【正文】 ★物業(yè)承接查驗制度的意義： （ 1）有利于明確各 方責、權、利，對維護建設單位、業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的正當權益，避免矛盾糾紛，具有重要的保障作用；（ 2）可以督促建設單位根據(jù)規(guī)劃設計標準和售房約定，重視物業(yè)共用部位、共用設施設備的建設，對提高建設質量，保障業(yè)主財產(chǎn)權益具有重要意義；（ 3）可以彌補前期物業(yè)管理期間業(yè)主大會缺位的弊端，加強物業(yè)建設與物業(yè)管理的銜接，保障開展物業(yè)管理的必備條件。 ★違反前期物業(yè)管理招標投標規(guī)定的法律責任： 條例規(guī)定，住宅物業(yè)的建設單位未通過招標投標方式選聘物業(yè)管理企業(yè)或者未經(jīng)批準，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門 責令限期改正，給予警告， 可以 并處 10 萬元以下的罰款 。 ★評標規(guī)則： 可以用書面形式、評標活動應當在保密的情況下進行。 ★評標委員會： 評標活動由招標人依法組建的評標委員會負責。投標文件應當 包括以下內(nèi)容：投標函；投標報價；物業(yè)管理方案；招標文件要求提供的其他材料。 ★ ★ 物業(yè)管理項目投標規(guī)則 （一）投標要求與投標文件。招標人根據(jù)物業(yè)管理項目的具體情況，可以組織潛在的投標申請人踏勘物業(yè)項目現(xiàn)場，并提供隱蔽工程圖紙等詳細資料；（ 4）。招標人應當確定投標人編制投標文件所需的合理期間，公開招標物業(yè)管理項目，自招標文件發(fā)出之日起至投標人提交文件截止之日止，最少不得少于 20 日；（ 2）。 ★★招標項目備案： 招標人應當在發(fā)布招標公告或者發(fā)出投標邀請書的 10 日前，向物業(yè)項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。物業(yè)服務合同的簽訂說明； 7。評標標準和評標方法； 5。物業(yè)管理服務內(nèi)容及要求；3。 ★★前期物業(yè)管理招標文件內(nèi)容： 1。不得對潛在投標人提出與招標物業(yè)管理項目不符的資格要求。不得以不合理條件限制或者排斥潛在投標人； 2。 ★★前期物業(yè)管理招標投標的強制性規(guī)定： 住宅物業(yè)的建設單位，應當以招投標方式選聘物業(yè)管理企業(yè)；對于規(guī)模較小的住 宅物業(yè)、投標人少于 3 個的，也可以采用協(xié)議的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)；應當經(jīng)過物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門的批準，才可以進行；應當選聘具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè)。有利于創(chuàng)造物業(yè)管理公平的市場競爭環(huán)境，促進物業(yè)管理企業(yè)提高物業(yè)服務質量，改善物業(yè)服務態(tài)度，盡可能滿足招標人的合理要求，體現(xiàn)了機會均等的市場原則。 （ 2）。 ★★前期物業(yè)管理招標投標的意義： （ 1）。 ★★前期物業(yè)管理招標投標： 指業(yè)主或建設單位通過招標方式選聘物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)通過投標方式競聘物業(yè)管理項目的活動。 12 三、前期物業(yè)管理招投標制度 條例規(guī)定住宅物業(yè)的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè)。業(yè)主違反關于業(yè)主共同利益的約定，導致全體業(yè)主的共同利益 受損的，其他業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)可依據(jù)臨時公約向人民法院提起訴訟；（ 3）。 5. 違約責任 ：（ 1）。全體業(yè)主授予物業(yè)管理企業(yè)的管理權利；（ 2）。物業(yè)維修養(yǎng)護中業(yè)主應當相互配合與協(xié)助；（ 2）。 ★★★業(yè)主臨時公約的主要內(nèi)容： 1. 物業(yè)的自然情況與權屬情況； 2. 業(yè)主使用物業(yè)應當遵守的規(guī)則 ：（ 1） .遵守 相鄰權 的規(guī)定；（ 2） .遵守 房屋裝飾裝 修規(guī)定；（ 3）共用部位 共用設施設備的使用 規(guī)定；（ 4）使用 物業(yè)的禁止性 規(guī)定。 業(yè)主臨時公約制定的主體：建設單位； 業(yè)主公約制定的時間：建設單位銷售物業(yè)之前。業(yè)主公約對物業(yè)的繼受人自動產(chǎn)生效力。但是應注意以下兩點： 1。 ★★★業(yè)主公約的主要內(nèi)容： 有關物業(yè)的使用、維護、管理； 業(yè)主的共同利益； 業(yè)主應當履行的義務； 違反公約應當承擔的責任。 二、業(yè)主公約制度 ★ ★★業(yè)主公約： 由全體業(yè)主共同制定的，規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有關物業(yè)使用、維護、管理等涉及業(yè)主共同利益事項的，對全體業(yè)主具有普遍約束力的自律性規(guī)范，它一般以書面形式訂立。 ★★業(yè)主大會的限制性規(guī)定。 ★業(yè)主委員會的工作經(jīng)費。 。 ★業(yè)主委員會改選與變更 1．業(yè)主委員會的改選。 ★業(yè)主委員會委員的資格終止： 因物業(yè) 轉讓、滅失等原因不再是業(yè)主的；無故缺席業(yè)主委員會會議連續(xù) 3 次以上的；因疾病等原因喪失履行職責能力的；有犯罪行為的；以書面形式向業(yè)主大會提出辭呈的；拒不履行業(yè)主義務的；其他原因不宜再擔任業(yè)主委員會委員的。推選產(chǎn)生業(yè)主委員會主任 1 人，副主任 12 人。 ★★業(yè)主委員會委員的資格條件： 1． 本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有完全民事行為能力的業(yè)主； 2． 遵守國家有關法律、法規(guī)； 3． 遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主公約，模范履行業(yè)主義務； 4． 熱心公益事業(yè)，責任心強，公正廉潔，具有社會公信力； 5． 具有一定組織能力； 6． 具備必要的工作時間。 。 、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同。除首次業(yè)主大會會議處，業(yè)主委員會是業(yè)主大會會議的法定召集人，定期會議和臨時會議均由業(yè)主委員會籌備和召開。 ★業(yè)主委員會。 ：一般決定，實行簡單多數(shù)表決原則，經(jīng)與會業(yè)主所持投票權 1/2 以上通過；重大事項實行特別多數(shù)表決原則，經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權2/3 以上通過。業(yè)主委員會應當在召開業(yè)主大會會議 15 日前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。 ★★★業(yè)主大會活動規(guī)則： ：定期會議和臨時會議，都由業(yè)主委員會組織召開。主要內(nèi)容：報告業(yè)主大會的籌 備工作情況；宣讀業(yè)主名冊和首次業(yè)主大會會議上的投票權數(shù)；宣讀《業(yè)主大會議事規(guī)則》草案和《業(yè)主公約》草案，宣講業(yè)主對草案提出的修改意見，以及業(yè)主大會籌備組根據(jù)業(yè)主意見對《業(yè)主大會議事規(guī)則》和《業(yè)主公約》的修改結果；投票通過《業(yè)主大會議事規(guī)則》和《業(yè)主公約》；宣讀業(yè)主委員會委員侯選人名單，經(jīng)投票選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會組成人員。 （ 3）籌備業(yè)主大會的工作要求：業(yè)主大 會籌備組的工作內(nèi)容，應當在首次業(yè)主大會會議召開 15 日前 以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi) 公告； 公告《業(yè)主大會議事規(guī)則》草案和《業(yè)主公約》草案的同時，應當將業(yè)主向籌備組反饋修改意見的時間和反饋方式同時公告；確認業(yè)主身份，應當以業(yè)主房屋產(chǎn)權證書標明的房屋所有權人為準；業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權，應當根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素確定。但是，只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責； ，是為了保障眾多業(yè)主的公眾權益不受損害，只要不影響業(yè)主民主決 策，是否成立業(yè)主大會，由物業(yè)管理區(qū)域的全體業(yè)主決定。 ★ 業(yè)主大會 ：業(yè)主大會是業(yè)主參與物業(yè)管理活動的組織形式，由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。 ★★業(yè)主在物業(yè)管理活動中的權利： ，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務； ，并就物業(yè)管理的有關事項提出建議； 、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議； ，行使投票權； ，并享有被選舉權； ； 業(yè)服務合同； 、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監(jiān)督權； 、共用設施設備專項維修資金的管理和使用； 、法規(guī)規(guī)定的其他權利。 ★業(yè)主 ：房屋的所有權人為業(yè)主。 第三章 物業(yè)管理的基本制度 ★★★條例確立了七項物業(yè)管理基本制度： 業(yè)主大會制度、業(yè)主公約制度、前期物業(yè)管理招標投標制度、物業(yè)承接查驗制度、物業(yè)管理企業(yè)資質管理制度、物業(yè)管理專業(yè)人員職業(yè)資格制度、住宅專項維修資金制度 一、 業(yè)主大會制度 ：條例確立了業(yè)主大會和業(yè)主委員會并存，業(yè)主大會決策、業(yè)主委員會執(zhí)行的制度。 利用物業(yè)共用部位、共用設施設備經(jīng)營收益應當優(yōu)先用于補充住宅專項維修資金（ 1。裝飾裝修房屋是業(yè)主的權利，但這一權利的行使應以不損害他人利益和社會公共利益為前提；條例規(guī)定了業(yè)主裝修房屋前對物 業(yè)管理企業(yè)的告知義務；同時物業(yè)管理企業(yè)在知道業(yè)主裝修后應當將相關禁止行為和注意事項告知業(yè)主。 （ 3） 公用事業(yè)單位應當依法履行相關管線和設施設備的維修養(yǎng)護責任 。對確需改變公共建筑和共用設施用途的情況，當事人必須依照法律程序進行，通過向規(guī)劃部門提出申請，經(jīng)規(guī)劃部門批準后方可實施；條例要求業(yè)主確需改變公共建筑和共用 設施用途的，應當在依法向規(guī)劃部門辦理有關手續(xù)后告知物業(yè)管理企業(yè)，以便物業(yè)管理企業(yè)及時調(diào)整管理方案；物業(yè)管理企業(yè)無權決定改變公共建筑和共用設施用途，確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當提請業(yè)主大會討論同意后，由業(yè)主委員會依法辦理有關行政審批手續(xù)。 所謂相應即：根據(jù)不同的情況，承擔不同類型的責任；根據(jù)物業(yè)服務合同的不同約定，承擔不同的責任。不能簡單地認為既然實施了物業(yè)管理，物業(yè)管理企業(yè)就應當保障業(yè)主的財產(chǎn)和人身安全，對業(yè)主在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)受到的人身和財產(chǎn)的損害，物業(yè)管理企業(yè)就應當承擔完全的法律責任（主要是民事責任），物業(yè)管理 企業(yè)承擔責任有一個前提條件，就是物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同的約定； 3。 ” 這句話可以這樣理解： 1。物業(yè)保安人員的主 要職責是維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序，為業(yè)主提供良好的生活環(huán)境。 （ 2）。及時向有關行政管理部門報告事故； 3。條例首先強調(diào)了物業(yè)管理企業(yè)在安全防范工作中的地位，是協(xié)助相關主管部門做好安全防范工作，而不是對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作全面負責；其次在發(fā)生安全事故時物業(yè)公司要履行三項義務： 1。業(yè)主違反物業(yè)管理秩序的法律責任：侵權責任 （二）物業(yè)管理區(qū)域的安全防范協(xié)助義務 （ 1）。 （ 2）．維護物業(yè) 管理區(qū)域秩序的主要方式：履行告知義務、履行制止義務、履行報告義務。阻撓、妨礙或者拒絕配合物業(yè)管理企業(yè)實施正常的房屋修繕，損害相關業(yè)主正當權益； 10。使用房屋大量存放易燃、易爆、有毒等危險物品，給相鄰來主造成安全隱患； 8。經(jīng)營活動污染環(huán)境、噪音超標，給相鄰業(yè)主生活與經(jīng)營造成損害； 6。安裝設備設施，侵犯相關業(yè)主正當權益； 4。侵占公共場地，私搭亂建，損害居住環(huán)境； 2。其他事項 ★★物業(yè)管理企業(yè)的義務 （一）物業(yè)管理企業(yè)維護物業(yè)管理區(qū)域秩序的義務 （ 1） 。專項維修資金； 8。物業(yè)的承接查驗； 6。物業(yè)服務收費方式； 4。合同當事人與物業(yè)的基本情況； 2。前期物業(yè) 服務合同可以約定期限； 2。） （二）前期物業(yè)服務合同的時效：條例規(guī)定：前期物業(yè)服務合同可以約定期限；但是，期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效的，前期物業(yè)服務合同終止。是要式合同。具有過渡性； 2。物業(yè)服務合同終止時，業(yè)主大會選聘了新的物業(yè)管理企業(yè)的，物業(yè)管理企業(yè)之間應當做好交接工作。物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時，應當與業(yè)主委員會辦理驗收手續(xù)，業(yè)主委員會應當向物業(yè)管理企業(yè)移交物業(yè)管理資料； 2。物業(yè)服務合同除需明確以上八項內(nèi)容外，還應包括當事人雙方根據(jù)物業(yè)服務需要商定的其他條款，如約定合同生效的條件、解除合同的損失賠償、免責條款約定、合同履行爭議的解決方式等。合同期限； 8。專項維修資金的管理與使用； 6。物業(yè)服務費用； 4。 7 ★★ 物業(yè)服務合同應具備的主要內(nèi)容： 1． 物業(yè)管理事項； 2。 ★ 物業(yè)服務合同 1．物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主確定聘用關系的法 律形式是雙方簽訂物業(yè)服務合同； 2．物業(yè)服務合同是確立業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動中的權利義務的法律依據(jù)； 3．物業(yè)服務合同屬于民事合同的范疇，在合同法中屬“無名合同”； 4．條例明確的將業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的合同定義為物業(yè)服務合同。條例和 物業(yè)服務收費管理辦法 均明確規(guī)定：對于欠費業(yè)主，業(yè)主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以依法追繳。條例規(guī)定 ，己竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用由建設單位交納。所謂連帶繳納責任是指當物業(yè)使用人不履行或者不完全履行與業(yè)主關于物業(yè)服務 費用 繳納的約定時，業(yè)主仍負繳納物業(yè)服務費用的義務，物業(yè)管理企業(yè)可以直接請求業(yè)主支付物業(yè)服務費用。 ★★物業(yè)服務費的繳納和督促 1． 非業(yè)主使用人的交費責任。物業(yè)管理企業(yè)應配合業(yè)主大會按照物業(yè)服務合同約定聘請專業(yè)機構對物業(yè)服務資金年度預決算和物業(yè)服務資金的收支情況進行審計。物業(yè)管理企業(yè)應當向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè) 服務資金年度預決算，并每年不少于一次公布物業(yè)服務資金的收支情況； 2。物業(yè)服務支出僅屬代管性質，不得將其用于物業(yè)服務合同約定以外的支出。 （二）酬金制：指在預收的 物業(yè)服務資金 中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，結余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。 ★★★物業(yè)服務收費形式與成本構成 （一） 包干制（ 盈虧自負 ） ：指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè) 服務費用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。 ★★★物業(yè)服務收費實行政府指導價的具體方式： 由房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)物業(yè)管理服務的實際情況和管理要求，制定物業(yè)管理服務的等級 6 標準，然后由有定價權限的價格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門，測算出各個等級標準的物業(yè)管理服務基準價格及其浮動幅度。因定價標準不客觀產(chǎn)生了大量矛盾； 4。 不利于物業(yè)管理企業(yè)提高服務質量； 2。對于不同的住宅小區(qū)分情況選擇相應的服務等級。 ★★物業(yè)管理服務標準。 具體包括： 1．房屋共用部位的維修、養(yǎng)護與管理； 2．房屋共用設施設備的維修、養(yǎng)護與管理； 3．物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設施設備的維修、養(yǎng)護與