【文章內(nèi)容簡介】 銷推廣進行整體、系統(tǒng)策劃的超前決策，是 專業(yè)化運作的流程。 ① 區(qū)域市場動態(tài)分析（項目基本要素、定位、 供求狀況、競爭因素等）； ② 項目賣點的薈萃及物業(yè)優(yōu)劣勢分析與對策； ③ 目標客戶群定位分析； ④ 價格定位及策略； A、結(jié)合項目本質(zhì)與市場定位確定價格定位 B、 價格策略（價格總趨勢） C、價格戰(zhàn)術(shù)（優(yōu)惠幅度及階段促銷） ⑤入市時機規(guī)劃； A、根據(jù)報批報建推進 B、結(jié)合項目施工進度 C、結(jié)合房地產(chǎn)銷售周期規(guī)律 D、結(jié)合重要節(jié)假日及地方性城市活動 ⑥廣告策略； A、廣告總體策略與階段性劃分 B、廣告形式的配比（直接、間接等） C、廣告主題 D、廣告創(chuàng)意表現(xiàn) E、廣告效果監(jiān)控、評估、修正（指標→銷售 額、利潤、市場與占有率、品牌形象等） F、入市前印刷品與廣告品設(shè)計制作 如：購房須知、價格表、銷控表、樓書、海報 折頁、認購書、合同書、交房標準 即配置清單、 物業(yè)管理內(nèi)容、名片、相關(guān)表格等。 H、廣告支出監(jiān)控 I、媒體組合 J、公關(guān)活動與相關(guān)儀式策劃 K、軟性宣傳 ⑦人員配備與管理； A、參與銷售過程所需哪些人員 B、銷售與綜合培訓(xùn) C、管理與傭金制度 D、制訂銷售手冊 如：批文證照、營業(yè)執(zhí)照、樓宇說明書（項目 統(tǒng)一說詞、戶型圖、會所及公建內(nèi)容、交樓標 準、建筑材料）、價目表、利率表、購房辦理程 序、購房付費一覽表、產(chǎn)權(quán)證辦理程序及費用、 入住流程、入住收費明細表、物業(yè)管理收費標 準等。 E、合同文本 如：預(yù) 定書（內(nèi)部認購書）、合同文本、 抵押合同、公積金借款合同、商業(yè)借款合同、 保險合同、公證書等。 ⑧客戶管理系統(tǒng)； A、電話接聽登記表 B、新老客戶檔案表 C、銷售日、周、月報表 D、已成交客戶檔案表（臺帳） E、應(yīng)收帳款控制表 F、保留樓盤控制表 ⑨銷售組織與日常管理； A、組織與激勵 B、工作流程 方案審批： ? 項目總規(guī)劃方案審批。 ? 建筑單位方案審批。 ? 方案招投標。 施工圖設(shè)計 人防審批： ? 立項、總平方案后進行人防實施方案申報。 ? 得到批準批復(fù)后委托有資質(zhì)設(shè)計院進行設(shè) 計（同施工圖同步）。 ? 修建人防地下室審批（或易地建設(shè)審批）。 ? 人防實施階段。 ? 驗收。 抗震審批 消防審批 綠化審批 1城市配套審批（水、電、污處理、市政、 環(huán)衛(wèi)、暖、煤氣、弱電等）： ? 市政施工管理。 ? 市政道路開口管理。 1建筑商與監(jiān)理公司選擇 1材料商選擇 1其他合作單位選擇 ? 物業(yè)管理。 ? 經(jīng)營管理公司（商業(yè)、寫字樓）。 ? 裝修商。 ? 綠化園藝。 1節(jié)能 評定 1融資及房貸資信等級評定 三、規(guī)劃管理 征地前規(guī)劃管理： ? 項目選址→《選址意見書》。 ? 建設(shè)項目用地規(guī)劃審批→《用地定線坐標 圖》、《規(guī)劃設(shè)計條件通知書》。 ① 申領(lǐng)建設(shè)項目規(guī)劃設(shè)計條件； ② 重點工程批復(fù)等文件在提交范圍； ? 項目規(guī)劃總平面設(shè)計方案審批→ 《用地規(guī)劃 總平面布置圖》。 ? 核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。 ① 未取得此證，用地批準文件無效； ② 本證有效期 6 個月； ③ 改變原用地規(guī)劃的按改變申請程序進行辦 理； 建審規(guī)劃管理： ? 建筑工程定位審批→《建筑工程定位批件》 有效期 6 個月 →《規(guī)劃設(shè)計要點》。 ? 建筑工程設(shè)計方案審批。 報項目方案設(shè)計兩套（總平圖及相應(yīng)航測地形 圖上總平圖、平、立、剖圖）。 ? 建筑工程施工圖設(shè)計審批。 ? 核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃批準書》。 施工規(guī)劃管理（施工驗收管理）： ? 基槽或樁孔驗線規(guī)劃管理。 ? 基礎(chǔ)驗線規(guī)劃管理。 施工期間變更規(guī)劃管理 測繪管理 四、報建管理（建委） 報建申請（甲方） 施工圖審 批（甲方） 工程劃類別（甲方） 招投標管理（甲、乙方） 抗震審批（甲方） 質(zhì)量監(jiān)督委托（甲方） 監(jiān)理備案審批（監(jiān)理方） 安全監(jiān)督審批（乙方） 墻改審批（甲方） 建筑工程社會保險審批（甲方） 1職工意外傷害保險（乙方） 1水泥用散審批（根據(jù)承包及主材供應(yīng)形式 而定審批方，原則上為乙方） 1砂石審批（乙方） 1城市基礎(chǔ)設(shè)施配套審批 1施工許可審批（甲方） 領(lǐng)取《施工許可證》 五、預(yù)售及申報房貸 預(yù)售申請： ? 按《預(yù)售管理辦法》投資達到 25%以上。 ? 具備《土地證》、《用地規(guī)劃許可證》、《建筑 工程規(guī)劃批準書》、《施工許可證》。 ? 有明確價格備案。 ? 商品房物業(yè)管理方案備案（物業(yè)大修基金）。 ? 房管測繪部門對預(yù)售面積進行核準。 銀行申報貸款審批： ? 市場處辦理預(yù)售卡及備案。 ? 銀行申報（注意規(guī)劃批準房屋屬性）。 公積金貸款申報審批 信用擔保合作 六、施工管理 土建工程： ? 組織落實現(xiàn)場折遷準備工作。 ? 組織落實現(xiàn)場三通一平工作。 ? 實測現(xiàn)場征地紅線用地面積。 ? 核查楓葉商務(wù)廣場占地范圍總平面定位。 ? 核查北美風(fēng)情一條街及酒店式公館戶型規(guī) 劃。 ? 擬定施工現(xiàn)場總平面布置圖。 ? 了解當?shù)亟ú墓?yīng)、運輸通道機械租賃相關(guān) 信息。 ? 擬定主體工程平立剖面細部規(guī)劃方案。 ? 選定參建單位、設(shè)計規(guī)劃單位、施工圖設(shè)計 單位。 ? 選定甲級施工單位及建設(shè)監(jiān)理單位。 ? 選定勘察設(shè)計單位，尋求合作伙伴。 ? 對參建單位進行業(yè)績考察。 ? 建立健全各級崗位責(zé)任制，實行目標管理。 ? 編制項目管理辦 法。 ? 建立項目總體方案的審查審批認可制度。 ? 工程部根據(jù)批復(fù)的總體進度計劃編制細部 程序。 ① 工程總體網(wǎng)絡(luò)施工進度計劃； ② 單項工程施工進度計劃； ③ 分部工程施工進度計劃； ④ 月進度計劃； ? 施工管理。 ① 建立工期管理的檢查體系； ② 建立施工過程記錄，分包工期計劃落實的匯 報制度； ③ 施工過程控制，工期預(yù)測，改進措施； ④ 嚴格《施工組織設(shè)計》，施工方案審批制度； ⑤ 嚴格按《施工組織設(shè)計》及作業(yè)標準組織施 工； ⑥ 建立健全施工技術(shù)交底制度，實行程序 化管 理； ⑦ 特殊施工過程的控制； A、對那些質(zhì)量性能指標不能通過其后的檢驗 或試驗完全判定或施工后無法檢測，只能通過 破壞性檢驗才能判斷其質(zhì)量的施工過程，必須 采取特殊的檢驗措施。例如：地下室防水工程、 挖孔灌注樁砼程，承重鋼結(jié)構(gòu)的焊接工程等。 B、需采取特殊檢驗的工程，參建單位要對特 殊過程的施工能力實施預(yù)先鑒定。應(yīng)從人才素 質(zhì)、設(shè)備性能、材料質(zhì)量、施工方法、施工監(jiān) 理檢查環(huán)節(jié)等五個方面進行預(yù)先鑒定，由責(zé)任 工長填寫“特殊過程能力預(yù)先鑒定報告”，經(jīng)項 目技術(shù)負責(zé)人批準后實施，工程部技術(shù)人員應(yīng) 及 時檢查和監(jiān)督。 ⑧技術(shù)核定單和土地洽商單及設(shè)計變更審簽； 工程部經(jīng)理和相關(guān)專業(yè)主管人應(yīng)認真核對經(jīng)監(jiān) 理公司批復(fù)后的技術(shù)核定單，工地洽商單及設(shè) 計變更單，并與設(shè)計單位進行溝通確認后，組 織施工。 水電暖通安裝工程： ? 新項目定位后要及早與有關(guān)市政部門溝通。 ① 電業(yè)局； ② 自來水公司； ③ 熱力公司； ④ 有線電視臺； ⑤ 電信局； ⑥ 煤氣公司； 新項目應(yīng)申報所需容量、進線方式、方位等以 及時合理安排供水、供電、通訊、有線電視、 供熱、供煤氣線路的接口入戶位置；在符合市政部 門專業(yè)條款要求的情況下，盡量縮短線路， 避免相互影響重復(fù)開挖布線，便于施工及維修， 極大限度的降低工程施工費用。 ? 吸取其它小區(qū)在開發(fā)時的重復(fù)設(shè)計，以及施 工工序不合理造成的重復(fù)開挖反復(fù)施工，造成 浪費。 ① 高壓配電室雙電源進線設(shè)計，必須經(jīng)電業(yè)局 生計科認可后才能送電。 因此，高壓供電 部分應(yīng)委托電業(yè)局進行設(shè)計。 ② 自來水的收費根據(jù)用途不同，其收費價格也 不同，我們可以把雙水源 進小區(qū)時，分為生活 用水和商業(yè)用水兩條線計量，在小區(qū)內(nèi)調(diào)整供 水管道以合理節(jié)省用水費用。 ③ 熱力管 道接口與熱交換站的路徑越短越好， 可以減少熱損耗，同時盡量避開其它管道。 ④ 小區(qū)內(nèi)的排水管道的坡度和管徑在符合設(shè) 計要求的情況下，應(yīng)盡量加大一點，留點富余 量。 ⑤ 小區(qū)的化糞池最好采用生物化糞池（例如： 通元花園、 613 所、雅賽城），可以減少沉淀物， 降低常期維護清淤費用。 ⑥ 安裝大型設(shè)備所預(yù)留的吊裝孔，應(yīng)方便施 工，防止設(shè)備吊裝時產(chǎn)生碰傷，例如高低開關(guān) 柜，變壓器水泵等設(shè)施。 ⑦ 電氣設(shè)備以及強弱電橋架，管道井的施工應(yīng) 注意防水、防潮，杜絕滲漏水隱患。 ⑧ 上下水管道穿樓板面處接縫不嚴密 極易產(chǎn) 生滲水隱患，衛(wèi)生間，廚房樓面應(yīng)作好防水層， 應(yīng)設(shè)砼泛水沿，應(yīng)考慮管道熱脹冷縮現(xiàn)