【文章內(nèi)容簡介】 基本的理論框架和研究思路。 綜上所述，目前國內(nèi)對房地產(chǎn)項目風(fēng)險管理的研究主要是在風(fēng)險的識別、防范和投資決策上。定性分析和經(jīng)驗決策仍是進行房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險分析常用的方法，定量方法雖有所應(yīng)用，但不能很好地反映風(fēng)險的本質(zhì)，決策失誤的現(xiàn)象大量存在。有關(guān)房地產(chǎn)項目全面風(fēng)險管理的系統(tǒng)研究仍是國內(nèi)專家、學(xué)者正在積極探索的課題。 第三章 房地產(chǎn)項目風(fēng)險管理 8 第三章 房地產(chǎn)項目風(fēng)險管理 房地產(chǎn)項目概述 房地產(chǎn)項 目的含義 結(jié)合項目的定義和房地產(chǎn)的特性，房地產(chǎn)項目可以定義為在一定的時間、費用和質(zhì)量要求下，為形成一定使用功能的房地產(chǎn)產(chǎn)品，而按特定的程序完成的一次性任務(wù) 【 37】 。房地產(chǎn)項目開發(fā)的整個流程大體上包括以下幾個階段： 1）開發(fā)設(shè)想的提出 開發(fā)設(shè)想是房地產(chǎn)項目最關(guān)鍵的一項工作，從這項工作起，整個房地產(chǎn)項目開發(fā)就進入了狀態(tài)。開發(fā)設(shè)想是否準(zhǔn)確地反映了市場的需要，將決定未來整個房地產(chǎn)項目開發(fā)的成敗。這需要開發(fā)商認真研究房地產(chǎn)市場的變化趨勢，確定不同地段的發(fā)展前景，把握不同項目的市場需求狀況。 2）可行性研究 開發(fā)商提出 了設(shè)想，但這種設(shè)想究竟有沒有真正的市場前景，需要進行可行性研究?？尚行匝芯渴欠康禺a(chǎn)項目開發(fā)不可缺少的一個階段。政府是否批準(zhǔn)此項目立項，銀行是否同意給予資金支持都需要參考可行性研究的結(jié)果。進行可行性研究，可能有兩種結(jié)果一是可行性研究表明這個設(shè)想不可行，那么這個開發(fā)項目就此結(jié)束；二是可行性研究表明這個設(shè)想可行，若不出意外，這個項目就可以進行到最后的階段。 3）申請項目用地 土地是所有建筑的基礎(chǔ)，申請土地是房地產(chǎn)項目正式啟動的第一步，由于在我國土地資源是極為稀缺的資源，對許多開發(fā)商來說，拿到土地才是最關(guān)鍵的一步， 有了土地就有了開發(fā)的關(guān)鍵條件。 4）項目設(shè)計 根據(jù)項目的規(guī)模，設(shè)計的具體工作流程也有所不同。對于規(guī)模較大的房地產(chǎn)項目來說，一般要分成方案設(shè)計、初步設(shè)計和施工圖設(shè)計三個具體步驟。開發(fā)商在進行規(guī)劃及建筑設(shè)計前，需要向城市規(guī)劃行政管理部門申報規(guī)劃設(shè)計條件，以獲得規(guī)劃設(shè)計條件通知書。開發(fā)商依據(jù)規(guī)劃設(shè)計通知書，委托有規(guī)劃設(shè)計資格的單位完成方案設(shè)計，然后持方案設(shè)計報審表，方案設(shè)計及其說明書等有關(guān)資料，第三章 房地產(chǎn)項目風(fēng)險管理 9 報經(jīng)城市規(guī)劃行政管理部門審查，確認符合規(guī)劃要求后，核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。方案設(shè)計得到批準(zhǔn)后，即可進行初步設(shè)計。城市規(guī)劃 行政管理部門對建筑工程的初步設(shè)計方案進行審查，確認其符合規(guī)劃設(shè)計要點后，建設(shè)單位就可以進行施工圖設(shè)計。城市規(guī)劃行政管理部門在對工程施工圖及其有關(guān)材料進行審查合格后，核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。 5）征地及拆遷安置 在取得建設(shè)用地許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證之后，就需要進行征地及拆遷安置工作。開發(fā)商還需要到土地管理部門辦理相關(guān)手續(xù)。土地管理部門根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)商的土地使用權(quán)證書及建設(shè)用地規(guī)劃許可證，進行場地范圍的實地劃定。開發(fā)商只能在劃定的范圍內(nèi)，進行征地及拆遷方案的實施工作?；I措資金取得土地使用權(quán)后，大部分房地產(chǎn)開 發(fā)商自己投入的資金就基本上花費殆盡。開發(fā)商需要制定資金使用計劃，然后以此為基礎(chǔ)確定所需要籌措的資金數(shù)量，再通過各種融資方案的選擇，確定合理的融資方案。 6）建設(shè)工程招標(biāo) 工程項目招標(biāo)投標(biāo)制，是我國工程建設(shè)市場的重大舉措之一。通過招標(biāo)，開發(fā)商可以選擇合適的項目承包商，以確保工程投資不超過預(yù)算、質(zhì)量符合設(shè)計要求、工期達到預(yù)期目標(biāo)。在確定了工程承包商后，開發(fā)商還需要通過招標(biāo)選擇合適的監(jiān)理單位，以便對工程進行建設(shè)工程監(jiān)理。 7）工程建設(shè) 為確保按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進行組織施工，國家規(guī)定必須由城市規(guī)劃管理部門 在施工現(xiàn)場進行放線、驗線，并到建設(shè)行政主管部門領(lǐng)取建設(shè)工程施工許可證后，才可以破土動工。主要的項目工作由監(jiān)理單位進行，開發(fā)商只控制最后的管理權(quán)，即保持對監(jiān)理單位的有效監(jiān)督。項目施工完成后，還要通過由城市建設(shè)行政主管部門主持的綜合竣工驗收。 8）市場營銷與策劃 開發(fā)商在辦理完建設(shè)工程施工許可證后商品房預(yù)售許可證之前，就可以考慮進行所開發(fā)項目的市場營銷工作。如果符合政府主管部門的預(yù)售條件，開發(fā)商就可以在進行施工的同時，進行所開發(fā)的房地產(chǎn)項目的預(yù)售工作。房地產(chǎn)市場營銷包括市場調(diào)查研究、確定營銷目標(biāo)與手段、確定銷售 方式、制定銷售合同、準(zhǔn)備第三章 房地產(chǎn)項目風(fēng)險管理 10 銷售宣傳材料、培訓(xùn)銷售人員，參加必要的房展會，選擇廣告的方式等。 9）租售管理 如果開發(fā)商決定用所開發(fā)的項目進行租賃業(yè)務(wù)，或者開發(fā)商自己進行管理，或者委托專業(yè)化的物業(yè)管理公司進行有效的物業(yè)管理，既保證在租賃市場上的競爭優(yōu)勢，又可以獲得可觀的租金收入并保證所開發(fā)項目的保值增值。即使開發(fā)商是為了出售，若在所開發(fā)項目的業(yè)主委員會建立之前為未來的客戶選擇服務(wù)水平高且收費合理的物業(yè)管理公司，對于所開發(fā)的物業(yè)的銷售和開發(fā)商形象的樹立是大有益處的。 房地產(chǎn)項目的特點 房地產(chǎn)項目是一種通過 預(yù)測未知的將來需求而進行的產(chǎn)品開發(fā)過程，因此，不確定性是整個開發(fā)過程的根基，風(fēng)險與房地產(chǎn)項目時時相伴，這是由于房地產(chǎn)業(yè)本身不同于其他行業(yè)的特點所決定的。房地產(chǎn)項目具有以下特點： 1）空間上的固定性 房屋要建設(shè)在土地上，而土地具有不可移動性，使得房屋具有空間位置上的固定性?？臻g上的固定性作為房地產(chǎn)的風(fēng)險因素，一方面，它在一定程度上限制了開發(fā)商自由選擇地段的權(quán)力；另一方面，房地產(chǎn)商品的價格與該建筑地段所處的社會經(jīng)濟及地理條件的優(yōu)劣有著密切的關(guān)系，而社會經(jīng)濟及地理條件的變化是復(fù)雜的，有很多的不確定因素在起作用，是 不以開發(fā)商的意志為轉(zhuǎn)移的。因此開發(fā)商在進行投資時，必然面臨并承擔(dān)因環(huán)境條件變化而帶來的風(fēng)險。 2）投資規(guī)模大 房地產(chǎn)項目是一項規(guī)模龐大的綜合性工程，從獲得土地使用權(quán)到房地產(chǎn)建成出租或經(jīng)營，涉及許多環(huán)節(jié)，需要投入巨額資金。隨著建筑標(biāo)準(zhǔn)和要求的提高，建材價格的上漲，建設(shè)成本也越來越高。一般而言，開發(fā)商是不可能完全用自有資金來完成一個開發(fā)項目的，需要通過各種融資手段來彌補項目開發(fā)所需的資金，必然面臨籌資、利率和通貨膨脹風(fēng)險。 3）開發(fā)周期長 房地產(chǎn)項目從開發(fā)設(shè)想的提出到房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品交付使用，往往需要幾年時間才能 完成。一般來說，開發(fā)周期越長，社會經(jīng)濟條件變化的可能性就越大，開第三章 房地產(chǎn)項目風(fēng)險管理 11 發(fā)后期的費用和建設(shè)項目的租金或售價就越不確定，風(fēng)險相對也越大。房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中，很難在一開始就能對整個開發(fā)期間的建設(shè)成本和利潤做精確的估計，一般只能進行預(yù)測。 4）開發(fā)條件差、環(huán)境惡劣 由于房地產(chǎn)的固定性，再加上體量龐大，基礎(chǔ)設(shè)施和房屋的開發(fā)建設(shè)不可能像一般工業(yè)產(chǎn)品生產(chǎn)那樣在封閉、溫暖的廠房內(nèi)進行，而房地產(chǎn)項目必須現(xiàn)場露天作業(yè)，易受到狂風(fēng)、暴雨、冰雹、雷電、風(fēng)雪、嚴(yán)寒、酷暑等自然氣候條件的影響。而現(xiàn)階段，人類對自然條件的發(fā)生無法予以準(zhǔn)確預(yù)測 ，更無法完全加以控制?，F(xiàn)場作業(yè)又使開發(fā)商面臨洪災(zāi)、火災(zāi)和意外事故等威脅，導(dǎo)致了開發(fā)過程中的種種不確定性。 5）開發(fā)過程環(huán)節(jié)多、涉及面廣 房地產(chǎn)項目是一項龐大的社會工程，涉及社會的方方面面，如政府的計劃、土地、規(guī)劃、建設(shè)、市政、房管、道路、環(huán)保、人防和消防等部門，以及地方政府、當(dāng)?shù)鼐用?、施工、設(shè)計和材料供應(yīng)等單位，某一方面考慮不周，處置不當(dāng)都會影響開發(fā)進程。如從事舊城區(qū)改造，未能妥善處理拆遷戶安置問題，一兩個釘子戶拒絕出售自己房屋的所有權(quán)或要價過高，就會使開發(fā)商處于進退兩難的境地，要么付出高昂代價，要么放棄整 個項目。若在困境中舉棋不定，也會因拖延時間而付出代價。 全面風(fēng)險管理概述 風(fēng)險的定義與特性 風(fēng)險（ Risk）一詞，在日常生活中經(jīng)常談?wù)?，但要給其確切地下一個定義卻不容易。迄今為止，關(guān)于風(fēng)險的定義，還沒有統(tǒng)一的說法。在高級漢語詞典中風(fēng)險的定義為“損失或傷害的可能性”，一般而言，風(fēng)險的含義是損失的不確定性。目前關(guān)于風(fēng)險的定義有以下幾種代表性觀點 【 33】 ： 美國學(xué)者威雷特認為“風(fēng)險是關(guān)于不愿發(fā)生的事件發(fā)生的不確定性之客觀體現(xiàn)。 美國經(jīng)濟學(xué)家奈特認為“風(fēng)險是可測定的不確定。 日本學(xué)者武井勛認為“風(fēng)險 是在特定環(huán)境中和特定期間內(nèi)自然存在的導(dǎo)致經(jīng)第三章 房地產(chǎn)項目風(fēng)險管理 12 濟損失的變化”。 美國人給出的風(fēng)險定義是“風(fēng)險是遭受損失的一種可能性”。 《房地產(chǎn)項目成本控制》一書中把風(fēng)險定義為風(fēng)險是指在投資過程中由于受到各種不確定因素影響，使開發(fā)商遭受收益損失的可能性 【 40】 。 《可視化項目管理》一書中提到風(fēng)險是指會帶來傷害、破壞或損失的有負面意義的時機。在項目管理中，風(fēng)險是指可以引起項目不能按計劃完成的時機 【 39】 ?？梢赃@么去理解這句話的含義當(dāng)管理層告訴你要承擔(dān)風(fēng)險的時候，他們實際上是要你去追尋機會。這是對風(fēng)險較為正面的一種看法。 綜上所述 ，風(fēng)險一詞包括了兩方面的內(nèi)涵一是指風(fēng)險意味著出現(xiàn)了損失，或是未實現(xiàn)預(yù)期的目標(biāo)；二是指這種損失出現(xiàn)與否是一種不確定現(xiàn)象。要全面理解風(fēng)險的定義，還應(yīng)注意以下兩點 ： 風(fēng)險是由系統(tǒng)本身和環(huán)境條件的不確定性引起的。不確定性是風(fēng)險的根本屬性。系統(tǒng)本身是指系統(tǒng)的組織結(jié)構(gòu)和功能，其不確定性來源于組織結(jié)構(gòu)的不合理和功能的不完善。環(huán)境條件是指制約系統(tǒng)行為的外部客觀條件，其不確定性來源于瞬息萬變的客觀世界和人類行為。 風(fēng)險取決于兩個相互制約的變量，一是風(fēng)險發(fā)生的概率，一是風(fēng)險可能的后果。風(fēng)險是損失發(fā)生概率 與損失后果大小兩個變量的函數(shù) R=?（ P， C） 公式（ 3－ 1） 式中 R－風(fēng)險 P－損失發(fā)生的概率 C－損失發(fā)生的后果。 風(fēng)險作為項目中普遍存在的現(xiàn)象，它具有一下特性 【 34】 ： 1）客觀性。風(fēng)險的存在是不以人們的意志為轉(zhuǎn)移的這是因為決定風(fēng)險的各種因素對于風(fēng)險主體來說是獨立存在的，不論風(fēng)險主體是否意識到風(fēng)險的存在，只要風(fēng)險的誘因存在，一旦條件形成時，風(fēng)險就會出現(xiàn)。 2）隨機性。風(fēng)險是客觀存在的，但并不是任何一個風(fēng)險因素最 終都會演變?yōu)轱L(fēng)險事件，風(fēng)險事件的發(fā)生具有隨機性、偶然性，有時需要一定的時間和誘因。第三章 房地產(chǎn)項目風(fēng)險管理 13 從總體上來講，風(fēng)險的存在是必然的，但具體的風(fēng)險事件的發(fā)生卻帶有偶然性。 3）相對性。風(fēng)險總是相對事件的主體而言的，不同主體對同一個風(fēng)險事件的承受能力是不一樣的，人們對于風(fēng)險都有一定的承受能力，但人們的承受能力受到收益大小、投入大小的影響，收益越大，人們愿意承擔(dān)的風(fēng)險越大，收益越小，人們愿意承擔(dān)的風(fēng)險越小。同時，同一個主體對風(fēng)險的承受能力也會因不同的外部條件而有不同。 4）可控性。風(fēng)險不像一般的物質(zhì)實體，能夠非常精確的被描繪和刻 畫。在風(fēng)險分析中，應(yīng)運用系統(tǒng)理論、概率等概念和方法進行估計、測定。雖然風(fēng)險的突發(fā)性增加了人們認識和把握風(fēng)險的難度，但只要掌握了風(fēng)險管理的科學(xué)理論，運用技術(shù)方法和手段，就可以有效的管理風(fēng)險。 風(fēng)險管理的含義 風(fēng)險管理（ Risk Management）是指通過采用科學(xué)的方法對存在的風(fēng)險進行識別、分析、應(yīng)對和監(jiān)控，選擇最佳風(fēng)險管理措施對風(fēng)險予以處理，以保證以較低的成本投入，最大限度地減少風(fēng)險損失，獲得較高安全保障的過程。風(fēng)險管理是一種系統(tǒng)的過程，風(fēng)險管理通過對風(fēng)險的識別、分析、應(yīng)對、監(jiān)控，來實現(xiàn)對風(fēng)險的 管理。風(fēng)險管理的目標(biāo)是通過減少風(fēng)險損失，獲得較高的安全保障，而非藉此獲得巨額額外收入。 全面風(fēng)險管理（ TRM）的概念 全面風(fēng)險管理（ TRM， Total Risk Management） 是用系統(tǒng)的、動態(tài)的方法進行風(fēng)險控制，以減少項目過程中的不確定性，它不僅使各層次的項目管理者建立風(fēng)險意識，重視風(fēng)險問題，防患于未然，而且在各階段、各個方面實施有效的風(fēng)險控制，形成一個前后連貫的管理過程。概括來說就是對于項目全過程的，全方位的、全部風(fēng)險進行全員的風(fēng)險管理 【 43】 。 1）項目全過程的風(fēng)險管理 TRM 首先是體 現(xiàn)在對從項目立項到項目結(jié)束的全過程的風(fēng)險管理上，即在項目的整個生命期中對項目的不確定因素進行管理。將項目的生命期劃分為不同的階段，對于每個階段的風(fēng)險都必須進行風(fēng)險的研究與預(yù)測、過程控制以及風(fēng)險評第三章 房地產(chǎn)項目風(fēng)險管理 14 價，以求對于風(fēng)險的有效控制以及積累經(jīng)驗和教訓(xùn)。從某種意義上說，項目的工作分解過程，同時也是項目的風(fēng)險分解過程，全過程的風(fēng)險管理既是要求關(guān)注與項目生命期各個階段工作相關(guān)的風(fēng)險，識別每一階段獨特的風(fēng)險，同時識別跨越多個階段的風(fēng)險以及該風(fēng)險在不同階段的變化情況，從而在處理風(fēng)險的最佳時機采取應(yīng)對措施。 2）對全部風(fēng)險的管理 對項目的各個階段所涉及的各個工作在各個層面的風(fēng)險進行詳盡的分析，羅列各種可能的風(fēng)險，并將它們作為管理對象，從而準(zhǔn)確界定項目風(fēng)險管理工作的范圍，杜絕遺漏和疏忽。在識別項目中的全部風(fēng)險時，可以從風(fēng)險發(fā)生的對象、風(fēng)險的管理程度、風(fēng)險概率、風(fēng)險的嚴(yán)重程度、風(fēng)險引發(fā)的原因、風(fēng)險造成的后果等幾個方面來識別。 3）全方位的管理 對風(fēng)險要分析它對各方面的影響，例如對整個項目、對項目的各個方面，如工期、成本、施工過程、合同、技術(shù)、計劃的影響。采用的對策措施也必須考慮綜合手段，從合同、經(jīng)濟、組織、技術(shù)、管理等各個方面確定解決方 法。 4)全面的組織措施 全面