【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 老年人提供一個(gè)寄宿和同齡人交流的場(chǎng)所，功能相對(duì)單一，配套設(shè)施、管理水平、服務(wù)質(zhì)量落后，人居環(huán)境較差，更談不上什么檔次、品質(zhì)、品位。總之武漢市的養(yǎng)老院數(shù)量不足、理念落后、硬件設(shè)施陳舊簡(jiǎn)陋、軟件設(shè)施缺乏、功能配套不全、環(huán)境質(zhì)量較差。 三、老年人住宅市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì) 產(chǎn)權(quán)式老年人度假公寓將成為未來(lái)老年人住宅市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì) 縱觀武漢市老年人住宅市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀，各養(yǎng)老院無(wú)論是從硬件設(shè)施和軟件 配套上都存在數(shù)量和質(zhì)量的問(wèn)題。有許多老年人既想遠(yuǎn)離城市的喧囂和孤單又恐在養(yǎng)老院無(wú)法滿足寧?kù)o、舒適生活的要求，產(chǎn)權(quán)式老年度假 公寓的出現(xiàn)將打消老年人養(yǎng)老的多種顧慮，在北京、廣州等地此類(lèi)型的養(yǎng)老住宅深受老年人喜愛(ài)。武漢僑亞假日頤樂(lè)園也是此類(lèi)型住宅的典型案例，他們的成功開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售，可以預(yù)示產(chǎn)權(quán)式老年人度假公寓將成為未來(lái)老年人住宅市場(chǎng)發(fā)展主流。 老年人住宅將逐步從主城區(qū)向城郊轉(zhuǎn)移 老年人進(jìn)入養(yǎng)老院的目的就是安享晚年和健康長(zhǎng)壽，因此對(duì)環(huán)境質(zhì)量要求較多，而現(xiàn)有的養(yǎng)老院、福利院因歷史原因，大多選址于市中心，噪音和空氣污染相當(dāng)嚴(yán)重，相信隨著老年人對(duì)養(yǎng)老質(zhì)量要求的提高，其老年人住宅從主城區(qū)向城郊轉(zhuǎn)移將成必然之勢(shì)，且唯有城郊獨(dú)特的地理環(huán)境才能滿 足老年人對(duì)居住環(huán)境的特殊要求。 老年人住宅的開(kāi)發(fā)以中檔為主、輔之中低檔和中高檔產(chǎn)品 對(duì)老年人公寓的檔次之分，現(xiàn)尚無(wú)明確界定，但可以肯定武漢市現(xiàn)有的 170多家養(yǎng)老院中絕大多數(shù)應(yīng)界定為低檔產(chǎn)品，而絕大多數(shù)老年人需求的中檔產(chǎn)品嚴(yán)重不足。高檔產(chǎn)品市場(chǎng)稀缺，有效需求相對(duì)較大。低檔產(chǎn)品仍有市場(chǎng)，但需要升級(jí)換代?？傊袡n老年住宅產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)將成為未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的主流，而高檔產(chǎn)品、低檔產(chǎn)品也將占有一席之地。 “山水型老年公寓”將更受消費(fèi)者青睞 隨著居民生活水平的提高，老年人對(duì)居住的要求更加講究。他們年輕時(shí)由于 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí) 際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境和迫于生計(jì)，終年奔波于城市中間，渴望回到自然卻又無(wú)法自主，退休后如釋重負(fù)，輕松了，無(wú)牽掛了，迫切需要回歸自然，與山水園林親密接觸，過(guò)著“桃花源”式的田園生活，頤養(yǎng)天年。因此“山水型老年公寓”的出現(xiàn)將倍受他們的青睞。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí) 際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 第四章 項(xiàng)目建設(shè)條件評(píng)價(jià) 一、自然條件 武漢市 xxx 辦事處地處武漢市西北近郊，是武漢市最早（ 1958 年）興建的國(guó)營(yíng)農(nóng)場(chǎng)之一，面積 78 平方公里，人口 。發(fā)展至今，農(nóng)、林、牧、漁、工、商、建、運(yùn)企業(yè)達(dá) 40余家。 武漢市 xxx 農(nóng)場(chǎng)自然條件優(yōu)越。地勢(shì) 北高南低。北部是高低起伏的崗嶺和連綿的群山，南部是土壤肥沃的湖積平原。雨量充沛，無(wú)霜期長(zhǎng)。年平均降雨量 毫米，年均日照 2079 小時(shí)，年均無(wú)霜期在 240天以上。 武漢市 xxx 農(nóng)場(chǎng)人杰地靈。遠(yuǎn)在新石器時(shí)代， xxx 就是人群聚集生活的地方，世世代代在這里繁衍生息。悠久的歷史文化，沉淀了豐厚的人文底蘊(yùn)。這里曾是舊漢口名噪一時(shí)的地皮大王劉歆生（乳名劉祥）、辛亥革命先驅(qū)孫武、著名哲學(xué)家張世英等近代名人的誕生地?，F(xiàn)有市區(qū)級(jí)保護(hù)文物 13 處，著名的有 xxx 古井、景德寺、鑰匙墩遺址等。這邊風(fēng)光獨(dú)好 —— 壟崗交錯(cuò)，林木蔥郁 ，山青水秀，人鳥(niǎo)同醉！ 隨著改革開(kāi)放的不斷深入，農(nóng)場(chǎng)圍繞建經(jīng)濟(jì)強(qiáng)場(chǎng)的奮斗目標(biāo)，變資源優(yōu)勢(shì)為經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)，努力創(chuàng)新環(huán)境，確立打“生態(tài)牌”走“生態(tài)路”的新思維，舉社會(huì)各界之力，擴(kuò)大對(duì)外開(kāi)放，全場(chǎng)動(dòng)員，全員上陣，全民招商。近幾年來(lái)廣東樂(lè)百氏集團(tuán)，武漢寶利家 俬 工程有限公司（新加坡獨(dú)資）等知名企業(yè)，紛紛落戶 xxx，引進(jìn)資金（含協(xié)議資金） 2 億余元。 二、社會(huì)環(huán)境條件 xxx 農(nóng)場(chǎng)基礎(chǔ)設(shè)施完備，服務(wù)功能齊全。 交通 —— 農(nóng)場(chǎng)已建成以張（張公堤）柏（ xxx）公路為主軸線的覆蓋全場(chǎng)的公路網(wǎng)絡(luò)。正在動(dòng)工建設(shè)的武漢市繞城公路和京珠高速公 路（北京 —— 珠海）貫穿農(nóng)場(chǎng)全境，從而形成武漢繞城公路、京珠高速公路和 107 國(guó)道互為一體的大交通格局。武漢繞城公路到天河國(guó)際機(jī)市政府 17 公里。同時(shí)，金泉大道直通 xxx。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí) 際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 2020 年， xxx 農(nóng)場(chǎng)投資 2020 萬(wàn)元，興建二級(jí)公路 20 公里，場(chǎng)僅 5分鐘車(chē)程，距漢口火車(chē)站 8 公里，距武漢港 25 公里，距舵落口港 12公里，距楚天第一路 ——金山大道 4公里，距場(chǎng)內(nèi)路網(wǎng)形成，交通四通八達(dá)。 供電 —— 農(nóng)場(chǎng)電力來(lái)自華中電網(wǎng)，擁有 110kVA 雙回路供電系統(tǒng)，高壓變電容量 10KVA，并有 xxx 自建熱電廠兩座。 供水 —— 農(nóng)場(chǎng)擁有自己投資的水廠， 可保障 10 萬(wàn)人的生活用水，地下水為國(guó)家地礦部鑒定的優(yōu)質(zhì)天然飲用水。 農(nóng)場(chǎng)擁有設(shè)計(jì) 5000 門(mén)程控交換電訊系統(tǒng)，全新的中心小學(xué)和完全中學(xué)，集貿(mào)市場(chǎng)、醫(yī)院、郵政、商場(chǎng)、文化、娛樂(lè)等服務(wù)設(shè)施一應(yīng)俱全。 三、項(xiàng)目建設(shè)條件分析 項(xiàng)目所選地區(qū)氣候適宜 ,交通便利 ,經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá) ,人民物質(zhì)文化生活水平較高 ,休閑娛樂(lè)市場(chǎng)很受歡迎 ,其 通訊、供水、供電等配套設(shè)施均能滿足項(xiàng)目建設(shè)的需要 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí) 際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 第五章 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模與建設(shè)方案 一、建設(shè)規(guī)模 土地征用 本項(xiàng)目擬征用土地 100 畝。 房屋建筑物 本項(xiàng)目擬興建三 棟公寓及綜合樓，建筑面積 20200 平方米，其中：養(yǎng)老床位數(shù) 480 個(gè)，占用建筑面積 13130 平方米，行政辦公、員工宿舍及配套服務(wù)用房占用面積 4870 平方米。具體明細(xì)如下 (表 )： （ 1） A棟公寓 層數(shù) 房型 房間數(shù) 單位面積 活動(dòng)室 總面積 床位數(shù) 1 層 1 室 1 廳 1衛(wèi) 1廚 40 35 50 1450 40 2 層 1 室 1 廳 1衛(wèi) 1廚 1陽(yáng)臺(tái) 40 35 50 1450 40 3 層 2 室 1 廳 1衛(wèi) 1廚 1陽(yáng)臺(tái) 20 70 50 1450 40 合 計(jì) 4350 120 （ 2） B棟公 寓 房型 房間數(shù) 單位面積 活動(dòng)室 總面積 床位數(shù) 1 層 1 室 1 廳 1衛(wèi) 1廚 40 35 50 1450 40 2 層 1 室 1 廳 1衛(wèi) 1廚 1陽(yáng)臺(tái) 40 35 50 1450 40 3 層 2 室 1 廳 1衛(wèi) 1廚 1陽(yáng)臺(tái) 20 70 50 1450 40 合 計(jì) 4350 120 （ 3） C 棟公寓 房型 房間數(shù) 單位面積 活動(dòng)室 總面積 床位數(shù) 1 層 1 室 1 廳 1衛(wèi) 1廚 40 35 50 1450 40 2 層 1 室 1 廳 1衛(wèi) 1廚 1陽(yáng)臺(tái) 40 35 50 1450 40 3 層 2 室 1 廳 1衛(wèi) 1廚 1陽(yáng)臺(tái) 20 70 50 1450 40 合 計(jì) 4350 120 （ 4） D 棟公寓 房型 房間數(shù) 單位面積 活動(dòng)室 總面積 床位數(shù) 1 層 1 室 1 廳 1衛(wèi) 1廚 40 35 50 1450 40 2 層 1 室 1 廳 1衛(wèi) 1廚 1陽(yáng)臺(tái) 40 35 50 1450 40 3 層 2 室 1 廳 1衛(wèi) 1廚 1陽(yáng)臺(tái) 20 70 50 1450 40 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí) 際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 合 計(jì) 4350 120 （ 5） E 棟綜合樓 房型 房間數(shù) 單位面積 活動(dòng)室 總面積 床位數(shù) 1 層 醫(yī)療保健室、棋牌室、閱覽室、廚房、餐廳 700 2 層 行政辦公 700 3 層 員工宿舍 700 4 層 招待所 20 35 700 合 計(jì) 2800 輔助設(shè)施設(shè)備 （ 1）門(mén)球場(chǎng)：按正規(guī)比賽 場(chǎng)地建造，規(guī)格長(zhǎng)二十公尺、寬十五公尺，地面為沙地。 （ 2） 垂釣場(chǎng)：興建 2畝左右的垂釣魚(yú)塘。 （ 3）風(fēng)雨走廊： 各建筑物之間由風(fēng)雨走廊連接。 （ 4）圍墻：興建 。 （ 5）院內(nèi)道路、地坪：院內(nèi)道路、地坪均為混凝土。 （ 6）門(mén)房：鋼制電動(dòng)大門(mén)， 20 平方米轉(zhuǎn)混門(mén)房。 （ 7）綠化：園區(qū)綠化率 50％以上。 （ 8）藥材植物觀賞園：園區(qū)興建 20 畝藥材植物觀賞園，并可作中藥原材料用。 （ 9）室外康體設(shè)施：園區(qū)配備簡(jiǎn)易運(yùn)動(dòng)、健身設(shè)施。 （ 10）裝修：客房按 3 星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)裝修，其他普通裝修。 （ 11）家電：房間配備電視、空調(diào)、電話、呼叫系統(tǒng)等。 （ 12）在活動(dòng)室配備練琴房、書(shū)畫(huà)室、視聽(tīng)室等。 二、建設(shè)方案 住宅設(shè)計(jì) 設(shè)計(jì)老人 住宅，首先要一切從老人的居住生活行為特征出發(fā)，也就是應(yīng)很好地理解老年人究竟具有什么樣的身體機(jī)能、心理特征、生活結(jié)構(gòu)和具體的家庭與社會(huì)養(yǎng)老生活形式，確定合適的設(shè)計(jì)方針。總體來(lái)說(shuō)，應(yīng)當(dāng)按下列觀點(diǎn)來(lái)選擇 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí) 際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 和確定思路。 （ 1）要有功用性。 要充分考慮老年人步行和使用輪椅的空間，消除地面 所有的高差，使老人能自由地在住宅內(nèi)移動(dòng)。家具、器具和設(shè)備要配置在便于老人操作的位置，采用簡(jiǎn)單的動(dòng)作就能使用的操作方法。要給護(hù)理人員或家人留有護(hù)理空間，特別是浴室和廁所空間，一定注意放大一些尺寸，保證老人活動(dòng)需要尺寸和協(xié)助老人時(shí)所需的空間 。 （ 2）要有安全性 。住宅內(nèi)總會(huì)存在一些不安全的因素，需要加以注意。特別是地面材料要求防滑，要排除高差和門(mén)坎；在廁所和浴室或協(xié)助老人用力的地點(diǎn)，要安裝扶手，門(mén)最好改為推拉式的。要用鮮明的色彩和照明，以提醒老年人注意。在緊急、危險(xiǎn)的情況下，在老年人判別力、行動(dòng)力減退的情況下，安裝警鈴能方便及時(shí)地或自動(dòng)地發(fā)出警報(bào)，以使老人能得到幫助。 （ 3）要有健康性 。要保持老人的居室、廁所、浴室、廚房容易清掃的方便條件。老年人在室內(nèi)的時(shí)間長(zhǎng)，所以特別要考慮到日照、通風(fēng)、采光和換氣，讓起居生活空間能直通陽(yáng)光，便于老人作室外的活 動(dòng)。要使老人能方便地使用衛(wèi)生設(shè)備和廁所，冬天洗浴時(shí)應(yīng)考慮加溫的設(shè)備。 (4)要能確保隱私性 。老年人害怕孤單是一個(gè)普遍的現(xiàn)象。在不斷創(chuàng)造機(jī)會(huì)加強(qiáng)社會(huì)交往之外，還應(yīng)充分注意老年人生活的隱私。當(dāng)老年人和兒子夫妻同住時(shí)，既要?jiǎng)?chuàng)造一個(gè)未被疏遠(yuǎn)的感覺(jué)，同時(shí)又要充分注意老年人生活的隱私。通常出現(xiàn)的二代居的模式就是既保留了老年人的獨(dú)立居住部分，同時(shí)又加強(qiáng)了聯(lián)系和年輕一代對(duì)老人的關(guān)懷和照顧。這類(lèi)住宅中不僅保留了一些家庭共用的部分，也還有老人獨(dú)立使用的部分。即使到了年老高壽時(shí)，也應(yīng)當(dāng)保留一個(gè)自己的空間，并適當(dāng)保留更方便家人提 供照顧的地方。另外一種共居的形式是鄰居型，即通過(guò)一個(gè)共同的門(mén)分為兩個(gè)相對(duì)獨(dú)立的套型，這種住宅隱私性則更能得到保證。 (5)要便于改造 。老年人從自理自力期到照顧關(guān)懷期，差不多有一二十年的時(shí)間，老人生理將由健壯到衰老，住宅的設(shè)計(jì)應(yīng)當(dāng)考慮到老人的需求，設(shè)置隱蔽設(shè)計(jì)，便于增添設(shè)備、設(shè)施等改造工程。及時(shí)為老人提供協(xié)助，延緩老人住宅的適用期限。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道