【正文】 記憶、準確運用；考試大綱里面要求“熟悉”的內(nèi)容，必須能夠理解其含義，能夠運用知識進行分析和判斷；考試大綱里面要求“了解”的內(nèi)容，必須能夠知道其基本含義、能夠進行判斷和應(yīng)用。 是否選聘物業(yè)管理企業(yè)來對物業(yè)實施管理，是業(yè)主的權(quán)利。至于兩者的差別，可以通過物業(yè)服務(wù)合同來解決。 3．物業(yè)管理活動應(yīng)當遵循市場原則。 2． 專業(yè)化。 3． 1978 年我國房地產(chǎn)領(lǐng)域的三項改革：城鎮(zhèn)住房制度改革、城市土地使用制度改革、房地產(chǎn)生產(chǎn)方式改革。 4． 實施物業(yè)管理有利于維護社區(qū)穩(wěn)定。 過渡性：主要考慮傳統(tǒng)房管模式的根深蒂固，采取漸進式的方法進行改革。強調(diào)保護業(yè)主的財產(chǎn)權(quán)益，協(xié)調(diào)單個業(yè)主與全體業(yè)主的共同利益關(guān)系； 2。 ★★條 例創(chuàng)設(shè)的法律制度： 業(yè)主大會、業(yè)主公約、前期物業(yè)管理招投標、物業(yè)承接查驗、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理、物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè)資格、住宅專項維修資金。 比如物業(yè)的質(zhì)量問題，業(yè)主購買物業(yè)，形成與建設(shè)單位之間物業(yè)買賣的民事法關(guān)系，有關(guān)法律規(guī)定由建設(shè)單位承擔物業(yè)建造過程中的質(zhì)量責(zé)任。 （二）物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間的關(guān)系（民事法律）。 （五）社區(qū)居委會與業(yè)主、業(yè)主大會及物業(yè)管理企業(yè)的關(guān)系。在此情況下，物業(yè)服務(wù)合同成為衡量物業(yè)管理企業(yè)是否正確履行義務(wù)的檢驗標準。 2020 年物業(yè)管理協(xié)會印發(fā) 《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級標準（試行）》 （一） 標準的主要內(nèi)容 （二） 使用標準時應(yīng)當注意的問題： ； 定三個服務(wù)等級（一級、 二級、三級）； 、內(nèi)容及標準，由雙方協(xié)商約定； 3。各物業(yè)管理服務(wù)項目的具體收費標準，由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)規(guī)定的基準價和價格浮動幅度，結(jié)合本物業(yè)項目的服務(wù)等級標準和調(diào)整因素，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。業(yè)主或者業(yè)主大會對公布的物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算 和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況提出質(zhì)詢時，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當及時答復(fù)； 3。 3． 業(yè)主委員會對欠費業(yè)主的督促義務(wù)。雙方的權(quán)利義務(wù)； 5。物業(yè)服務(wù)合同終止時，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當將物業(yè)管理資料交還給業(yè)主委員會； 3。（即：1。物業(yè)的使用與縱護； 7。違反規(guī)定飼養(yǎng)寵物，損害環(huán)境，影響相鄰業(yè)主生活； 5。 （ 3）。 物業(yè)保安人員的職責(zé)。 ★★★物業(yè)使用與維護中的相關(guān)規(guī)定： （ 1） 公共建筑和共用設(shè)施規(guī)劃用途不得擅自改變 。收益來源于利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得，應(yīng)該主要用于其維修養(yǎng)護； “養(yǎng)老金”，由全體業(yè)主按照產(chǎn)權(quán)份額分期繳納，一旦急需時所需數(shù)量巨大，利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得補充住宅專項維修資金有利于及時籌備所需資金）；利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營的前 提是，必須符合國家、地方有關(guān)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備安全使用、管理等相關(guān)要求及規(guī)定。 ★ 成立業(yè)主大會的限制與選擇： ，而不能成立多個業(yè)主大會； ，應(yīng)當在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。 臨時會議召開的條件： 20％以上業(yè)主提議召開業(yè)主大會臨時會議；發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理；業(yè)主大會議事規(guī)則或者業(yè)主公約規(guī)定的其他情況。 。業(yè)主委員會主任、副主任是業(yè)主委員會的召集人和組織者。 由全體業(yè)主承擔，經(jīng)費的籌集、管理、使用具體由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。業(yè)主公約對物業(yè)使用人也發(fā)生效力； 2。涉及公共利益與公共安全的物業(yè)維修養(yǎng)護；（ 3） .保修責(zé)任與專項維修資金的繳存、使用和管理 （建設(shè)單位應(yīng)當按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍承擔物業(yè)的保修責(zé)任，如果建設(shè) 單位在保修期限和保修范圍內(nèi)拒絕修復(fù)或拖延修復(fù)，業(yè)主可以自行修復(fù)或委托他人修復(fù)，修復(fù)費用及修復(fù)期間造成的其他損失，建設(shè)單位應(yīng)當承擔） 4. 涉及業(yè)主共同利益的事項：（ 1）。物業(yè)管理的招投標屬于服務(wù)項目的采購與提供。 ★★前期物業(yè)管理招標投標的原則： 公開、公平、公正和誠實信用 。招標人及招標項目簡介； 2。 ★★ 招標程序規(guī)則： （ 1）。 （二）投標禁止行為：投標人不得以他人名義投標或者以其他方式弄虛作假，騙取中標；投標人不得相互串通投標，不得排擠其他投標人的公平競爭，不得損害投標人或者其他投標人的合法權(quán)益；投標人不得與招標人串通投標，損害國家利益、社會公共利益或者他人的合法權(quán)益；禁止投標人以向投標人或者評標委員會成員行賄等不正當手段謀取中標。在新老物業(yè)管理企業(yè)交接時有利于界定物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備的管理責(zé)任。 說明：兩書（《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》）主要針對物業(yè)自用部位與自用設(shè)施設(shè)備，而物業(yè)共用部位與共用設(shè)施 設(shè)備范圍較廣，其中一些保修范圍和保修期限尚無規(guī)定，需要物業(yè)管理企業(yè)與建設(shè)單位在前期物業(yè)服務(wù)合同中明確約定。其中，具有中級以上職稱的人員不少于 10人，工程、財務(wù)等業(yè)務(wù)負責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱； 工程、管理、經(jīng)濟等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于 10 人。 ★物業(yè)管理企業(yè)違規(guī)行為的行政處罰： ，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門予以警告，責(zé)令限期改正，并處 1 萬元以上 3 萬元 15 以下的罰款； 不參加資質(zhì)年檢的，由資質(zhì)審批部門責(zé)令其限期改正，可處 1 萬元以上 3 萬元以下的罰款； 、出借、轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門予以警告，責(zé)令限期改正，并處 1 萬元以上 3 萬元以下的罰款； ，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門責(zé)令限期改正，可處 2 萬元以下的罰款。 （二）取得經(jīng)濟學(xué)、管理科學(xué)與工程或土建類大專學(xué)歷，工作滿6 年，其中從事物業(yè)管理工作滿 4 年。 。 ★物業(yè)管理師執(zhí)業(yè) 物業(yè)管理項目負責(zé)人應(yīng)當由物業(yè)管理師擔任 ，物業(yè)管理師只能在一個具有物業(yè)管理資質(zhì)的企業(yè)負責(zé)物業(yè)管理項目的管理工作；物業(yè)管理師應(yīng)當接受繼續(xù)教育，不斷 16 更新知識，提高業(yè)務(wù)水平，每年接受繼續(xù)教育時間應(yīng)當不少于 40 學(xué)時。其中，業(yè)主交存的部分屬于業(yè)主所有，公有住房售房單位從售房款中提取的住宅專項維修資金屬于售房單位所有； （ 2）業(yè)主首次交存住宅專項維修資金的標準為當?shù)胤扛某杀緝r的 2％；售房單位交存的住宅專項維修資金，按照多層住宅售房款的 20％，高層住宅售房款的 30％，從售房款中一次性提取； （ 3）公有住房售房單位應(yīng)當在收到售房款之日起 30 日內(nèi)，將應(yīng)提取的住宅專項維修資金交予代收代管單位 。 ★★住宅專項維修資金的監(jiān)管 （ 1）代收代管單位在房屋滅失后，應(yīng)當按照以下規(guī)定返還住宅專項維修資金：該房屋分戶帳中結(jié)余的住宅專項維修資金返還業(yè)主；公有住房售房單位交存的住宅專項維修資金賬面余額返還售房單位；售房單位不存在的，按照售房單位財務(wù)隸屬關(guān)系，收繳同級國庫，由同級政府統(tǒng)籌管理。 3 年建筑工程 質(zhì) 量 合 格 率 達100%。 6．商品住宅銷售中實行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度 7 7．工程技術(shù)、財務(wù)、統(tǒng)計等業(yè)務(wù)負責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱； 7．工程技術(shù)、財務(wù)、統(tǒng)計等業(yè)務(wù)負責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱； 7．具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度 7．未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故 8 8．具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度 8．具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度 8．未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故 9 9．未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故 9．未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故 ★★房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃設(shè)計管理 （一） ．城市規(guī)劃：為了確定城市規(guī)模和發(fā)展方向，以實現(xiàn)城市經(jīng)濟和 社會發(fā)展為目標，合理利用城市土地，協(xié)調(diào)城市空間布局和各項建設(shè)的綜合部署及具體安排。 （二）城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)項目的關(guān)系：房地產(chǎn)開發(fā)是城市建設(shè)的主要方式，與城市規(guī)劃有著 相互依存的關(guān)聯(lián)， 城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地利用和各項建設(shè)必須符合城市規(guī)劃，服從規(guī)劃管理；房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)又是實現(xiàn)城市規(guī)劃的主要途徑。 ★城市規(guī)劃部門對建設(shè)項目的檢查和監(jiān)督 對城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)重要建設(shè)工程，城市規(guī)劃部門可以參加竣工驗收，建設(shè)單位應(yīng)當在竣工驗收后 六 個月內(nèi)各城市規(guī)劃行政主管部門報送有關(guān)竣工資料（備案） ★房地產(chǎn)開發(fā)的項目管理與建設(shè)施工管理 確定 房地產(chǎn)開發(fā)項目，應(yīng)當符合土地利用總體規(guī)劃、年度建設(shè)用地規(guī)劃和城市規(guī)劃、房地產(chǎn)開發(fā)年度計劃的要求。 2． 建設(shè)用地規(guī)劃許可證。城市詳細規(guī)劃又分為 控制性詳細規(guī)劃 和 修建性詳細規(guī)劃 。 5. 上一年房屋建筑施工面積 10 萬平方米以上，或者完成與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額。 （ 2）代收代管單位的法律責(zé)任： ○ 1 代收代管單位未按規(guī)定依法移交住宅專項維修資金余額和帳目的，由建設(shè)主管部門責(zé)令改正，予以警告，并可處以 3 萬元以下罰款； ○ 2 住宅專項維修資金代收代管單位未按規(guī)定定期向業(yè)主公布住宅專項專項維修資金的交存、使用和增值收益等情況的，由建設(shè)主管部門，財政部門責(zé)令改正，給予警告，并可處以 3 萬元以下罰款。 （ 3）代收代管單位在保證住 宅專項維修資金正常使用的前提下，可以按照國家有關(guān)規(guī)定和業(yè)主大會的決定，將住宅專項維修資金用于購買一級市場國債；但不得從事國債回購、委托理財業(yè)務(wù)或者將 購買的國債用于質(zhì)押、抵押等擔保作為； （ 4）住宅專項維修資金存儲的利息收入，利用住宅專項維修資金購買國債的增值收益，利用住房共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營所得的純收益，以及住房共用設(shè)施設(shè)備報廢后回收的殘值，應(yīng)當轉(zhuǎn)入住宅專項維修資金滾存使用。 ★住宅專項維修資金： 是指專項用于住房共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。 ★ 注冊申請人以不正當手段取得注冊的，注冊審批機構(gòu)應(yīng)當撤銷其注冊，并依法給予行政處罰；當事人在 3 年內(nèi)不得再次申請注冊；構(gòu)成犯罪的，依法追究弄事責(zé)任。（六）取得經(jīng)濟學(xué)、管理科學(xué)與工程或土建類博士學(xué)位，從事物業(yè)管理工作滿 1 年。 11。 量、服務(wù)收費等企業(yè)管理制度和標準，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有良好的經(jīng)營管理業(yè)績。針對物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)特性，有必要對物業(yè) 14 管理企業(yè)建立市場準入和清出制度； 3。 （二）物業(yè)現(xiàn)場驗收 ：（ 1）對給水和暖氣管線做打壓實驗，檢查各 類閥閘是否靈活，各類配件，支架是否齊全完好，檢查排水系統(tǒng)是否通暢；（ 2）檢查相關(guān)的儀表、儀器是否齊全、完好，所有設(shè)備設(shè)施是否符合國家規(guī)定的安全標準；（ 3）消防、采暖、電梯等須有政府認可的專業(yè)驗收合格證書；（ 4） 空調(diào)、發(fā)電機、電梯機房、高壓泵房等高噪音設(shè)備設(shè)施是否有環(huán)保驗收合格證；（ 5）檢查溝、井等附屬設(shè)施是否符合規(guī)定要求。 ★中標： 招標人應(yīng)當按照中標候選人的排序先后確定中標人；招標人應(yīng)當在投標有效期截止時限 30 日前確定中標人；招標人應(yīng)當自確定中標人之日起 15 日內(nèi)向物業(yè)項目所在地的縣級 13 以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案；招標人和中標人應(yīng)當自中標通知書發(fā)出之日起30 日內(nèi)，按照招標文件和中標人的投標文件訂立書面合同；招標人無正當理由不與中標人簽訂合同，或中標人無正當理由不與招標人簽訂合同，應(yīng)當賠償給對方造成的 損失。通過招投標方式選擇物業(yè)管理企業(yè)的，招標人應(yīng)當按照以下規(guī)定時限完成物業(yè)管理招標投標工作：新建現(xiàn)售商品房項目應(yīng)當在現(xiàn)售前 30 日完成；預(yù)售商品房項目應(yīng)當在取得《商品房預(yù)售許可證》之前完成；非出售的新建物業(yè)項目應(yīng)當在交付使用前 90 日完成。招標活動方案； 6。為各對潛在投標人實行歧視待遇； 3。 建設(shè)單位可以對各物業(yè)管理企業(yè)的競爭報價和其他條件進行綜合比較。業(yè)主違反關(guān)于物業(yè)的使用、維護和管理的約定，妨礙物業(yè)正常使用或造成物業(yè)損害及其他損失的，其他業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)可以依據(jù)臨時公約向人民法院提起訴訟；（ 2）。 相關(guān)主體的法律義務(wù)： ； 公約的明示和說明義務(wù)； （物業(yè)買受人簽字確認后也就意味著業(yè)主臨時公約得到物業(yè)買受人的接受和認 可，從而為物業(yè)買受人遵守業(yè)主臨時公約提供了合理的依據(jù)）。業(yè)主公約是物業(yè)管理法律法規(guī)和政策的一種有益補充，是有效效調(diào)整業(yè)主之間權(quán)利與義務(wù)關(guān)系的基礎(chǔ)性文件；業(yè)主一旦共同決定委托物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)管理，就要將共同財產(chǎn)的管理職能 授權(quán)物業(yè)管理企業(yè)實施，并將這項授權(quán)明確寫入業(yè)主公約中，要求業(yè)主遵守公約，服從物業(yè)管理企業(yè)維護公共秩序的物業(yè)管理行為。業(yè)主委員會應(yīng)當在任期滿 2 個月前進行業(yè)換屆選舉，逾期未換屆的，房地產(chǎn)行政主管部門可以指派工作人員指導(dǎo)其換屆工作，業(yè)主委員會換屆選舉后，原業(yè)委會應(yīng)在任期屆滿之日起 10 日內(nèi)做好交接手續(xù)。 ★★業(yè)主委員會的備案（告知備案） 自選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會之日起 30 日內(nèi)向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案，內(nèi)容一 般包括：業(yè)主委員會的成員基本情況、業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則等。 業(yè)主大會不符合上述兩項規(guī)則的表決事項，均屬無效。 ★★業(yè)主大會的成立： 業(yè)主大會籌備組應(yīng)當自組成之日起 30 日內(nèi)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下，組織召開首次業(yè)主大會會議。現(xiàn)實物業(yè)管理中具備業(yè)主身份的三種人：房屋所有權(quán)證書持有人；房屋共有權(quán)證書持有人；待領(lǐng)房屋所有權(quán)證書和房屋共有權(quán)證書的購房人。 （ 4） 業(yè)主裝飾裝修房屋應(yīng)當依法規(guī)范 。對不履行合同約定，造成業(yè)主人身和財產(chǎn)損害的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)承擔相應(yīng)的合同責(zé)任，而非法定責(zé)任； 2。立即采取應(yīng)急措施，避免擴大損失； 2。占用房屋共用露臺