【正文】 求；3。物業(yè)服務(wù)合同的簽訂說明； 7。招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)確定投標(biāo)人編制投標(biāo)文件所需的合理期間，公開招標(biāo)物業(yè)管理項(xiàng)目，自招標(biāo)文件發(fā)出之日起至投標(biāo)人提交文件截止之日止，最少不得少于 20 日；（ 2）。 ★ ★ 物業(yè)管理項(xiàng)目投標(biāo)規(guī)則 （一）投標(biāo)要求與投標(biāo)文件。 ★評(píng)標(biāo)委員會(huì)： 評(píng)標(biāo)活動(dòng)由招標(biāo)人依法組建的評(píng)標(biāo)委員會(huì)負(fù)責(zé)。 ★違反前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)規(guī)定的法律責(zé)任： 條例規(guī)定，住宅物業(yè)的建設(shè)單位未通過招標(biāo)投標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)或者未經(jīng)批準(zhǔn)，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門 責(zé)令限期改正，給予警告， 可以 并處 10 萬(wàn)元以下的罰款 。 ★物業(yè)承接查驗(yàn)的內(nèi)容： 物業(yè)承接查驗(yàn)活動(dòng)由物業(yè)建設(shè)單位或業(yè)主委員會(huì)組織實(shí)施。 ：（ 1）檢查道路、圍墻是否完整，物業(yè)管理區(qū)域的甬路是否與大市政主干道正確接通；（ 2）臨時(shí)設(shè)施及臨時(shí)用房是否拆除清理干凈，場(chǎng)地是否平整；（ 3）物業(yè)區(qū)域是否建立垃圾存 放處或垃圾中轉(zhuǎn)站；（ 4）停車場(chǎng)是否符合交通管理部門要求，有否交通標(biāo)志和減速設(shè)施；（ 5）綠化是否符合設(shè)計(jì)要求，草坪、花卉、喬灌木長(zhǎng)勢(shì)是否良好，有否病蟲害。 五、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度 新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)，其資質(zhì)等級(jí)按照最低等級(jí)核定，并設(shè)一年的暫定期（四 種 資質(zhì)三個(gè)等級(jí)）。針對(duì)物 業(yè)管理的專業(yè)特性，需要實(shí)行企業(yè)資質(zhì)審批制度。其中，具有中級(jí)以上職稱的人員不少于 5 人，工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱； 3 國(guó)家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書； 家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書； 國(guó)家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書 4 ，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占 下列相應(yīng)計(jì)算基數(shù)的百分比之和不低于 100％：（ 1）多層住宅200 萬(wàn)平方米；（ 2）高層住宅 100 萬(wàn)平方米；（ 3）獨(dú)立式住宅（別墅） 15 萬(wàn)平方米；（ 4）辦公樓、工業(yè)廠房及其它物業(yè) 50 萬(wàn)平方米。 量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)。 六、物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè)資格制度 ★物業(yè)管理職業(yè)道德： 守法經(jīng)營(yíng)；誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)（誠(chéng)信訂立合同、認(rèn)真履行合同）；盡職盡責(zé)勝任本職工作；努力學(xué)習(xí)、掌握專業(yè)技能；團(tuán)結(jié)互助、公平競(jìng) 爭(zhēng)。 16 由人事部和建設(shè)部 頒布的《物業(yè)管理師制度暫行規(guī)定》、《物業(yè)管理師資格考試實(shí)施辦法》和《物業(yè)管理師資格認(rèn)定考試辦法》 2．物業(yè)管理師是指經(jīng)全國(guó)統(tǒng)一考試，取得《中華人民共和國(guó)物業(yè)管理師資格證書》，并依法注冊(cè)取得《中華人民共和國(guó)物業(yè)管理師注冊(cè)證》，從事物業(yè)管理工作的專業(yè)管理人員。 （三）取得經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理科學(xué)與工程或土建類大學(xué)本科學(xué)歷，工作滿 4 年，其中從事物業(yè)管理工作滿 3 年。（七）取得其他專 業(yè)相應(yīng)學(xué)歷、學(xué)位的，工作年限及從事物業(yè)管理工作年限均增加 2 年。物業(yè)管理師資格注冊(cè)有效期為 3 年，注冊(cè)有效期屆滿需要繼續(xù)執(zhí)業(yè)的，應(yīng)當(dāng)在有效期屆滿前 30 個(gè)工作日內(nèi)，向注冊(cè)審查機(jī)構(gòu)申請(qǐng)延續(xù)注冊(cè)。被注銷注冊(cè)或者不予注冊(cè)的人員，具備初始注冊(cè)條件，并符合繼續(xù)教育要求的，可以按照規(guī)定程序重新申請(qǐng)初始注冊(cè)。 ：掌握物業(yè)管理、建筑工程、房地產(chǎn)與經(jīng)營(yíng)等專業(yè)知識(shí)；具有一定的經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理學(xué)、社會(huì)學(xué)、心理學(xué)等相關(guān)學(xué)科的知識(shí)；能夠熟練運(yùn)用物業(yè)管理相關(guān)法律、法規(guī)和有關(guān)規(guī)定；具有豐富的物業(yè)管理實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。 ★住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備主要包括： 住宅區(qū)內(nèi)全體業(yè)主共同所有的部位和設(shè)施設(shè)備；單幢住宅 內(nèi)全體或者部分業(yè)主共同所有的部位和設(shè)施設(shè)備；單幢住宅及與之相連的非住宅物業(yè)的全體業(yè)主共同所有的部位和設(shè)施設(shè)備。 （ 4）公有住房售房單位交存的住宅專 項(xiàng)維修資金，按照售房單位的財(cái)務(wù)隸屬關(guān)系，由同級(jí)財(cái)政部門或其委托的單位代收代管。 ： （ 1）依法應(yīng)由建設(shè)單位承擔(dān)的住房共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造費(fèi)用； （ 2）依法應(yīng)由相關(guān)單位承擔(dān)的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)和； （ 3）人為損壞住房共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所需的修復(fù)費(fèi)用； （ 4）根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)管理企業(yè)從物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金中支出的住房共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。 （ 2） 住宅專項(xiàng)維修資金代收代管單位，應(yīng)當(dāng)接受業(yè)主咨詢、查詢，并定期 向業(yè)主公布住宅專項(xiàng)維修資金交存、使用和增值收益等情況； （ 3）住宅專項(xiàng)維修資金代收代管單位應(yīng)當(dāng)依法接受審計(jì)部門的審計(jì)監(jiān)督。 （ 3）挪用住宅專項(xiàng)維修資金的法律責(zé)任： ○ 1 代收代管單位挪用住宅專項(xiàng)維修資金的，由縣級(jí)以上地方人民政府建設(shè)主管部門追回挪用的住宅專項(xiàng)維修資金，沒收違法 所得，可以并處挪用金額 2 倍以下的罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員的刑事責(zé)任； ○ 2 物業(yè)管理企業(yè)挪用住宅專項(xiàng)維修資金、情節(jié)嚴(yán)重的，除按前款規(guī)定予以處罰外，還應(yīng)由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書； ○ 3 建設(shè)主管部門挪用住宅專項(xiàng)維修資金的，由上級(jí)建設(shè)主管部門追回挪用的住宅專項(xiàng)維修資金，對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員 依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。 2 年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá) 100%。 5. 有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于 10 人，其中具有中級(jí)以上職稱的管理人員不少于 5 人，持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員不少于 2 人 ?？煞譃?城市總體規(guī) 20 劃 和 城市詳細(xì)規(guī)劃 。 （ 1）控制性詳細(xì)規(guī)劃由規(guī)劃部門負(fù)責(zé)編制，主要內(nèi)容有：規(guī)劃 范圍內(nèi)不同性質(zhì)用地的界限和建筑類型；規(guī)定各地塊建筑高度、建筑密度、容積率、綠地率等控制指標(biāo)；規(guī)定項(xiàng)目與大市政接口、停車泊位、建筑后退紅線距離、建筑間距等；提出各地塊建筑體量、豎向規(guī)劃與色彩要求；確定各級(jí)道路的紅線位置、控制點(diǎn)坐標(biāo)和標(biāo)高；確定工程管線走向、管徑和工程設(shè)施用地界限。 ★★房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)審定 規(guī)劃管理的主要方式是依據(jù)《城市規(guī)劃法》審核、核發(fā)“一書兩證”，即項(xiàng)目選址意見書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證 1． 建設(shè)項(xiàng)目選址意見書。建設(shè)單位或者個(gè)人在取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證后，方可向縣級(jí)以上地方人民政府土地管理部門申請(qǐng)用地。 1．房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理應(yīng)當(dāng)遵循的制度： ○ 1 必須按照土地使用權(quán)出讓合同設(shè)定的條件和國(guó)家劃撥土地的用地要求開發(fā)利用土地（用地條件）； ○ 2 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的資本金占項(xiàng)目總投資的比例不得低于 20％（資本金要求）； ○ 3 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌安排配套基礎(chǔ)設(shè)施，并根據(jù)先地下、后地上的原則實(shí)施（建設(shè)順序）； ○ 4 房地產(chǎn)開發(fā) 項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)出讓合同約定的動(dòng)工期限開發(fā)建設(shè)，超過 1 年未動(dòng)工開發(fā)的。建設(shè)單位或者個(gè)人在取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證件和其他有關(guān)批準(zhǔn)文件后，方可申請(qǐng)辦理開工手續(xù)。設(shè)計(jì)任務(wù)書報(bào)請(qǐng)批準(zhǔn)時(shí)，必須附有城市規(guī)劃行政主管部門的選址意見書。修建性詳細(xì)規(guī)劃由開發(fā)建設(shè)單位組織、委托規(guī)劃、設(shè)計(jì)單位完成，主要內(nèi)容：建設(shè)條件分析及綜合技術(shù)論證；總平面圖布 置、建筑、道路、綠地的空間布局和景觀設(shè)計(jì)；豎向規(guī)劃設(shè)計(jì)；工程量估算和投資效益分析。 2． 城市詳細(xì)規(guī)劃，在城市總體規(guī)劃或者分區(qū)規(guī)劃的基礎(chǔ)上，對(duì)城市近期區(qū)域內(nèi)各項(xiàng)建設(shè)作出具體規(guī)劃。 6 6．有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于40 人，其中具有中級(jí)以上職稱的管理人員不少 于 20 人，持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員不少于 4人 6．有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于 20 人，其中具有中級(jí)以上職稱的管理人員不少于 10人，持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員不少于 3人 6．工程技術(shù)、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱，統(tǒng)計(jì)等其他業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)初級(jí)以上職稱。 5 5．上一年房屋建筑施工面積 15 萬(wàn)平方米以上，或者完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額。直接與其相關(guān)的 法律 有：《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》、《城市規(guī)劃法》；國(guó)務(wù)院關(guān)于房地產(chǎn)頒布的 行政法規(guī) 有：《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l條例》、《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》、《土地管理法實(shí)施條例》、《城市國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》、《外商投資開發(fā)經(jīng)營(yíng)成片土地暫行管理辦法》、《住房公積金管理?xiàng)l例》等；國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門和國(guó)務(wù)院相關(guān)部委關(guān)于房地產(chǎn)頒 布的 部門規(guī)章 有：《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》、《 城市房屋拆遷單位管理規(guī)定 》 、 《 城市商品房預(yù)售管理辦法 》 、 《 城市商品房銷售管理辦法 》 、 《 城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定 》 、 《 己購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行辦法 》 、《 城市房屋租賃管理辦法 》 、《 城市廉租住房管理辦法 》 、《 城市房地產(chǎn)抵押管理辦法 》 、《 城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定 》 、 《 房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)管理辦法 》 、 《 房地產(chǎn)測(cè)繪管理辦法 》 、 《 城市房屋權(quán)屬登記管理辦法 》 、《 城市房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理辦法 》 、《城市危險(xiǎn)房屋管理規(guī)定》、《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》、《公有住宅售后 維修養(yǎng)護(hù)管理辦法等》 ★★★房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)及要求 （五種資質(zhì)四個(gè)等級(jí)） 級(jí)別 序號(hào) 一級(jí)資質(zhì) 二級(jí)資質(zhì) 三級(jí)資質(zhì) 四級(jí)資質(zhì) 1 不低于 5000 萬(wàn)元； 1. 注 冊(cè)資 本 不低于2020 萬(wàn)元； 不低于 800萬(wàn)元； 100 萬(wàn)元 19 2 發(fā)經(jīng)營(yíng) 5 年以上 ； 營(yíng) 3 年以上； 2 年以上； 營(yíng) 1 年以上； 3 3年房屋建筑面積累計(jì)竣工 30 萬(wàn)平方米以上，或者累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額 ； 3. 近 3 年房屋建筑面積累計(jì)竣工 15 萬(wàn)平方米以上，或者累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額； 工 5 萬(wàn)平方米以上，或者累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額 質(zhì)量合格率達(dá) 100% 4 5年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá) 100%。 （ 1）交存主體的法律責(zé)任 ： ○ 1 住房購(gòu)買人未按本辦法規(guī)定交存首次住宅專項(xiàng)維修資金的， 18 由建設(shè)主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，不予發(fā)放房屋所有權(quán)證； ○ 2 公有住房售房單位未按本辦法規(guī)定交 存住宅 專項(xiàng)維修基金的，由縣級(jí)以上地方人民政府財(cái)政部門會(huì)同同級(jí)建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，可以并處 3 萬(wàn)元以下的罰款； ○ 3 開發(fā)建設(shè)單位或者公有住房單位拒不承擔(dān)尚未售出商品住房或者公有住房的維修、更新和改造費(fèi)用，由縣級(jí)以上地方人民政府財(cái)政部門會(huì)同同級(jí)建設(shè)（ 房地產(chǎn)）主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，可以并處 3 萬(wàn)元以下的罰款。 ： （ 1）實(shí)施物業(yè)管理的，由物業(yè)管理企業(yè)預(yù)先墊付有關(guān)費(fèi)用，再按照規(guī)定使用程序?qū)徍舜_定后從住宅專項(xiàng)維修資金中列支； （ 2）未實(shí)施物業(yè)管理但有房屋管理單位的，由房屋管理單位預(yù)先墊付有關(guān)費(fèi)用，再按照規(guī)定使用程序?qū)徍撕髲淖≌瑢ｍ?xiàng)維修資金中列支； （ 3）未實(shí)施 物業(yè)管理也沒有房屋管理單位的，由有關(guān)業(yè)主提出使用申請(qǐng)，經(jīng)建設(shè)主管部門審核后先從維修資金中支付，再按照規(guī)定程序?qū)徍撕髲淖≌瑢ｍ?xiàng)資金中列支。 ★★住宅專項(xiàng)維修資金的使用 （ 1）住宅專項(xiàng)維修資金的使用，應(yīng)當(dāng)遵循方便快捷、公開透明、受益人和負(fù)擔(dān)人相一致的原則，任何單位和個(gè)人不得挪作他用； 17 （ 2）開發(fā)建設(shè)單位或者公有住房售房單位應(yīng)當(dāng)按照尚未售出商品住房或者公有住房的建筑面積，分?jǐn)傋》抗灿貌课?、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造費(fèi)用。 （ 1）出售公有住宅的維修資金，由業(yè)主和售房單位共同交存。 七、住宅專項(xiàng)維修資金制度 專項(xiàng)維修資金制度對(duì)保障住房的維修和正常使用，維護(hù)住宅專項(xiàng)維修資金所有者的合法權(quán)益，起著重要的作用。當(dāng)事人對(duì)注銷注冊(cè)、不予注冊(cè)或者撤銷注冊(cè)有異議的，可依法申請(qǐng)行政復(fù)議或者提起 行政訴訟。 ：不具備完全民事行為能力的；申請(qǐng)注銷注冊(cè)的；與聘用單位解除勞動(dòng)關(guān)系的；注冊(cè)有效期滿且未延續(xù)注冊(cè)的；被依法撤銷 注冊(cè)的；造成物業(yè)管理項(xiàng)目重大責(zé)任事故或受到刑事處罰的；聘用單位被吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照的；聘用單位被吊物業(yè)管理資質(zhì)證書的；聘用單位破產(chǎn)的；應(yīng)當(dāng)注銷注冊(cè)的其他情形。取得《物業(yè)管理師資格證書》的人員，經(jīng)注冊(cè)后方可以物業(yè)管理師的名義執(zhí)業(yè)；建設(shè)部為物業(yè)管理師資格注冊(cè)審批機(jī)構(gòu)，省、自治區(qū)、直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門為物業(yè)管理師資格注冊(cè)審查機(jī)構(gòu)；取得資格證書人員初始申請(qǐng)注冊(cè)者，自取得《資格證書》之日起 1 年內(nèi)提出初始注冊(cè)申請(qǐng)，并提交以下材料：《中華人民共和國(guó)物業(yè)管理師初始注冊(cè)申請(qǐng)表》、〈資格證書〉、與聘用單位簽訂的勞動(dòng)合同，取得《資格證書》人員超過 1 年逾期提出初始注冊(cè)申請(qǐng)的 ，在申請(qǐng)初始注冊(cè)時(shí)，還應(yīng)當(dāng)提交通過繼續(xù)教育的證明材料。（五）取得經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理科學(xué)與工程或土建類碩士學(xué)位，從事物業(yè)管理工作滿 2 年。 4．報(bào)名條件：（一）取得經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理科學(xué)與工程或 土建類中專學(xué)歷，工作滿 10 年，其中從事物業(yè)管理工作滿 8 年。 現(xiàn)行的制度主要是 2020。 ★★ 資質(zhì)等級(jí)與項(xiàng)目承接： ； 業(yè)可以承接 30 萬(wàn)平方米以下的住宅項(xiàng)目和 8 萬(wàn)平方米以下地非住宅項(xiàng)目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)； 20 萬(wàn)平方米以下住宅項(xiàng)目和 5 萬(wàn)平方米以下的非住宅項(xiàng)目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。 ； 5 5．建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、