【正文】 請(qǐng)表》、〈資格證書〉、與聘用單位簽訂的勞動(dòng)合同，取得《資格證書》人員超過(guò) 1 年逾期提出初始注冊(cè)申請(qǐng)的 ，在申請(qǐng)初始注冊(cè)時(shí)，還應(yīng)當(dāng)提交通過(guò)繼續(xù)教育的證明材料。當(dāng)事人對(duì)注銷注冊(cè)、不予注冊(cè)或者撤銷注冊(cè)有異議的，可依法申請(qǐng)行政復(fù)議或者提起 行政訴訟。 （ 1）出售公有住宅的維修資金，由業(yè)主和售房單位共同交存。 ： （ 1）實(shí)施物業(yè)管理的，由物業(yè)管理企業(yè)預(yù)先墊付有關(guān)費(fèi)用，再按照規(guī)定使用程序?qū)徍舜_定后從住宅專項(xiàng)維修資金中列支； （ 2）未實(shí)施物業(yè)管理但有房屋管理單位的，由房屋管理單位預(yù)先墊付有關(guān)費(fèi)用，再按照規(guī)定使用程序?qū)徍撕髲淖≌瑢ｍ?xiàng)維修資金中列支； （ 3）未實(shí)施 物業(yè)管理也沒(méi)有房屋管理單位的，由有關(guān)業(yè)主提出使用申請(qǐng)，經(jīng)建設(shè)主管部門審核后先從維修資金中支付，再按照規(guī)定程序?qū)徍撕髲淖≌瑢ｍ?xiàng)資金中列支。直接與其相關(guān)的 法律 有：《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》、《城市規(guī)劃法》；國(guó)務(wù)院關(guān)于房地產(chǎn)頒布的 行政法規(guī) 有：《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l條例》、《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》、《土地管理法實(shí)施條例》、《城市國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》、《外商投資開發(fā)經(jīng)營(yíng)成片土地暫行管理辦法》、《住房公積金管理?xiàng)l例》等；國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門和國(guó)務(wù)院相關(guān)部委關(guān)于房地產(chǎn)頒 布的 部門規(guī)章 有：《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》、《 城市房屋拆遷單位管理規(guī)定 》 、 《 城市商品房預(yù)售管理辦法 》 、 《 城市商品房銷售管理辦法 》 、 《 城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定 》 、 《 己購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行辦法 》 、《 城市房屋租賃管理辦法 》 、《 城市廉租住房管理辦法 》 、《 城市房地產(chǎn)抵押管理辦法 》 、《 城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定 》 、 《 房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)管理辦法 》 、 《 房地產(chǎn)測(cè)繪管理辦法 》 、 《 城市房屋權(quán)屬登記管理辦法 》 、《 城市房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理辦法 》 、《城市危險(xiǎn)房屋管理規(guī)定》、《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》、《公有住宅售后 維修養(yǎng)護(hù)管理辦法等》 ★★★房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)及要求 （五種資質(zhì)四個(gè)等級(jí)） 級(jí)別 序號(hào) 一級(jí)資質(zhì) 二級(jí)資質(zhì) 三級(jí)資質(zhì) 四級(jí)資質(zhì) 1 不低于 5000 萬(wàn)元； 1. 注 冊(cè)資 本 不低于2020 萬(wàn)元； 不低于 800萬(wàn)元； 100 萬(wàn)元 19 2 發(fā)經(jīng)營(yíng) 5 年以上 ； 營(yíng) 3 年以上； 2 年以上； 營(yíng) 1 年以上； 3 3年房屋建筑面積累計(jì)竣工 30 萬(wàn)平方米以上，或者累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額 ； 3. 近 3 年房屋建筑面積累計(jì)竣工 15 萬(wàn)平方米以上，或者累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額； 工 5 萬(wàn)平方米以上，或者累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額 質(zhì)量合格率達(dá) 100% 4 5年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá) 100%。 6 6．有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于40 人，其中具有中級(jí)以上職稱的管理人員不少 于 20 人，持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員不少于 4人 6．有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于 20 人，其中具有中級(jí)以上職稱的管理人員不少于 10人，持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員不少于 3人 6．工程技術(shù)、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱，統(tǒng)計(jì)等其他業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)初級(jí)以上職稱。修建性詳細(xì)規(guī)劃由開發(fā)建設(shè)單位組織、委托規(guī)劃、設(shè)計(jì)單位完成，主要內(nèi)容：建設(shè)條件分析及綜合技術(shù)論證；總平面圖布 置、建筑、道路、綠地的空間布局和景觀設(shè)計(jì)；豎向規(guī)劃設(shè)計(jì)；工程量估算和投資效益分析。建設(shè)單位或者個(gè)人在取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證件和其他有關(guān)批準(zhǔn)文件后，方可申請(qǐng)辦理開工手續(xù)。建設(shè)單位或者個(gè)人在取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證后，方可向縣級(jí)以上地方人民政府土地管理部門申請(qǐng)用地。 （ 1）控制性詳細(xì)規(guī)劃由規(guī)劃部門負(fù)責(zé)編制，主要內(nèi)容有：規(guī)劃 范圍內(nèi)不同性質(zhì)用地的界限和建筑類型；規(guī)定各地塊建筑高度、建筑密度、容積率、綠地率等控制指標(biāo)；規(guī)定項(xiàng)目與大市政接口、停車泊位、建筑后退紅線距離、建筑間距等；提出各地塊建筑體量、豎向規(guī)劃與色彩要求；確定各級(jí)道路的紅線位置、控制點(diǎn)坐標(biāo)和標(biāo)高；確定工程管線走向、管徑和工程設(shè)施用地界限。 5. 有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于 10 人，其中具有中級(jí)以上職稱的管理人員不少于 5 人，持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員不少于 2 人 。 （ 3）挪用住宅專項(xiàng)維修資金的法律責(zé)任： ○ 1 代收代管單位挪用住宅專項(xiàng)維修資金的，由縣級(jí)以上地方人民政府建設(shè)主管部門追回挪用的住宅專項(xiàng)維修資金，沒(méi)收違法 所得，可以并處挪用金額 2 倍以下的罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員的刑事責(zé)任； ○ 2 物業(yè)管理企業(yè)挪用住宅專項(xiàng)維修資金、情節(jié)嚴(yán)重的，除按前款規(guī)定予以處罰外，還應(yīng)由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書； ○ 3 建設(shè)主管部門挪用住宅專項(xiàng)維修資金的，由上級(jí)建設(shè)主管部門追回挪用的住宅專項(xiàng)維修資金，對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員 依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。 ： （ 1）依法應(yīng)由建設(shè)單位承擔(dān)的住房共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造費(fèi)用； （ 2）依法應(yīng)由相關(guān)單位承擔(dān)的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)和； （ 3）人為損壞住房共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所需的修復(fù)費(fèi)用； （ 4）根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)管理企業(yè)從物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金中支出的住房共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。 ★住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備主要包括： 住宅區(qū)內(nèi)全體業(yè)主共同所有的部位和設(shè)施設(shè)備；單幢住宅 內(nèi)全體或者部分業(yè)主共同所有的部位和設(shè)施設(shè)備；單幢住宅及與之相連的非住宅物業(yè)的全體業(yè)主共同所有的部位和設(shè)施設(shè)備。被注銷注冊(cè)或者不予注冊(cè)的人員，具備初始注冊(cè)條件，并符合繼續(xù)教育要求的，可以按照規(guī)定程序重新申請(qǐng)初始注冊(cè)。（七）取得其他專 業(yè)相應(yīng)學(xué)歷、學(xué)位的，工作年限及從事物業(yè)管理工作年限均增加 2 年。 16 由人事部和建設(shè)部 頒布的《物業(yè)管理師制度暫行規(guī)定》、《物業(yè)管理師資格考試實(shí)施辦法》和《物業(yè)管理師資格認(rèn)定考試辦法》 2．物業(yè)管理師是指經(jīng)全國(guó)統(tǒng)一考試，取得《中華人民共和國(guó)物業(yè)管理師資格證書》，并依法注冊(cè)取得《中華人民共和國(guó)物業(yè)管理師注冊(cè)證》，從事物業(yè)管理工作的專業(yè)管理人員。 量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)。針對(duì)物 業(yè)管理的專業(yè)特性，需要實(shí)行企業(yè)資質(zhì)審批制度。 ：（ 1）檢查道路、圍墻是否完整，物業(yè)管理區(qū)域的甬路是否與大市政主干道正確接通；（ 2）臨時(shí)設(shè)施及臨時(shí)用房是否拆除清理干凈，場(chǎng)地是否平整；（ 3）物業(yè)區(qū)域是否建立垃圾存 放處或垃圾中轉(zhuǎn)站；（ 4）停車場(chǎng)是否符合交通管理部門要求，有否交通標(biāo)志和減速設(shè)施；（ 5）綠化是否符合設(shè)計(jì)要求，草坪、花卉、喬灌木長(zhǎng)勢(shì)是否良好，有否病蟲害。 ★違反前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)規(guī)定的法律責(zé)任： 條例規(guī)定，住宅物業(yè)的建設(shè)單位未通過(guò)招標(biāo)投標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)或者未經(jīng)批準(zhǔn)，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門 責(zé)令限期改正，給予警告， 可以 并處 10 萬(wàn)元以下的罰款 。 ★ ★ 物業(yè)管理項(xiàng)目投標(biāo)規(guī)則 （一）投標(biāo)要求與投標(biāo)文件。物業(yè)服務(wù)合同的簽訂說(shuō)明； 7。不得對(duì)潛在投標(biāo)人提出與招標(biāo)物業(yè)管理項(xiàng)目不符的資格要求。 （ 2）。業(yè)主違反關(guān)于業(yè)主共同利益的約定，導(dǎo)致全體業(yè)主的共同利益 受損的，其他業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)可依據(jù)臨時(shí)公約向人民法院提起訴訟；（ 3）。 ★★★業(yè)主臨時(shí)公約的主要內(nèi)容： 1. 物業(yè)的自然情況與權(quán)屬情況； 2. 業(yè)主使用物業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守的規(guī)則 ：（ 1） .遵守 相鄰權(quán) 的規(guī)定；（ 2） .遵守 房屋裝飾裝 修規(guī)定；（ 3）共用部位 共用設(shè)施設(shè)備的使用 規(guī)定；（ 4）使用 物業(yè)的禁止性 規(guī)定。 ★★★業(yè)主公約的主要內(nèi)容： 有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理； 業(yè)主的共同利益； 業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)； 違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。 。 ★★業(yè)主委員會(huì)委員的資格條件： 1． 本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有完全民事行為能力的業(yè)主； 2． 遵守國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)； 3． 遵守業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主公約，模范履行業(yè)主義務(wù)； 4． 熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔，具有社會(huì)公信力； 5． 具有一定組織能力； 6． 具備必要的工作時(shí)間。 ★業(yè)主委員會(huì)。主要內(nèi)容：報(bào)告業(yè)主大會(huì)的籌 備工作情況；宣讀業(yè)主名冊(cè)和首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù)；宣讀《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》草案和《業(yè)主公約》草案，宣講業(yè)主對(duì)草案提出的修改意見(jiàn)，以及業(yè)主大會(huì)籌備組根據(jù)業(yè)主意見(jiàn)對(duì)《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》和《業(yè)主公約》的修改結(jié)果；投票通過(guò)《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》和《業(yè)主公約》；宣讀業(yè)主委員會(huì)委員侯選人名單，經(jīng)投票選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)組成人員。 ★★業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利： ，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)； ，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議； 、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議； ，行使投票權(quán)； ，并享有被選舉權(quán)； ； 業(yè)服務(wù)合同； 、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)； 、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金的管理和使用； 、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。裝飾裝修房屋是業(yè)主的權(quán)利，但這一權(quán)利的行使應(yīng)以不損害他人利益和社會(huì)公共利益為前提；條例規(guī)定了業(yè)主裝修房屋前對(duì)物 業(yè)管理企業(yè)的告知義務(wù)；同時(shí)物業(yè)管理企業(yè)在知道業(yè)主裝修后應(yīng)當(dāng)將相關(guān)禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主。不能簡(jiǎn)單地認(rèn)為既然實(shí)施了物業(yè)管理，物業(yè)管理企業(yè)就應(yīng)當(dāng)保障業(yè)主的財(cái)產(chǎn)和人身安全，對(duì)業(yè)主在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)受到的人身和財(cái)產(chǎn)的損害，物業(yè)管理企業(yè)就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)完全的法律責(zé)任（主要是民事責(zé)任），物業(yè)管理 企業(yè)承擔(dān)責(zé)任有一個(gè)前提條件，就是物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定； 3。及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告事故； 3。阻撓、妨礙或者拒絕配合物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施正常的房屋修繕，損害相關(guān)業(yè)主正當(dāng)權(quán)益； 10。侵占公共場(chǎng)地，私搭亂建，損害居住環(huán)境； 2。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方式； 4。是要式合同。物業(yè)服務(wù)合同除需明確以上八項(xiàng)內(nèi)容外，還應(yīng)包括當(dāng)事人雙方根據(jù)物業(yè)服務(wù)需要商定的其他條款，如約定合同生效的條件、解除合同的損失賠償、免責(zé)條款約定、合同履行爭(zhēng)議的解決方式等。 7 ★★ 物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)具備的主要內(nèi)容： 1． 物業(yè)管理事項(xiàng)； 2。所謂連帶繳納責(zé)任是指當(dāng)物業(yè)使用人不履行或者不完全履行與業(yè)主關(guān)于物業(yè)服務(wù) 費(fèi)用 繳納的約定時(shí)，業(yè)主仍負(fù)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的義務(wù)，物業(yè)管理企業(yè)可以直接請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)支出僅屬代管性質(zhì)，不得將其用于物業(yè)服務(wù)合同約定以外的支出。因定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)不客觀產(chǎn)生了大量矛盾； 4。 具體包括： 1．房屋共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)與管理； 2．房屋共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)與管理； 3．物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)與管理； 4．物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生與綠化管理服務(wù)； 5．物業(yè)區(qū)域內(nèi)公共秩序、消防、交通等協(xié)管事項(xiàng)服務(wù)； 6．物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)； 7．物業(yè)檔案資料的管理； 8．專項(xiàng)維修資金的代管服務(wù) 。政府與物業(yè)管理各方主體之間的關(guān)系是一種行政法律關(guān)系。開發(fā)建設(shè)單位在物業(yè)管理活動(dòng)中的義務(wù)是：制定業(yè)主臨時(shí)公約并明示買受人、住宅物業(yè)必須通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)、提供必要的物業(yè)管理用房、不得擅自處分物業(yè)共用部位和公用設(shè)施設(shè)備、在保修期限和保養(yǎng) 范圍內(nèi)承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。 法律不溯及既往。 共同財(cái)產(chǎn)、共同利益是構(gòu)成業(yè)主之間聯(lián)系的基礎(chǔ)，“共同契約”就意味著要遵守少數(shù)服從多數(shù)的原則。維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益原則； 3。 經(jīng)驗(yàn)性：主要是總結(jié)物業(yè)管理實(shí)踐的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，有針對(duì)性地作出制度安排。 、以濟(jì)適用房和廉租 房的物業(yè)管理是廣大百姓的民生問(wèn)題，直接關(guān)系到民眾的基本生活保障和社會(huì)的和諧穩(wěn)定，需要政府從全局的高度進(jìn)行必要的監(jiān)管。居住消費(fèi)本身包含眾多的消費(fèi)環(huán)節(jié)：購(gòu)房消費(fèi)支出；家庭裝飾裝修、家具家電等消費(fèi)支出；使用過(guò)程中的水、電、氣、暖等方面的長(zhǎng)期消費(fèi)支出；房屋大、中修及設(shè)施設(shè)備改造以及物業(yè)管理消費(fèi)支出，其中后三類消費(fèi)支出要大大超出購(gòu)房支出。希爾女士”，后來(lái)英國(guó)成立非盈利性行業(yè)組織 — 皇家特許屋宇經(jīng)理學(xué)會(huì)。 社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化是物業(yè)管理的三個(gè)基本特征。 建筑物區(qū)分所有權(quán) 2．多元化的物業(yè)權(quán)屬狀況要求物業(yè)管理形式與之相適應(yīng)。雙方是平等的民事法律關(guān)系。 條例調(diào)整和規(guī)范的范圍僅限于業(yè)主選聘物業(yè)管理企業(yè)所進(jìn)行的物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)。 一般情況下，當(dāng)考試用 書中所涉及到的知識(shí)呈現(xiàn)排比性、羅列性陳述時(shí)，會(huì)形成單選題、多選題的考核點(diǎn)。 復(fù)習(xí)考試要牢記：物業(yè)管理師資格考試實(shí)行統(tǒng)一大綱、統(tǒng)一命題、統(tǒng)一組織考試制度，復(fù)習(xí)過(guò)程中不要走彎路，“編書唯法，考試唯書”，復(fù)習(xí)的范圍就是圍繞考試用書。在考試大綱中對(duì)每一章的內(nèi)容分別有掌握、熟悉、了解這三個(gè)層次，分別對(duì)應(yīng) A B C 三個(gè)檔次，另外，如果出現(xiàn)在每一章的考試目的和考試要求的內(nèi)容提示中，就需要在該部分畫一個(gè)星號(hào)（ *），如果這項(xiàng)內(nèi)容在每一章后面的復(fù)習(xí)題中又出現(xiàn)，還需要增畫一個(gè)星號(hào)（ *），根據(jù)這些記號(hào)可以很容易的找到學(xué)習(xí)的重點(diǎn)。 考試大綱里面要求“掌握”的內(nèi)容，必須準(zhǔn)確理解、準(zhǔn)確