【文章內(nèi)容簡介】 同圓 設(shè)計 集體有限 公司擔(dān)綱設(shè)計，創(chuàng)作時引入高舒適度的全新居住理念、生態(tài)化的環(huán)境景觀設(shè)計、人性化的建筑布局和人車分流道路系統(tǒng)。貫徹“以人為本”的規(guī)劃設(shè)計理念，創(chuàng)造舒適宜人的現(xiàn)代居住環(huán)境。滿足人們的生活需求，體現(xiàn)現(xiàn)代人生活的內(nèi)容，做到對人的心理，生理全方位的關(guān)懷。 山東省 XXXX市 XXXX住宅小區(qū) 由 1126層多種樓盤組成，空間上錯落有致，形成活潑的韻律感，在規(guī)劃上是一個高綠化率、低密度的高檔住宅區(qū)。 山東省 XXXX 市 XXXX 住 宅小區(qū)以嚴謹、科學(xué)的精神，摒棄多余裝飾，簡約、純凈、自然，追求建筑、環(huán)境、園林的和諧統(tǒng)一，極力打造“建筑中的風(fēng)景，風(fēng)景中的建筑”，簡約而不失變化，樸素而不失典雅。始終遵循人本性、現(xiàn)代性、生態(tài)性、協(xié)調(diào)性、立體性設(shè)計原則，完美詮釋現(xiàn)代簡約主義。小區(qū)內(nèi)亦步亦趨，步移景異，在快節(jié)奏的現(xiàn)代生活中開辟出一片修身養(yǎng)性的靜土，為居民在繁忙的工作之余，提供一個休息、學(xué)習(xí)、交友的家園，使小區(qū)有機地融匯在城市的大環(huán)境中，又為城市的總體建設(shè)增 21 加亮點，為居民營造一個健康的生態(tài)環(huán)境和一個溫馨的家園。 建筑設(shè)計 住宅采用 1126 層 多種高度，公建以現(xiàn)代建筑風(fēng)格為主流，部分建筑增設(shè)屋頂花園。底下停車場充分利用土地，又增加了公共綠地的透視性，提高了建筑的可持續(xù)發(fā)展性。在戶型設(shè)計上注重以人為本，體貼民意，建設(shè)標(biāo)準定位在中、高檔次。住宅面積從 90 平方米至 1860平方米，滿足多層次用戶的需要。住宅配套設(shè)施齊全，戶型開間、進深尺度適宜，采光通風(fēng)良好。根據(jù)北方 地區(qū)夏季炎熱，冬季寒冷、漫長的氣候特點，住宅設(shè)計注重節(jié)能，大力推廣“四新”技術(shù)的應(yīng)用。注重室內(nèi)環(huán)境、室外環(huán)境和小區(qū)環(huán)境的協(xié)調(diào)一致。樓盤設(shè)計突出個性，注入精品意識，努力為居民營造一個溫馨、優(yōu)美、舒適的生活環(huán)境。 高層住宅抗震性能好，使用壽命長，一般在 80—— 100年（住宅用地使用年限為 70 年）。抗震（安全）系數(shù)高，可達 8度。高層的隔音、隔熱、防潮、防水性能相對于多層要好。住高層光線好，視野開闊，空氣清新， 8層以上無灰塵污染，且私密性較好。高層的消防、監(jiān)控系統(tǒng)更齊全。高層的樓間距大，因而綠地及景觀面積會相對較多。入住高層住宅更是身份的象征，引導(dǎo)時尚新生活。 在平面設(shè)計中突出對入住者的尊重，體現(xiàn)真正的人性化，個性化的滿足。為住戶提供一個靈活的平臺，使入住者有充分的想象空間及發(fā)揮余地，套內(nèi)動靜分 區(qū)、部分套型的錯層變化，體現(xiàn)了開發(fā)理念與設(shè)計成果的完美結(jié)合。本項目平面設(shè)計對電梯間的采光通風(fēng)及噪聲問題進行了認真思考和科學(xué)的處理，入戶景觀花園的引入使進入客廳有了合理的過渡，讓人對家的感覺會更為親切。 山東省 XXXX 市 XXXX 住宅小區(qū) 項目標(biāo)準戶型為板式小高層戶型，充分體現(xiàn)了國家康 22 居住宅示范工程對建筑平面設(shè)計的要求，做到通風(fēng)、采光、房間尺寸布局、動靜分區(qū)及使用功能的均好性。 立面設(shè)計從建筑內(nèi)在形式思考建筑的外部表現(xiàn)，將立面從單一的承重構(gòu)件中解放出來，不僅是圍合內(nèi)部空間的功能性層面的東西，而是通過材料、顏色、質(zhì)感 等多種手法的處理，體現(xiàn)居住建筑的時代感，區(qū)域性及獨特的個性。 景觀設(shè)計充分考慮入住者的參與性，設(shè)計中以兩條空間為主導(dǎo)景觀帶，以水為主題的景觀體現(xiàn)，為居民提供回歸自然的意念。組團之間的走廊，結(jié)合住宅底層架空安排更近人的景觀體系，使人感到出門即花園，步移景異，真正感受到現(xiàn)代生活的全方位關(guān)懷。 整個小區(qū)規(guī)劃，堅持了人性化的設(shè)計思維，把環(huán)境與人融為一體，突出了住宅的私密性和安全感，巧妙利用臨街綠化帶阻隔交通噪聲，使小區(qū)環(huán)抱在綠色景觀之間，增添了幽靜、深邃的個性。給人以世外桃源、別有洞天之感，突出了小區(qū)的親密性、和諧 性和安全感。 戶型配比指標(biāo)一覽表 項目 戶數(shù) 戶型比例 (%) 總戶數(shù) 2204 100% 90 ㎡ 495 % 120 ㎡ 1407 % 140 ㎡ 190 % 160 ㎡ 55 % 復(fù)式 57 % 23 公用工程設(shè)計方案 （ 1）給水工程 水源由 XXXX 市 自來水管網(wǎng)提供，主干線由 唐王山 路給水管網(wǎng)引進，小區(qū)設(shè)環(huán)狀給水系統(tǒng)，可直接引入本工程，水源水質(zhì)均有保證。 用水標(biāo)準： 住宅居民生活用水： 120L/人 ?d； 綠化澆灌用水： ?d； 道路噴灑用水 : ?d； 未預(yù)見用水量按日用水量的 10%測算。 消防用水量：室內(nèi)： 15L/s； 室外： 25L/s； 本項目日用水量： 噸（詳見用水量估算表）。 為節(jié)約用水，擬設(shè)置中水回用裝置，回用后的中水用于噴灑道路、車場和綠化。 （ 2）排水工程 排水方式采用雨污分流制。雨水經(jīng)雨水系統(tǒng)管網(wǎng)匯集排入市政雨水管網(wǎng)。生活污水中洗浴、盥洗廢水進入中水系統(tǒng)進行處理，回用于噴灑和綠化澆灌，廚廁污水經(jīng)化糞池處理后排入市政污水干管，送至污水處理廠。 （ 3）供電工程 住宅生活用電按 50W/m2測算， 商業(yè)用電按 60W/m2測算，地下車庫按 10W/m2測算 。 本項目用電總負荷約為 16750KW。由于小區(qū)統(tǒng)一考慮建設(shè)高低壓變電間，并配置相應(yīng)的變壓器，容量有保證，故本項目不單獨考慮輸變電系統(tǒng)，可直接 24 由低壓替接，電源由供電公司提供。區(qū)內(nèi)電力線路采用直埋方式，各戶設(shè)磁卡電表箱分戶計量。（詳見電力負荷計算表） 建筑物屋頂安裝防雷系統(tǒng)，接地電阻應(yīng)符合設(shè)計要求，電信、有線電視、寬帶網(wǎng)等系統(tǒng)已接至小區(qū)，可下載利用。擬在物業(yè)管理中心設(shè)置總監(jiān)控室，實現(xiàn)智能化管理，確保小區(qū)安全。 （ 4）供熱工程 本項目采暖面積約 萬 平方米（按建筑面積的 75%測算）。熱源由熱力公司提供，由小區(qū)內(nèi)熱網(wǎng)送至各戶。各戶應(yīng)設(shè)獨立計量裝置，根據(jù)自己的生活習(xí)慣調(diào)節(jié)室溫溫度，并節(jié)省熱源。 （ 5）燃氣工程 按每戶日用氣量 ，居民日耗氣量為 1102 立方米；均由市煤氣公司提供天然氣氣源 ,天然氣管道鋪設(shè)至小區(qū)，保證居民正常使用。 （ 6）通訊 由城市通訊及數(shù)字傳輸系統(tǒng)提供網(wǎng)絡(luò)，滿足電信、有線電視、寬帶網(wǎng)等使用要求。 （ 7）交通 對外交通主要依靠現(xiàn)規(guī)劃路，與小區(qū)內(nèi)路網(wǎng)形成統(tǒng)一交通、消防、疏散體系。 25 用 水 量 估 算 表 電 力 負 荷 計 算 表 序號 用電單位 工作負荷(KW) 需要系數(shù)(KX) 功率因數(shù)cosΦ 計算系數(shù)tgΦ 計算負荷 有功(KW) 無功(KVAR) 視在(KVA) 1 住 宅 13650 8190 6825 序號 項目名稱 用水標(biāo)準（ L） 計量 單位 小時變化系數(shù) 使用 時間 數(shù)量 (人或m2) 用 水 量 備 注 T/d T/h 1 住宅生活用水 120 L/人 d 12 7053 2 噴灑用 水 L/m2 d 19980 10 3 綠化用 水 L/m2 d 53280 53 小 計 4 未預(yù)見及漏損 90 按 10%考慮 合 計 5 室外消防用水 25 L/s 180 90 消防時 間 2h 6 室內(nèi)消防用水 15 L/s 108 54 消防時 間 2h 26 2 商業(yè) 1800 1098 882 3 車庫 1200 732 576 4 預(yù) 留 100 合計 16750 四、投資估算與資金籌措 成本估算及編制依據(jù) （ 1）、 成本估算及編制的主要依據(jù) 財政部《施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)制度》； 《山東省建筑工程消耗量定額》和《山東省安裝工程消耗量定額》等有關(guān)費用定額； XXXX 市 材料報價表和市場材料價格； 國家、省、市有關(guān)項目的收費標(biāo)準。 有關(guān)房地產(chǎn)的優(yōu)惠政策本項目在測算中暫未考慮，擬留在實際運作中爭取和調(diào)整。 （ 2）投資估算 項目總投資： 98013萬元 項目總投資 估算表： 項 目 總成本(萬元） 單位 成本 說 明 一、土地成本 14420 344 27 二、開發(fā)前期費 12299 293 三、主體工程費 59148 1409 四、社區(qū)管網(wǎng)費 6170 147 五、園林環(huán)境 1868 44 依設(shè)計方案的不同而不同 六、公建配套費 296 7 七、直接費合計 94201 2246 八、不可預(yù)見費 942 22 直接成本 *1% 九、開發(fā)間接費 2870 145 行 政管理費 144 萬 (6 萬每月 )/利息2726 萬 十、總投資 98013 2336 資金籌措 本項目總投資估算為 98013 萬元，申請銀行貸款 60000萬元，其余由企業(yè)自籌解決。 28 第二章 發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策與行業(yè)準入分析 一、 發(fā)展規(guī)劃 ： XXXX 市 新一輪城市總體規(guī)劃確定了城市的性質(zhì)、規(guī)模和總體布局。城市性質(zhì)為現(xiàn)代化能源城市和歷史文化與風(fēng)景旅游城市。城市規(guī)模： 2020 年城市人口 35 萬人，用地 35平方公里。城市規(guī)劃總面積 280 平方公里， 其中市區(qū)規(guī)劃區(qū)170平方公里。城市總體布局為“東擴、西禁、南控、北?！?，即城市以向東發(fā)展為主，向南控制發(fā)展，向西一般不跨越壓煤線，向北對 XX、 XX 風(fēng)景區(qū)進行保護與開發(fā)。此外，新一輪規(guī)劃還對城市的詳細規(guī)劃布局、道路系統(tǒng)、綠地系統(tǒng)、歷史文化名城以及居住、工業(yè)、倉儲、給排水、電力電信之供熱、供氣、環(huán)衛(wèi)、環(huán)保、防震、防火等提出了具體目標(biāo)和要求。 XXXX 市 市委、市政府牢固樹立和認真落實以人為本的科學(xué)發(fā)展觀，大力提升城市建設(shè)質(zhì)量和檔次，初步構(gòu)筑起現(xiàn)代化中等城市框架。牢固樹立經(jīng)營城市理念，努力構(gòu)筑經(jīng)濟發(fā)展平臺。為落實 XXXX 市 城市總體規(guī)劃（ 2020— 2020 年），在城區(qū)東部開拓了占地 15 平方公里集行政辦公、金融商貿(mào)、文教娛樂、住宅小區(qū)為一體的東城新區(qū)；不斷加大城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度，構(gòu)筑起“外成環(huán)、內(nèi)成網(wǎng)”的現(xiàn)代化城市道 29 路體系，人民廣場、文化廣場、體育公園、博物館、廣電大廈等一大批精品工程相繼建成，豐富了城市內(nèi)涵，提升了城市形象；突出歷史文化名城特色，不斷加大城市綠化美化力度，努力改善生態(tài)環(huán)境質(zhì)量，著力構(gòu)建起特色鮮明的山水文化城市。 XXXX 市 城市總體規(guī)劃（ 2020— 2020 年 ）中詳細規(guī)劃了東部城區(qū)的發(fā)展方向： 建設(shè)用地 發(fā)展方向 規(guī)劃近期城區(qū)用地以現(xiàn)狀建成東區(qū)為基礎(chǔ)，建設(shè)用地發(fā)展方向以向東向西北為主，形成產(chǎn)業(yè)北上、生活東延的發(fā)展態(tài)勢。 東城區(qū)規(guī)模 指護駕山路以東、朱山以南區(qū)域，為城區(qū)規(guī)劃行政文化中心所在地，城市東部綜合新區(qū)。規(guī)劃遠期城市建設(shè)用地，可容納 14 萬人居住。規(guī)劃在該片區(qū)建設(shè)全市行政文化中心，在東外環(huán)路以西規(guī)劃生活居住區(qū)片區(qū)；東外環(huán)以東規(guī)劃工業(yè)區(qū)。 居住區(qū)布局 城區(qū)內(nèi)應(yīng)為二類居住用地為主。靠近山體及濱河地段可適當(dāng)布置一類居住用地（不超過總居住用地的 8%）。規(guī)劃形成 20 個居住區(qū)或小區(qū)，其中中心片區(qū) 4個，西 部片區(qū) 5個，東部片區(qū) 6個，北部片區(qū) 5個。 30 現(xiàn)東城區(qū)建設(shè)全面啟動，該項目是東部城區(qū)建設(shè)的一組成部分，符合 XXXX市 發(fā)展規(guī)劃。 二、 產(chǎn)業(yè)政策與市場分析 ： 2020年 5月國六條出臺，國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會議。會上提出了促進房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)健康反戰(zhàn)的六項措施：一、切實調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。二、進一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用。三、合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進度，減緩被動性住房需求過快增長。四、進一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。五、加快城鎮(zhèn)廉租房制度建設(shè)，規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟適用住房，積極發(fā)展住房二級市場和租賃 市場，有步驟地解決低收入家庭的住房困難。六、完善房地產(chǎn)統(tǒng)計和信息披露制度，增強房地產(chǎn)市場信息透明度，全面、及時、準確的發(fā)布市場供求信息，堅持正確的輿論導(dǎo)向。 2020年 7月建設(shè)部發(fā)布《關(guān)于落實新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見》（建住房 [2020]165號）。核心精神： 90 平方米套型建筑面積是指單套住房的建筑面積，由套內(nèi)建筑面積和分攤的共有建筑面積組成。 70%的比列要求適用于各城市年度新審批、新開工的商品住房總面積。從 XXXX 市 房地產(chǎn)市場開發(fā)現(xiàn)狀分析該項目符合國家有關(guān)政策。 XXXX市 的市場狀況 “十 一 五”以來 XXXX 市 房地產(chǎn)業(yè)進入平穩(wěn)發(fā)展的階段，隨著宏觀調(diào)控力度逐步加強，市場經(jīng)濟機制的作用越來越 31 大，房地產(chǎn)市場正朝著規(guī)范、有序、健康的方