【正文】 適用條例的規(guī)定。 ★★★條例確立的基本法律關(guān)系： （一）業(yè)主相互之間的關(guān)系。 （二）物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間的關(guān)系（民事法律）。 （三）開發(fā)企業(yè)與業(yè)主以及物業(yè)管理企業(yè)之間的關(guān)系。因此，業(yè)主在前期物業(yè)管理階段接受物來管理服務(wù)，實際上是建立在兩個合同基礎(chǔ)之上的；一個是建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，一個是建設(shè)單位與購房人簽訂的包含前期物業(yè)服務(wù)內(nèi)容的商品房銷售合同。 （四）供水、供電等單位與業(yè)主以及物業(yè)管理企業(yè)之間 的關(guān)系。 （五）社區(qū)居委會與業(yè)主、業(yè)主大會及物業(yè)管理企業(yè)的關(guān)系。條例設(shè)立了業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出決定應(yīng)當告知并聽取居委會建議的義務(wù)；業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當積極配合相關(guān)居民委員會依法履行自治管理職責(zé)，并接受其指導(dǎo)。 （六）物業(yè)管理各方主體與政府之間的關(guān)系。 5 第二章物業(yè)管理服務(wù) ★★★物業(yè)管理服務(wù)的特點： 1． 物業(yè)管理服務(wù)的公共性和綜合性 2． 物業(yè)管理服務(wù)受益主體的廣泛性和差異性。在此情況下，物業(yè)服務(wù)合同成為衡量物業(yè)管理企業(yè)是否正確履行義務(wù)的檢驗標準。物業(yè)管理服務(wù)并不存在流通環(huán)節(jié)，且生產(chǎn)和消費處于同一過程之中。 ★★★物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容： （一）物業(yè)管理 服務(wù)的主要內(nèi)容： 是指業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)通過物業(yè)管理合同約定的公共性服務(wù)，概括為兩個方面的內(nèi)容： （ 1） 對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理； （ 2） 維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序。 （二）物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)： 1．提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)，并不是物業(yè)管理企業(yè)的法定義務(wù)； 2．合同以外的服務(wù)事項需由特定的業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)另行約定； 3．物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)是一種有償服務(wù)。 2020 年物業(yè)管理協(xié)會印發(fā) 《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級標準（試行）》 （一） 標準的主要內(nèi)容 （二） 使用標準時應(yīng)當注意的問題： ； 定三個服務(wù)等級（一級、 二級、三級）； 、內(nèi)容及標準，由雙方協(xié)商約定； 3。 ★ ★物業(yè)服務(wù)收費原則： 合理、公開、收費與服務(wù)水平相適應(yīng) ★★物業(yè)服務(wù)收費定價形式： 政府定價、政府指導(dǎo)價、市場調(diào)節(jié)價（物業(yè)服務(wù)收費管理辦法不再規(guī)定政府定價形式，僅采取政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價對物業(yè)服務(wù)收費進行管理） ★ 政府定價方式的弊端： 1。制約了業(yè)主對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)督權(quán)和選擇權(quán)； 3。政府核定物業(yè)服務(wù)收費標準阻 礙了物業(yè)管理市場的發(fā)展。各物業(yè)管理服務(wù)項目的具體收費標準，由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)規(guī)定的基準價和價格浮動幅度，結(jié)合本物業(yè)項目的服務(wù)等級標準和調(diào)整因素，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅金和物業(yè)管理企業(yè)的利潤。預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。 ★ 酬金制的物業(yè)管理企業(yè)，應(yīng)當履行以下義務(wù)： 1。業(yè)主或者業(yè)主大會對公布的物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算 和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況提出質(zhì)詢時，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當及時答復(fù)； 3。 ★★物業(yè)管理服務(wù)成本構(gòu)成： 管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等； 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用； 物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用； 物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用； 物業(yè)管 理區(qū)域秩序維護費用； 辦公費用； 物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊； 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用； 經(jīng)業(yè)主同意的其它費用。條例規(guī)定業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人繳納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定，即使存在這一約定，業(yè)主仍然負連帶繳納責(zé)任。 2． 未交付房屋的交費主體。 3． 業(yè)主委員會對欠費業(yè)主的督促義務(wù)。對于拒不交費的業(yè)主，物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)依法追繳，但不得采取停水、停電等違法措施脅迫業(yè)主交費。 5．根據(jù)不同物業(yè)管理階段和不同的簽約主體，現(xiàn)實存在兩種物業(yè)服務(wù)合同：一種是在前期物業(yè)管理階段，由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)所簽訂的物業(yè)服務(wù)合同；另一種是業(yè)主或業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)所簽訂的物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)質(zhì)量 ； 3。雙方的權(quán)利義務(wù)； 5。物業(yè)管理用房； 7。違約責(zé)任。 ★關(guān)于物業(yè)管理資料的移交問題條例作出如下規(guī)定： 1。物業(yè)服務(wù)合同終止時，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當將物業(yè)管理資料交還給業(yè)主委員會； 3。 ★★★ 前期物業(yè)服務(wù)合同 （一）前期物業(yè)服務(wù)合同的特征： 1。由建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)簽訂； 3。（要式合同指法律要求必須具備一定形式的合同。（即：1。前期物業(yè)服務(wù)合同是一種附終止條件的合同） （三）前期物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容 ： 1。物業(yè)服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量； 3。物業(yè)經(jīng)營管理活動的內(nèi)容； 5。物業(yè)的使用與縱護； 7。違約責(zé)任； 9。業(yè)主違反物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)管理區(qū)域秩序的主要表現(xiàn) ： 1。建規(guī)裝修，拆改房屋結(jié)構(gòu)和設(shè)備設(shè)施，造成財產(chǎn)損 害和安全隱患； 3。違反規(guī)定飼養(yǎng)寵物，損害環(huán)境，影響相鄰業(yè)主生活； 5。使用房屋、陽臺荷載超標，給相鄰業(yè)主造成安全隱患； 7。占用房屋共用露臺、門廳或公共通道，影響他人使用和通行； 9。其他損害公共 秩序 和違反業(yè)主公約及物業(yè)管理區(qū)域規(guī)章制度的行為。 （ 3）。物業(yè)管理企業(yè)在安全事故中的義務(wù)。立即采取應(yīng)急措施，避免擴大損失； 2。協(xié)助做好救助工作。 物業(yè)保安人員的職責(zé)。 ★★物業(yè)管理企業(yè)的責(zé)任： 條例規(guī)定“ 物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當依法承擔相應(yīng)的法律責(zé)任。對不履行合同約定，造成業(yè)主人身和財產(chǎn)損害的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)承擔相應(yīng)的合同責(zé)任，而非法定責(zé)任； 2。物業(yè)管理企業(yè)未能 8 履行物業(yè)服務(wù)合同中的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)受到損害的，“ 依法 ” 承擔的是 “ 相應(yīng) ”的法律責(zé)任。 ★★★物業(yè)使用與維護中的相關(guān)規(guī)定： （ 1） 公共建筑和共用設(shè)施規(guī)劃用途不得擅自改變 。 （ 2） 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路場地不得擅自占用與挖掘 。 （ 4） 業(yè)主裝飾裝修房屋應(yīng)當依法規(guī)范 。 （ 5） 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營應(yīng)當遵守有關(guān)規(guī)定。收益來源于利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得，應(yīng)該主要用于其維修養(yǎng)護； “養(yǎng)老金”，由全體業(yè)主按照產(chǎn)權(quán)份額分期繳納，一旦急需時所需數(shù)量巨大，利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得補充住宅專項維修資金有利于及時籌備所需資金）；利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營的前 提是，必須符合國家、地方有關(guān)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備安全使用、管理等相關(guān)要求及規(guī)定。規(guī)定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會，業(yè)主大會代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體 業(yè)主的合法權(quán)益?，F(xiàn)實物業(yè)管理中具備業(yè)主身份的三種人：房屋所有權(quán)證書持有人；房屋共有權(quán)證書持有人；待領(lǐng)房屋所有權(quán)證書和房屋共有權(quán)證書的購房人。 ★ ★業(yè)主的義務(wù)： 9 、業(yè)主大會議事規(guī)則； 、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度； ； ； ； 、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。 ★ 成立業(yè)主大會的限制與選擇： ，而不能成立多個業(yè)主大會； ，應(yīng)當在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。 ★★業(yè)主大會籌備： （ 1）成立業(yè)主大會籌備組（在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處指導(dǎo)下，由建設(shè)單位、業(yè)主代表組成） （ 2）業(yè)主籌備組的工作內(nèi)容：確定業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容；參照政府主管部門制定的示范文本、擬定《業(yè)主大會議事規(guī)則》草案和《業(yè)主公約》草案；確認業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù)；確定業(yè)主委員會侯選人產(chǎn)生辦法及名單；做好召開業(yè)主大會會議的其他準備工作。 ★★業(yè)主大會的成立： 業(yè)主大會籌備組應(yīng)當自組成之日起 30 日內(nèi)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下，組織召開首次業(yè)主大會會議。 ★ ★ 業(yè)主大會的職責(zé)： 制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則；選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)；決定專項維修資金使用、繼籌方案，并監(jiān)督實施；制定、修改物業(yè)管 理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；法律、法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。 臨時會議召開的條件： 20％以上業(yè)主提議召開業(yè)主大會臨時會議；發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理；業(yè)主大會議事規(guī)則或者業(yè)主公約規(guī)定的其他情況。 10 ：業(yè)主只能委托代理人代理事項、不能委托代理人 代理業(yè)主身份，代理人無權(quán)以候選人身份參加業(yè)主委員會成員的競選； 業(yè)主代表應(yīng)當于參加業(yè)主大會會議 3日前，就業(yè)主大會會議擬討論的事項，書面征求其所代表的業(yè)主意見；業(yè)主大會會議可以采用到會業(yè)主集體討論的形式，也可以采用書面征求意見和書面投票表決的形式。 業(yè)主大會不符合上述兩項規(guī)則的表決事項，均屬無效。 條例明確定位為業(yè)主大會 的執(zhí)行機構(gòu) ★★ 業(yè)主委員會的職責(zé)： ，報告物業(yè)管理的實施情況。 。 。 ★★業(yè)主委員會的備案（告知備案） 自選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會之日起 30 日內(nèi)向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案，內(nèi)容一 般包括：業(yè)主委員會的成員基本情況、業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則等。 業(yè)主委員會應(yīng)當自選舉產(chǎn)生之日起 3 日內(nèi)召開首次業(yè)主委員會會議。業(yè)主委員會主任、副主任是業(yè)主委員會的召集人和組織者。 ★業(yè)主委員會會議 業(yè)主委員會應(yīng)當定期召開業(yè)主委員會會議，遇有特殊情況，經(jīng) 1/3 以上的業(yè)主委員會委員提議，或者業(yè)主委員會主任認為有必要召開會議的，也應(yīng)當及時召開業(yè)主委員會會議；無論定期會議還是臨時會議均應(yīng)當有過半數(shù)委員出席，作出決定必須經(jīng)全體委員人數(shù)半數(shù)以上同意；業(yè)主委員會作出的決定應(yīng)當以書面形式在物業(yè)管理區(qū) 域內(nèi)及時公告。業(yè)主委員會應(yīng)當在任期滿 2 個月前進行業(yè)換屆選舉，逾期未換屆的，房地產(chǎn)行政主管部門可以指派工作人員指導(dǎo)其換屆工作，業(yè)主委員會換屆選舉后，原業(yè)委會應(yīng)在任期屆滿之日起 10 日內(nèi)做好交接手續(xù)。經(jīng)業(yè)主委員會或者 20％以上業(yè)主提議，由業(yè)主大會會議作出變更決定，并以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。 由全體業(yè)主承擔，經(jīng)費的籌集、管理、使用具體由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。 禁止業(yè)主大會、業(yè)主委 員會作出與物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理事項無關(guān)的決定以及從事 11 與物業(yè)管理無關(guān)的活動；業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出違反法律、法規(guī)的決定的行為，因違法而失去正當性。業(yè)主公約是物業(yè)管理法律法規(guī)和政策的一種有益補充，是有效效調(diào)整業(yè)主之間權(quán)利與義務(wù)關(guān)系的基礎(chǔ)性文件；業(yè)主一旦共同決定委托物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)管理，就要將共同財產(chǎn)的管理職能 授權(quán)物業(yè)管理企業(yè)實施，并將這項授權(quán)明確寫入業(yè)主公約中，要求業(yè)主遵守公約，服從物業(yè)管理企業(yè)維護公共秩序的物業(yè)管理行為。 ★業(yè)主公約的效力（備案即生效）： 業(yè)主公約對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力；業(yè)主公約須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主簽字承諾。業(yè)主公約對物業(yè)使用人也發(fā)生效力； 2。 ★★ 業(yè)主臨時公約 （首位買房人承諾即生效） 建設(shè)單位在銷售物業(yè)之前，應(yīng)當制定業(yè)主臨時公約，對有關(guān)物業(yè)和使用、維護、管理、業(yè)主的共同利益、業(yè)主應(yīng)當履行的義務(wù)，以及違反公約應(yīng)當承擔的責(zé)任等事項依法作出約定。 相關(guān)主體的法律義務(wù)： ； 公約的明示和說明義務(wù)； （物業(yè)買受人簽字確認后也就意味著業(yè)主臨時公約得到物業(yè)買受人的接受和認 可，從而為物業(yè)買受人遵守業(yè)主臨時公約提供了合理的依據(jù)）。 3. 維修養(yǎng)護物業(yè)應(yīng)當遵守的規(guī)則 ：（ 1）。涉及公共利益與公共安全的物業(yè)維修養(yǎng)護；（ 3） .保修責(zé)任與專項維修資金的繳存、使用和管理 （建設(shè)單位應(yīng)當按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍承擔物業(yè)的保修責(zé)任，如果建設(shè) 單位在保修期限和保修范圍內(nèi)拒絕修復(fù)或拖延修復(fù)，業(yè)主可以自行修復(fù)或委托他人修復(fù)，修復(fù)費用及修復(fù)期間造成的其他損失，建設(shè)單位應(yīng)當承擔） 4. 涉及業(yè)主共同利益的事項：（ 1）。業(yè)主承諾按時足額交納物業(yè)服務(wù)費用；（ 3）利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營的約定。業(yè)主違反關(guān)于物業(yè)的使用、維護和管理的約定，妨礙物業(yè)正常使用或造成物業(yè)損害及其他損失的，其他業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)可以依據(jù)臨時公約向人民法院提起訴訟；（ 2）。建設(shè)單位未能履行臨時公約約定的義務(wù)的，業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)可向有關(guān)行政主管部門投訴，也可根據(jù)臨時公約向人民法院提起訴訟。物業(yè)管理的招投標屬于服務(wù)項目的采購與提供。其中，由建設(shè)單位通過招標方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的， 稱為前期物業(yè)管理招標投標。 建設(shè)單位可以對各物業(yè)管理企業(yè)的競爭報價和其他條件進行綜合比較。 有利于遏制協(xié)議選聘物業(yè)管理企業(yè)各種不正當競爭行為； （ 3）。 ★★前期物業(yè)管理招標投標的原則： 公開、公平、公正和誠實信用 。 ★前期物業(yè)管理招標原則： 1。為各對潛在投標人實行歧視待遇； 3。 ★前期物業(yè)管理招標形式： 公開招標和邀請招標 。招標人及招標項目簡介； 2。對投標人及投標書的要求； 4。招標活動方案； 6。其他事項的說明及法律法規(guī)規(guī)定的其他內(nèi)容。 ★★ 招標程序規(guī)則： （ 1）。招標人對己發(fā)出的招標文件，認為必須澄清或者修改有關(guān)內(nèi)容的，應(yīng)當在招標文件要求提交投標文件截止時間至少 15 日前，以書 面形式通知所有的招標文件收受人；（ 3）。通過招投標方式選擇物業(yè)管理企業(yè)的，招標人應(yīng)當按照以下規(guī)定時限完成物業(yè)管理招標投標工作：新建現(xiàn)售商品房項目應(yīng)當在現(xiàn)售前 30 日完成；預(yù)售商品房項目應(yīng)當在取得《商品房預(yù)售許可證》之前完成；非出售的新建物業(yè)項目應(yīng)當在交付使用前 90 日完成。投標人應(yīng)當具有相應(yīng)的物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)和招標文件要求的其他條件。 （二