【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ② 執(zhí)行業(yè)主委員會(huì)的決議，完成交辦的工作； ③ 參加業(yè)主委員會(huì)組織的會(huì)議、活動(dòng)和公益事業(yè)； ④向業(yè)主委員會(huì)的工作提供有關(guān)資料和建議。 （四）業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利和義務(wù) ① 召集和主持業(yè)主大會(huì)； ② 修訂業(yè)主公約、業(yè)主委員會(huì)章程 ； ③ 決定聘請(qǐng)物業(yè)管理企業(yè)； ④ 審議物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)及使用辦法； ⑤ 審議年度管理工作計(jì)劃、年度費(fèi)用概預(yù)算； ⑥ 檢查、監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)管理工作 ； ⑦ 監(jiān)督公共建筑、公共設(shè)施的合理使用，負(fù) 責(zé)物業(yè)維修基金的籌集、使用和管理； ⑧ 業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)賦予的其他職責(zé)。 ① 籌備并向業(yè)主大會(huì)報(bào)告工作； ② 執(zhí)行業(yè)主大會(huì)通過(guò)的各項(xiàng)決議，接受廣大業(yè)主的監(jiān)督； ③ 貫徹執(zhí)行并督促業(yè)主遵守物業(yè)管理及其他有關(guān)法律、政策規(guī)定，協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)落實(shí)各項(xiàng)管理工作，對(duì)住用戶開(kāi)展多種形式的宣傳教育； ④ 嚴(yán)格履行物業(yè)管理委托合同，保障本物業(yè)各項(xiàng)管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)； ⑤ 接受政府行政管理機(jī)構(gòu)的監(jiān)督指導(dǎo)，執(zhí)行政府部門對(duì)本物業(yè)的管理事項(xiàng)提出的指令和要求 ； ⑥ 做出的決定不得違反法律、法規(guī)政策，不得違反業(yè)主大會(huì)的決定 ，不得損害業(yè)主公共利益。 （五）業(yè)主委員會(huì)會(huì)議 業(yè)主委員會(huì)會(huì)議包括例會(huì)和特別會(huì)議兩種。（ 1）例會(huì)是常規(guī)性定期會(huì)議，每隔一定時(shí)間應(yīng)召開(kāi)一次，一般每 3 個(gè)月至 6 個(gè)月至少舉行 1 次。（ 2）業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的召開(kāi)應(yīng)由召集人提前 7 天將會(huì)議通知及有關(guān)材料送達(dá)每位委員。 （六）業(yè)主委員會(huì)制定、修改的主要文本 業(yè)主公約也稱物業(yè)管理公約，是指由全體業(yè)主承諾的并對(duì)全體業(yè)主具有約束力的有關(guān)業(yè)主在物業(yè)使用、維護(hù)及管理等方面權(quán)利義務(wù)的行為守則。 業(yè)主公約所應(yīng)包括的主要內(nèi)容： ①物業(yè)名稱、地點(diǎn)、面積及戶數(shù)； ② 公共場(chǎng)所 及公用設(shè)施狀況； ③ 業(yè)主大會(huì)的召集程序及決定物業(yè)重大事項(xiàng)的方式； ④ 業(yè)主使用其物業(yè)和公共場(chǎng)所、公用設(shè)施的權(quán)益； ⑤ 業(yè)主參與物業(yè)管理的權(quán)利與應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)； ⑥ 業(yè)主對(duì)業(yè)主委員會(huì)及物業(yè)管理公司的監(jiān)督權(quán)； ⑦ 物業(yè)管理公司的權(quán)利與義務(wù)； ⑧ 物業(yè)管理中維修、養(yǎng)護(hù)及管理等各項(xiàng)費(fèi)用的繳納； ⑨ 業(yè)主應(yīng)遵守的行為準(zhǔn)則； ⑩ 違反業(yè)主公約的責(zé)任。 由業(yè)主管理委員會(huì)負(fù)責(zé)制訂的，反映業(yè)主委員會(huì)宗旨、規(guī)范業(yè)主委員會(huì)行為、保障業(yè)主委員會(huì)達(dá)到其管理目標(biāo)的原則性文件。 章程的主要內(nèi)容包括： ① 業(yè)主委員會(huì)的宗旨； ② 業(yè) 主委員會(huì)的組織機(jī)構(gòu)； ③ 業(yè)主委員會(huì)成員的選舉方式及任期； ④ 業(yè)主委員會(huì)的主要職責(zé)、權(quán)利、義務(wù)及作用； ⑤ 業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的召開(kāi)方式； ⑥ 業(yè)主委員會(huì)各成員的權(quán)利義務(wù)； ⑦ 業(yè)主委員會(huì)的經(jīng)費(fèi)及辦公用房來(lái)源； ⑧ 業(yè)主委員會(huì)的成立與解散方式。 第二節(jié) 物業(yè)管理企業(yè) 一、物業(yè)管理企業(yè)概念與分類 ㈠ 物業(yè)管理企業(yè)的概念 物業(yè)管理企業(yè)是指按合法程序成立，具備獨(dú)立的企業(yè)法人資格及相應(yīng)的資質(zhì)條件，根據(jù)合同接受業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)的委托，依照有關(guān)法律，法規(guī)的規(guī)定，對(duì)物業(yè)實(shí)行專業(yè)化管理的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。 ㈡ 物業(yè)管理的分類 按投資主體分類，物業(yè)管理企業(yè)可分為全民、集體、聯(lián)營(yíng)、私營(yíng)、合資等類型。 按股東出資形式，物業(yè)管理企業(yè)可分為有限責(zé)任公司、股份合作公司、股份有限公司等。 按經(jīng)營(yíng)服務(wù)方式，物業(yè)管理企業(yè)可分為代理租賃服務(wù)型公司和委托管理服務(wù)型公司。 按是否具有法人資格，物業(yè)管理企業(yè)可分為具有獨(dú)立法人資格的物業(yè)管理公司或子公司，和以經(jīng)營(yíng)其他項(xiàng)目為主的企事業(yè)單位所屬的不具獨(dú)立法人資格的物業(yè)管理部或物業(yè)管理處等。 二、物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)立 物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)立 分資質(zhì)審批和工商注冊(cè)。 ㈠ 物業(yè)管理企業(yè)申報(bào)程序 請(qǐng)，提供所須的各項(xiàng)材料。 ，一般在兩周內(nèi)審核完畢。 ㈡ 物業(yè)管理企業(yè)的注冊(cè)登記 按《公司法》規(guī)定，企業(yè)設(shè)立必須向工商行政管理部門進(jìn)行登記注冊(cè)。企業(yè)注冊(cè)登記時(shí)，還必須制定一份非常重要的文件，即企業(yè)章程。 物業(yè)管理企業(yè)章程應(yīng)載明下列事項(xiàng)： ，主要包括企業(yè)的各稱（全稱）、地址等。 ，突出物業(yè)管理、為業(yè) 主服務(wù)及契約關(guān)系。 ，從管理、服務(wù)、多種經(jīng)營(yíng)三方面確定。 ，可以是國(guó)有、集體、私營(yíng)，其組織形式可以是獨(dú)資、有限責(zé)任公司、股份有限公司或合伙、合作制。 ，多方設(shè)立的要明確各方投資比例、投資形式（實(shí)物還是現(xiàn)金），并在此基礎(chǔ)上明確各方的權(quán)利、義務(wù)與責(zé)任。 ，指企業(yè)內(nèi)部的組織機(jī)構(gòu)。 ，如果是合資企業(yè)應(yīng)將采用的貨幣注明。 。 、待遇、管理方法。 。 三、物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn) 根據(jù)建設(shè)部頒布的《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法》將物業(yè)管理企業(yè)分為一級(jí)二級(jí)、三級(jí)資質(zhì)等級(jí)和臨時(shí)資質(zhì)。 ㈠ 資質(zhì)一級(jí)企業(yè) 500萬(wàn)元以上。 、工程技術(shù)人員不少于 30人，企業(yè)經(jīng)理取得建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書， 80％以上的部門經(jīng)理、管理員取得從業(yè)人員崗位證書。 。 100％。計(jì)算基數(shù)是： ? 多層住宅 200萬(wàn) m2； ? 高層住宅 100萬(wàn) m2； ? 獨(dú)立式住宅（別墅） 15萬(wàn) m2； ? 辦公樓宇、工業(yè)區(qū)及其他物業(yè) 50萬(wàn) m2。 ％以上的管理項(xiàng)目獲得建設(shè)部授予的“全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）”稱號(hào)， 20％以上的管理項(xiàng)目獲得省級(jí)城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）稱號(hào)。 。 。 ㈡ 資質(zhì)二級(jí)企業(yè) 300萬(wàn)元以上。 、工程技術(shù)人員不少于 20人，企業(yè)經(jīng)理取得建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書， 60%以上的部門經(jīng)理、管理員取得從業(yè)人員崗位證書。 。 100%。計(jì)算基數(shù)是： ? 多層住宅 80萬(wàn) m2； ? 高層住宅 40萬(wàn) m2； ? 獨(dú)立式住宅（別墅） 6萬(wàn) m2； ? 辦公樓宇、工業(yè)區(qū)及其他物業(yè) 20萬(wàn) m2。 ％以上的管理項(xiàng)目獲得建設(shè)部授予的“全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）”稱號(hào)， 10％以上的管理項(xiàng)目獲得省級(jí)城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）稱號(hào)。 財(cái)務(wù)管理制度。 。 ㈢ 資質(zhì)三級(jí)企業(yè) 50萬(wàn)元以上。 、工程技術(shù)人員不少于 8人，經(jīng)理取得建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書， 50％以上的部門經(jīng)理、管理員取得從業(yè)人員崗位證書。 。 。 。 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照該辦法規(guī)定申請(qǐng)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)評(píng)定。 四、物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利與義務(wù) ㈠ 物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利 關(guān)法規(guī)，結(jié)合實(shí)際情況，制定物業(yè)管理辦法； ； ； ； ； ； ，以其收益補(bǔ)充管理經(jīng)費(fèi)。 ㈡ 物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù) ，依法經(jīng)營(yíng)； ； ； ； 6個(gè) 月應(yīng)向全體業(yè)主公布一次管理費(fèi)用收支賬目； ，搞好社區(qū)文化； ； ，必須向業(yè)主委員會(huì)移交全部房屋、物業(yè)管理檔案、財(cái)務(wù)等資料和本物業(yè)的公共財(cái)產(chǎn)，包括管理費(fèi)，公共收入積累形成的資產(chǎn)，同時(shí)，業(yè)主委員會(huì)有權(quán)指定專業(yè)審計(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)管理財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行審計(jì)。 五、物業(yè)管理企業(yè)的組織機(jī)構(gòu) ㈠ 物業(yè)管理企業(yè)組織機(jī)構(gòu)的形式 1. 直線式 直線式的企業(yè)組織機(jī)構(gòu)是最簡(jiǎn)單的管理組織形式。 其特點(diǎn)是企業(yè)各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)者親自執(zhí)行全部管理職能。按垂直系統(tǒng)直接領(lǐng)導(dǎo)，不 設(shè)專門職能機(jī)構(gòu)。 其最大的優(yōu)點(diǎn)是：責(zé)權(quán)統(tǒng)一、行動(dòng)效率高； 其主要的缺陷是對(duì)領(lǐng)導(dǎo)者的要求比較高，要求領(lǐng)導(dǎo)得掌握各方面企業(yè)知識(shí)，領(lǐng)導(dǎo)者需在廣泛的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)進(jìn)行計(jì)劃、實(shí)施、管理運(yùn)作，負(fù)擔(dān)重。 這種形式適用于物業(yè)管理業(yè)務(wù)量較小的小型物業(yè)管理企業(yè)的初期管理，不能適應(yīng)較大規(guī)模和較復(fù)雜的物業(yè)管理。 這是在職能式和直線式的基礎(chǔ)上，把垂直指揮職能與職能部門的專業(yè)管理職能結(jié)合起來(lái)，即保持直線的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)和指揮，又發(fā)揮職能部門職能作用的一種組織形式。 它的特點(diǎn)是：在各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)者之下設(shè)置相應(yīng)的職能機(jī)構(gòu)或人員， 優(yōu)點(diǎn) 是既能發(fā)揮職能機(jī)構(gòu)專業(yè)管理的作用，又便于領(lǐng)導(dǎo)統(tǒng)一指揮。 缺點(diǎn)是橫向協(xié)調(diào)配合困難，容易產(chǎn)生脫節(jié)和矛盾；而下級(jí)缺乏必要的自主權(quán)，影響工作效率；再有就是信息反饋速度太慢，對(duì)環(huán)境的敏感度較差。 事業(yè)部制又稱分權(quán)組織，在總公司下設(shè)事業(yè)部。各事業(yè)部則在總公司制定的政策、目標(biāo)、計(jì)劃的指導(dǎo)和控制下，根據(jù)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的需要設(shè)置組織機(jī)構(gòu)。 事業(yè)部制的主要特點(diǎn)有三個(gè)方面：一是把企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)，按地區(qū)、業(yè)務(wù)和職能的不同，建立經(jīng)營(yíng)事業(yè)部；二是實(shí)行分權(quán)管理體制，即按“政策制定與行政管理分開(kāi)”的原則，公司主要負(fù)責(zé)制定公 司的決策與管理，每個(gè)事業(yè)部在公司的領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)日常經(jīng)營(yíng)與管理活動(dòng)；三是事業(yè)部是一個(gè)利潤(rùn)中心，實(shí)行獨(dú)立核算與自負(fù)盈虧，對(duì)公司負(fù)有完成利潤(rùn)計(jì)劃的責(zé)任，同時(shí)在經(jīng)營(yíng)管理上擁有自主權(quán)。 優(yōu)點(diǎn)有：既有利于公司最高領(lǐng)導(dǎo)層擺脫日常行政事務(wù)，強(qiáng)化決策機(jī)制，又有利于調(diào)動(dòng)各個(gè)事業(yè)部的積極性、責(zé)任心與主動(dòng)性，增強(qiáng)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的適應(yīng)性與靈活性，消除由于企業(yè)規(guī)模大、層次多所造成的各種弊端；由于各事業(yè)部實(shí)行獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧，有利于分清各事業(yè)部的經(jīng)營(yíng)效果，調(diào)整經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)；有利于把社會(huì)化與專業(yè)化有效地結(jié)合起來(lái)，加強(qiáng)多元化經(jīng)營(yíng)與 綜合性服務(wù)；有利于考核干部，培養(yǎng)復(fù)合型人才，提高領(lǐng)導(dǎo)素質(zhì)。 事業(yè)部制的缺點(diǎn)主要是事業(yè)部之間的協(xié)調(diào)困難、機(jī)構(gòu)重疊、用人過(guò)多。 矩陣制組織又稱為規(guī)劃 —— 目標(biāo)結(jié)構(gòu)組織。這是在傳統(tǒng)的直線職能制縱向領(lǐng)導(dǎo)系統(tǒng)的基礎(chǔ)上，又按照業(yè)務(wù)內(nèi)容、任務(wù)或項(xiàng)目劃分而建立橫向領(lǐng)導(dǎo)系統(tǒng)，縱橫交叉，構(gòu)成矩陣的形式。 特點(diǎn)是在同一組織中既設(shè)置縱向的職能部門，又建立橫向的管理系統(tǒng)；參加項(xiàng)目的成員受雙重領(lǐng)導(dǎo)，既受所屬職能部門的領(lǐng)導(dǎo)，又受項(xiàng)目組的領(lǐng)導(dǎo)。 優(yōu)點(diǎn)是：分工明確，專業(yè)化強(qiáng)，有利于充分發(fā)揮專業(yè)化的優(yōu)勢(shì)，從而提高技術(shù)水平和管 理水平；由于受雙重領(lǐng)導(dǎo)，有利于各專業(yè)和各職能部門的相互協(xié)調(diào)，加強(qiáng)了相互配合，及時(shí)溝通，共同決策，使專業(yè)管理比較協(xié)調(diào)、靈活；減少了中間層次，信息傳輸快捷，便于及時(shí)準(zhǔn)確決策，適應(yīng)性強(qiáng)。 缺點(diǎn)是：組織結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定性較差，人員經(jīng)常變動(dòng)；需要增加項(xiàng)目經(jīng)理，人員較多，機(jī)構(gòu)較臃腫；容易形成多頭領(lǐng)導(dǎo)，部門之間關(guān)系復(fù)雜，職責(zé)不清。 ㈡ 物業(yè)管理企業(yè)主要機(jī)構(gòu)的職能 1. 主要機(jī)構(gòu)職能 ? 辦公室。辦公室是總經(jīng)理室領(lǐng)導(dǎo)下的綜合行政管理部門，負(fù)責(zé)處理日常行政事務(wù)、管理公司的人事檔案和后勤工作。它的工作范圍是： ① 貫徹黨的路線、方針、政策和 上級(jí)指示。 ② 負(fù)責(zé)公司級(jí)會(huì)議的籌備和安排，并協(xié)調(diào)會(huì)議期間各部門工作的開(kāi)展以及會(huì)議決定的督促和檢查。 ③ 根據(jù)領(lǐng)導(dǎo)的布置和要求及時(shí)準(zhǔn)確地起草或打印、復(fù)印各類文件資料。 ④ 做好文書檔案和有關(guān)資料的管理工作。 ⑤ 做好人事管理工作，保管好員工的檔案，根據(jù)需要做好人力資源管理工作。 ⑥ 做好公司的考勤統(tǒng)計(jì)工作及勞動(dòng)工資的管理工作。根據(jù)政策做好職工的調(diào)資定級(jí)、統(tǒng)籌退休工作，并負(fù)責(zé)辦理員工請(qǐng)假、休假的有關(guān)手續(xù)。 ⑦ 負(fù)責(zé)公司員工的文化教育、知識(shí)更新、思想政治教育的有關(guān)管理工作。 ⑧ 負(fù)責(zé)公司有關(guān)辦公用品和勞保用品的購(gòu)買、保管和發(fā) 放工作。 ? 財(cái)務(wù)部。負(fù)責(zé)統(tǒng)籌整個(gè)公司物業(yè)管理費(fèi)用的收入和支出。在總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，積極參與企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理，搞好會(huì)計(jì)核算工作。具體職責(zé)范圍： ① 制定公司年度財(cái)務(wù)計(jì)劃和管理費(fèi)預(yù)算方案。 ② 監(jiān)督各管理處的管理費(fèi)收繳工作，監(jiān)控管理費(fèi)的使用。 ③ 按照財(cái)會(huì)制度規(guī)定，切實(shí)做好記賬、算賬、報(bào)賬工作，做到手續(xù)完備、內(nèi)容真實(shí)、數(shù)字準(zhǔn)確、賬目清楚，在規(guī)定時(shí)間內(nèi)報(bào)送各項(xiàng)會(huì)計(jì)報(bào)表。 ④ 按銀行有關(guān)制度規(guī)定，做好現(xiàn)金和支票的管理工作，加強(qiáng)現(xiàn)金管理，做好結(jié)算工作。對(duì)各管理處的現(xiàn)金和銀行存款的收支情況，進(jìn)行經(jīng)常性的監(jiān)督和指導(dǎo)。 ⑤ 妥善保存會(huì)計(jì)檔案 資料，接受稅務(wù)機(jī)關(guān)、上級(jí)主管部門和本單位領(lǐng)導(dǎo)的監(jiān)督檢查，及時(shí)提供財(cái)務(wù)資料，如實(shí)反映情況。 ? 工程部。工程部是企業(yè)重要的技術(shù)管理部門，其具體職責(zé)范圍包括： ① 制定設(shè)施、設(shè)備運(yùn)行和維修管理總體方案；編制維修計(jì)劃和年度預(yù)算方案。 ② 擬定各項(xiàng)工程運(yùn)行維修管理制度、規(guī)定和工作程序。 ③ 負(fù)責(zé)能源供應(yīng)、空調(diào)系統(tǒng)、冷熱水系統(tǒng)、電力系統(tǒng)的運(yùn)行管理。 ④ 全面負(fù)責(zé)各種動(dòng)力設(shè)備、機(jī)器設(shè)備、空調(diào)系統(tǒng)、冷熱水管道、各種用具等設(shè)施、設(shè)備的維修與管理工作，保證各種設(shè)施、設(shè)備始終正常運(yùn)轉(zhuǎn)。 ⑤ 隨時(shí)檢查各種設(shè)施、設(shè)備技術(shù)狀況，及時(shí)提出維修解決 辦法和制定維修方案，并組織貫徹實(shí)施。 ⑥ 每年搞好設(shè)備換季檢查和維修工作，提前制定維修和檢修方案，安排好人力和物力，保證工作需要。 ⑦ 負(fù)責(zé)設(shè)施、設(shè)備更新改造組織工作。 ? 綜合管理部。 這是體現(xiàn)物業(yè)管理職能的核心部門，負(fù)責(zé)對(duì)各管理處實(shí)施全面的指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和管理。其職責(zé)范圍包括： ① 負(fù)責(zé)公司對(duì)外聯(lián)系、公司形象宣傳、社區(qū)活動(dòng)創(chuàng)意等。 ② 負(fù)責(zé)向各管理處傳達(dá)公司有關(guān)指示和布置具體工作，并檢查執(zhí)行情況。 ③ 協(xié)調(diào)公司同業(yè)主的關(guān)系，組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)或管委會(huì)會(huì)議。 ④ 負(fù)責(zé)對(duì)業(yè)主的投訴做好解釋工作，并解決各種糾紛。 ⑤ 建立和管理業(yè) 主檔案。 ⑥ 負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)市政設(shè)施和綜合環(huán)境的檢查。 ⑦ 負(fù)責(zé)住戶裝修方案的審批。 ⑧ 負(fù)責(zé)小區(qū)的違章建筑的處理。 ⑨ 對(duì)管理處的工作進(jìn)行經(jīng)常性檢查監(jiān)