【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 銷(xiāo)推廣進(jìn)行整體、系統(tǒng)策劃的超前決策，是 專(zhuān)業(yè)化運(yùn)作的流程。 ① 區(qū)域市場(chǎng)動(dòng)態(tài)分析（項(xiàng)目基本要素、定位、 供求狀況、競(jìng)爭(zhēng)因素等）； ② 項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)的薈萃及物業(yè)優(yōu)劣勢(shì)分析與對(duì)策； ③ 目標(biāo)客戶(hù)群定位分析； ④ 價(jià)格定位及策略； A、結(jié)合項(xiàng)目本質(zhì)與市場(chǎng)定位確定價(jià)格定位 B、 價(jià)格策略（價(jià)格總趨勢(shì)） C、價(jià)格戰(zhàn)術(shù)（優(yōu)惠幅度及階段促銷(xiāo)） ⑤入市時(shí)機(jī)規(guī)劃； A、根據(jù)報(bào)批報(bào)建推進(jìn) B、結(jié)合項(xiàng)目施工進(jìn)度 C、結(jié)合房地產(chǎn)銷(xiāo)售周期規(guī)律 D、結(jié)合重要節(jié)假日及地方性城市活動(dòng) ⑥廣告策略； A、廣告總體策略與階段性劃分 B、廣告形式的配比（直接、間接等） C、廣告主題 D、廣告創(chuàng)意表現(xiàn) E、廣告效果監(jiān)控、評(píng)估、修正（指標(biāo)→銷(xiāo)售 額、利潤(rùn)、市場(chǎng)與占有率、品牌形象等） F、入市前印刷品與廣告品設(shè)計(jì)制作 如：購(gòu)房須知、價(jià)格表、銷(xiāo)控表、樓書(shū)、海報(bào) 折頁(yè)、認(rèn)購(gòu)書(shū)、合同書(shū)、交房標(biāo)準(zhǔn) 即配置清單、 物業(yè)管理內(nèi)容、名片、相關(guān)表格等。 H、廣告支出監(jiān)控 I、媒體組合 J、公關(guān)活動(dòng)與相關(guān)儀式策劃 K、軟性宣傳 ⑦人員配備與管理； A、參與銷(xiāo)售過(guò)程所需哪些人員 B、銷(xiāo)售與綜合培訓(xùn) C、管理與傭金制度 D、制訂銷(xiāo)售手冊(cè) 如：批文證照、營(yíng)業(yè)執(zhí)照、樓宇說(shuō)明書(shū)（項(xiàng)目 統(tǒng)一說(shuō)詞、戶(hù)型圖、會(huì)所及公建內(nèi)容、交樓標(biāo) 準(zhǔn)、建筑材料）、價(jià)目表、利率表、購(gòu)房辦理程 序、購(gòu)房付費(fèi)一覽表、產(chǎn)權(quán)證辦理程序及費(fèi)用、 入住流程、入住收費(fèi)明細(xì)表、物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo) 準(zhǔn)等。 E、合同文本 如：預(yù) 定書(shū)（內(nèi)部認(rèn)購(gòu)書(shū)）、合同文本、 抵押合同、公積金借款合同、商業(yè)借款合同、 保險(xiǎn)合同、公證書(shū)等。 ⑧客戶(hù)管理系統(tǒng)； A、電話(huà)接聽(tīng)登記表 B、新老客戶(hù)檔案表 C、銷(xiāo)售日、周、月報(bào)表 D、已成交客戶(hù)檔案表（臺(tái)帳） E、應(yīng)收帳款控制表 F、保留樓盤(pán)控制表 ⑨銷(xiāo)售組織與日常管理； A、組織與激勵(lì) B、工作流程 方案審批： ? 項(xiàng)目總規(guī)劃方案審批。 ? 建筑單位方案審批。 ? 方案招投標(biāo)。 施工圖設(shè)計(jì) 人防審批： ? 立項(xiàng)、總平方案后進(jìn)行人防實(shí)施方案申報(bào)。 ? 得到批準(zhǔn)批復(fù)后委托有資質(zhì)設(shè)計(jì)院進(jìn)行設(shè) 計(jì)（同施工圖同步）。 ? 修建人防地下室審批（或易地建設(shè)審批）。 ? 人防實(shí)施階段。 ? 驗(yàn)收。 抗震審批 消防審批 綠化審批 1城市配套審批（水、電、污處理、市政、 環(huán)衛(wèi)、暖、煤氣、弱電等）： ? 市政施工管理。 ? 市政道路開(kāi)口管理。 1建筑商與監(jiān)理公司選擇 1材料商選擇 1其他合作單位選擇 ? 物業(yè)管理。 ? 經(jīng)營(yíng)管理公司（商業(yè)、寫(xiě)字樓）。 ? 裝修商。 ? 綠化園藝。 1節(jié)能 評(píng)定 1融資及房貸資信等級(jí)評(píng)定 三、規(guī)劃管理 征地前規(guī)劃管理： ? 項(xiàng)目選址→《選址意見(jiàn)書(shū)》。 ? 建設(shè)項(xiàng)目用地規(guī)劃審批→《用地定線(xiàn)坐標(biāo) 圖》、《規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書(shū)》。 ① 申領(lǐng)建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)條件； ② 重點(diǎn)工程批復(fù)等文件在提交范圍； ? 項(xiàng)目規(guī)劃總平面設(shè)計(jì)方案審批→ 《用地規(guī)劃 總平面布置圖》。 ? 核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。 ① 未取得此證，用地批準(zhǔn)文件無(wú)效； ② 本證有效期 6 個(gè)月； ③ 改變?cè)玫匾?guī)劃的按改變申請(qǐng)程序進(jìn)行辦 理； 建審規(guī)劃管理： ? 建筑工程定位審批→《建筑工程定位批件》 有效期 6 個(gè)月 →《規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)》。 ? 建筑工程設(shè)計(jì)方案審批。 報(bào)項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)兩套（總平圖及相應(yīng)航測(cè)地形 圖上總平圖、平、立、剖圖）。 ? 建筑工程施工圖設(shè)計(jì)審批。 ? 核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃批準(zhǔn)書(shū)》。 施工規(guī)劃管理（施工驗(yàn)收管理）： ? 基槽或樁孔驗(yàn)線(xiàn)規(guī)劃管理。 ? 基礎(chǔ)驗(yàn)線(xiàn)規(guī)劃管理。 施工期間變更規(guī)劃管理 測(cè)繪管理 四、報(bào)建管理（建委） 報(bào)建申請(qǐng)（甲方） 施工圖審 批（甲方） 工程劃類(lèi)別（甲方） 招投標(biāo)管理（甲、乙方） 抗震審批（甲方） 質(zhì)量監(jiān)督委托（甲方） 監(jiān)理備案審批（監(jiān)理方） 安全監(jiān)督審批（乙方） 墻改審批（甲方） 建筑工程社會(huì)保險(xiǎn)審批（甲方） 1職工意外傷害保險(xiǎn)（乙方） 1水泥用散審批（根據(jù)承包及主材供應(yīng)形式 而定審批方，原則上為乙方） 1砂石審批（乙方） 1城市基礎(chǔ)設(shè)施配套審批 1施工許可審批（甲方） 領(lǐng)取《施工許可證》 五、預(yù)售及申報(bào)房貸 預(yù)售申請(qǐng)： ? 按《預(yù)售管理辦法》投資達(dá)到 25%以上。 ? 具備《土地證》、《用地規(guī)劃許可證》、《建筑 工程規(guī)劃批準(zhǔn)書(shū)》、《施工許可證》。 ? 有明確價(jià)格備案。 ? 商品房物業(yè)管理方案?jìng)浒福ㄎ飿I(yè)大修基金）。 ? 房管測(cè)繪部門(mén)對(duì)預(yù)售面積進(jìn)行核準(zhǔn)。 銀行申報(bào)貸款審批： ? 市場(chǎng)處辦理預(yù)售卡及備案。 ? 銀行申報(bào)（注意規(guī)劃批準(zhǔn)房屋屬性）。 公積金貸款申報(bào)審批 信用擔(dān)保合作 六、施工管理 土建工程： ? 組織落實(shí)現(xiàn)場(chǎng)折遷準(zhǔn)備工作。 ? 組織落實(shí)現(xiàn)場(chǎng)三通一平工作。 ? 實(shí)測(cè)現(xiàn)場(chǎng)征地紅線(xiàn)用地面積。 ? 核查楓葉商務(wù)廣場(chǎng)占地范圍總平面定位。 ? 核查北美風(fēng)情一條街及酒店式公館戶(hù)型規(guī) 劃。 ? 擬定施工現(xiàn)場(chǎng)總平面布置圖。 ? 了解當(dāng)?shù)亟ú墓?yīng)、運(yùn)輸通道機(jī)械租賃相關(guān) 信息。 ? 擬定主體工程平立剖面細(xì)部規(guī)劃方案。 ? 選定參建單位、設(shè)計(jì)規(guī)劃單位、施工圖設(shè)計(jì) 單位。 ? 選定甲級(jí)施工單位及建設(shè)監(jiān)理單位。 ? 選定勘察設(shè)計(jì)單位，尋求合作伙伴。 ? 對(duì)參建單位進(jìn)行業(yè)績(jī)考察。 ? 建立健全各級(jí)崗位責(zé)任制，實(shí)行目標(biāo)管理。 ? 編制項(xiàng)目管理辦 法。 ? 建立項(xiàng)目總體方案的審查審批認(rèn)可制度。 ? 工程部根據(jù)批復(fù)的總體進(jìn)度計(jì)劃編制細(xì)部 程序。 ① 工程總體網(wǎng)絡(luò)施工進(jìn)度計(jì)劃； ② 單項(xiàng)工程施工進(jìn)度計(jì)劃； ③ 分部工程施工進(jìn)度計(jì)劃； ④ 月進(jìn)度計(jì)劃； ? 施工管理。 ① 建立工期管理的檢查體系； ② 建立施工過(guò)程記錄，分包工期計(jì)劃落實(shí)的匯 報(bào)制度； ③ 施工過(guò)程控制，工期預(yù)測(cè)，改進(jìn)措施； ④ 嚴(yán)格《施工組織設(shè)計(jì)》，施工方案審批制度； ⑤ 嚴(yán)格按《施工組織設(shè)計(jì)》及作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)組織施 工； ⑥ 建立健全施工技術(shù)交底制度，實(shí)行程序 化管 理； ⑦ 特殊施工過(guò)程的控制； A、對(duì)那些質(zhì)量性能指標(biāo)不能通過(guò)其后的檢驗(yàn) 或試驗(yàn)完全判定或施工后無(wú)法檢測(cè)，只能通過(guò) 破壞性檢驗(yàn)才能判斷其質(zhì)量的施工過(guò)程，必須 采取特殊的檢驗(yàn)措施。例如：地下室防水工程、 挖孔灌注樁砼程，承重鋼結(jié)構(gòu)的焊接工程等。 B、需采取特殊檢驗(yàn)的工程，參建單位要對(duì)特 殊過(guò)程的施工能力實(shí)施預(yù)先鑒定。應(yīng)從人才素 質(zhì)、設(shè)備性能、材料質(zhì)量、施工方法、施工監(jiān) 理檢查環(huán)節(jié)等五個(gè)方面進(jìn)行預(yù)先鑒定，由責(zé)任 工長(zhǎng)填寫(xiě)“特殊過(guò)程能力預(yù)先鑒定報(bào)告”，經(jīng)項(xiàng) 目技術(shù)負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)后實(shí)施，工程部技術(shù)人員應(yīng) 及 時(shí)檢查和監(jiān)督。 ⑧技術(shù)核定單和土地洽商單及設(shè)計(jì)變更審簽； 工程部經(jīng)理和相關(guān)專(zhuān)業(yè)主管人應(yīng)認(rèn)真核對(duì)經(jīng)監(jiān) 理公司批復(fù)后的技術(shù)核定單，工地洽商單及設(shè) 計(jì)變更單，并與設(shè)計(jì)單位進(jìn)行溝通確認(rèn)后，組 織施工。 水電暖通安裝工程： ? 新項(xiàng)目定位后要及早與有關(guān)市政部門(mén)溝通。 ① 電業(yè)局； ② 自來(lái)水公司； ③ 熱力公司； ④ 有線(xiàn)電視臺(tái)； ⑤ 電信局； ⑥ 煤氣公司； 新項(xiàng)目應(yīng)申報(bào)所需容量、進(jìn)線(xiàn)方式、方位等以 及時(shí)合理安排供水、供電、通訊、有線(xiàn)電視、 供熱、供煤氣線(xiàn)路的接口入戶(hù)位置；在符合市政部 門(mén)專(zhuān)業(yè)條款要求的情況下，盡量縮短線(xiàn)路， 避免相互影響重復(fù)開(kāi)挖布線(xiàn)，便于施工及維修， 極大限度的降低工程施工費(fèi)用。 ? 吸取其它小區(qū)在開(kāi)發(fā)時(shí)的重復(fù)設(shè)計(jì)，以及施 工工序不合理造成的重復(fù)開(kāi)挖反復(fù)施工，造成 浪費(fèi)。 ① 高壓配電室雙電源進(jìn)線(xiàn)設(shè)計(jì)，必須經(jīng)電業(yè)局 生計(jì)科認(rèn)可后才能送電。 因此，高壓供電 部分應(yīng)委托電業(yè)局進(jìn)行設(shè)計(jì)。 ② 自來(lái)水的收費(fèi)根據(jù)用途不同，其收費(fèi)價(jià)格也 不同，我們可以把雙水源 進(jìn)小區(qū)時(shí)，分為生活 用水和商業(yè)用水兩條線(xiàn)計(jì)量，在小區(qū)內(nèi)調(diào)整供 水管道以合理節(jié)省用水費(fèi)用。 ③ 熱力管 道接口與熱交換站的路徑越短越好， 可以減少熱損耗，同時(shí)盡量避開(kāi)其它管道。 ④ 小區(qū)內(nèi)的排水管道的坡度和管徑在符合設(shè) 計(jì)要求的情況下，應(yīng)盡量加大一點(diǎn)，留點(diǎn)富余 量。 ⑤ 小區(qū)的化糞池最好采用生物化糞池（例如： 通元花園、 613 所、雅賽城），可以減少沉淀物， 降低常期維護(hù)清淤費(fèi)用。 ⑥ 安裝大型設(shè)備所預(yù)留的吊裝孔，應(yīng)方便施 工，防止設(shè)備吊裝時(shí)產(chǎn)生碰傷，例如高低開(kāi)關(guān) 柜，變壓器水泵等設(shè)施。 ⑦ 電氣設(shè)備以及強(qiáng)弱電橋架，管道井的施工應(yīng) 注意防水、防潮，杜絕滲漏水隱患。 ⑧ 上下水管道穿樓板面處接縫不嚴(yán)密 極易產(chǎn) 生滲水隱患，衛(wèi)生間，廚房樓面應(yīng)作好防水層， 應(yīng)設(shè)砼泛水沿，應(yīng)考慮管道熱脹冷縮現(xiàn)