【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 劃方案是項(xiàng)目施工的根本依據(jù)。 項(xiàng)目前期策劃書編制責(zé)任主體 (1)10 萬(wàn)平米以下的項(xiàng)目由分公司生產(chǎn)經(jīng)理負(fù)責(zé)組織項(xiàng)目前期策劃方案的編制，分公司技術(shù)質(zhì)檢科、財(cái)務(wù)科、材料科、環(huán)境安全設(shè)備科、經(jīng)營(yíng)科負(fù)責(zé)人參與?？偣究偣へ?fù)責(zé)組織對(duì)方案的審核，總公司生產(chǎn)副總對(duì)方案進(jìn)行審批。 (2)20 萬(wàn)平方米以下的項(xiàng)目由總公司生產(chǎn)副總負(fù)責(zé)組織項(xiàng) 目前期策劃方案的編制，總工、總公司財(cái)務(wù)部、技術(shù)質(zhì)檢部、環(huán)境安全設(shè)備部、市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)部、工程管理部負(fù)責(zé)人參與?？偨?jīng)理、董事長(zhǎng)負(fù)責(zé)對(duì)方案的審批。 (3)20 萬(wàn)平米以上的項(xiàng)目由公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)組織項(xiàng)目前期策劃方案的編制，生產(chǎn)副總、總公司總工、財(cái)務(wù)、技術(shù)質(zhì)檢部、環(huán)境安全設(shè)備部、市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理部、工程管理部負(fù)責(zé)人參與。董事長(zhǎng)負(fù)責(zé)對(duì)方案的審批。 (4)2020 年 6 月前所有策劃方案最終均由董事長(zhǎng)簽字把關(guān)， 7－ 12 月份 5萬(wàn)平米以上項(xiàng)目由董事長(zhǎng)簽字把關(guān)。 2020 年開始按照上述規(guī)定運(yùn)作。 項(xiàng)目前期策劃管理整體程序 3－ 項(xiàng)目前 期策劃方案的編制 (1)項(xiàng)目中標(biāo)后 3 天內(nèi)分公司經(jīng)營(yíng)科長(zhǎng)通知前期策劃組織人，正式開始前期策劃書的編制工作，并組織相關(guān)基礎(chǔ)資料的準(zhǔn)備工作。 (2)前期策劃組織人按職責(zé)范圍確定每項(xiàng)策劃內(nèi)容的組織實(shí)施者填寫《前期策劃責(zé)任分解表》。 (3)組織人召集各責(zé)任人召開協(xié)調(diào)會(huì)，對(duì)施工合同、施工條件等進(jìn)行分析，確定前期策劃書的基本框架和思路。 (4)各責(zé)任人分工進(jìn)行編制，在一個(gè)星期內(nèi)完成并交給組織人。 (5)組織人對(duì)各部分內(nèi)容進(jìn)行匯總平衡，發(fā)現(xiàn)明顯不合格內(nèi)容對(duì)當(dāng)事人進(jìn)行處罰，并要求進(jìn)行修改。 《 20202020 年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 17 (6)按權(quán)限規(guī)定將前期策劃書送審核 人進(jìn)行審核，審核人填寫《前期策劃評(píng)審表》，將意見(jiàn)返饋給組織人。 (7)組織人根據(jù)評(píng)審意見(jiàn)組織各責(zé)任人對(duì)策劃方按案進(jìn)行調(diào)整。 3－ 前期策劃方案交底 組織人組織各編寫責(zé)任人就策劃內(nèi)容對(duì)項(xiàng)目部人員進(jìn)行交底，項(xiàng)目部人員應(yīng)在早期參與方案編寫過(guò)程，并明確每項(xiàng)策劃內(nèi)容 (尤其是關(guān)鍵環(huán)節(jié) )的組織實(shí)施者，明確其責(zé)任，做到每項(xiàng)策劃內(nèi)容具體有人負(fù)責(zé)。 3－ 項(xiàng)目前期策劃方案的執(zhí)行 (1)在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，總公司工程管理部、技術(shù)質(zhì)檢部、市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)部、環(huán)境安全設(shè)備部、分公司應(yīng)定期、不定期組織對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行檢查，檢查監(jiān)督項(xiàng)目是否嚴(yán)格按照《前期策劃方案》進(jìn)行組織施工，對(duì)違反《前期策劃方案》規(guī)定的行為視情節(jié)輕重進(jìn)行處罰。 (2)在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，若客觀條件發(fā)生重大變化，原策劃方案難以執(zhí)行，項(xiàng)目部應(yīng)及時(shí)申請(qǐng)變更策劃方案，報(bào)分公司生產(chǎn)經(jīng)理 (10 萬(wàn)平米以下 )及總公司生產(chǎn)副總(10 萬(wàn)平米以上 )批準(zhǔn)。 3－ 前期策劃方案的總結(jié)分析 項(xiàng)目竣工后，一個(gè)月內(nèi)前期策劃組織人應(yīng)組織策劃書編制人以及項(xiàng)目管理人員召開總結(jié)分析會(huì)，對(duì)策劃書內(nèi)容和實(shí)際完成情況進(jìn)行對(duì)比分析，總結(jié)在前期策劃、實(shí)施執(zhí)行過(guò)程中的經(jīng)驗(yàn)和問(wèn)題。 工程項(xiàng)目前期策劃依據(jù) (1)國(guó)家法律、法規(guī)、地 方規(guī)定和有關(guān)技術(shù)規(guī)程、技術(shù)規(guī)范； (2)施工合同文件； (3)設(shè)計(jì)圖紙； (4)工程現(xiàn)場(chǎng)情況及周邊狀況的調(diào)查，自然條件：如氣象、水文、地質(zhì)、地形情況；周邊原有建筑物的安全性，以及周邊的擾民情況； (5)該項(xiàng)目地質(zhì)勘查報(bào)告； (6)目前公司的各種資源狀況； (7)公司的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略目標(biāo)； (8)公司對(duì)該項(xiàng)目的具體目標(biāo)和要求。 《 20202020 年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 18 項(xiàng)目前期策劃時(shí)間規(guī)定 項(xiàng)目中標(biāo)后 3 天內(nèi)開始組織項(xiàng)目前期策劃人員組建， 15天內(nèi)編制完成策劃方案，20 天內(nèi)完成策劃方案并進(jìn)行交底。 項(xiàng)目前期策劃的內(nèi)容 6－ 項(xiàng)目機(jī)構(gòu)設(shè)置及管理人員 配備策劃 (1)分公司生產(chǎn)經(jīng)理 (10 萬(wàn)平米以下項(xiàng)目 )、總公司生產(chǎn)副總 (10 萬(wàn)平米以上項(xiàng)目 )按照公司管理制度規(guī)定確定各項(xiàng)目崗位設(shè)置、編制。 (2)崗位編制必須嚴(yán)格按照公司制度規(guī)定執(zhí)行，不得超編和缺編，如有特殊情況導(dǎo)致與規(guī)定編制不符，必須報(bào)總公司總經(jīng)理批準(zhǔn)。否則，每缺編和超編一人罰責(zé)任人200 元。 (3)在人員安排時(shí)應(yīng)考慮項(xiàng)目規(guī)模、知名度、結(jié)構(gòu)形式、甲方管理人員特點(diǎn)、合同要求等因素。重點(diǎn)工程、難點(diǎn)工程應(yīng)配備綜合素質(zhì)較高、經(jīng)驗(yàn)比較豐富的管理人員。 6－ 項(xiàng)目合同風(fēng)險(xiǎn)策劃 (1)合同風(fēng)險(xiǎn)策劃主要針對(duì)合同履行過(guò)程中 可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析、評(píng)估，并確定防范措施。 (2)經(jīng)營(yíng)科長(zhǎng)要會(huì)同律師、市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)部人員共同分析合同條件，尤其合同中的專用條款，明確列出其中可能存在的風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源及建議對(duì)策，形成《項(xiàng)目合同風(fēng)險(xiǎn)策劃方案》。 (3)合同條款存在的風(fēng)險(xiǎn)一般存在于如下各個(gè)方面： ①資金與價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)：價(jià)格偏低、墊資風(fēng)險(xiǎn)和擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)。 ②因合同條款不公平帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)：業(yè)主任意減少工程項(xiàng)目、業(yè)主任意指定分承包商和供應(yīng)商帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。 ③對(duì)工期、質(zhì)量等方面特殊要求帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。 ④不可抗力的因素：自然因素、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)。上述可能產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)都要進(jìn)行預(yù)測(cè)并提出 防范措施。 ⑤甲方的行為特點(diǎn)、做事風(fēng)格帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。 (4)其余項(xiàng)目策劃人員必須認(rèn)真閱讀《項(xiàng)目合同風(fēng)險(xiǎn)策劃方案》，在此基礎(chǔ)上調(diào)整思路，制定各自的各專項(xiàng)策劃方案，各專項(xiàng)策劃方案中必須充分考慮如何控制合同中《 20202020 年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 19 的各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)因素。 6－ 施工組織設(shè)計(jì)及施工方案策劃 6－ 3－ 準(zhǔn)備內(nèi)容 (1)技術(shù)資料：項(xiàng)目施工圖紙、圖紙會(huì)審記錄、工程地質(zhì)勘察記錄、當(dāng)?shù)厮目辈熨Y料、氣象資料。 (2)當(dāng)?shù)氐慕煌ㄇ闆r：了解當(dāng)?shù)氐慕煌ㄇ闆r，為材料送達(dá)施工現(xiàn)場(chǎng)提供保證。 (3)當(dāng)?shù)氐哪茉礌顩r：了解當(dāng)?shù)赜秒?、用水情況，為工程施工用電、用水等提供保證。 (4)當(dāng)?shù)夭牧蟽r(jià)格情況：根據(jù)施工圖紙確定出該項(xiàng)目使用的材料，為工程項(xiàng)目節(jié)約成本提供保證。 (5)建設(shè)現(xiàn)場(chǎng)勘察：主要了解項(xiàng)目施工現(xiàn)場(chǎng)的地形、地貌、周圍環(huán)境、原有建筑物等情況，為選擇施工工藝、技術(shù)措施做好準(zhǔn)備。 6－ 3－ 熟悉施工圖紙 (1)參加編制人員領(lǐng)取到完整的圖紙后，必須認(rèn)真進(jìn)行閱讀，應(yīng)重點(diǎn)熟悉以下內(nèi)容： ①基礎(chǔ)部分：核對(duì)建筑、結(jié)構(gòu)等施工圖中關(guān)于基礎(chǔ)留洞的位置及標(biāo)高，地下室排水方向，變形縫及人防出口做法等。 ②主體結(jié)構(gòu)部分：各層所用的砂漿、混凝土強(qiáng)度等級(jí)、墻與柱與軸線的關(guān)系，梁、柱的配筋及節(jié)點(diǎn)做 法，懸跳結(jié)構(gòu)的錨固要求，樓梯間的構(gòu)造，設(shè)備圖與總承包圖上洞口尺寸及位置的關(guān)系。 ③屋面及裝修部分：結(jié)構(gòu)施工縫應(yīng)為屋面防水、裝修施工做好預(yù)埋件和預(yù)留洞口。 (2)在熟悉圖紙的過(guò)程中，技術(shù)員對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題應(yīng)做好標(biāo)記、做好記錄，以便在圖紙會(huì)審中提出。 6－ 3－ 施工組織設(shè)計(jì)的編制依據(jù) (1)法律、法規(guī)、地方規(guī)定和有關(guān)技術(shù)規(guī)程、技術(shù)規(guī)范、上級(jí)對(duì)本工程的有關(guān)指示； (2)施工合同文件； (3)設(shè)計(jì)圖紙：已經(jīng)批準(zhǔn)的擴(kuò)大初步設(shè)計(jì)或技術(shù)文件、設(shè)計(jì)說(shuō)明書、設(shè)計(jì)總概算《 20202020 年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 20 等； (4)工程現(xiàn)場(chǎng)情況及周邊狀況的調(diào)查，自然條件：如氣象、 水文、地質(zhì)、地形情況；周邊原有建筑物的安全性，以及周邊的擾民情況； (5)該項(xiàng)目地質(zhì)勘察報(bào)告； (6)目前公司的各種資源狀況； (7)公司的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略目標(biāo)； (8)公司企業(yè)管理制度。 6－ 3－ 施工組織設(shè)計(jì)編制內(nèi)容 (1)編制依據(jù) ①編制說(shuō)明 要說(shuō)明工程所在位置，此工程的投資興建單位、監(jiān)理單位、總承包單位。簡(jiǎn)要介紹施工組織設(shè)計(jì)內(nèi)容包括哪些，以及質(zhì)量、安全、文明施工的組織管理措施。 ②編制依據(jù) (一 )要列表說(shuō)明承包文件及施工圖紙名稱和編號(hào)。 (二 )主要遵循的建筑施工規(guī)范、規(guī)程，依據(jù)。列表說(shuō)明主要標(biāo)準(zhǔn)、施工圖集 、主要法規(guī)等。 (三 )地質(zhì)勘察報(bào)告以及提供單位、編號(hào)。列表說(shuō)明現(xiàn)場(chǎng)作業(yè)文件。 (2)工程概況 ①列表說(shuō)明工程總體簡(jiǎn)介 (一 )工程建筑設(shè)計(jì)概況：要說(shuō)明建筑規(guī)模 ,包括面積、層數(shù)、占地情況以及使用功能、裝修、防水等。用表格形式說(shuō)明。 (二 )工程結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)概況：要列表說(shuō)明工程項(xiàng)目、工程地基、建筑結(jié)構(gòu)形式、結(jié)構(gòu)設(shè)防、砼強(qiáng)度等級(jí)、鋼筋類別、結(jié)構(gòu)最大尺寸以及安裝部分的強(qiáng)電、弱電、防雷接地等。 (3)工程特點(diǎn)及施工難點(diǎn) ①工程特點(diǎn)：用文字?jǐn)⑹鼋ㄖ锖徒Y(jié)構(gòu)主要特點(diǎn)，如：建筑考慮的采光、通風(fēng)等條件，結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的地基情況，有什么結(jié)構(gòu) 特征。 ②工程施工難點(diǎn)：要分條款敘述，如：大體積砼、大跨度砼澆筑、現(xiàn)澆剪力墻、采用的新工藝與新材料、施工放線、工期安排、質(zhì)量目標(biāo)、文明施工等。 (4)工程施工部署 《 20202020 年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 21 ①本工程施工部署的總原則是：從組織管理上、施工質(zhì)量上、工程進(jìn)度上、安全工作上、公共關(guān)系上，配合甲方選用分包單位等所采取的措施和原則。 ②工程管理目標(biāo)，分條款從質(zhì)量目標(biāo)、工期目標(biāo)、安全目標(biāo)、文明施工目標(biāo)、成本控制目標(biāo)、服務(wù)目標(biāo)等詳細(xì)闡述。 ③工程施工管理組織，要給出組織機(jī)構(gòu)圖，同時(shí)還要列出項(xiàng)目部門的分工職責(zé) (包括質(zhì)量保證組織體系 )。 ④項(xiàng)目施工任務(wù) 的劃分，列表說(shuō)明工程總承包的范圍，甲方分包項(xiàng)目等。 ⑤施工流水段的劃分：按軸線號(hào)劃分各施工流水段，并用圖示表示流水段界限。 ⑥工程施工總進(jìn)度計(jì)劃：說(shuō)明工程何時(shí)開工，總工期多少天，并列出進(jìn)度計(jì)劃圖表，以及分包進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃和材料分包進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃。 ⑦新技術(shù)的推廣與應(yīng)用，列表說(shuō)明本工程采用哪些新技術(shù)、新材料、新工藝、新設(shè)備的推廣與應(yīng)用。 (5)施工準(zhǔn)備工作 ①技術(shù)準(zhǔn)備：專業(yè)人員熟悉圖紙情況及設(shè)計(jì)意圖和圖紙會(huì)審。規(guī)范、規(guī)定的熟悉和應(yīng)用情況。 ②主要儀器、儀表的準(zhǔn)備，列表說(shuō)明所采用的儀器、儀表數(shù)量、型號(hào)、名稱等。 ③技術(shù)工作 計(jì)劃： (一 )施工方案編制：要根據(jù)工程進(jìn)度的先后編制分部、分項(xiàng)工程的施工方案，列表說(shuō)明各施工方案完成日期、方案名稱。 (二 )試驗(yàn)工作計(jì)劃：本試驗(yàn)計(jì)劃編制時(shí)，一是結(jié)構(gòu)、裝修、防水、環(huán)保等等相關(guān)材料的試驗(yàn)計(jì)劃，二是要安排滿足工程需要。 ④生產(chǎn)準(zhǔn)備： (一 )要列出生產(chǎn)所用機(jī)具設(shè)備型號(hào)、各項(xiàng)參數(shù)、數(shù)量以及施工機(jī)具投入計(jì)劃表，同時(shí)列出施工勞動(dòng)力計(jì)劃表和主要材料用量一覽表。 (二 )施工現(xiàn)場(chǎng)臨時(shí)供電：要列出臨時(shí)用電負(fù)荷計(jì)劃。 (三 )施工現(xiàn)場(chǎng)臨時(shí)供水：計(jì)算出現(xiàn)場(chǎng)施工用水、砼養(yǎng)護(hù)和消防用水量，排出臨水施工方案。 (四 )現(xiàn)場(chǎng)臨 時(shí)道路和圍墻，在施工平面圖上注出臨時(shí)道路、圍墻的位置。 (五 )現(xiàn)場(chǎng)臨時(shí)設(shè)施：根據(jù)施工場(chǎng)地，滿足工程需要，在施工現(xiàn)場(chǎng)平面圖上繪出臨時(shí)用房、材料堆場(chǎng)、加工場(chǎng)地的位置。 《 20202020 年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 22 (六 )主要加工、訂貨計(jì)劃。此條中要制定材料加工、訂貨計(jì)劃表。 ⑤施工現(xiàn)場(chǎng)總平面布置： 平面布置圖說(shuō)明：根據(jù)施工所用場(chǎng)地，對(duì)各塊地域的使用情況加以文字說(shuō)明，并繪制平面布置圖。 ⑥主要分部、分項(xiàng)工程施工方法 (一 )工程測(cè)量放線：對(duì)放線的平面控制網(wǎng)、軸線投測(cè)要求、場(chǎng)內(nèi)水準(zhǔn)的測(cè)設(shè)。施工標(biāo)高允許偏差、沉降觀測(cè)等要求以及允許偏差給予闡述。 (二 )土方工程：對(duì) 基坑降水、土方開挖、護(hù)坡、回填土、土質(zhì)釬探給出相應(yīng)的要求和操作步驟。 (三 )鋼筋工程：鋼筋是結(jié)構(gòu)工程質(zhì)量中的重要一環(huán)，要把住從材質(zhì)到各施工工序關(guān)，確保鋼筋工程的質(zhì)量。鋼筋的堆放、檢驗(yàn)、運(yùn)輸貯存、代換加工、錨固連接、安裝綁扎等分開給予敘述，并給出具體的規(guī)定。 (四 )模板工程：模板工程的施工質(zhì)量是對(duì)整個(gè)砼工程質(zhì)量，對(duì)下道工序的施工有直接的影響。因此，必須合理選用模板體系，做好模板接縫和細(xì)部處理，嚴(yán)格執(zhí)行“三檢制”，保證模板及其支撐具有足夠的強(qiáng)度、剛度和穩(wěn)定性，以起到能可靠地承受荷載的作用。因而，此部分應(yīng)對(duì)模板體 系的選擇、大鋼模拼裝、門窗 (洞 )模板框的要求及加工給出相應(yīng)的要求和施工方法。 (五 )混凝土工程：分條款對(duì)混凝土的供應(yīng)、混凝土澆筑要求、施工縫的處理、混凝土的養(yǎng)護(hù)、混凝土的試驗(yàn)等要做出相應(yīng)的措施及處理方案。 (六 )砌體工程：分條款說(shuō)明過(guò)梁、系梁、構(gòu)造柱的施工要求，墻體拉結(jié)筋和砌體構(gòu)造等等技術(shù)、質(zhì)量、安全要求。 (七 )裝飾、裝修工程：根據(jù)工程情況，對(duì)各分部分項(xiàng)工程的操作流程、技術(shù)、質(zhì)量等等要求做詳細(xì)說(shuō)明。 (八 )季節(jié)性施工：要說(shuō)明冬雨季的施工特點(diǎn)，雨季的材料堆放、