【文章內(nèi)容簡介】 、業(yè)主大會議事規(guī)則； 、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度； ； ； ； 、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。 ★ 業(yè)主大會 ：業(yè)主大會是業(yè)主參與物業(yè)管理活動的組織形式，由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。 ★ 成立業(yè)主大會的限制與選擇： ，而不能成立多個業(yè)主大會； ，應(yīng)當在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導下成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。但是，只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責； ，是為了保障眾多業(yè)主的公眾權(quán)益不受損害，只要不影響業(yè)主民主決 策，是否成立業(yè)主大會，由物業(yè)管理區(qū)域的全體業(yè)主決定。 ★★業(yè)主大會籌備： （ 1）成立業(yè)主大會籌備組（在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處指導下，由建設(shè)單位、業(yè)主代表組成） （ 2）業(yè)主籌備組的工作內(nèi)容：確定業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容；參照政府主管部門制定的示范文本、擬定《業(yè)主大會議事規(guī)則》草案和《業(yè)主公約》草案；確認業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù)；確定業(yè)主委員會侯選人產(chǎn)生辦法及名單；做好召開業(yè)主大會會議的其他準備工作。 （ 3）籌備業(yè)主大會的工作要求：業(yè)主大 會籌備組的工作內(nèi)容，應(yīng)當在首次業(yè)主大會會議召開 15 日前 以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi) 公告； 公告《業(yè)主大會議事規(guī)則》草案和《業(yè)主公約》草案的同時，應(yīng)當將業(yè)主向籌備組反饋修改意見的時間和反饋方式同時公告；確認業(yè)主身份，應(yīng)當以業(yè)主房屋產(chǎn)權(quán)證書標明的房屋所有權(quán)人為準；業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)，應(yīng)當根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素確定。 ★★業(yè)主大會的成立： 業(yè)主大會籌備組應(yīng)當自組成之日起 30 日內(nèi)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導下，組織召開首次業(yè)主大會會議。主要內(nèi)容：報告業(yè)主大會的籌 備工作情況；宣讀業(yè)主名冊和首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù)；宣讀《業(yè)主大會議事規(guī)則》草案和《業(yè)主公約》草案，宣講業(yè)主對草案提出的修改意見，以及業(yè)主大會籌備組根據(jù)業(yè)主意見對《業(yè)主大會議事規(guī)則》和《業(yè)主公約》的修改結(jié)果；投票通過《業(yè)主大會議事規(guī)則》和《業(yè)主公約》；宣讀業(yè)主委員會委員侯選人名單，經(jīng)投票選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會組成人員。 ★ ★ 業(yè)主大會的職責： 制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則；選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)；決定專項維修資金使用、繼籌方案，并監(jiān)督實施；制定、修改物業(yè)管 理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；法律、法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責。 ★★★業(yè)主大會活動規(guī)則： ：定期會議和臨時會議，都由業(yè)主委員會組織召開。 臨時會議召開的條件： 20％以上業(yè)主提議召開業(yè)主大會臨時會議；發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理；業(yè)主大會議事規(guī)則或者業(yè)主公約規(guī)定的其他情況。業(yè)主委員會應(yīng)當在召開業(yè)主大會會議 15 日前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。 10 ：業(yè)主只能委托代理人代理事項、不能委托代理人 代理業(yè)主身份，代理人無權(quán)以候選人身份參加業(yè)主委員會成員的競選； 業(yè)主代表應(yīng)當于參加業(yè)主大會會議 3日前，就業(yè)主大會會議擬討論的事項，書面征求其所代表的業(yè)主意見；業(yè)主大會會議可以采用到會業(yè)主集體討論的形式，也可以采用書面征求意見和書面投票表決的形式。 ：一般決定，實行簡單多數(shù)表決原則，經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán) 1/2 以上通過；重大事項實行特別多數(shù)表決原則，經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3 以上通過。 業(yè)主大會不符合上述兩項規(guī)則的表決事項，均屬無效。 ★業(yè)主委員會。 條例明確定位為業(yè)主大會 的執(zhí)行機構(gòu) ★★ 業(yè)主委員會的職責： ，報告物業(yè)管理的實施情況。除首次業(yè)主大會會議處，業(yè)主委員會是業(yè)主大會會議的法定召集人，定期會議和臨時會議均由業(yè)主委員會籌備和召開。 。 、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同。 。 。 ★★業(yè)主委員會的備案（告知備案） 自選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會之日起 30 日內(nèi)向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案，內(nèi)容一 般包括：業(yè)主委員會的成員基本情況、業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則等。 ★★業(yè)主委員會委員的資格條件： 1． 本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有完全民事行為能力的業(yè)主； 2． 遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)； 3． 遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主公約，模范履行業(yè)主義務(wù)； 4． 熱心公益事業(yè)，責任心強，公正廉潔，具有社會公信力； 5． 具有一定組織能力； 6． 具備必要的工作時間。 業(yè)主委員會應(yīng)當自選舉產(chǎn)生之日起 3 日內(nèi)召開首次業(yè)主委員會會議。推選產(chǎn)生業(yè)主委員會主任 1 人，副主任 12 人。業(yè)主委員會主任、副主任是業(yè)主委員會的召集人和組織者。 ★業(yè)主委員會委員的資格終止： 因物業(yè) 轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的；無故缺席業(yè)主委員會會議連續(xù) 3 次以上的；因疾病等原因喪失履行職責能力的；有犯罪行為的；以書面形式向業(yè)主大會提出辭呈的；拒不履行業(yè)主義務(wù)的；其他原因不宜再擔任業(yè)主委員會委員的。 ★業(yè)主委員會會議 業(yè)主委員會應(yīng)當定期召開業(yè)主委員會會議，遇有特殊情況，經(jīng) 1/3 以上的業(yè)主委員會委員提議，或者業(yè)主委員會主任認為有必要召開會議的，也應(yīng)當及時召開業(yè)主委員會會議；無論定期會議還是臨時會議均應(yīng)當有過半數(shù)委員出席，作出決定必須經(jīng)全體委員人數(shù)半數(shù)以上同意；業(yè)主委員會作出的決定應(yīng)當以書面形式在物業(yè)管理區(qū) 域內(nèi)及時公告。 ★業(yè)主委員會改選與變更 1．業(yè)主委員會的改選。業(yè)主委員會應(yīng)當在任期滿 2 個月前進行業(yè)換屆選舉，逾期未換屆的，房地產(chǎn)行政主管部門可以指派工作人員指導其換屆工作，業(yè)主委員會換屆選舉后，原業(yè)委會應(yīng)在任期屆滿之日起 10 日內(nèi)做好交接手續(xù)。 。經(jīng)業(yè)主委員會或者 20％以上業(yè)主提議，由業(yè)主大會會議作出變更決定，并以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。 ★業(yè)主委員會的工作經(jīng)費。 由全體業(yè)主承擔，經(jīng)費的籌集、管理、使用具體由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。 ★★業(yè)主大會的限制性規(guī)定。 禁止業(yè)主大會、業(yè)主委 員會作出與物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理事項無關(guān)的決定以及從事 11 與物業(yè)管理無關(guān)的活動；業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出違反法律、法規(guī)的決定的行為，因違法而失去正當性。 二、業(yè)主公約制度 ★ ★★業(yè)主公約： 由全體業(yè)主共同制定的，規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有關(guān)物業(yè)使用、維護、管理等涉及業(yè)主共同利益事項的，對全體業(yè)主具有普遍約束力的自律性規(guī)范，它一般以書面形式訂立。業(yè)主公約是物業(yè)管理法律法規(guī)和政策的一種有益補充，是有效效調(diào)整業(yè)主之間權(quán)利與義務(wù)關(guān)系的基礎(chǔ)性文件；業(yè)主一旦共同決定委托物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)管理，就要將共同財產(chǎn)的管理職能 授權(quán)物業(yè)管理企業(yè)實施，并將這項授權(quán)明確寫入業(yè)主公約中，要求業(yè)主遵守公約，服從物業(yè)管理企業(yè)維護公共秩序的物業(yè)管理行為。 ★★★業(yè)主公約的主要內(nèi)容： 有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理； 業(yè)主的共同利益； 業(yè)主應(yīng)當履行的義務(wù)； 違反公約應(yīng)當承擔的責任。 ★業(yè)主公約的效力（備案即生效）： 業(yè)主公約對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力；業(yè)主公約須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主簽字承諾。但是應(yīng)注意以下兩點： 1。業(yè)主公約對物業(yè)使用人也發(fā)生效力； 2。業(yè)主公約對物業(yè)的繼受人自動產(chǎn)生效力。 ★★ 業(yè)主臨時公約 （首位買房人承諾即生效） 建設(shè)單位在銷售物業(yè)之前，應(yīng)當制定業(yè)主臨時公約，對有關(guān)物業(yè)和使用、維護、管理、業(yè)主的共同利益、業(yè)主應(yīng)當履行的義務(wù)，以及違反公約應(yīng)當承擔的責任等事項依法作出約定。 業(yè)主臨時公約制定的主體：建設(shè)單位； 業(yè)主公約制定的時間：建設(shè)單位銷售物業(yè)之前。 相關(guān)主體的法律義務(wù)： ； 公約的明示和說明義務(wù)； （物業(yè)買受人簽字確認后也就意味著業(yè)主臨時公約得到物業(yè)買受人的接受和認 可，從而為物業(yè)買受人遵守業(yè)主臨時公約提供了合理的依據(jù)）。 ★★★業(yè)主臨時公約的主要內(nèi)容： 1. 物業(yè)的自然情況與權(quán)屬情況； 2. 業(yè)主使用物業(yè)應(yīng)當遵守的規(guī)則 ：（ 1） .遵守 相鄰權(quán) 的規(guī)定；（ 2） .遵守 房屋裝飾裝 修規(guī)定；（ 3）共用部位 共用設(shè)施設(shè)備的使用 規(guī)定；（ 4）使用 物業(yè)的禁止性 規(guī)定。 3. 維修養(yǎng)護物業(yè)應(yīng)當遵守的規(guī)則 ：（ 1）。物業(yè)維修養(yǎng)護中業(yè)主應(yīng)當相互配合與協(xié)助；（ 2）。涉及公共利益與公共安全的物業(yè)維修養(yǎng)護；（ 3） .保修責任與專項維修資金的繳存、使用和管理 （建設(shè)單位應(yīng)當按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍承擔物業(yè)的保修責任，如果建設(shè) 單位在保修期限和保修范圍內(nèi)拒絕修復(fù)或拖延修復(fù)，業(yè)主可以自行修復(fù)或委托他人修復(fù)，修復(fù)費用及修復(fù)期間造成的其他損失，建設(shè)單位應(yīng)當承擔） 4. 涉及業(yè)主共同利益的事項：（ 1）。全體業(yè)主授予物業(yè)管理企業(yè)的管理權(quán)利；（ 2）。業(yè)主承諾按時足額交納物業(yè)服務(wù)費用；（ 3）利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營的約定。 5. 違約責任 ：（ 1）。業(yè)主違反關(guān)于物業(yè)的使用、維護和管理的約定，妨礙物業(yè)正常使用或造成物業(yè)損害及其他損失的，其他業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)可以依據(jù)臨時公約向人民法院提起訴訟；（ 2）。業(yè)主違反關(guān)于業(yè)主共同利益的約定，導致全體業(yè)主的共同利益 受損的，其他業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)可依據(jù)臨時公約向人民法院提起訴訟；（ 3）。建設(shè)單位未能履行臨時公約約定的義務(wù)的，業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)可向有關(guān)行政主管部門投訴，也可根據(jù)臨時公約向人民法院提起訴訟。 12 三、前期物業(yè)管理招投標制度 條例規(guī)定住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當通過招投標的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理的招投標屬于服務(wù)項目的采購與提供。 ★★前期物業(yè)管理招標投標： 指業(yè)主或建設(shè)單位通過招標方式選聘物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)通過投標方式競聘物業(yè)管理項目的活動。其中，由建設(shè)單位通過招標方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的， 稱為前期物業(yè)管理招標投標。 ★★前期物業(yè)管理招標投標的意義： （ 1）。 建設(shè)單位可以對各物業(yè)管理企業(yè)的競爭報價和其他條件進行綜合比較。 （ 2）。 有利于遏制協(xié)議選聘物業(yè)管理企業(yè)各種不正當競爭行為； （ 3）。有利于創(chuàng)造物業(yè)管理公平的市場競爭環(huán)境，促進物業(yè)管理企業(yè)提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，改善物業(yè)服務(wù)態(tài)度，盡可能滿足招標人的合理要求，體現(xiàn)了機會均等的市場原則。 ★★前期物業(yè)管理招標投標的原則： 公開、公平、公正和誠實信用 。 ★★前期物業(yè)管理招標投標的強制性規(guī)定： 住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當以招投標方式選聘物業(yè)管理企業(yè)；對于規(guī)模較小的住 宅物業(yè)、投標人少于 3 個的，也可以采用協(xié)議的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)；應(yīng)當經(jīng)過物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門的批準，才可以進行；應(yīng)當選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。 ★前期物業(yè)管理招標原則： 1。不得以不合理條件限制或者排斥潛在投標人； 2。為各對潛在投標人實行歧視待遇； 3。不得對潛在投標人提出與招標物業(yè)管理項目不符的資格要求。 ★前期物業(yè)管理招標形式： 公開招標和邀請招標 。 ★★前期物業(yè)管理招標文件內(nèi)容： 1。招標人及招標項目簡介； 2。物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及要求；3。對投標人及投標書的要求； 4。評標標準和評標方法； 5。招標活動方案； 6。物業(yè)服務(wù)合同的簽訂說明； 7。其他事項的說明及法律法規(guī)規(guī)定的其他內(nèi)容。 ★★招標項目備案： 招標人應(yīng)當在發(fā)布招標公告或者發(fā)出投標邀請書的 10 日前，向物業(yè)項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。 ★★ 招標程序規(guī)則： （ 1）。招標人應(yīng)當確定投標人編制投標文件所需的合理期間，公開招標物業(yè)管理項目，自招標文件發(fā)出之日起至投標人提交文件截止之日止，最少不得少于 20 日；（ 2）。招標人對己發(fā)出的招標文件，認為必須澄清或者修改有關(guān)內(nèi)容的，應(yīng)當在招標文件要求提交投標文件截止時間至少 15 日前，以書 面形式通知所有的招標文件收受人；（ 3）。招標人根據(jù)物業(yè)管理項目的具體情況，可以組織潛在的投標申請人踏勘物業(yè)項目現(xiàn)場，并提供隱蔽工程圖紙等詳細資料；（ 4）。通過招投標方式選擇物業(yè)管理企業(yè)的，招標人應(yīng)當按照以下規(guī)定時限完成物業(yè)管理招標投標工作：新建現(xiàn)售商品房項目應(yīng)當在現(xiàn)售前 30 日完成；預(yù)售商品房項目應(yīng)當在取得《商品房預(yù)售許可證》之前完成；非出售的新建物業(yè)項目應(yīng)當在交付使用前 90 日完成。 ★ ★ 物業(yè)管理項目投標規(guī)則 （一）投標要求與投標文件。投標人應(yīng)當具有相應(yīng)的物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)和招標文件要求的其他條件。投標文件應(yīng)當 包括以下內(nèi)容：投標函；投標報價；物業(yè)管理方案；招標文件要求提供的其他材料。 （二）投標禁止行為：投標人不得以他人名義投標或者以其他方式弄虛作假，騙取中標；投標人不得相互串通投標，不得排擠其他投標人的公平競爭，不得損害投標人或者其他投標人的合法權(quán)益；投標人不得與招標人串通投標，損害國家利益、社會公共利益或者他人的合法權(quán)益；禁止投標人以向投標人或者評標委員會成員行賄等不正當手段謀取中標。 ★評標委員會： 評標活動由招標人依法組建的評標委員會負責。評標委員會由招標人代表和評標專家共同組成，成員為 5 人以上單數(shù)，基中招 標人代表以外的物業(yè)管理方面專家不得少于成員總數(shù)的三分之二。 ★評標規(guī)則： 可以用書面形式、評標活動應(yīng)當在保密的情況下進行。 ★中標： 招標人應(yīng)當按照中標候選人的排序先后確定中標人；招標人應(yīng)當在投標有效期截止時限 30 日前確定中標人；招標人應(yīng)當自確定中標人之日起 15 日內(nèi)向物業(yè)項目所在地的縣級 13