【正文】 1．房地產(chǎn)開發(fā)項目管理應(yīng)當遵循的制度： ○ 1 必須按照土地使用權(quán)出讓合同設(shè)定的條件和國家劃撥土地的用地要求開發(fā)利用土地（用地條件）； ○ 2 房地產(chǎn)開發(fā)項目的資本金占項目總投資的比例不得低于 20％（資本金要求）； ○ 3 項目開發(fā)建設(shè)應(yīng)當統(tǒng)籌安排配套基礎(chǔ)設(shè)施，并根據(jù)先地下、后地上的原則實施（建設(shè)順序）； ○ 4 房地產(chǎn)開發(fā) 項目應(yīng)當按照土地使用權(quán)出讓合同約定的動工期限開發(fā)建設(shè)，超過 1 年未動工開發(fā)的。建設(shè)單位或者個人在取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證件和其他有關(guān)批準文件后，方可申請辦理開工手續(xù)。建設(shè)單位或者個人在取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證后，方可向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請用地。設(shè)計任務(wù)書報請批準時，必須附有城市規(guī)劃行政主管部門的選址意見書。 ★★房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃設(shè)計審定 規(guī)劃管理的主要方式是依據(jù)《城市規(guī)劃法》審核、核發(fā)“一書兩證”，即項目選址意見書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證 1． 建設(shè)項目選址意見書。修建性詳細規(guī)劃由開發(fā)建設(shè)單位組織、委托規(guī)劃、設(shè)計單位完成，主要內(nèi)容：建設(shè)條件分析及綜合技術(shù)論證；總平面圖布 置、建筑、道路、綠地的空間布局和景觀設(shè)計；豎向規(guī)劃設(shè)計；工程量估算和投資效益分析。 （ 1）控制性詳細規(guī)劃由規(guī)劃部門負責編制，主要內(nèi)容有：規(guī)劃 范圍內(nèi)不同性質(zhì)用地的界限和建筑類型；規(guī)定各地塊建筑高度、建筑密度、容積率、綠地率等控制指標；規(guī)定項目與大市政接口、停車泊位、建筑后退紅線距離、建筑間距等；提出各地塊建筑體量、豎向規(guī)劃與色彩要求；確定各級道路的紅線位置、控制點坐標和標高；確定工程管線走向、管徑和工程設(shè)施用地界限。 2． 城市詳細規(guī)劃，在城市總體規(guī)劃或者分區(qū)規(guī)劃的基礎(chǔ)上，對城市近期區(qū)域內(nèi)各項建設(shè)作出具體規(guī)劃?？煞譃?城市總體規(guī) 20 劃 和 城市詳細規(guī)劃 。 6 6．有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不少于40 人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少 于 20 人，持有資格證書的專職會計人員不少于 4人 6．有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不少于 20 人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于 10人，持有資格證書的專職會計人員不少于 3人 6．工程技術(shù)、財務(wù)等業(yè)務(wù)負責人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱，統(tǒng)計等其他業(yè)務(wù)負責人具有相應(yīng)專業(yè)初級以上職稱。 5. 有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不少于 10 人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于 5 人，持有資格證書的專職會計人員不少于 2 人 。 5 5．上一年房屋建筑施工面積 15 萬平方米以上，或者完成與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額。 2 年建筑工程質(zhì)量合格率達 100%。直接與其相關(guān)的 法律 有：《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》、《城市規(guī)劃法》；國務(wù)院關(guān)于房地產(chǎn)頒布的 行政法規(guī) 有：《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條條例》、《城市房屋拆遷管理條例》、《土地管理法實施條例》、《城市國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》、《外商投資開發(fā)經(jīng)營成片土地暫行管理辦法》、《住房公積金管理條例》等；國務(wù)院建設(shè)行政主管部門和國務(wù)院相關(guān)部委關(guān)于房地產(chǎn)頒 布的 部門規(guī)章 有：《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》、《 城市房屋拆遷單位管理規(guī)定 》 、 《 城市商品房預售管理辦法 》 、 《 城市商品房銷售管理辦法 》 、 《 城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定 》 、 《 己購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售管理暫行辦法 》 、《 城市房屋租賃管理辦法 》 、《 城市廉租住房管理辦法 》 、《 城市房地產(chǎn)抵押管理辦法 》 、《 城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定 》 、 《 房地產(chǎn)估價師注冊管理辦法 》 、 《 房地產(chǎn)測繪管理辦法 》 、 《 城市房屋權(quán)屬登記管理辦法 》 、《 城市房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理辦法 》 、《城市危險房屋管理規(guī)定》、《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》、《公有住宅售后 維修養(yǎng)護管理辦法等》 ★★★房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)及要求 （五種資質(zhì)四個等級） 級別 序號 一級資質(zhì) 二級資質(zhì) 三級資質(zhì) 四級資質(zhì) 1 不低于 5000 萬元； 1. 注 冊資 本 不低于2020 萬元； 不低于 800萬元； 100 萬元 19 2 發(fā)經(jīng)營 5 年以上 ； 營 3 年以上； 2 年以上； 營 1 年以上； 3 3年房屋建筑面積累計竣工 30 萬平方米以上，或者累計完成與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額 ； 3. 近 3 年房屋建筑面積累計竣工 15 萬平方米以上，或者累計完成與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額； 工 5 萬平方米以上，或者累計完成與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額 質(zhì)量合格率達 100% 4 5年建筑工程質(zhì)量合格率達 100%。 （ 3）挪用住宅專項維修資金的法律責任： ○ 1 代收代管單位挪用住宅專項維修資金的，由縣級以上地方人民政府建設(shè)主管部門追回挪用的住宅專項維修資金，沒收違法 所得，可以并處挪用金額 2 倍以下的罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任； ○ 2 物業(yè)管理企業(yè)挪用住宅專項維修資金、情節(jié)嚴重的，除按前款規(guī)定予以處罰外，還應(yīng)由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書； ○ 3 建設(shè)主管部門挪用住宅專項維修資金的，由上級建設(shè)主管部門追回挪用的住宅專項維修資金，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員 依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。 （ 1）交存主體的法律責任 ： ○ 1 住房購買人未按本辦法規(guī)定交存首次住宅專項維修資金的， 18 由建設(shè)主管部門責令限期改正；逾期不改正的，不予發(fā)放房屋所有權(quán)證； ○ 2 公有住房售房單位未按本辦法規(guī)定交 存住宅 專項維修基金的，由縣級以上地方人民政府財政部門會同同級建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門責令限期改正，給予警告，可以并處 3 萬元以下的罰款； ○ 3 開發(fā)建設(shè)單位或者公有住房單位拒不承擔尚未售出商品住房或者公有住房的維修、更新和改造費用，由縣級以上地方人民政府財政部門會同同級建設(shè)（ 房地產(chǎn)）主管部門責令限期改正，給予警告，可以并處 3 萬元以下的罰款。 （ 2） 住宅專項維修資金代收代管單位，應(yīng)當接受業(yè)主咨詢、查詢，并定期 向業(yè)主公布住宅專項維修資金交存、使用和增值收益等情況； （ 3）住宅專項維修資金代收代管單位應(yīng)當依法接受審計部門的審計監(jiān)督。 ： （ 1）實施物業(yè)管理的，由物業(yè)管理企業(yè)預先墊付有關(guān)費用，再按照規(guī)定使用程序?qū)徍舜_定后從住宅專項維修資金中列支； （ 2）未實施物業(yè)管理但有房屋管理單位的，由房屋管理單位預先墊付有關(guān)費用，再按照規(guī)定使用程序?qū)徍撕髲淖≌瑢ｍ椌S修資金中列支； （ 3）未實施 物業(yè)管理也沒有房屋管理單位的，由有關(guān)業(yè)主提出使用申請，經(jīng)建設(shè)主管部門審核后先從維修資金中支付，再按照規(guī)定程序?qū)徍撕髲淖≌瑢ｍ椯Y金中列支。 ： （ 1）依法應(yīng)由建設(shè)單位承擔的住房共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造費用； （ 2）依法應(yīng)由相關(guān)單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護費和； （ 3）人為損壞住房共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所需的修復費用； （ 4）根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，應(yīng)當由物業(yè)管理企業(yè)從物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金中支出的住房共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護費用。 ★★住宅專項維修資金的使用 （ 1）住宅專項維修資金的使用，應(yīng)當遵循方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致的原則，任何單位和個人不得挪作他用； 17 （ 2）開發(fā)建設(shè)單位或者公有住房售房單位應(yīng)當按照尚未售出商品住房或者公有住房的建筑面積，分攤住房共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造費用。 （ 4）公有住房售房單位交存的住宅專 項維修資金，按照售房單位的財務(wù)隸屬關(guān)系，由同級財政部門或其委托的單位代收代管。 （ 1）出售公有住宅的維修資金，由業(yè)主和售房單位共同交存。 ★住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備主要包括： 住宅區(qū)內(nèi)全體業(yè)主共同所有的部位和設(shè)施設(shè)備；單幢住宅 內(nèi)全體或者部分業(yè)主共同所有的部位和設(shè)施設(shè)備；單幢住宅及與之相連的非住宅物業(yè)的全體業(yè)主共同所有的部位和設(shè)施設(shè)備。 七、住宅專項維修資金制度 專項維修資金制度對保障住房的維修和正常使用，維護住宅專項維修資金所有者的合法權(quán)益，起著重要的作用。 ：掌握物業(yè)管理、建筑工程、房地產(chǎn)與經(jīng)營等專業(yè)知識；具有一定的經(jīng)濟學、管理學、社會學、心理學等相關(guān)學科的知識；能夠熟練運用物業(yè)管理相關(guān)法律、法規(guī)和有關(guān)規(guī)定；具有豐富的物業(yè)管理實踐經(jīng)驗。當事人對注銷注冊、不予注冊或者撤銷注冊有異議的，可依法申請行政復議或者提起 行政訴訟。被注銷注冊或者不予注冊的人員，具備初始注冊條件，并符合繼續(xù)教育要求的，可以按照規(guī)定程序重新申請初始注冊。 ：不具備完全民事行為能力的；申請注銷注冊的；與聘用單位解除勞動關(guān)系的；注冊有效期滿且未延續(xù)注冊的；被依法撤銷 注冊的；造成物業(yè)管理項目重大責任事故或受到刑事處罰的；聘用單位被吊銷營業(yè)執(zhí)照的；聘用單位被吊物業(yè)管理資質(zhì)證書的；聘用單位破產(chǎn)的；應(yīng)當注銷注冊的其他情形。物業(yè)管理師資格注冊有效期為 3 年，注冊有效期屆滿需要繼續(xù)執(zhí)業(yè)的，應(yīng)當在有效期屆滿前 30 個工作日內(nèi)，向注冊審查機構(gòu)申請延續(xù)注冊。取得《物業(yè)管理師資格證書》的人員，經(jīng)注冊后方可以物業(yè)管理師的名義執(zhí)業(yè)；建設(shè)部為物業(yè)管理師資格注冊審批機構(gòu)，省、自治區(qū)、直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門為物業(yè)管理師資格注冊審查機構(gòu)；取得資格證書人員初始申請注冊者，自取得《資格證書》之日起 1 年內(nèi)提出初始注冊申請，并提交以下材料：《中華人民共和國物業(yè)管理師初始注冊申請表》、〈資格證書〉、與聘用單位簽訂的勞動合同，取得《資格證書》人員超過 1 年逾期提出初始注冊申請的 ，在申請初始注冊時，還應(yīng)當提交通過繼續(xù)教育的證明材料。（七）取得其他專 業(yè)相應(yīng)學歷、學位的，工作年限及從事物業(yè)管理工作年限均增加 2 年。（五）取得經(jīng)濟學、管理科學與工程或土建類碩士學位，從事物業(yè)管理工作滿 2 年。 （三）取得經(jīng)濟學、管理科學與工程或土建類大學本科學歷，工作滿 4 年，其中從事物業(yè)管理工作滿 3 年。 4．報名條件：（一）取得經(jīng)濟學、管理科學與工程或 土建類中專學歷，工作滿 10 年，其中從事物業(yè)管理工作滿 8 年。 16 由人事部和建設(shè)部 頒布的《物業(yè)管理師制度暫行規(guī)定》、《物業(yè)管理師資格考試實施辦法》和《物業(yè)管理師資格認定考試辦法》 2．物業(yè)管理師是指經(jīng)全國統(tǒng)一考試，取得《中華人民共和國物業(yè)管理師資格證書》，并依法注冊取得《中華人民共和國物業(yè)管理師注冊證》，從事物業(yè)管理工作的專業(yè)管理人員。 現(xiàn)行的制度主要是 2020。 六、物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè)資格制度 ★物業(yè)管理職業(yè)道德： 守法經(jīng)營；誠信經(jīng)營（誠信訂立合同、認真履行合同）；盡職盡責勝任本職工作；努力學習、掌握專業(yè)技能；團結(jié)互助、公平競 爭。 ★★ 資質(zhì)等級與項目承接： ； 業(yè)可以承接 30 萬平方米以下的住宅項目和 8 萬平方米以下地非住宅項目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)； 20 萬平方米以下住宅項目和 5 萬平方米以下的非住宅項目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。 量、服務(wù)收費等企業(yè)管理制度和標準，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)。 ； 5 5．建立并嚴格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費 等企業(yè)管理制度和標準，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有優(yōu)良的經(jīng)營管理業(yè)績。其中，具有中級以上職稱的人員不少于 5 人，工程、財務(wù)等業(yè)務(wù)負責人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱； 3 國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書； 家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書； 國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書 4 ，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占 下列相應(yīng)計算基數(shù)的百分比之和不低于 100％：（ 1）多層住宅200 萬平方米；（ 2）高層住宅 100 萬平方米；（ 3）獨立式住宅（別墅） 15 萬平方米；（ 4）辦公樓、工業(yè)廠房及其它物業(yè) 50 萬平方米。其中，具有中級以上職稱的人員不少于 20 人，工程、財務(wù)等業(yè)務(wù)負責人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱； 程、管理、經(jīng)濟等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于 20 人 。針對物 業(yè)管理的專業(yè)特性，需要實行企業(yè)資質(zhì)審批制度。針對當前我國物業(yè)管理的發(fā)展現(xiàn)狀，有必要加強對物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)管理，把好市場準入關(guān)； 2。 五、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度 新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)，其資質(zhì)等級按照最低等級核定，并設(shè)一年的暫定期（四 種 資質(zhì)三個等級）。 雖然物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同對物業(yè)進行維修、養(yǎng)護、管理，但前期物業(yè)管理一般處于建設(shè)單位的物業(yè)保修期間內(nèi)，在保修期間與范圍內(nèi)的房屋維修由建設(shè)單位承擔首要責任。 ：（ 1）檢查道路、圍墻是否完整，物業(yè)管理區(qū)域的甬路是否與大市政主干道正確接通；（ 2）臨時設(shè)施及臨時用房是否拆除清理干凈，場地是否平整；（ 3）物業(yè)區(qū)域是否建立垃圾存 放處或垃圾中轉(zhuǎn)站；（ 4）停車場是否符合交通管理部門要求，有否交通標志和減速設(shè)施；（ 5）綠化是否符合設(shè)計要求，草坪、花卉、喬灌木長勢是否良好，有否病蟲害。 （一）物業(yè)管理資料移交： ； ； 說明文件； 。 ★物業(yè)承接查驗的內(nèi)容： 物業(yè)承接查驗活動由物業(yè)建設(shè)單位或業(yè)主委員會組織實施。 ★★