【文章內(nèi)容簡介】 　　自我國七十年代中期實行計劃生育控制以來，“三口之家”現(xiàn)已成為社會的主力家庭結(jié)構(gòu)。許多獨生子女成家之后，所面臨的是每對中青年夫婦在繁忙的工作壓力和殘酷的生存發(fā)展競爭條件下要照料四個老人和一個孩子，時間和精力嚴重不足，再加之老年人多愁善感及實際上的“代溝”，由此引起了一系列沒完沒了的家庭煩惱及社會問題，老年公寓呼聲高漲，呼之欲出。 老年娛樂市場的開發(fā)　　許多老年人退休后賦閑在家，沒有子女的陪伴和照料，他們會產(chǎn)生一種空虛感，急需體現(xiàn)自己的個人價值。因此一些老年旅游團及老年娛樂文化活動都有了很大的發(fā)展，老年人不再只是現(xiàn)在家中，他們更多的會選擇走出家門，參與社區(qū)或社會上組織的一些娛樂活動，這大大促進了老年產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。　　老年住宅在京、滬兩地倍受熱寵　　最早的老年公寓就出現(xiàn)在北京和上海。上世紀的九十年代初，在當時的上海商品房積壓量高達上千萬平方米的情況下，中高檔老年公寓一直供不應求，排隊預訂的場面時有發(fā)生。九十年代中期，北京的一些機構(gòu)在吸取上海老年公寓的成功經(jīng)驗后，結(jié)合本地區(qū)老年人生活習性建老年公寓，取得了良好的經(jīng)濟效益和社會效益?！　】偨Y(jié)：、家庭因素和老年人社會問題是催生老年人公寓產(chǎn)生的重要原由，那么國家鼓勵和京滬兩地老年公寓熱寵應該能使我們看到的老年公寓建設(shè)的希望。從今天老年人口基數(shù)、老年人社會問題及老年人養(yǎng)老觀念重大轉(zhuǎn)變的趨勢看，實施老年公寓建設(shè)應該說是一種機遇，老年公寓建設(shè)恰逢其時，水到渠成?？梢灶A見，老年公寓必將逐步被老年人極其子女所接受。　　(四)公司概述　　老年公寓首先要符合老年人的特點和要求。老年人年紀大、身體虛弱、眼睛不好、牙齒不健、腿腳不靈、消化功能差，有的高齡老人和有各種疾病的老人生活不能自理，還需要生活和醫(yī)療方面的特殊護理和服務。同時中國老年人在生活習慣和觀念方面與外國老人有很多不同之處，因此不能完全照搬國外老年公寓的模式。我們應按照中國政府制定的“老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所學、老有所為、老有所樂”的養(yǎng)老原則，創(chuàng)建符合我國國情和老年人需求的中國老年公寓?！　〉攸c的選擇?！　∫勒绽夏耆说奶攸c和需求，老年公寓適宜選擇在不遠離社會，不遠離家庭和親友，空氣新鮮，交通方便，有綠化帶、公園等環(huán)境優(yōu)美的地方?！　±夏旯⒌哪Ｊ?。　　國外老年公寓的模式，依據(jù)1986年國際慈善機構(gòu)(HTA)的老年人居住建筑的標準分為7類：退休和退休前老人居住的住宅。生活基本自理，僅需少許監(jiān)護和幫助的健康老人住宅。提供全天監(jiān)護和最低限度的服務和設(shè)施的健康老人住宅。專為體力虛弱而智力健全，不需要護理和監(jiān)護的老人住宅。專為體力尚健而智力衰退并需要個人生活照料和監(jiān)護的老人住宅。專為體力和智力都衰退并需要個人監(jiān)護和護理的住宅。專為體力和智力衰退并患有疾病、受傷等的老人入住的注冊醫(yī)療機構(gòu)。又依據(jù)各個國家的現(xiàn)狀和經(jīng)驗，國外的老年住宅模式大體上可以劃分為四種：獨立式老年住宅。集合式老年住宅(老年人合住的住宅)。護理型老年人住宅以及公立養(yǎng)老院(社會福利性)。從資金來源劃分實際上分為兩種：家庭和個人融資。政府和社會融資。借鑒國外經(jīng)驗，結(jié)合我國實際情況，我國老年公寓的模式大體上可以劃分為三種：成套老年公寓住宅。合居老年公寓住宅。護理和醫(yī)療型老年住宅或機構(gòu)(個人支付或政府和社會資助)?！　?3)設(shè)計與配套設(shè)施?！　±夏旯⒁凑绽夏耆说奶攸c和“老年人建筑設(shè)計規(guī)范”，從住區(qū)規(guī)劃、設(shè)計到配套建筑與設(shè)施方面要符合老年人的特點和需求。老年公寓宜為低層小高層(有電梯)或平房有小院落，而不宜高塔樓，住房面積以合室、一室、二室小套房為主。道路要無障礙設(shè)計，戶內(nèi)有緊急呼叫與電子安防系統(tǒng)。居室要陽光充分和通風。老年公寓要有完備的配套設(shè)施和服務，如醫(yī)院、健身娛樂、文化教育、圖書資料、購物中心、銀行、郵局、交流活動、家政服務等。特別是老年社區(qū)內(nèi)要配備正規(guī)定點醫(yī)院。該醫(yī)院應具備治療、搶救、咨詢的功能，這是關(guān)系老有所養(yǎng)的重要保障，是老年人進住社區(qū)最關(guān)心的問題之一。 (4)規(guī)模與檔次?！　木诱弑旧淼睦?。安全管理和市場需求出發(fā)，老年公寓的規(guī)模不宜過大，這要依據(jù)各地的具體情況和條件而定。要依據(jù)老年人不同的經(jīng)濟和健康條件以及需求，建設(shè)不同檔次的老年公寓住宅。但是中國目前老年人的經(jīng)濟收入普遍不高，老年公寓的開發(fā)和建設(shè)要以廣大中低收入者的經(jīng)濟承受力和需求為主，而不能片面追求規(guī)模與檔次?！　?5)老年公寓的性質(zhì)?！　∫罁?jù)國外經(jīng)驗和我國的具體情況，老年公寓以經(jīng)營性與公益性相結(jié)合為好。老年公寓的租售方式，可以由老人的舊房置換、舊房出租、返本銷售入住等進行資金運轉(zhuǎn)。此外，還需要政府的政策支持以及社會各方面的資助。福利性的養(yǎng)老機構(gòu)，則是由國家和地方政府以及社會出資予以建設(shè)?！　∪⑹袌稣{(diào)查和分析　　(一)老年人物質(zhì)生活狀態(tài)　　我國已經(jīng)提早步入了老年社會，%，而且以每年800萬——900萬的速度在快速增加。老年人口數(shù)量的逐步擴大使得養(yǎng)老問題迫在眉睫，老年人的生活現(xiàn)狀也成為一個新的社會關(guān)注焦點?！　‰S著中國老年人口的增長，老年消費市場也日益引起重視，針對老年人衣食住行用的老年用品正在逐步增多。但就目前的狀況來看，老年市場提供的產(chǎn)品和老年人的真正需求之間還存在差距，這包括兩方面內(nèi)容：一方面是數(shù)量上的差距。，根據(jù)國家老齡委的預計，目前我國老年市場的需求量應為1萬多億，現(xiàn)階段市場的供給量遠不能滿足，供求之間存在巨大市場空白。另一個方面是現(xiàn)有的老年產(chǎn)品與老年人真正需求的產(chǎn)品之間存在差距，產(chǎn)品種類不夠豐富、真正能滿足老年人需要的產(chǎn)品不多，這就意味著巨大的市場空間和企業(yè)的競爭、發(fā)展空間。　　老年人生活質(zhì)量的高低和自身的經(jīng)濟能力及子女供養(yǎng)能力直接相關(guān)?，F(xiàn)階段我國老年人，在吃飽穿暖的普遍層面上不存在太大的問題，但在生活品質(zhì)保證、提升上，則相差很懸殊?！　〕鞘欣夏耆说奈镔|(zhì)生活現(xiàn)狀　　城市老年人在退休后基本上都享有養(yǎng)老金，加上中國人普遍的儲蓄習慣，城市老年人大部分在養(yǎng)老的基本經(jīng)濟保障上問題不突出，老年人的消費多數(shù)集中在衣、食、行、樂、保健等方面。在城市中，由于商品供應比較充足，城市老年人在生活方面選擇余地較大，老年人在基本物質(zhì)生活上不存在太大困難。在城市中，那些沒有養(yǎng)老金、沒有經(jīng)濟來源，依靠低保收入維持生計的老年人通常生活質(zhì)量相對比較低，但他們基本上已經(jīng)納入到國家的基本保障體系中，在生存方面不存在很大的障礙?！　∞r(nóng)村老年人物質(zhì)生活現(xiàn)狀　　農(nóng)村老年人大多以種地為生，隨著年齡的增長，雖不能再從事繁重的體力勞動，卻不能像城市老年人那樣退休，享受國家發(fā)給的養(yǎng)老金，主要還靠家庭贍養(yǎng)。這無疑增加了農(nóng)村家庭的經(jīng)濟負擔，使得原本就不在同一起跑線上的城鄉(xiāng)家庭的經(jīng)濟狀況進一步分化，農(nóng)村老年人在生活、醫(yī)療、精神等方面都承受著較大的壓力，其中尤以醫(yī)療問題最為凸顯。有關(guān)部門資料顯示，農(nóng)村合作醫(yī)療覆蓋率比較高，但是，農(nóng)村合作醫(yī)療的補貼額度有限，發(fā)生重大疾病時根本不夠用。對多數(shù)農(nóng)村老人來說，受經(jīng)濟條件和子女觀念的影響，有病只能依靠鄉(xiāng)村醫(yī)生，打打針，吃點藥。經(jīng)濟條件較好的老人得了大病或許可以住院治療，而其他的老人只能小病硬挺，大病等死，用于老人治病的費用占所有家庭支出的比例較低?！　∞r(nóng)村老年人收入來源單一，主要依靠土地或者子女供給。而老年人大部分的積蓄用于給子女建房、成家，基本花費在子女身上，預留給自己用來養(yǎng)老的是很少的一部分。農(nóng)村老年人更不能像城市老年人一樣有退休金養(yǎng)老保險作為生活的基本保障，以至于很多農(nóng)村老年人的生活僅維持在最低水平，由此造成了很多農(nóng)村老年人都存在營養(yǎng)不良的疾病。這種情況直接和地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平相關(guān)，東西部地區(qū)也存在差距。但從整體而言，農(nóng)村老年人生活水平不高、飲食結(jié)構(gòu)不合理是一個普遍存在的現(xiàn)象，當然這也和農(nóng)村老年人的生活習慣有很大的關(guān)系，但是根源還是收入低的問題。　　(二)老年人精神生活狀態(tài)　　老年人的精神生活如今多為子女、社會所忽略，我們常說贍養(yǎng)老人、孝順老人不僅指提供豐富的物質(zhì)生活，老人需要的更多的是情感照料和精神關(guān)照，所以贍養(yǎng)老人更重要的是精神贍養(yǎng)?！　〕鞘欣夏耆司裆瞵F(xiàn)狀　　子女在身邊，伴侶在左右，有自己的業(yè)余愛好，有人能傾訴心事，有多年的老朋友，這樣的老年人在精神上相對充實，不會常出現(xiàn)孤獨、寂寞、情感無處寄托等精神生活上的問題。而現(xiàn)在城市中還存在很大一部分老人，他們的精神生活非常匱乏。　　農(nóng)村老年人精神生活現(xiàn)狀　　由于社會經(jīng)濟整體水平的提高和政府、家庭等多方的努力，農(nóng)村老年人在物質(zhì)供養(yǎng)方面有了一定的改善，但老年人的精神需求及精神文化生活則顯然還未被重視。社會經(jīng)濟文化環(huán)境的變遷已促使農(nóng)村老年人在精神文化需求方面提出新的要求。市場經(jīng)濟對年輕人道德觀念的沖擊、因子女流動而導致留守老人的增多、活動場所及設(shè)施匱乏等方面因素，都加劇了農(nóng)村老年人精神文化生活的貧乏程度。　　農(nóng)村老年人的精神文化娛樂生活原本就不多，但因大部分老人有子女在身邊，此種問題還能得到一定程度的緩解。但是隨著經(jīng)濟的發(fā)展和人口政策效應的顯現(xiàn)，今后農(nóng)村的空巢老人比例也將逐步擴大。相比于經(jīng)濟較發(fā)達的農(nóng)村地區(qū)，經(jīng)濟落后地區(qū)的農(nóng)村里外出打工人員的比例更高，這些地區(qū)農(nóng)村老年人的空巢生活更令人堪憂?！　×頁?jù)調(diào)查顯示，雖然大多數(shù)農(nóng)村老年人身邊有子女，少數(shù)老年人身邊沒有子女，但是不在身邊的子女可以通過電話等方式與老人進行情感溝通和交流。不過，空間距離對老年人情感慰藉的負面影響確實是一個普遍的事實。況且，身邊有子女也并不一定能為老年人提供情感慰藉，這還取決于子女是否夠孝順。子女是老年人情感支持的重要來源，但也不是唯一來源。老年人還可以在家庭之外找到其他支持。在被問及：“您有訴說心事的人嗎?”，%，%。在這方面，女性老年人的情況要好于男性，%，%?！　?三)市場分析及預測　　社會的關(guān)心與重視　　很多城市中的老年人離退休后對原單位往往有著極強的歸屬感。做好離退休人員的走訪慰問工作是組織工作中的一項常規(guī)工作，是傳達一個組織對離退休人員關(guān)心的重要渠道。老年人離退休后的第一活動場所是家庭，第二活動場所就是社區(qū)。社區(qū)所具有的鄰里互助、情感交流等功能正好在一定程度上滿足老年人的某種精神需求。建立健全社區(qū)的家政服務體系，為老年人提供最便捷最可靠的家政服務，包括生病時有人陪侍、孤獨時有人聊天，努力營造“尊老、敬老，愛老”的社區(qū)氛圍，使老人們有所忙、有所樂、有所依，社區(qū)和老人之間才能形成一種良性互動關(guān)系。　　政府的重視　　老年事業(yè)是一項公益性、社會性的事業(yè)，在市場不能有效發(fā)揮作用的地方，政府必須積極承擔起職責。在老年人精神贍養(yǎng)方面，政府自然責無旁貸。一直以來國家提倡“老有所養(yǎng)，老有所醫(yī)，老有所學，老有所為，老有所樂”，政府在未來的政策導向和宏觀規(guī)劃上，需要堅持老年人利益與社會整體利益相統(tǒng)一的原則，更加重視從老年人精神層面提高老年人生活質(zhì)量和生命價值?！　?四)市場發(fā)展的走勢　　老年人的生活現(xiàn)狀問題是整個社會高度關(guān)注并函待改善的問題，也是今后發(fā)展中一個關(guān)鍵的核心問題。面對這樣一個人口大國老齡化的問題，必須政府、社會、家庭、個人全方位動員、多方參與、共同解決，如此才能破解難題，實現(xiàn)社會的穩(wěn)定、持續(xù)發(fā)展。　　人口老齡化是世界人口發(fā)展的一大趨勢，預計在二十一世紀三、四十年代將達到高潮,目前，這一問題受到世界各國的普遍關(guān)注。北京市在80年代末就已經(jīng)步入老齡化社會，90年代以來，人口老齡化程度不斷加劇，人口老化形勢日益嚴峻，老年人口無論是在數(shù)量上還是在總?cè)丝谥械谋戎囟荚诓粩嗵岣?。所以我們的老年公寓的發(fā)展前景比較廣闊，由于我國的老年人的相關(guān)產(chǎn)業(yè)并不是很發(fā)展，此類產(chǎn)業(yè)的市場容量巨大，對于我們的老年公寓進入市場是一個良好的契機。因為老齡化的不斷加劇，我國此類的相關(guān)產(chǎn)業(yè)有著良好的發(fā)展趨勢，處于不斷地上升過程，隨著老齡化現(xiàn)象的加重，老年人的市場充滿商機，老年消費群體已經(jīng)受到越來越多人的注意力?！　‰S著社會老齡化一路攀升，工作繁忙的子女敬孝心的方式就是為老人多添衣物，多付出關(guān)愛?！靶⑿摹毕M在中國人的情感市場中占有重要地位。孝心是對雙親長輩孝敬的心意，是中國孝道文化的核心,是祖先崇拜的文化內(nèi)涵。古人云，百善孝為先。孝心經(jīng)濟的可開發(fā)潛力很大。老年人是一個特殊的社會群體，老年人特殊的生理、心理和行為特征，決定了其消費能力、消費偏好、消費行為、消費方式、消費觀念、消費習慣、消費決策等方面的特殊性，由此形成了現(xiàn)實消費需求和潛在消費需求的特殊性。在這部分人口巨大的數(shù)量規(guī)模背景下，已經(jīng)并將形成一個特殊的消費市場。在我國，針對老年人這個特殊的消費群體的許多消費領(lǐng)域到存在大面積空白，所以關(guān)于老年人的相關(guān)產(chǎn)業(yè)有著良好的發(fā)展前景，預期的形勢對于我們也是有利的。　　(五)競爭對手分析　　在我國，目前已有4萬多家養(yǎng)老院，據(jù)調(diào)查，其中5%的人有入住養(yǎng)老院的愿望。%的老人入住，這表明養(yǎng)老事業(yè)在中國有著巨大的發(fā)展空間。2006年發(fā)布的《中國老齡事業(yè)的發(fā)展》白皮書顯示，全國城鄉(xiāng)有社會福利院、敬老院、養(yǎng)老院、老年公寓和老年護理院等養(yǎng)老服務機構(gòu)39546個，其中農(nóng)村鄉(xiāng)鎮(zhèn)敬老院29681個，遠遠不能滿足老年人的入住需求。中國現(xiàn)有養(yǎng)老服務設(shè)施大部分由國家和集體投資，但非公有制養(yǎng)老機構(gòu)發(fā)展呈現(xiàn)明顯上升趨勢，在有的地區(qū)已超過公有制養(yǎng)老機構(gòu)。上海市有養(yǎng)老機構(gòu)467家，其中非公有制122家。天津市非公有制養(yǎng)老機構(gòu)已達231家，擁有床位8939張，%。創(chuàng)辦于1995年的天津鶴童老年福利協(xié)會，是一個民辦慈善福利服務型的社團組織，在天津和北京開設(shè)養(yǎng)老院，其養(yǎng)老服務已延伸到老年餐飲、老年物業(yè)和老年用品領(lǐng)域。他們還引進德國專業(yè)養(yǎng)老護理院的技術(shù)與管理方法，開辦了老人護理職業(yè)技能培訓學校，并創(chuàng)辦了居家老人照料公司。在廣州，民營的廣州壽星大廈已成為全國最大的養(yǎng)老福利服務機構(gòu)。該大廈投資2億多元，建筑面積11萬平方米，是集托養(yǎng)、住宿、旅游、度假、療養(yǎng)、娛樂、飲食、保健等于一體的老人公寓，有2000多位老人入住?！　?六)競爭優(yōu)勢　　雖然我國已經(jīng)有了一部分老年人的相關(guān)產(chǎn)業(yè)，但是由于老齡化的加劇，我國的老年人市場還是屬于供不應求的階段，這對于我們的老年公寓有利的形勢，讓我們有一個良好的成長環(huán)境，競爭壓力不是太大。雖然我國已經(jīng)有了有相當大競爭力老年人企業(yè)，但是我們的老年之家注