公寓 506套，面積 3593㎡；寫字樓 31770㎡。 ?利好 +契機(jī) 基于目標(biāo)看本體 利好與趨勢(shì)：高新區(qū)在城市中首位度提升，綜合維度支持項(xiàng)目在城市中的中心地位 產(chǎn)品規(guī)劃：理念規(guī)劃、硬件領(lǐng)先，比肩一線城市的大型城市級(jí)綜合體，具備打造市場領(lǐng)導(dǎo)者的產(chǎn)品硬件 國際級(jí)超高層 5A級(jí)寫字樓，聚焦魯南巔峰商務(wù)地標(biāo)。 ? 大型市政設(shè)施和配套的建設(shè)，以前洸河路為主軸興建及規(guī)劃的寫字樓及大型商業(yè)，逐漸拔東部在濟(jì)寧人和新濟(jì)寧人心中的區(qū)域意象 ? 東部已經(jīng)有多家知名開發(fā)商在建的大型樓盤，這些社區(qū)的入住將進(jìn)一步帶動(dòng)城東居住氛圍的成熟，指引更多的居民居住向東。 標(biāo) 定 城 市 的 新中心 11 ?政府政策支持 ?產(chǎn)業(yè)規(guī)劃升級(jí) ?寫字樓商業(yè)逐步興起 ?人口快速導(dǎo)入 ?“東拓、西跨””的城市空間發(fā)展總體規(guī)劃為東部副中心的建設(shè)提供了政策保證，也成為東部商業(yè)發(fā)展的利好。 目標(biāo)界定 回款目標(biāo) 本體價(jià)值審視 區(qū)域?qū)傩? 高新區(qū)核心、未來城市中心、 CBD腹地。 世聯(lián)觀點(diǎn)（ 2） —— 綜合體功能復(fù)合，多重功能的相互聯(lián)動(dòng)使得其具備很強(qiáng)的自我成長、自我繁榮能力 商業(yè) 辦公 酒店 住宅 ? 作用 ? 相互關(guān)系 ? 提升整體檔次的有力手段 ? 標(biāo)志性（尤其是對(duì)外地和外籍人士） ?資產(chǎn)沉淀或整售 ? 實(shí)現(xiàn)較高的銷售價(jià)格 ? 保持物業(yè)形象 ?項(xiàng)目活力的核心，建立高端形象 ?形成完善配套、信息平臺(tái) ?項(xiàng)目利潤實(shí)現(xiàn)的關(guān)鍵 ?利用其它功能，實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化 ?現(xiàn)金流來源 ?為商業(yè)帶來基本消費(fèi)人流 ? 商業(yè)為寫字樓、酒店和公寓提供配套 ? 商業(yè)可能對(duì)公寓帶來負(fù)面影響 ? 酒店為公寓或者辦公提供共享的服務(wù)和配套設(shè)施 ? 酒店可以提高項(xiàng)目整體檔次 ? 寫字樓為商業(yè)、酒店和公寓帶來潛在客戶 ? 寫字樓可提高商業(yè)整體檔次 ? 寫字樓與酒店可共享大堂 ? 公寓為商業(yè)提供客源 ? 公寓可能降低項(xiàng)目整體檔次 ? 日本，福岡博多運(yùn)河城 ? 香港，太古廣場 ? 北京，東方廣場 ? 北京，華貿(mào)中心 ? 深圳，信興廣場 ? 深圳，華潤中心 ? 深圳，星河國際 ? 上海，上海商城 ? 廣州，中信廣場 ? 東莞，運(yùn)河?xùn)|一號(hào) ? 東莞，世博廣場 ? 合肥，元一時(shí)代廣場 ? 合肥，財(cái)富廣場 ? 合肥，金地國際城 ? 常州，萊蒙都會(huì) ? 宜昌，均瑤國際廣場 ? …… 綜合體發(fā)展的 5種模式及相應(yīng)的典型案例 商業(yè)核心 模式 寫字樓核心 模式 均衡發(fā)展 模式 住宅核心 模式 發(fā)展模式 酒店核心 模式 ? 廣州，中信廣場 ? 深圳，信興廣場 ? 上海，上海商城 ? 深圳，星河國際 ? 深圳，華潤中心 ? 日本，博多運(yùn)河成 ? 香港，太古廣場 世聯(lián)觀點(diǎn)（ 3） —— 本項(xiàng)目綜合體為 “ 商業(yè)核心模式 ” ，商業(yè)的形態(tài)、檔次在很大程度上決定了寫字樓與公寓部分的價(jià)值 所以，我們必須回歸商業(yè)核心，尋求項(xiàng)目在濟(jì)寧城市中的地位和承擔(dān)角色